相続した空き家をどうすべきか、悩んでいる方は少なくありません。解体せずに再生できれば費用を抑えられる可能性がありますが、実際にどのような方法があり、いくらかかるのか分からないまま時間だけが過ぎてしまうケースもあります。
この記事では、空き家再生の基本的な考え方から具体的な活用方法、費用相場、利用できる補助金、失敗しないためのポイントまでを解説します。老朽化が進む前に空き家をどう活かすか判断したい方は、ぜひ参考にしてください。
空き家再生とは、既存の建物をリフォームやリノベーションなどによって改修し、住宅や賃貸、店舗などとして再び活用することを指します。建物の状態や活用目的によっては、既存建物を解体して新しく建て直す「建て替え」も選択肢の一つです。
空き家再生を検討する際は、まず次の2つの違いを押さえておきましょう。
それぞれの特徴を理解することで、所有する建物にどの方法が適しているのか判断しやすくなります。
空き家再生と建て替えは、既存の建物を活かすか、解体して新しく建てるかという点で大きく異なります。
再生であれば、建物への思い入れを残しやすいというメリットがあります。ただし、劣化状況によっては想定外の工事が必要になることもあるため、注意が必要です。
どちらが適切かは、建物の状態や予算、活用したい目的によって変わってきます。両方の選択肢を比較しながら、ご自身に合う方法を検討してみましょう。
空き家再生を検討する際によく登場する「リフォーム」と「リノベーション」は、混同されやすい言葉です。
一般的に、リフォームは老朽化した部分を修繕し、建物を新築時の状態に近づける工事を指します。一方、リノベーションは間取りの変更や断熱・耐震性能の向上など、既存の建物に新たな価値や機能を加える改修と考えられています。
ただし、実際の現場ではこの2つを厳密に区別せず使うケースも少なくありません。名称だけで工事内容を判断するのではなく、依頼する会社がどこまでの工事に対応しているのか、具体的な内容を確認することが大切です。
空き家再生には、既存の建物を有効に活かせるというメリットがあります。その一方で、建物の状態によっては費用や工事内容に制約が生じる場合もあるでしょう。
判断を誤らないためにも、まずは次の2つの観点からメリット・デメリットを整理しておきましょう。
それぞれを理解したうえで、ご自身にとって再生が適した選択かどうかを見極めていきましょう。
空き家再生には、主に次のようなメリットが挙げられます。
建物の構造や状態によっては、大規模な解体を伴わずに必要な部分を改修し、住宅性能を高められる場合があります。相続した実家を手放したくない方や、思い出のある家をできるだけ残したい方にとっても、空き家再生は選択肢の一つとなります。
一方で、空き家再生には次のようなデメリットもあるため、事前に知っておく必要があります。
特に築年数が古い建物では、目視だけでは分からない劣化や構造上の問題が見つかる場合もあります。具体的な確認ポイントについては、後ほど「失敗しないためのポイント」で詳しく解説しますので、あわせて参考にしてください。
空き家再生は、自宅として住み直すだけでなく、賃貸住宅や店舗などとして活用し、収益化を目指す方法もあります。どの活用方法が適しているかは、建物の状態や立地、周辺の需要、所有者の目的などによって異なります。
代表的な活用方法として、以下が挙げられます。
それぞれの特徴を知ることで、自分の建物や目的に合った活用方法を選びやすくなります。以下で詳しく見ていきましょう。
相続した実家などを、自宅やセカンドハウスとして再利用する方法です。建て替えに比べて費用を抑えながら、暮らし方に合わせて間取りや設備を改修できる点がメリットです。思い出のある家に住み続けたい方や、二拠点生活を考えている方に向いています。
ただし、老朽化が進んでいる場合は、耐震性や断熱性を高めるための改修が必要になることがあります。建物の状態によっては想定以上に費用がかかる可能性もあるため、居住を前提とする場合は、安全性や住宅性能を確認したうえで改修計画を立てることが大切です。
リフォームやリノベーションを行ったうえで第三者へ貸し出し、家賃収入につなげる方法です。ファミリー向けの戸建て賃貸のほか、複数人で暮らすシェアハウスとしての活用も考えられます。自分では住む予定がなく、賃貸需要のある地域に空き家を所有している方に向いています。
ただし、安定した収益が得られるとは限らないため、活用前にエリアの賃貸需要や競合物件の家賃相場を確認しておきましょう。需要が乏しいエリアでは空室が長期化する可能性もあるため、周辺の人口動態や交通利便性、近隣の賃貸物件の供給状況なども踏まえて収益性を検討することが重要です。
飲食店や物販店、事務所など、事業用の建物へ転用する方法もあります。人通りの多い立地や視認性の高い場所では、店舗や事務所としての需要が見込める場合があります。用途や立地によっては、住宅とは異なる賃料設定を検討できる点も特徴です。
一方で、用途の変更に伴って、消防設備や給排水設備などの改修が必要になる場合があります。また、業種によっては保健所などへの確認や、建築・消防関係の法令への対応が必要になります。
