小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
民泊とは、一軒家やマンション、アパートなどを活用して観光客に宿泊してもらうサービスです。近年のインバウンド需要の高まりに伴い、空き家や遊休不動産の活用方法として民泊に関心を持っている方もいるでしょう。
民泊は空き家や土地を有効に活用できる一方で、年間の営業日数に制限がある、外国人観光客との文化の違いからトラブルが起きやすいといった注意点もあります。民泊を始める前にはメリットとデメリットをしっかり理解し、自分の不動産をどのように活かせるかを考えることが大切です。
本記事では、民泊で土地活用をするメリット・デメリットを紹介します。民泊で土地活用をする際の注意点や、田舎で民泊をする際のアイデアも紹介するので、民泊ビジネスを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
民泊には主に以下3つの種類があります。
| 項目 | 家主居住型民泊 | 家主不在型民泊 | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 対象制度 | 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 住宅宿泊事業法（民泊新法） | 特区民泊 |
| 宿泊者との同居 | 家主も同じ住宅内に居住 | 家主は不在 | 家主の同居は不要 |
| 営業日数制限 | 年間180日まで | 年間180日まで | 制限なし（宿泊は通常2泊3日以上） |
| 管理業者の必要性 | 不要 | 住宅宿泊管理業者への委託が義務 | 不要（自治体の認定要件に準拠） |
それぞれの民泊の種類についてより詳しく解説していきます。
家主居住型民泊は、宿泊者が滞在している間に家主（届出者）が住宅内に居住する形態です。家主が同じ建物にいるため、宿泊者とのコミュニケーションが取りやすく、緊急時にも迅速に対応できます。さらに、空き部屋を活用して副収入を得られる点も大きな魅力です。
運営にあたっては、法律で定められた義務を遵守する必要があります。具体的には、宿泊者の衛生及び安全の確保、宿泊者名簿の備付け、宿泊者に対する周辺地域の生活環境への悪影響防止に関する必要事項の説明、届出住宅への標識の掲示、都道府県知事への定期報告などです。さらに、非常用照明器具の設置や避難経路の表示など、事業開始前に対応が求められる場合もあります。
運営を始める際は、まず自宅の空き部屋が民泊として利用可能か確認しましょう。その後、保健所や消防署に相談し、住宅宿泊事業法に基づく届出を提出します。最後に、宿泊者が快適に過ごせる家具や設備を整え、民泊情報サイトや予約サービスなどの適切な手段で施設を公開します。
家主不在型民泊は、宿泊者が滞在している間に家主（届出者）が不在となる形態です。宿泊者は鍵を使って入室し、チェックインからチェックアウトまで家主と対面せずに滞在できます。別荘や空き家、普段住んでいない物件を活用でき、宿泊者にプライバシーを確保した環境を提供できる点が大きな魅力です。
運営にあたっては、住宅宿泊管理業者と呼ばれる専門業者に物件の管理を委託することが義務付けられています。住宅宿泊管理業者は、宿泊者のチェックイン・チェックアウトの対応やトラブル対応、施設の安全管理などを代行する専門業者で、家主が現地にいなくても安全で円滑な運営をサポートしてくれます。
運営を始める際は、まず家主不在型として利用可能な物件か確認しましょう。その後、住宅宿泊管理業者と契約し、保健所や消防署に相談したうえで住宅宿泊事業法に基づく届出を提出します。最後に、宿泊者が快適に過ごせる家具や設備を整え、民泊情報サイトや予約サービスなどの適切な手段で施設を公開します。
特区民泊は、国家戦略特別区域内で地方自治体の認定を受けることで運営できる民泊の形態です。正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」と呼ばれ、年間の営業日数に制限がないため、長期的に安定した収益を見込むことができます。また、宿泊は2泊3日以上の長期滞在者を対象としているのが基本です。
