戸建賃貸の建築費は、木造で1,800万円ほどが目安です（規模や仕様、エリアによって変動します）。土地活用として戸建賃貸を成功させるためには、建築費の相場を把握したうえで、無駄なコストを抑えることが重要です。
戸建賃貸は、アパートやマンションに比べて初期費用を抑えやすいことがメリットです。また、ファミリー層からの需要が高いため、土地活用の中でも安定した経営を目指しやすい方法といえます。ただし、建築費が高くなりすぎると空室時のリスクが大きくなるため、慎重な計画が欠かせません。
本記事では、戸建賃貸にかかる建築費の相場や初期費用を抑えるポイントなどを詳しく解説します。戸建て賃貸経営のメリットについても触れているので、ぜひ参考にしてください。
戸建賃貸経営の特徴として、以下の5つが挙げられます。
戸建賃貸を経営するメリットは数多くあります。ポイントを押さえて経営を始めれば、成功する確率も高くなります。
戸建賃貸の経営は、アパートやマンション経営よりも初期費用が抑えられる点が大きなメリットです。初期費用が少ないため、借入金が少なく済みます。
また、月々のローン返済負担が小さく、返済リスクも抑えられるため、安定した運用を目指しやすいのが特徴です。
立地の影響を比較的受けにくい点も戸建賃貸を経営する特徴の1つです。そのため、条件次第では土地の取得費用を抑えられる可能性があります。
アパートやマンションの場合「会社に行きやすいか」「駅から近いか」など、立地の良さが重視される傾向があります。
それに対して、戸建賃貸は「騒音が気にならないか」「家族が過ごしやすいか」「治安が良いか」など、周辺の環境や住みやすさが重視されるケースが多いです。
戸建賃貸はファミリー向けの賃貸が多く、入居期間も長くなりやすい傾向があります。一方、アパートやマンションは単身者が住むことが多く、入居期間は比較的短いです。
入居者の入れ替えが多いと家賃収入が安定しづらく、退去後のクリーニングやリフォームの費用はその都度かかります。
戸建賃貸は子供の成長を前提に契約する入居者が多く、住環境重視で物件を決めているため、周辺の環境が大きく変わらない限り退去するケースは少ないです。
土地を所有すると、固定資産税や都市計画税※が毎年発生します。戸建賃貸の場合、木造建築が多いためアパートやマンションと比較して減価償却費を大きく計上しやすい傾向があります。
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
| RC造マンション | 47年 | 0.022 |
| 鉄骨造アパート （鉄骨の厚さ4mm以上） |
34年 | 0.030 |
| 木造戸建 | 22年 | 0.046 |
減価償却費は経費となるため、戸建賃貸経営で得た所得から相殺することが可能です。減価償却費は実際に現金が出ていくわけではないため、多く計上できたほうが支払う税金を抑えられます。
※都市計画税は一部、かからない地域もあります。
戸建賃貸はアパートやマンションよりも供給量が少なく、競争率も低いです。需要に対して供給が少ないため、他の不動産経営と比較して安定した運用がしやすいとされています。戸建は以下のような要望を持つ方からの需要が高いです。
戸建はアパートやマンションよりも居住時の制限が少ないため、特に子供やペットがいる家庭に重宝されます。また、庭や駐車場など、アパートやマンションにはないものを充実させられると有利です。
戸建て賃貸経営を検討するにあたり、建築費の相場を把握しておくことは欠かせません。ここでは、戸建賃貸の建築費について理解するために、以下の2つのポイントについて解説します。
戸建賃貸の建築費は、「坪単価×延床面積」で計算できます。構造によって坪単価の目安は以下のように異なります。
| 構造 | 坪単価の目安 |
| 木造 | 約70万〜80万円程度（平均：約76万円） |
| 鉄骨造 | 約90万〜100万円程度（平均：約96万円） |
| 鉄筋コンクリート造 | 約110万〜130万円程度（平均：約119万円） |
| コンクリートブロック造 | 約90万〜100万円程度（平均：約96万円） |
※出典：政府統計の総合窓口「e-Stat」国土交通省｜建築着工統計調査
※1坪を3.3平方メートルとして計算
※対象建築物：2025年1月～3月に着工した一戸建て（貸家）
最も建築費を抑えられる構造は木造です。統計上の平均的な坪単価は約76万円となっており、70万〜80万円程度が目安です。なかでも、木造建築の一種である2×4（ツイバイフォー）工法は施工効率が高く、比較的低コストで建築できる傾向があります。材料が少なくシンプルな工法なので、工期が短く済む点もメリットです。
また、構造だけでなく、依頼する施工業者や建て方によっても建築費用は異なります。