自ら事業を始めたい方だけでなく、事業者への賃貸を考えている方にも選択肢の一つになるでしょう。
観光地や交通の利便性が高いエリアでは、民泊やゲストハウスなどの宿泊施設として活用する方法もあります。住宅として貸し出す場合とは異なる収益モデルを検討できるため、インバウンドを含む宿泊需要が見込める地域の空き家に適した選択肢の一つです。
ただし、宿泊施設として利用する場合は、住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体の条例などの確認が必要です。営業日数や設備、管理方法などに条件が設けられる場合もあるため、計画段階で自治体や実績のあるリフォーム会社に確認しておきましょう。
デイサービスなど、介護・福祉分野の施設として活用する方法です。高齢者が多い地域では、介護・福祉サービスへの需要が見込まれることもあり、地域のニーズに応えながら空き家を活用できる点が特徴です。
ただし、福祉施設として利用する場合は、バリアフリー化や設備の改修に加え、用途や施設の種類に応じて建築基準法や消防法などへの対応が必要になります。
施設の種類によって求められる基準も異なるため、介護・福祉施設の設計・施工実績がある会社などに相談しながら計画を進めるとよいでしょう。
イベントスペースや教室、地域住民が集まるコミュニティスペースなどとして活用する方法です。建物の状態や用途によっては、必要な範囲の改修で活用できるケースもあります。
収益性だけでなく、地域との交流や社会貢献を重視したい方、空き家を地域の人が集まる場所として活用したい方に適した選択肢といえるでしょう。
活用する際は、地域特性や周辺住民のニーズを把握し、どのような用途が求められているのかを事前に調査することが大切です。また、利用者の安全性や近隣への影響についても考慮し、必要な改修や管理方法を検討しておきましょう。
空き家再生にかかる費用は、建物の規模や築年数、劣化状況、工事範囲などによって大きく変わります。「自分の空き家ならいくらかかるのか」と気になる方も多いでしょう。このうち、大きく次の3つに分けて考えると分かりやすくなります。
それぞれの費用と、金額を左右するポイントを以下で詳しく見ていきましょう。
建物全体を改修するフルリフォームでは、数百万円から1,000万円を超えるケースもあります。水回りの全面交換や間取り変更に加えて、耐震・断熱改修まで行う場合は、さらに費用が高くなる傾向です。
費用を左右する主な要素としては、次のようなものが挙げられます。
築年数が古く、構造や設備の劣化が進んでいる建物ほど、追加工事が発生しやすく費用も高くなる傾向があります。そのため見積もりを取る際は、劣化状況の調査結果を踏まえたうえで工事範囲を確定することが重要です。
必要な箇所だけを改修する部分リフォームであれば、費用を抑えられる場合があります。代表的な工事内容の目安は、以下のとおりです。
生活に直結する水回りや、雨漏りにつながりやすい屋根・外壁から優先的に改修することで、限られた予算でも住環境を大きく改善できる場合があります。全面改修が難しい場合は、優先順位を決めて段階的に進める方法も検討してみるとよいでしょう。
空き家再生では、工事費以外にもさまざまな諸費用が発生します。
また、建築物の解体・改修工事を行う場合は、事前にアスベスト（石綿）の有無を調査することが義務付けられています。調査の結果、アスベストを含む建材が確認された場合は、追加費用が発生することがあります。
特に古い空き家では、見積もり段階では想定していなかった工事が必要になるケースもあるため注意が必要です。
空き家再生の予算を立てる際は、工事費だけでなく、こうした諸費用や追加工事の可能性も考慮し、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。
空き家の改修では、条件を満たすことで国や自治体の支援制度を利用できる場合があります。ただし、すべての空き家再生が対象になるわけではなく、建物の要件や工事内容によって利用の可否が変わる点には注意が必要です。
ここでは、利用できる可能性がある補助金を、次の2つの観点から紹介します。
ご自身の空き家に当てはまる制度がないか、あわせて確認してみましょう。
多くの自治体では、空き家の改修や利活用に活かせる独自の補助制度を設けています。対象となる所有者や空き家の要件、工事内容、補助額などは自治体ごとに異なり、空き家バンクへの登録などが条件となっているケースもあります。
例えば東京都八王子市では、空き家を地域活性化施設として活用するための改修工事などを対象に、補助対象工事費の3分の2以内、上限100万円の補助制度が用意されています。
このように、居住用だけでなく、地域活性化や空き家の利活用を目的とした改修を支援する自治体もあります。空き家を所有している自治体の公式サイトなどで、利用できる制度がないか早い段階から確認しておくとよいでしょう。
空き家専用の制度ではなくても、耐震・省エネ改修に活用できる補助制度を利用できる場合があります。例えば東京都では、高断熱窓・ドアや断熱材、高断熱浴槽への改修を対象とした「既存住宅における省エネ改修促進事業」を実施しているほか、省エネ診断や設計にかかる費用の補助制度も用意されています。