運営する際には、対象地域や設備基準などの条件を満たす必要があります。対象地域は国家戦略特別区域に指定された場所に限られ、東京都大田区、大阪市、北九州市、千葉市などが主な例です。加えて、施設には各居室の床面積25㎡以上の広さが求められ（※自治体の判断で変更可能）、浴室や台所などの基本設備も必要です。
なお、家主不在型と異なり、運営者不在時の管理業務を専門業者に委託する義務はなく、フロント設置も不要です。
特区民泊は営業日数に制限がないため多くの宿泊客を受け入れやすく、収益性を高められる点がメリットです。一方で、運営には自治体への認定申請や設備基準の遵守などの事前準備が必要な点には注意しましょう。また、対象地域が限られるため、所有している不動産が対象区域内にあるかどうかをまず確認する必要があります。
以下の記事では一棟マンションで民泊を始めるメリットや注意点などについて詳しく解説しています。マンションを活用して民泊経営をしたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
民泊で土地活用をするメリットは以下の3つです。
民泊で土地活用をすると、空き家を有効活用できたり、民泊物件として売却できたりするのがメリットです。新たな不動産ビジネスを始める有効な土地活用の方法の1つなので、ぜひメリットを参考に検討してみてください。
民泊は、所有している土地や空き家を有効活用できることがメリットです。既に空き家を持っている方は、空き家をそのまま民泊として貸し出せば、不動産収入を得られます。
近年日本では、少子高齢化によって親から家を相続しても空き家となっている物件が少なくありません。しかし、空き家を所有・相続した人は、税金や管理費用を支払わなければなりません。
また、空き家はそのまま放置していると、徐々に傷んできたり、雑草が生えてきたりしてしまいます。放置しているだけでも管理の費用がかかるため、その費用を賄うために空き家を民泊として土地活用し収入を得られることは大きなメリットででしょう。
このように空き家や土地を有効活用することで、不動産収入を得て、税金や管理費用の支払いに回せるのがメリットです。
民泊として土地活用を行うことで、民泊物件として売却できる点もメリットといえます。理由としては、民泊許可を取得した民泊物件は、年々不動産ビジネスとして関心を集めているためです。
また、既に民泊許可を取得していることが、買い手にとっても有利な条件となります。なぜなら、民泊許可申請までの調査や手続きなどの手間が省けるからです。
民泊は、どのような場所や物件でも行える訳ではなく、規制されていたり禁止されていたりする場合があります。そのため、不動産を買い取ってそのまま民泊経営を始められるというのは買い手にとって魅力的なのです。
民泊として土地活用を行えば、地域の活性化に貢献できるのもメリットです。理由としては、民泊を利用する国内観光客や外国人観光客は、その地域で飲食や観光をするため、地域に経済効果を与えられるからです。
とくに有名な観光地が近い場合などは、民泊としての需要も高く、土地活用が成功する可能性も高くなります。さらに、空き家を観光客向けにリノベーションをすれば、利用者の増加や収入の増加も期待できるでしょう。
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民泊で土地活用をするデメリットは以下の3つです。
「民泊は危険」「デメリットが多い」といったネガティブな声を聞き、土地活用の選択肢として躊躇している方もいるのではないでしょうか。
まずは、民泊で土地活用のデメリットを1つずつ把握していきましょう。
民泊は物件が汚れる・壊される可能性があるのがデメリットです。賃貸物件も同様ですが、利用者の宿泊場所として提供するため、使い方によっては物件を汚されたり壊されたりする可能性があります。
例えば、以下のようなトラブル事例があります。
上記のようなトラブルを想定して利用上のルールを作ったり、事前に破損等の場合は修繕費を請求することを伝えたりすることが必要でしょう。また、利用客を見極めたり、壊されるようなものを置かなかったりなどの工夫も必要です。
