高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
比較的簡単に始められる土地活用の1つとして利用されている「コインパーキング経営」は、初期費用が少なく運営にかかる手間も少ないため、初心者でも始めやすい注目の方法です。
ただし、節税対策としての効果がないことや、立地によっては収益が見込めないなどのデメリットも存在します。
そこで本記事では、土地活用としてのコインパーキング経営の種類やコインパーキング経営のメリット、デメリットを紹介します。また、コインパーキング経営はどのような人に向いているのかもまとめました。ぜひ本記事の内容を参考に、コインパーキング経営について検討してみてください。
土地活用のコインパーキング経営には、おもに以下3つの種類があります。
経営の責任をどのくらい担うのか、初期費用をどのくらいかけるのかなど、ご自身の希望や状況に応じて経営タイプを選択することが大切です。
1つ目は、すべての業務を自主管理する方法です。コインパーキングの開設から運営、日常の清掃まで、すべての業務を土地のオーナー自身が行います。
自主管理の最大のメリットは、コインパーキングの売り上げがすべて自分の収益になることです。コインパーキングを始めるための初期投資は必要であるものの、駐車場の稼働率が高ければ、多くの収入を見込むことができます。
ただし、駐車場の経営が軌道に乗らなければ、赤字になる場合もあります。さらに、利用者同士のトラブルや未払い、機材のメンテナンス、清掃などの管理も自分で行う必要があるため、時間に余裕がないと、経営がうまくまわらなくなる可能性も否定できません。自己管理を検討する際は、どのような管理やメンテナンスが必要なのか具体的に把握してから判断することが重要です。
この方法に向いている方は、以下の通りです。
2つ目は、管理業務を委託する方法です。コインパーキングを始めるための開設準備はオーナーが行い、その後の管理を専門の業者に委託します。
この方法のメリットは、管理の手間を省いてコインパーキングの運営ができることです。専門業者が管理を行うため、日常のメンテナンスやトラブル対応を任せることができ、オーナーの負担が大幅に軽減されます。
ただし、開設に必要な初期費用はオーナーが負担する必要があります。また、管理業務を委託するための手数料も発生するため、収益の一部が委託費用として差し引かれる点はデメリットといえるでしょう。
この方法は、以下のような方におすすめです。
3つ目は、業者に土地を貸して、経営から管理までのすべての業務を委託する方法です。コインパーキングの運営会社がオーナーから土地を借りて駐車場を設置し、管理を行います。一般的に「一括借り上げ方式」と呼ばれている方法です。
この方法では、運営に必要な設備や広告費用などは、運営会社が負担します。さらに、土地のオーナーは、運営会社と土地の貸借契約を結ぶので、空き状況にかかわらず、毎月固定の賃料を受け取れることがポイントです。また、駐車場のメンテナンスや清掃、トラブル対応なども運営会社が担当します。運営会社がすべての業務を引き受けてくれるため、専門知識がなくても安心して経営を始められます。
ただし、コインパーキングの売り上げが上がっても、契約金額以上の収益を受け取れない点はデメリットでしょう。
この方法は、以下のような方におすすめです。
続いては、コインパーキング経営で土地活用を行う4つのメリットを紹介します。
メリットを把握することで、コインパーキングの経営がご自身に合った土地活用方法が判断しやすくなります。ぜひ参考にしてみてください。
コインパーキング経営は、狭小地や複雑な形状の土地でも開始できることが大きなメリットです。
最低でも車2〜3台分のスペースがあれば、コインパーキングとして活用できます。また、建物が建てられないような狭い土地や形がいびつな変形地でも、コインパーキングであれば問題ありません。立地によっては、コインパーキング経営に適している場合もあります。
特に、近くにスーパーや美容院、銀行などがある街中の人気エリアであれば、小さなスペースの土地でも十分な収益を上げられる可能性があります。
駐車場や建物が建たないような土地を有効活用し、収益を得られることは大きなメリットでしょう。
コインパーキング経営は、初期投資が比較的少ないことも魅力的なポイントでしょう。
