高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
初心者でも始めやすい土地活用の一つに、トランクルーム経営があります。アパートやマンション経営に比べて初期投資が少なく、リスクを抑えて始めやすいと人気です。
ただし、土地によってはトランクルーム経営ができなかったり、節税効果はあまりなかったりなどのデメリットも存在します。
本記事では、土地活用としてのトランクルーム経営のメリットやデメリットを紹介します。また、トランクルーム経営を始める際にかかる初期費用や、始め方の具体的な手順もまとめました。ぜひ本記事の内容を参考に、トランクルーム経営について検討してみてください。
土地活用が目的のトランクルーム経営とは、所有している土地にコンテナハウスを建て、収納スペースとして貸し出し賃料を得る事業のことです。オーナー自身が運営する方法と、専門業者に運営を任せる方法があります。
また、トランクルーム経営には、屋外コンテナ型と屋内テナント型の2つのタイプがあります。屋外コンテナ型は、更地にコンテナを設置して、その中のスペースを貸し出すタイプです。この方法は、初期費用が少なくて済む一方で、温度や湿度の調整が難しいというデメリットがあります。
もう一方の屋内テナント型は、建物内に各倉庫を割り当て、そのスペースを貸し出すタイプです。温度や湿度の管理がしやすく、多様なニーズに応えられるため、集客しやすいことが特徴です。しかし、初期費用が高くなることは欠点でしょう。
トランクルーム経営と一口にいっても、様々な運営方法とタイプが存在します。トランクルームを検討する際は、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
続いては、トランクルーム経営で土地活用を行う5つのメリットを紹介します。
メリットを把握することで、トランクルームの経営がご自身に合った土地活用方法か判断しやすくなります。ぜひ参考にしてみてください。
トランクルーム経営のメリットの一つは、初期費用や運営コストが比較的抑えられることです。
アパートやマンション投資であれば、数千万〜数億円の初期費用が必要なのに対し、トランクルームの経営は、土地の広さによっても変わりますが、200万〜500万円ほどの初期投資額でおさまります。
加えて、アパートやマンション経営では、入居者が退去した後にクロスの張り替えや清掃などのメンテナンス費用も多くかかります。建物が古くなると設備の交換や修繕費も必要でしょう。しかし、トランクルームであれば、大規模な修繕が不要なので、運営コストが少なくて済むことが利点です。
特に、屋外コンテナ型のトランクルームは、更地にコンテナを設置するだけで経営を始められるため、初期費用が大幅に節約できます。場合によっては、水道やガスの工事が不要な点も初期費用が少なくてすむ理由です。
トランクルーム経営の二つ目のメリットは、比較的高い利回りが期待できることです。
利回りとは、投資に対する利益の割合を示します。計算方法は、（年間収入－運営コスト）÷（土地の価格＋初期費用）×100です。もし、すでに土地を所有していてその土地をトランクルームとして活用する場合、土地代がかからないため、利回りが大幅に向上します。
一般的に、トランクルームの利回りは15〜25%とされています。これは、マンションやアパート経営の利回りが5〜10%であるのと比べて、高いといえるでしょう。
ただし、1室あたりの収入はそれほど高くないため、大きな収益を上げるのは難しい場合もあります。
トランクルーム経営の三つ目のメリットは、ニーズに合わせて運営方式を選択できることです。ご自身がどれだけ経営に携わりたいかによって、経営方法を選択できるのは大きなメリットでしょう。
トランクルームの運営方法は、大きく以下の三種類に分けられます。
| 運営方法の種類 | 内容 | メリット | デメリット |
| 自主運営方式 | オーナー自身が契約の管理や顧客対応、施設のメンテナンスなどのトランクルームの運営をすべて行う方法。 | ・コストを抑えられる ・運営の自由度が高い |
・手間や時間がかかる ・オーナーの負担が大きい |
| 業務委託方式 | 専門の管理業者に運営を委託する方法。業者が契約管理、顧客対応、施設のメンテナンスなどを代行。 | ・オーナーの手間や負担が減る ・専門業者に頼むことで効率的に運営できる |