民泊で土地活用する際は、年間の営業日数に上限が設定されているのもデメリットです。住宅宿泊事業については、年間180日以内の実施制限が必要であり、180日以上の営業をする場合は原則として旅館業法に基づいて許可を受ける必要があります。
1年の半分以上は営業できないことになるため、営業時期を考慮する必要があるでしょう。例えば、収入の見込める時期に営業するといった準備が必要になります。
また、180日以上営業すると、民泊新法に違反することになるため、罰則の対象になるので注意しましょう。営業日数制限に縛られず、収入を得たい場合はそれ以外の土地活用の方法も検討してみましょう。
出典：民泊サービスを始める皆様へ ～簡易宿所営業の許可取得の手引き～｜厚生労働省
民宿の利用者に多い、外国人観光客の日本との文化の違いによるトラブルもデメリットの1つです。理由としては、外国人は国籍によって生活する文化が違うため、日本での生活に慣れずトラブルになるケースがあるからです。
例えば、日本と外国のゴミの分別方法が違う点が挙げられます。ゴミの分別方法が違い、ゴミが回収してもらえなかったり、再度分別し直したりと管理に手間がかかる可能性があります。
また、外国観光客の夜の騒音にも要注意です。パーティー文化のある外国人は、夜に騒音トラブルになることも少なくありません。
こうしたリスクに備えるためにも事前に利用時のルールを外国語で確認し、理解を深めておきましょう。日本のトイレや家電の使い方も分からない外国人も多いため、こうしたリスクに備えて契約時に利用方法を説明したり、外国語の契約書を作ったり、事前の準備が大切です。
以下の記事では賃貸経営で外国人が入居する際の注意点などについて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
土地活用として民泊を始める際には、初期費用と運営費の両方を把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。民泊経営に必要な主な初期費用と運営費は以下の通りです。
■初期費用
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 物件取得費用（購入する場合） | 物件価格、仲介手数料、登記費用、不動産取得税など | 数百万円から数千万円 ※地域によって大幅に異なる |
| 物件取得費用（賃貸する場合） | 敷金、礼金、仲介手数料、前家賃など | 20〜100万円 |
| リフォーム・内装工事費用 | 物件の状態に応じたリフォームや内装工事 | 数十万円〜数百万円※物件の状態によって異なる |
| 消防設備設置費 | 消火器、火災報知機など | 20万円前後 |
| 家具・家電・備品購入費用 | ベッド、テーブル、冷蔵庫、電子レンジ、タオル、シーツ、シャンプーなど | 30万～120万円 |
| 許可申請費用 | 民泊運営に必要な申請・書類作成費用 | 3万円前後 |
■運営費
| 項目 | 内容 | 費用の目安（月額） |
|---|---|---|
| 光熱費・通信費 | 電気代、ガス代、水道代、インターネット回線使用料など | 2万～6万円 |
| 管理費用（家主不在型の場合） | 管理業者への委託費用 | 売上の15〜30％程度 |
| 税理士への依頼費用 | 収支管理・確定申告依頼など | 2〜3万円 |
| 消耗品の購入費 | シャンプー、ボディーソープ、トイレットペーパーなど | 2万円前後 |
| クリーニング費 | リネン類のクリーニング費用 | 2万円前後 |
| 広告宣伝費 | 民泊サイトへの掲載費用など | 3万円前後 |
初期費用や運営費は、物件の広さや立地、運営形態、サービス内容などによって大きく変動します。上記はあくまで目安として参考にしてください。
民泊の空き家で土地活用をする際は、以下の3つに注意しましょう。
空き家を民泊として土地活用する際は、民泊の自治体の制度やルールを理解しておくことが大切です。営業後のトラブルを回避し、しっかりとビジネスを始められるように準備しておきましょう。
土地活用で民泊を始める際は、事前の収支シミュレーションを必ず行いましょう。収支シミュレーションを省いてしまうと、想定外の支出や稼働率の低下に直面したとき、経営を継続できなくなるリスクがあります。
