中古アパート経営のメリット・デメリット|購入・投資する際の注意点

中古アパート経営のメリット・デメリット|購入・投資する際の注意点

2024/6/26(水)

不動産投資を検討している方の中には、初期費用が少なく高利回りを期待できる中古アパート経営に興味を持っている方も少なくないでしょう。しかし、中古アパート経営には様々なメリットがある反面、空室リスクや修繕費用などのデメリットも存在します。

本記事では、中古アパート経営のメリットやデメリットを解説します。併せて、購入や投資をする際の注意点やポイントなどもまとめました。中古アパート経営を検討している方は、ぜひお役立てください。

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中古アパート経営の5つのメリット

中古アパート経営の5つのメリット

中古アパートを経営するメリットは、以下の5つが挙げられます。

中古アパートのメリットは、利回りが高いだけではありません。初期費用を抑えられたり、経営が始めやすかったりなど、様々なメリットがあります。順に解説していきます。

1.高利回りを期待できる

中古アパートは新築アパートに比べて高い利回りが期待できます。利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を指し、利回りが高いほど投資の利益率が高くなります。

中古アパートの利回りが高い理由は、購入価格が新築アパートに比べて低いためです。価格が安い物件は少ない投資額で済むので、利回りが高くなります。また、中古アパートは地方に多く、買い手が少ないこともポイントです。新築アパートに比べて競争率が低いので価格が下がりやすく、その結果、利回りが高くなります。

2.少ない初期費用で始められる

中古アパートは購入時の費用が少なくてすむことがメリットです。建物の価格は時間が経つにつれて下がるのが一般的なので、中古アパートは新築アパートに比べて大幅に安く購入できます。

また、初期費用が少なければ、その分ローンの返済期間も短くできます。返済期間が終了した後は、家賃収入をローンの返済にあてず、全て利益として得られることも大きな利点でしょう。

3.資産価値が下がりにくい

中古アパートは資産価値が下がりにくいことも強みです。新築アパートは購入時が最も資産価値が高く、最初の入居者が入った時点で大きく価値が下がります。

しかし、中古アパートは購入時点で既に資産価値が下がっているため、その後さらに大きく価値が下がることは少ないです。

また、建物の価値が下がっていても、土地の価値は維持されることが多いのもポイント。中古物件では、物件価格に占める建物の割合が小さく、土地の割合が高くなる傾向があります。土地は価値が下がらないため、売却時に大きな資産価値の減少を心配をする必要がありません。

4.経営を始めやすい

中古アパートは、経営をすぐにスタートできることも利点でしょう。

中古アパートでは、借主がいる状態で売買されるオーナーチェンジという方法がよく利用されます。既に入居者がいるため、前のオーナーから引き継ぎを受けて、すぐに経営を始めることができます。新築アパートのように、入居者を募るための宣伝や契約手続きの手間もかかりません。

さらに、中古アパートは過去の経営実績があるため、入居率や家賃収入のデータを基にキャッシュフローの見通しを立てやすいことも強みです。

5.高い節税効果を期待できる

中古アパートには所得税や住民税の節税効果が高いというメリットがあります。これは、減価償却費を多く計上できるためです。

減価償却費とは、購入した建物の費用を、その建物が使える期間(耐用年数)にわたって分割して計上する会計処理のことです。日本の法律では、木造アパートの耐用年数は22年、鉄骨造アパートは34年と定められています。不動産投資で節税するには、この減価償却費を多く計上できるかどうかに左右されます。

中古アパートには、耐用年数の短い木造アパートが多いため、減価償却費を多く計上でき、節税効果を期待できることが強みです。

中古アパート経営の3つのデメリット

中古アパート経営の3つのデメリット

続いて、中古アパート経営のデメリットを3つ紹介します。

デメリットを把握することで、事前に対策を立てやすくなります。大切なポイントなので、ぜひチェックしてください。

1.空室リスクがある

中古アパートは、空室リスクが高いことがデメリットです。築浅物件なら入居率が高いですが、築年数が15年以上経過すると、徐々に空室が目立つ傾向にあります。

また、中古アパートは立地や条件がすでに決まっているため、改善や変更が難しいことも懸念点。需要の低い場所にある中古アパートでは、新規の入居者を見つけるのが難しくなります。

中古アパートを経営する際は、リフォームや新設備を導入するなどし、空室対策を講じることが欠かせません。

2.修繕費用がかかる

築年数が経過している中古アパートは、老朽化によって修繕が必要になることがあります。修繕費用が予想以上にかさむ、メンテナンスの手間がかかるなどの問題が発生する可能性も否定できません。