一般的に大手のハウスメーカーは品質や保証が充実しており、坪単価はやや高くなる傾向があります。一方、地域密着型の工務店は柔軟な対応が可能で、費用を抑えられるケースもあります。
また、規格住宅は間取りや設備があらかじめ決まっているため、設計や資材調達のコストを抑えやすく、安価に建築しやすい点が特徴です。一方で、注文住宅は一から設計・施工するため、建築費は高くなりやすいでしょう。
戸建賃貸の建築費の相場を計算する際は、80平米をひとつの目安にすると良いでしょう。広い家に憧れを持つ方は多くいますが、実際は広すぎても入居者は決まりづらいです。
そのため、ファミリー層が入居しやすい80平米（24.2坪）程度で建築することをおすすめします。80平米であれば、間取り3LDKの戸建てを建築できるケースが一般的です。
国土交通省の「建築着工統計調査」をもとに、2025年1～3月に着工した一戸建て（貸家）の坪単価から構造別の建築費用の目安を算出すると、以下の通りです。
| 構造 | 坪単価の目安 | 建築費の目安（24.2坪） |
| 木造 | 約70万〜80万円（平均：約76万円） | 約1,700万〜1,900万円程度 |
| 鉄骨造 | 約90万〜100万円（平均：約96万円） | 約2,100万〜2,400万円程度 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約110万〜130万円（平均：約119万円） | 約2,600万〜3,100万円程度 |
| コンクリートブロック造 | 約90万〜110万円（平均：約96万円） | 約2,100万〜2,600万円程度 |
※出典：政府統計の総合窓口「e-Stat」国土交通省｜建築着工統計調査
※1坪を3.3平方メートルとして計算
※対象建築物：2025年1月～3月に着工した一戸建て（貸家）
実際の建築費用は、依頼先や建て方、土地の形状、設備仕様などによって大きく異なります。特に鉄筋コンクリート造などは、仕様による価格差が出やすい傾向があります。そのため、上記の金額はあくまで目安として参考にしてください。
また、戸建賃貸経営では、土地の条件やエリアごとの需要によって最適な間取りや建築プランが異なるため、相場だけで一律に判断することは難しい場合があります。立地条件や周辺需要を踏まえた個別の検討が欠かせません。
M-LINEでは、土地活用のご相談から戸建賃貸を含む収益物件の設計・建築まで一貫して対応可能です。「この土地で戸建賃貸が成立するのか」「どの程度の収益が見込めるのか」といった具体的なご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
戸建賃貸の経営に必要な初期費用として、以下の4つが挙げられます。
戸建を建築する際は、建築費以外の費用も多くかかります。デザインにこだわるほど費用は高くなるため、予算を考慮しながら決めていくことが大切です。
更地の状態から戸建賃貸物件を建築する場合、建築費が必要です。建築費は、建物の構造や施工業者によって異なりますが、木造一戸建ての場合は、1坪あたり約70万〜80万円（平均：約76万円）が目安です。たとえば、延べ床面積25坪の木造戸建てであれば、建築費の目安は約1,800万〜2,000万円程度となります。
なお、内装や設備にこだわるほど、相場よりも建築費は高くなります。
以下の記事では木造住宅の坪単価の平均や建築費用について詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
更地に建築するのではなく、もともとあった住宅をリフォームする場合、建築費ではなくリフォーム費や修繕費がかかります。住宅の劣化状況によって大きく異なりますが、リフォーム箇所ごとの費用相場は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
| トイレ | 25万〜60万円 |
| キッチン | 60万円〜300万円 |
| 浴室 | 90万〜300万円 |
| 洗面台 | 10万～160万円 |
| 床の張り替え | 15万〜20万円 |
| 壁紙の張り替え | 10万～15万円 |
| 外壁塗り替え | 60万〜100万円 |
※複数のリフォーム会社の公開情報および一般的な施工事例をもとに作成（2026年4月時点）
※費用は、サイズや仕様、グレードによって大きく変動します。
大きな劣化がない場合は、クリーニングのみで問題ありません。しかし、内装や外装が劣化していたり、設備が古くなっていたりする場合、入居者が決まらないことも多いです。特に長期間空き家になっていると、見えない部分が劣化しているケースもあります。
戸建賃貸の経営を始める際は、火災保険と地震保険に加入しておくことも重要です。これらの保険に加入しておけば、入居者は安心して入居できるため空室リスクを抑えられます。万が一、火災や地震が発生したときでも補償を受けられるので、貸主側も安心です。