収支シミュレーションとは、予想される収入と支出を事前に計算し、収益性や投資回収期間を把握するための作業です。宿泊料金や稼働率を基に売上を見積もり、そこから必要経費を差し引くことで、事業が黒字化できるかを判断しやすくなることが利点です。
民泊運営には、物件の取得やリフォーム、家具・家電の導入、消防設備、さらに消耗品など、初期費用と運営費用の両方が発生します。資金計画を事前に立てることで、「初期投資をどのように回収するか」「どの程度の稼働率を目標にするか」といった経営の軸が明確になります。
また、複数のシナリオを用意することも効果的です。稼働率が想定より下がった場合の「最悪のケース」や、繁忙期に高い稼働が続いた場合の「最良のケース」を試算しておくと、状況に応じた柔軟な対応が可能になります。
土地活用の手段として民泊を検討している方は、所有している自治体で民泊が禁止されていないか確認しておきましょう。閑静な地域や住宅街などの地域では、旅行客の騒音問題などを考慮して自治体が民泊営業を禁止している場合があるからです。
民泊ができる地域は、用途地域は以下の用途地域が挙げられます。
ただし、これらの要件については個人での判断が難しいため、不動産会社や自治体に確認するのがおすすめです。
出典：民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめについて｜国土交通省 観光庁
民泊を円滑に運営するには、近隣住民への対応策を必ず実施しましょう。地域の理解や協力が得られなければ、苦情やトラブルが相次ぎ、経営の継続が難しくなる場合があります。
運営開始時には、運営内容や宿泊ルールをまとめた資料を配布し、物件の所在地や運営者の連絡先を明示することで、近隣住民の不安を和らげる効果があります。必要に応じて戸別訪問や説明会を行い、住民との信頼関係を築くことも大切です。
さらに、問い合わせ窓口を整備し、万一の際に迅速に連絡できる体制を整えておきましょう。連絡先を明確にしておくことで、問題発生時にも速やかに対応でき、信頼を維持できます。
近隣住民への対応は民泊運営の成否を左右する重要なポイントです。事前説明・窓口設置・迅速な対応・日常的な交流などを意識することで、トラブルを未然に防ぎ、安全かつ安心して民泊運営を続けられる環境を整えられます。
田舎の民泊で土地活用をする際のアイデアは以下の5つです。
田舎の民泊で土地活用を検討している方は、利用者へのルール作りをしたり、土地の需要を調べたりなどの準備が必要です。民泊で土地活用を成功させるアイデアを紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
田舎の民泊で土地活用を成功させるには、利用者へのルールづくりをしっかりと行いましょう。なぜなら民泊の利用者は、外国人観光客が利用することが多いため、生活習慣や文化の違いによってトラブルになるケースがあるからです。
例えば、ゴミの分別方法・トイレやお風呂の使用方法の説明書を入居者の言語で用意したり、張り紙なども多国籍語で用意したりする例などが挙げられます。なかには、深夜までパーティーをして騒音トラブルとなる可能性もあるため、事前に契約書などでルールを認識してもらうことも大切です。
また、台風・地震・火事など災害が起きた場合の避難通路なども入居者が読める言語で用意しておきましょう。利用者の立場になり、利用しやすい環境を作ることも重要です。
田舎で民泊を行う際は、土地の立地から民泊の需要があるのかをしっかり調査を行うことが重要です。理由としては、いくら空き家があったからといっても、周辺環境に民泊の需要がなければ借りてくれる人が見つからないためです。
新築のうちはきれいなため利用者も多く集まりますが、「新築」という付加価値がなくなると、借り手が見つかりにくくなることもあります。土地活用を行う際は、5年、10年、20年先も需要が見込めるかを考え、適した分野で活用することが成功のポイントです。
田舎の民泊で土地活用を始める方は、土地活用の規制や法律を確認しましょう。なぜなら、田舎でも土地活用の規制や法律に厳しい地域があるからです。