中古アパートを経営する際には、必要なタイミングで建物の老朽化に対応できるよう、修繕の頻度を短く設定し、十分な予算を用意しておくことが成功の秘訣です。

3.売却しにくい

最後のデメリットは、売却が難しいことです。築年数が経っていたり老朽化が進んでいたりする物件は、買い手を見つけるのが難しい傾向があります。

将来的に中古アパートを売却したいと考えている場合は、日頃からリフォームや空室対策を実施し、資産価値を維持することが重要です。

中古アパートを購入・投資する際の5つの注意点

中古アパートを購入・投資する際の5つの注意点

中古アパートを購入・投資する際には、以下の5つの注意点を考慮することが重要です。

順に説明します。

1.現在の入居者や問題点を確認する

中古アパートを購入する際は、現在の問題点や入居者をしっかりと確認しましょう。

もし確認せずに購入した場合、問題をそのまま引き継いでしまうリスクがあるからです。例えば、問題を起こす借主が住んでいる、建物の材質が悪く防音性が低いなどはよくある例です。中には、家賃の滞納や入居者同士のトラブルなど、解決が難しい問題を抱えている物件もあります。

中古アパートを購入する際は、仲介の不動産会社や管理会社を通して問題点や入居者情報をしっかりと確認することが大切です。

2.利回りだけに注目しない

中古アパートの利回りの高さに注目している人も多いでしょう。しかし、利回り以外の要素もしっかりと考慮することが重要です。なぜなら、利回りが高くても実際に入居者を確保できなければ利益を得られないからです。

例えば、建物の過去の入居率や家賃収入、修繕の履歴なども確認して、将来的に収益が見込めるかどうかを総合的に判断すると良いでしょう。

また、利回りの種類について知っておくことも欠かせません。利回りには大きくわけて、表面利回りと実質利回りの2種類があります。投資用物件の広告に記載されている利回りは、満室を想定した表面利回りがほとんどです。

しかし、実際は空室ばかりという中古アパートも中には存在します。そうなれば、予想していた利回りを得ることはできないでしょう。

記載されている利回りだけで判断せず、現実的な収支で正確に評価することが重要です。

3.購入前にインスペクション(住宅診断)を行う

購入前に専門家によるインスペクション(住宅診断)を行いましょう。アパートの状態をしっかりと確認せずに購入した場合、引き渡し後すぐに大規模な修繕が必要になることも考えられます。

内覧時にはきれいに見える物件でも、水道やガスの配管など見えない部分は古いままというケースは少なくありません。また、中古アパートの中には、建物の構造や耐震性に問題がある物件もあります。特に、法改正により現在の基準に適合しない「既存不適格建築物」と呼ばれる物件は、リフォーム時に現行の法令に合わせなければならない場合があり、余計な費用がかかるので、注意しましょう。

中古アパートを購入する前にはインスペクション(住宅診断)を実施し、建物の状態を専門家にチェックしてもらうと安心です。

4.ローンの審査が通りにくい

ローンの審査が通りにくい点にも注意が必要です。中古アパートを購入する際、アパートローンを利用したいと考えている方もいるでしょう。しかし、中古アパートは築年数や経年劣化で物件としての価値が下がっているため、新築アパートよりも借入金額が少ないことが一般的です。

さらに、ローン審査を通過したり、希望の借入額を借りたりするためには、物件の状態が良好であることも重要です。物件に欠陥や問題があれば、アパートとしての機能が損なわれ、返済不能になるリスクが高いと判断されるためです。

5.賃料下落のリスクがある

最後の注意点は、中古アパートは賃料が下落するリスクが高いこと。物件が老朽化して魅力がなくなると、入居者が集まりにくくなり、空室リスクが上がります。そうなれば、解決策として家賃を引き下げる必要が出てくるためです。

家賃を下げることで収益が減ることはもちろん、入居者の質が低下する懸念も出てきます。空室を埋めるために家賃を下げすぎれば、物件のイメージが悪くなり、訳あり物件だと判断される可能性も否定できません。