アパートやマンション投資であれば、数千万〜数億円の初期費用が必要なのに対し、コインパーキングの経営は、土地の広さによっても変わりますが、150万〜400万円ほどの初期投資額でおさまります。金融機関にお金を借りなくても、自己資本だけで経営をスタートすることもできるでしょう。
コインパーキングの土地活用を始める際に、必要な初期費用は、主に以下の2つです。
| 整地費用 | アスファルト舗装 など |
| パーキング設備の設置費用 | ・料金精算機 ・フラット板 ・車止め ・防犯カメラ ・看板 ・照明 など |
加えて、運営会社にすべての経営を委託する場合は、土地の舗装から設備費用まで、運営会社が負担してくれます。土地のオーナーは、手元に資金がない場合でも、すぐに土地活用を開始することができます。
準備や業務にかかる手間が少ないことも、コインパーキング経営の利点です。
コインパーキングの経営は、土地を舗装して必要な設備を整えれば開始できます。長くても1ヶ月ほどの準備期間があれば、経営をスタートできます。また、手間を一切かけたくないと考えている場合は、経営をすべて委託するという選択肢がある点もメリットです。
加えて、コインパーキング経営は、建物がないため、マンションやアパートのように、メンテナンス作業がほとんど必要ない点も注目すべきポイント。建物の老朽化や災害などの心配がないうえ、長く経営していても賃料が下がることもありません。
コインパーキング経営は、撤退や転用がしやすいこともメリットです。なぜなら、コインパーキングには、建物や大きな設備を設置しないため、解体の必要がないことが理由です。また、コインパーキングには契約者がいないので、いつでも閉鎖することが可能。一方、マンションやアパート経営であれば、建物の解体や住人への退去依頼など、撤退する際には、複数の工程を踏む必要があります。
やめたいときにやめやすく、転用性が高い土地活用方法のため、土地活用初心者でも安心してスタートすることができます。
コインパーキング経営は、狭小地や変形地でも開始できたり、初期費用を抑えて土地活用ができたりなどのメリットがある反面、以下のようなデメリットも存在します。
コインパーキング経営で失敗しないためには、デメリットもしっかりと把握しておくことが大切です。それぞれ順に解説していきます。
1つ目のデメリットは、実質利回りが低いことです。事業として評価する場合、利回りで比較する方法がありますが、一般的にコインパーキングの実質利回りは3〜5%ほどと、あまり高くありません。
実質利回りとは、購入にかかった出費に対する実際の利益の割合で、（年間の収入ーランニングコスト）÷（土地の価格＋初期費用）×100で計算することができます。
ランニングコストには、固定資産税や都市計画税、設備のメンテナンス費、電気代などが含まれます。コインパーキングの資金計画では、特に固定資産税が大きな課題となることが多いです。アパートやマンションなど居住用の建物を建てる場合は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1に減額されます。しかし、コインパーキングにはこの特例が適用されず、固定資産税の負担が大きくなります。
コインパーキングの収益から固定資産税を含むランニングコストを差し引いた額がどれくらいプラスになるか、また、初期投資額の回収期間がどのくらいかかるのかをしっかり計算することが、経営を成功させるための大きな鍵となるでしょう。
加えて、コインパーキングは平面での土地利用が基本のため、広い土地でもワンフロアのみの活用となり、実質利回りが低くなる点も考慮すべきポイント。アパートやマンション経営では、2階や3階を作ることで上方向への土地活用ができ、収益率を上げることが可能です。
ただし、すでに土地を所有していて、その土地をコインパーキングとして活用する場合は、初期費用のみで済むため、実質利回りは大幅にアップします。立地によっては50%を超えることもあります。
このように、すでに土地を持っている場合は、コインパーキング経営でも十分な利益を得られる可能性もありますが、新たに土地を購入して始める場合は、期待しているほどの利益が出ないケースも考慮する必要があるでしょう。
コインパーキングは、固定資産税や都市計画税の節税対策にはならない点も注意すべきポイントでしょう。