なお、保険料や補償内容は保険会社によって大きく異なります。そのため、複数の保険をしっかり比較したうえで、無理のない範囲の保険を選ぶことが大切です。
戸建賃貸の経営で発生する事務処理費用として、印紙代や登記費用、司法書士への報酬などが挙げられます。必ず必要な経費のため、事前に用意しておくと良いです。印紙代は契約書に貼る収入印紙の費用で、戸建ての場合は5千〜2万円程度かかります。
登記の手続きは司法書士に依頼するケースが多く、報酬を含めると15〜30万円程度の費用が発生します。
戸建賃貸経営で安定した収益を得るためには、事前に収益シミュレーションを行い、利回りを把握しておくことが大切です。初期費用や家賃収入、維持費などを踏まえて計算することで、無理のない資金計画を立てやすくなります。
ここでは、利回りを考えるうえで重要な以下の2つのポイントについて解説します。
戸建賃貸経営を始める際は、物件価格だけでなく、諸費用も含めた初期費用を把握しておくことが大切です。一般的に、建築費全体の内訳は、本体工事費が全体の約70％、付帯工事費が約20％、諸費用が約10％とされています。
本体工事費は建物本体を建築する費用、付帯工事費は外構工事や地盤改良工事、給排水工事など建物以外にかかる費用です。また、諸費用には仲介手数料や登記費用、印紙税、司法書士報酬、ローン関係諸費用、火災保険料、不動産取得税などが含まれます。
ここでは、以下の条件で木造戸建てを建築した場合の初期費用をシミュレーションしてみましょう。
条件
シミュレーション例
なお、戸建賃貸経営では、金融機関のアパートローンを利用して建築費をまかなうケースが一般的です。その場合、初期費用として、頭金と諸費用分の自己資金を用意する必要があります。頭金の目安は、建築費用の10〜20％程度とされることが多いです。
このように、初期費用を把握しておくことで、無理のない資金計画を立てやすくなり、利回りを高めるための適切な家賃設定や運用計画にもつながります。
戸建賃貸で利回りを高めるためには、周辺相場を踏まえた適切な家賃設定と、正確な利回りの把握が重要です。
家賃が周辺相場より高すぎると空室が発生しやすくなり、逆に低すぎると収益性が下がってしまいます。そのため、近隣の類似物件の家賃相場に加え、間取りや築年数、設備などの条件も踏まえて適切な水準を設定することが大切です。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算され、収益性の目安を把握する際に用いられます。たとえば、月額家賃を20万円に設定した場合、年間家賃収入は240万円です。物件価格が2,470万円であれば、表面利回りは約9.7％となります。
一方、実質利回りは「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋諸費用）×100」で計算されます。固定資産税や修繕費、管理費、空室による損失などを差し引くため、より現実的な収益性を把握できます。たとえば、年間家賃収入240万円、年間経費50万円の場合、実質利回りは6〜7％台程度が目安です。
なお、以下の記事では土地活用の利回りについて詳しく解説しています。利回りについてより詳しく知りたい方は、あわせて参考にしてください。
戸建賃貸経営で安定した収益を得るには、入居率を高く維持することが重要です。ここでは、入居率の向上につながる人気の間取りや、選ばれやすい設備の事例を紹介します。
順に見ていきましょう。
戸建賃貸で入居率を高めるには、ファミリー層に人気の高い3LDK規模の間取りを採用するのがおすすめです。3LDKは、夫婦の寝室に加えて子ども部屋を2つ確保できるため、子どもの成長に合わせて長く暮らしやすい間取りです。
また、バス・トイレ別、独立洗面台、追い焚き機能付き浴室、浴室乾燥機など、水回り設備が充実していると、より入居者に選ばれやすくなります。そのほか、宅配ボックスやネット使用料不要、TVインターホン、エアコンなど、日常生活を快適にする設備が整っていると、入居率の向上が期待できます。
ファミリー層から選ばれやすい戸建賃貸にするには、日々の暮らしやすさを左右する設備も重要です。特に、対面キッチンや収納スペースの充実は、物件の魅力を高めるポイントとなります。
対面キッチンは、料理をしながらリビングにいる家族の様子を見守れたり、コミュニケーションを取りやすかったりする点が魅力です。小さな子どもがいる家庭や、家族との時間を大切にしたい世帯に向いています。
また、各部屋のクローゼットに加えて、ウォークインクローゼットやシューズインクローゼット、パントリーなどがあると、荷物が多くても生活空間をすっきり保ちやすくなります。このような収納の充実は、アパートやマンションと比べてゆとりのある住空間を確保しやすく、戸建賃貸ならではの差別化ポイントとして有効です。