そのため、家賃を下げる際には、周辺地域の家賃相場を参考にしながら、賃料をいつ・どの程度引き下げるかを慎重に判断することが重要です。

中古アパート経営を成功させる5つのポイント

中古アパート経営を成功させる5つのポイント

最後に、中古アパート経営を成功させる5つのポイントを紹介します。

中古アパート経営で後悔しないために大切なポイントなので、ぜひ読み進めてください。

1.アパート経営の目的を明確にする

中古アパートを経営する際には、まずアパート経営の目的を明確にすることが大切です。目的が不明確なまま物件を選ぶと、期待していた結果が得られない可能性があります。

例えば、多少のリスクを取ってでもキャッシュフローを重視したい、リスクを避けて長期的に安定した運用を目指したい、あるいは節税対策をしたいなど、アパート経営の目的は人それぞれです。

まずは、アパート経営によってどんな効果を得たいのかをはっきりさせ、その目的に合った物件選びや計画を立てることが成功の鍵です。

自分だけでは判断が難しい場合は、専門家に相談しましょう。

2.余裕を持った資金計画を立てる

中古アパートの経営を成功させるためには、余裕のある資金計画を立てることが重要です。資金計画に余裕がなければ、修繕やメンテナンスが必要な際に対応できず、物件の価値が下がってしまいます。また予想以上に空室が続いた場合は、経営が困難に陥ります。

中古アパートを選ぶ際は、投資に使える資金をしっかりと把握し、余裕を持って購入できる物件を選びましょう。また返済の負担を増やしすぎないことも重要です。

さらに、中古アパートの経営では、突然の修繕や予期せぬトラブルが起こることが少なくありません。資金計画に余裕を持たせ、あらゆる状況に対応できるように備えておくことが大切です。

資金計画は特に重要なうえ、専門知識が必要な場合もあります。自己判断が難しい際は専門家の意見を参考にしましょう。

3.需要のある立地か調べる

アパート経営で成功するためには、好立地の物件を選ぶことが大切。立地条件が良ければ空室リスクを減らせ、経営が安定します。

物件を選ぶ際には、入居者の視点で考えることがポイントです。例えば、駅に近い物件や、周辺にスーパーやコンビニがある物件は、入居者が集まりやすくなります。

ただし、好立地の物件は魅力的な分、価格も高くなる傾向があります。好立地の物件を選ぶ際には、価格と収益性のバランスを考えて判断することが重要です。

4.管理会社を慎重に選定する

管理会社を慎重に選ぶこともポイントです。信頼のできる管理会社を見つけられれば、アパート経営の負担を軽減できるうえ、困ったときにはすぐに相談ができるため、安心です。さらに、管理会社のノウハウを学ぶ機会を得られることも利点です。

また、優れた管理会社は、定期的なメンテナンスや清掃をしっかりと行ってくれるため、入居者の満足度を高められます。その結果、空室リスクが減る、入居者が見つかりやすいなど、経営がスムーズになるでしょう。特に中古物件においては、メンテナンスや清掃をしっかりと行い、建物を清潔で魅力的にみせることが非常に重要です。

不動産管理会社は様々あるので、気になる会社を複数ピックアップし、しっかりと比較・検討しましょう。

5.主体的に運営する

最後の重要なポイントは、アパートのオーナーとして主体的に運営することです。たとえ管理会社に管理を任せていても、オーナーとしての意識をしっかり持つことが大切です。

具体的には、定期的にアパートを訪れて物件の状態を確認する、市場動向や競合物件の状況を把握し新しい設備を導入するなどが挙げられます。

管理会社に全て任せるのではなく、オーナー自身が積極的に関与することで、経営全体をしっかり管理できます。また、トラブルやリスクも早期に発見しやすく、迅速に対応できるという利点もあります。

最後に:中古アパート経営するならM-LINEへ相談を!

最後に:中古アパート経営するならM-LINEへ相談を!

中古アパート経営は、高利回りを期待できたり初期費用を抑えられたりなどのメリットがあります。ただし、空室や修繕費用など中古アパートならではのデメリットも存在します。中古アパート経営を検討する際には、メリットやデメリット、注意点などを把握した上で慎重に判断することが大切です。

さらに、中古アパート経営を成功させるためには、物件選びや資金計画など、多岐に渡る様々なポイントがあります。まずは、専門家に相談し、具体的なプランを提案してもらいましょう。

中古アパート経営を検討する中で少しでも不安や疑問があるという人は、一度M-LINEにご相談ください。M-LINEでは、ご相談内容に応じて専門的な知識を持ったプロの視点からご提案・サポートを実施しております。

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監修者情報

高坂 昇

高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火4階建て住宅(もくよん®)や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。

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