住宅が建っている場合は、固定資産税や都市計画税などの優遇措置がありますが、コインパーキングには建物が建っていないため、住宅用地とはみなされず、優遇措置は受けられません。
また、アパートなどの賃貸物件を相続した場合には、小規模宅地等の特例を受けることができ、相続税が大幅に減額されることがありますが、コインパーキングにはこの特例も適用されません。
税金面でのメリットがないことは考慮すべき点です。
コインパーキングの収益性は立地に大きく左右されます。そのため、需要のない場所に開設すると赤字になることがあります。一般的に、コインパーキングの稼働率は20〜30%ほどと言われていますが、需要がなければ稼働率が0になることもあります。コインパーキングを始める際は、需要や周辺環境の調査が重要です。
コインパーキングに適した立地は、商業施設や娯楽施設、商店街の近くなど、短時間の利用が多い場所です。路上駐車が多い場所も需要が見込めます。逆に、工業地域やバスや電車の利用が主なオフィス街では、需要が少ないため、コインパーキングの利用者も期待できません。また、オフィス街や繁華街で自動車の利用が多い場合でも、既に多くのコインパーキングがあると、収益が見込めない可能性があります。
コインパーキング経営を始める前に、収益が見込めるエリアかどうか、事前にしっかりと調査することが失敗しないコツです。
最後に土地活用でコインパーキング経営が向いている人の特徴を3つ紹介します。
ご自身に当てはまる項目があるか確認しながら読み進めてみてください
コインパーキング経営の最大のメリットは、建物が建てられないような狭い土地や変形地でも、車が出入りできればコインパーキングとして活用できることです。
また、立地によっては、空き家や更地として所有しているよりも、コインパーキングに転用したほうが効果的な場合もあります。
さらに、一括借り上げ方式であれば、売り上げに関係なく毎月一定の収入を得られるのも魅力的です。
リスクを抑えた土地活用方法を探している人にも、コインパーキング経営は適しています。
コインパーキングの専門業者に業務を委託すれば、専門的な知識がなくても相談しながら経営を始められます。さらに、一括借り上げ方式なら、初期費用やメンテナンス費用を業者が負担してくれるため、初期費用をかけずにスタートできるので安心です。
自己管理する場合でも、アパートやマンション経営と比べて少ない初期費用で始められます。
いずれ他の土地活用方法に転用したいと考えている人にも、コインパーキングはおすすめです。なぜなら、コインパーキングは撤退が容易で、他の用途に転用しやすいからです。
たとえば、所有している土地の最終的な利用方法が決まるまでの間、コインパーキングとして運用し、利用方法が決まったらすぐに撤退して、他の用途に転用できます。また、売却予定の土地がすぐに売れない場合でも、売却までの間にコインパーキングとして活用できることもメリットです。
一括借り上げ方式では、コインパーキングの専門業者にもよりますが、6ヶ月ほどの短期間でも契約できることがあります。ただし、契約期間満了前に経営を終了した場合は、違約金が発生するケースもあります。短期間の契約をする際は、契約内容や違約金についてしっかりと理解しておくことは欠かせません。
コインパーキング経営であれば、土地の利用方法が決まるまでの期間や売却までの期間などでも、効果的に収益につなげることができます。
今回は、コインパーキングで土地活用を行うメリットやデメリットを解説しました。
コインパーキング経営は、土地の形状に関係なく始められたり、初期費用を抑えたりできることが魅力です。また、専門の業者に業務委託することで、管理の手間をかけずに毎月、一定の利益を得ることも可能です。ただし、立地によっては収益性があまり高くない点や、節税効果がない点はデメリットです。
コインパーキングを成功させるためには、土地活用の専門家に相談してみることをおすすめします。
Ｍ-LINEでは、ハウスメーカーとしての業務だけでなく、土地やご要望に合わせたオーダーメイドの土地有効活用方法をご提案しています。「所有している土地に合った土地活用をしたい」「できるだけ高利回りの方法で行いたい」などの土地活用のお悩みは、専門家にぜひ一度ご相談ください。
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/07/26
2024/07/26
2024/07/26