戸建賃貸では、駐車スペースの有無も重要なポイントです。特にファミリー層は通勤や買い物、子どもの送り迎えなどで車を利用するケースが多く、駐車場付きの物件は選ばれやすい傾向があります。
都市部では駐車場がない物件も多いため、敷地内に1台分でも確保できれば差別化につながります。さらに2台分あれば、夫婦で車を所有する世帯や来客対応にも対応でき、より幅広いニーズに応えられます。
また、駐車場があることで入居者は月極駐車場を別途契約する必要がなくなり、経済的なメリットが高まる点もポイントです。その結果、入居率の向上や長期入居にもつながりやすくなります。
戸建賃貸の初期費用を抑えるポイントとして、以下の3つが挙げられます。
初期費用が少なければ少ないほど、経営リスクは抑えられます。そのため、デザインや広さ、依頼する業者などに注意が必要です。
戸建の建築費を抑えるためには、建物全体をシンプルな設計にすることが大切です。複雑な間取りは施工の手間が増え、建築コストの上昇につながります。
また、外観や内装に過度なデザイン性を持たせると、建築コストがかかるだけでなく、好みが分かれることで入居者が決まりにくい要因にもなります。そのため、装飾を抑えた汎用性の高い設計にすることが重要です。
さらに、キッチンや浴室などの設備についてもシンプルな仕様を選ぶことで、コストを抑えつつ、入居者の好みが分かれるリスクを軽減することができます。
戸建賃貸はファミリー層が多く、80平米（3LDK）が最適です。延床面積が広いほど建築費は高くなりますが、広ければ入居者が決まりやすくなるわけでもありません。
入居者が決まらないと、収益が得られない一方でランニングコストだけがかかってしまいます。
赤字経営のリスクを抑えるためにも、需要とのバランスを考慮し、入居者が決まりやすい80平米以下の規模に設定することが重要です。
建築費はハウスメーカーや工務店によって費用が大きく異なります。1社だけ見積もりを取って決めてしまうと、相場より高い場合でも気づけません。
相場を把握するためにも、複数者から見積もりを取ることが大切です。また、複数社に見積もりを取ることで、費用の交渉がしやすくなります。
戸建賃貸の経営を成功させるポイントとして、以下の5つが挙げられます。
戸建賃貸は建築費を抑えやすい分、アパートやマンションよりも収益性は低いです。しかし、ポイントを押さえることで、失敗するリスクを最小限に抑えられます。
前述したとおり、ファミリー層には駐車場付きの物件が選ばれやすい傾向です。可能であれば2台分、カーポートなども設置しましょう。戸建賃貸の場合、建物の規模を小さくしても駐車場を作った方が家賃設定に有利になることもあります。
周辺の環境にもよりますが、都市部から離れた地域であれば車移動が基本となるため、設置が必要です。
戸建賃貸の場合、リビングの向きも自由に選ぶことができます。アパートやマンションの場合、土地の位置や配管の関係上、必ずしも南向きのリビングを用意できるとは限りません。その点、戸建であればリビングが南向きになるように設計できます。
日当たりの良い部屋があることは、アパートやマンションに比べてアドバンテージになります。日当たりの良さは住み心地にもつながるため、日当たりを考慮したうえで設計することが大切です。
戸建賃貸では、利便性を重視すると長期入居につながりやすいです。具体例として、浴室の追い焚き機能や床暖房などが挙げられます。近年では、共働きが増えているため宅配ボックスの設置なども効果的です。
住みやすい環境を整えることで長期入居につながり、空室リスクを抑えられます。
戸建賃貸は長期的に入居するケースが多いため、定期的なメンテナンスが必要です。家の中のメンテナンスは入居者、屋外は貸主側に管理責任があります。屋根や外壁の塗装、外付けの設備は貸主側がメンテナンスしなければなりません。
ほとんどのメーカーには、竣工後10年前後の無償定期メンテナンスがついています。賃貸管理を頼むと、無償メンテナンスと一緒に、有償の建物管理も対応してくれます。家の中に汚れや破損が発生した場合は、退去時に現状回復してもらうのが一般的です。
戸建賃貸で高利回りを確保するためには、初期費用を抑える必要があります。初期費用を抑えて借入金を少なくするのが、経営を安定させるポイントです。また、初期費用を回収できる期間が短ければ短いほど、不動産投資は成功しやすくなります。
ただし、初期費用を抑えるために安い素材や設備を選ぶと、すぐ劣化してしまう可能性もあります。そのため、戸建の維持に影響が出る部分は、お金をかけることが大切です。
戸建賃貸経営の注意点として、以下の3つが挙げられます。