委託料が発生する |
| サブリース方式（一括有り上げ方式） | オーナーが所有する土地や建物をサブリース業者に一括して貸し出し、その業者がトランクルーム運営を行う方法。オーナーは、業者から毎月固定の賃料を受け取る。 | ・毎月安定した収入を得られる ・オーナーの管理負担が大幅に軽減される |
通常の賃料よりも低い固定賃料になる |
どの運営方法が最適かは、オーナーの状況や目的によって異なります。ご自身のライフスタイルや投資方針に合った方法を選ぶことも大切でしょう。もし、自己判断が難しい場合は、トランクルームの専門業者や土地活用の専門家に相談することも一つの手です。
四つ目のメリットは、人件費がかからないことです。トランクルーム経営では、土地の清掃や管理がほとんど必要ないため、人件費を抑えることができます。
多くのトランクルームはセルフサービス方式を採用しており、利用者が自分で荷物を出し入れするので、常駐スタッフが不要です。また、セキュリティシステムや出入り管理システムを自動化することで、さらに管理の手間を減らすことができます。
例えば、24時間監視カメラや自動ゲートシステムを導入すれば、スタッフの常駐が不要になります。さらに、契約手続きや料金支払いもオンラインで行えるため、オーナー自身がリモートで業務管理を行うことも可能。物理的な管理スタッフを最小限に抑えられることがポイントです。
また、トランクルームの運営は、アパートやマンションなどの賃貸物件に比べてメンテナンスの頻度や内容が大幅に削減できます。例えば、マンションやアパートの経営では、清掃や巡回を行うために管理会社に委託する必要がありますが、トランクルーム経営では定期的な清掃や設備チェック程度で済む場合が多く、人件費を最小限に抑えられます。
トランクルーム運営は、少ない人件費で効率的に管理できることが利点です。
最後のメリットは、居住に向いていない土地でも有効活用できることです。
アパートやマンションを経営する場合、駅からの距離や周辺の便利さが収益に大きく影響します。しかし、トランクルーム経営であれば、駅から多少離れていても経営が成り立つことが多いです。住宅地から離れた場所や交通の便が悪い場所でも、トランクルームとして活用できます。
また、住宅が建てられないような小規模な土地でもトランクルームは設置可能なので、土地を有効に活用して収益を生むことができます。居住用の建物を建てるには厳しい建築規制や用途地域の制限がある場合でも、トランクルームなら建てられる可能性があることも利点でしょう。
トランクルーム経営は、住宅地として利用が難しい場所でも活用できることが魅力です。
トランクルーム経営は、居住に不向きな土地を活用できたり、初期費用を抑えて土地活用ができたりなどのメリットがある反面、以下のようなデメリットも存在します。
トランクルーム経営で後悔しないためには、デメリットもしっかりと把握しておくことが大切です。それぞれ順に解説していきます。
トランクルームの建設には土地計画法の制約があり、建設できる地域とできない地域があります。所有している土地が、トランクルームの建設が可能なのかをしっかりと確認することが欠かせません。
用途地域とは、特定のエリアで建てられる建物の種類を規制するものです。トランクルームは「倉庫業を営まない倉庫」に分類されるため、「第一種・第二種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」では建築が許可されていません。同様に、市街化調整区域でもトランクルームの建設は認められません。
トランクルームを建てるためには、土地の用途地域を確認し、規制に該当しないかどうかを確認することが不可欠です。
二つ目のデメリットは、マンションやアパート経営などと比べると収益性が低いことです。
トランクルーム経営では、土地に並べられるトランクルームの数が限られるため、収益が限定されます。一方、アパートやマンション経営では、2階や3階と建物を上方向に展開することで収益性を高めることが可能です。また、トランクルームの場合、1室あたりの収入は数千円から1万円前後にとどまるのに対し、アパートやマンションの場合は1部屋で数万円から数十万円の収入が見込めます。
このように、トランクルーム経営で大きな収益は期待できない点は考慮すべきポイントです。
節税効果があまりないことも、トランクルーム経営のデメリットです。