このほか、区市町村ごとに耐震診断や耐震改修への助成制度を設けているケースもあります。断熱改修や耐震補強を検討している場合は、国・都道府県・市区町村それぞれの制度を確認し、併用できる制度がないか調べてみるとよいでしょう。
出典：クール・ネット東京 | 令和8年度 既存住宅における省エネ改修促進事業、東京都住宅政策本部 | 東京都既存住宅省エネ診断・設計等支援事業
ここまで読んで、「自分の空き家は再生に向いているのだろうか」と気になった方もいるでしょう。実際、すべての空き家がリフォームやリノベーションによる再生に適しているわけではありません。
再生と建て替えのどちらを選ぶか判断する際は、次の3つのポイントを押さえておきましょう。
それぞれを順番に見ていきましょう。
以下の条件に当てはまる場合は、再生による活用が現実的な選択肢になりやすいでしょう。
これらはあくまで判断材料の一つです。実際に再生できるかどうかは、建築士などによる現地調査を経て判断する必要があります。
一方で、次のようなケースでは再生が難しく、慎重な判断が求められます。
ただし、こうした条件に該当しても、再生できないと直ちに判断する必要はありません。工事範囲や活用方法を見直すことで対応できることもあるため、建築士や住宅会社などの専門家に相談したうえで判断しましょう。
外観だけでは、構造の強度や内部の劣化状況まで正確に判断することは難しいものです。柱や梁の腐食、シロアリ被害、基礎のひび割れなども、現地調査によって初めて確認できる場合があります。
「再生できるかどうか分からない」「建て替えとどちらがよいか判断できない」という場合は、早い段階で専門家に現地調査を依頼することをおすすめします。建物の状態を正確に把握できれば、その後の再生計画や活用方法も検討しやすくなるでしょう。
空き家再生では、工事を進める中で想定していなかった劣化や追加費用が判明することも少なくありません。そうした事態をできるだけ避けるため、次の4つのポイントを押さえておきましょう。
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
再生を検討する際は、雨漏りや腐食、シロアリ被害、基礎の状態、耐震性・断熱性など、建物全体の劣化状況を確認しておくことが欠かせません。劣化の程度によっては追加工事が必要となり、当初の想定より費用が膨らむこともあります。
場合によっては、改修より建て替えのほうが結果的に合理的だと判断するケースもあるでしょう。判断に迷ったときは、建築士や住宅会社による現地調査・建物診断を活用し、客観的な情報をもとに計画を立てることをおすすめします。
賃貸や店舗として活用する場合は、立地条件と周辺需要の確認が必要です。賃貸なら入居需要や家賃相場、店舗なら人通りや商圏の特性を事前に調べておきましょう。
民泊や福祉施設として活用する場合も、地域のニーズと用途が合っているかを確認することがポイントです。需要に合わない用途で改修を進めると、完成後に思うような収益や利用につながらない可能性も出てくるでしょう。
設備や仕様のグレードを上げたからといって、必ずしも資産価値や収益性が向上するとは限りません。まずは予算の上限を決め、その中で「必要な工事」と「希望する工事」を切り分け、優先順位をつけていきましょう。
賃貸や事業用として活用する場合は、想定される家賃収入や事業収益と改修費用のバランスも考慮する必要があります。
また、自治体や工事内容によっては補助金を利用できる場合もあるため、制度や申請要件を確認しておくとよいでしょう。
空き家再生を検討する際は、活用目的を踏まえた改修提案ができる会社を選ぶことが重要です。リフォームだけでなく建て替えも含めて比較検討できる会社なら、建物の状態に応じた選択肢を提示してもらいやすくなります。
また、改修後の活用方法まで一緒に考えてくれる会社なら、再生後の運用面についても相談しやすいでしょう。会社を選ぶ際は、対応できる工事範囲や過去の提案実績を確認しておくことをおすすめします。
ここまで、空き家再生の考え方や活用方法、費用、補助金、失敗しないためのポイントについて解説してきました。空き家に適した再生方法は、建物の劣化状況や予算、活用目的によってそれぞれ異なります。
再生できるかどうかを外観だけで判断するのは難しく、建物の状態によっては建て替えを含めて検討した方がよい場合もあります。また、賃貸や店舗などとして活用する場合は、再生後の活用方法まで見据えて計画することが大切です。
M-LINEでは、東京都23区を中心とした狭小地・変形地・相続土地における建築提案の実績を活かし、リフォームによる再生だけでなく、建て替えや再生後の土地・建物の活用についても幅広くご相談いただけます。相続した空き家をどう活用するか迷っている方や、再生と建て替えのどちらが適しているのか判断したい方も、まずはお気軽にご相談ください。
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