不動産投資で避けられないのが、空室リスクです。特に戸建賃貸は入居者が常に1世帯となるため、入居者が決まらないと収入がゼロになります。また、リフォームやメンテナンス費も定期的に発生します。
戸建賃貸はアパートやマンションとは異なり、空室になると収入がゼロになります。1人の入居者に収入が依存してしまうため、その点を念頭に置いて経営を始めることが大切です。戸建賃貸を成功させるには、収益性の高さと余裕のある返済プランの両方が必要になります。
収益性の問題は、平米数を広くしすぎない、シンプルな間取りと設備にすることで解決できる場合がほとんどです。空室やコストの発生はあらかじめ想定しておき、予期せぬ問題が発生した場合でも柔軟に対応できるようにしておきましょう。
一般的なアパートやマンションに比べて、戸建賃貸の家賃は高い傾向があるため、よりターゲットが限定されてしまいます。基本的に戸建賃貸を借りる方は、経済的に余裕のあるファミリー層です。家賃相場は高いですが、入居期間が比較的長い、家賃滞納の心配がないなどのメリットもあります。
また、ターゲット層の分母が小さいことはデメリットですが、ターゲットが魅力を感じる外観や設備を選びやすいです。
戸建賃貸は状況に応じて、リフォームやメンテナンスが必要です。メンテナンスをしていないと、家屋の劣化で空室リスクが高くなります。また、賃料も下げないといけなくなり、長期的には収益性が低下する恐れもあります。
そのため、経年劣化を感じさせない外観を保ちつつ、周辺環境や時代の変化に合わせて設備を設置するなど、生活の利便性を保持できるよう努力することが大切です。入居者が住みやすい環境を作ることで、長期的に安定した収入が期待できます。
最後に、戸建て賃貸や建築費、木造住宅などに関する以下の4つの質問に回答します。
気になる質問があればぜひご確認ください。
木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。ただし、これはあくまで税務上の減価償却を計算する際に用いられる基準であり、実際の建物の寿命とは異なります。
減価償却は、建物の取得価格を耐用年数に応じた「償却率」を掛けて費用計上する仕組みです。例えば建物価格1,000万円の木造住宅の場合、年間の減価償却費は46万円（1,000万円×償却率0.046）となります。
木造住宅のデメリットとして、以下が挙げられます。
木材は可燃性のため耐火性能が低く、火災時には延焼しやすい特徴があります。また、湿気や経年劣化の影響を受けやすく、腐朽やシロアリ被害が発生するリスクもあります。
さらに、構造的に軽量なため防音性が低く、生活音が伝わりやすい点もデメリットです。加えて、施工精度によって耐震性能に差が出ることがあり、職人の技術に左右されやすい面もあります。
木造住宅はコスト面でのメリットがある一方で、耐久性や維持管理の面で注意が必要です。
一般的に、戸建賃貸はアパートと比較すると1坪あたりの建築費が割高になる傾向があります。
統計上の目安として、戸建賃貸の坪単価は約76万円程度であり、24坪の場合は約1,824万円程度となります。一方、アパートは複数戸をまとめて建築するため総額は大きくなりますが、1戸当たりで見ると規模の効率化によりコストを抑えやすい構造です。
また、戸建賃貸は1戸ごとに設備をすべて設置する必要がありますが、アパートは共用部分を含めた設計で効率化できるため、建築規模が大きいほど単価面で有利になりやすい特徴があります。
このように、坪単価で見ると戸建賃貸は割高になりやすいですが、長期入居による安定収益を期待できるなど、投資形態として独自の魅力があります。
建築費の高騰は、当面続く可能性が高いとされています。
その背景には、労務コストの上昇や資材価格の高止まり、エネルギーコストの増加など、複数の要因が重なっています。これらは一時的な変動というよりも、構造的な要因とされており、すぐに解消される状況ではないのが実情です。
このため、建築費は当面は高い水準で推移しながら、状況に応じて変化していくと考えられます。
今後の建築費の動向については、引き続き注目していく必要があるでしょう。
今回は、戸建賃貸にかかる建築費の相場について詳しく解説しました。戸建賃貸は需要に対して供給が少ないため、アパートやマンションよりも成功する可能性が高いです。また、初期費用を抑えられるので、借入金も少なく済みます。
一方で、空室になると収入がゼロになってしまうことが大きなデメリットです。空室を避けるために、入居者が住みやすいと感じる環境づくりが重要となります。
戸建賃貸は、土地の条件やエリア特性によって最適なプランが大きく変わるため、自己判断だけで進めるのではなく、早い段階で専門家に相談しながら進めることが成功のポイントです。
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