住宅用地に建物が建っている場合、固定資産税や都市計画税などの優遇措置を受けることができます。しかし、トランクルームは住宅用地とはみなされず、優遇措置は受けられません。また、アパートなどの賃貸物件を相続した場合には、小規模宅地等の特例を受けることができ、相続税が大幅に減額されることがありますが、トランクルームにはこの特例も適用されません。
税金面でのメリットが少ないため、トランクルーム経営の収益性を考える際には、税金の支払い額もしっかりと考慮する必要があります。
トランクルーム経営の収益から固定資産税を含むランニングコストを差し引いた額がどれくらいプラスになるか、また、初期投資額の回収期間がどのくらいかかるのかをしっかり計算することが、経営を成功させるための大きな鍵となるでしょう。
初期費用の目安は、土地の広さやトランクの建設数によって大きく異なりますが、一般的に約200万〜800万円ほどです。
コンテナ自体の購入費は100万円前後で可能ですが、これに加えて、基礎工事や搬送費用などが約80万〜100万円ほどかかります。他にも、水や電気などのインフラ工事費用が約30万円、防犯カメラの設置に30万円、看板などその他の費用に15万円ほど必要です。設置数が多ければ多いほど工事費用は割安になります。
最後に、土地活用をしたトランクルーム経営を始める流れを解説します。
流れを把握し、スムーズに経営を開始しましょう。
まず、トランクルーム業者に土地活用の相談を行います。良い条件の業者を見つけるためには、複数の業者に相談して比較することが大切です。
各業者にはそれぞれの強みや弱みがあるため、以下のポイントに注意しながら選びましょう。
気になる業者が見つかったら実際に店舗に足を運び、ユーザーと利用してみるのも良い方法です。納得できるトランクルーム業者を選定できたら、まずはメールや電話などで相談してみましょう。
トランクルームの経営が成功するかどうかは立地に大きくかかわります。まずは、所有している土地がトランクルームに適しているかどうかを事前に調査することが重要です。
また、エリアによってどのようなトランクルームが合っているのか考えることも欠かせません。例えば、単身世帯が多いエリアでは小さなスペースを安く提供するタイプが適しています。一方、家族連れが多いエリアでは、家族の荷物を置ける比較的大きなスペース、オフィスが密集しているエリアでは備品を置ける大型スペースを貸し出すと需要に応えられます。
これらの調査は自分で行うことも可能ですが、失敗しないためには、専門業者の意見を取り入れることが重要です。専門業者であれば、対象エリアの建築条件などの確認も併せてしてもらえる点もメリットです。
専門業者による市場調査が終了した後、トランクルームのプランが提案されます。プランには建築費やランニングコストなどがすべて含まれた収益シミュレーションを提示してもらえるので、しっかりと確認しましょう。納得のいくプランが決まったら、施工会社と請負工事契約を締結します。
事業者とプランが決定したら、施工会社と請負工事契約を締結します。コンテナハウスの工事は、2〜3週間ほどで完了します。
ただし、着工前の建築確認申請手続きに2ヶ月ほどかかるため、全体の工期は3ヶ月ほどを見込んでおくと安心です。
最後はいよいよ開業の手続きです。工事が終わったら、業者から説明資料や申込書などの書類が送られてきます。書類に従って開業の手続きを行いましょう。
今回は、トランクルーム経営で土地活用を行うメリットやデメリットを解説しました。コインパーキング経営は、比較的高い利回りが期待できたり、初期費用を抑えたりできることが魅力です。
ただし、土地によってはそもそも建設ができない点や、節税対策にならない点はデメリットでしょう。
トランクルーム経営を成功させるためには、土地活用の専門家に相談してみることをおすすめします。
Ｍ-LINEでは、ハウスメーカーとしての業務だけでなく、土地やご要望に合わせたオーダーメイドの土地有効活用方法をご提案しています。「所有している土地に合った土地活用をしたい」「できるだけ高利回りの方法で行いたい」などの土地活用のお悩みは、専門家にぜひ一度ご相談ください。
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/07/26
2024/07/26
2024/07/26