日本では、都市計画法によって市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域などに区分されています。この区分は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的に、都市計画に関する事項を定めた法律です。
この都市計画法で定められたルールによって、建物の容積率や隠ぺい率が決まっていたり、営業できる事業に規制があったりします。
また、田舎の場合、農地法や宅地造成等規制法などの規制法によって、土地活用が難しいケースもあります。ただし、規制や法律の判断は個人での判断は難しいため、自治体やハウスメーカーなどのプロに地域の規制や法律について確認するとよいでしょう。
田舎の民宿で土地活用を始める際は、地域の良さを活用するのが成功のコツです。理由としては、地域の観光地や特産物などのブランド力を借りることで、民宿としての認知が高くなるためです。
例えば、地域の農園体験ができる・特産物が食べられるなど、訪れる人にとって魅力的な付加価値があれば利用したいと思う人が増えるでしょう。地域の良さを民泊で発信できれば、地域の活性化にも貢献でき、リピーター獲得にも繋がる可能性があります。
地域の良さを発信する際は、以下の例を参考にしてみてください。
田舎の民宿で土地活用を始めるには、できるだけ綺麗に見せるのもポイントです。なぜなら、利用者の立場になって考えると清潔で綺麗な建物を利用したい人が多いからです。
築年数が古く、トイレ・お風呂・洗面所などの設備が古いとなかなか利用したいと思ってもらえません。また、築年数が古い建物や設備が古い建物は、その分宿泊代も安く提供することになるため、安定した収入も見込めない可能性もあるでしょう。
そのため、ある程度築年数が建った空き家を土地活用する際は、できるだけ綺麗に見せたり、設備を新しくしたりとリフォーム・リノベーション工事も検討しましょう。また、改修工事費用が高くついても、思ったほど利用者が増えず赤字となるケースもあります。
民泊で土地活用を考えている方は、民泊の実績や経験豊富なプロに相談し、ニーズがあるかどうかアドバイスをもらうのも成功へのコツです。
ここからは土地活用で民泊を始める具体的な手順を紹介します。
各ステップについて解説していきます。
まずは、民泊として利用する物件が必要条件を満たしているか、また対象となる住宅で民泊が可能かどうかを確認しましょう。
住宅宿泊事業を実施するためには、対象となる物件に以下の設備が揃っている必要があります。
不足や不備がある場合は、事前に修理や設置を行うことが必須です。
さらに、マンションの管理規約や自治体の条例によって、民泊が禁止されていたり、営業可能な期間や地域が制限されていたりする場合があります。運営を開始する前に、必ず対象物件の規則や条例を確認してください。
次に、住宅宿泊事業法に基づく届出を行いましょう。住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入し、必要な添付書類とともに、物件所在地を管轄する都道府県知事等に提出します。
事業開始前には、消防法令への適合状況を確認することも欠かせません。管轄の消防署に相談し、必要な消防設備や措置を整えてから届出を行いましょう。消防法令に適合していない状態で運営を開始すると、住宅宿泊事業法に基づき業務停止命令の対象となる場合があるため必ず確認しましょう。
届出が受理されたら、いよいよ民泊の営業準備を進めます。宿泊者が快適に過ごせるように、家具や家電などの備品を揃えましょう。部屋の雰囲気や見た目にも配慮することで、滞在満足度を高めることができます。
さらに、民泊の予約サイトに登録し、宿泊プランを掲載することも忘れずに行いましょう。早めに登録しておくことで宿泊客を効率的に集められ、運営をスムーズにスタートさせることが可能です。
民泊での土地活用は、土地や空き家を有効活用できたり、民宿物件として売却できたり、地域の活性化に貢献できたりと多数のメリットがあります。
空き家を民泊として土地活用したいと考えている方は。本記事で紹介した注意点や、アイデアを参考に民泊経営が可能かどうか検討してみてください。
M-LINEでは、民泊での土地活用の相談も承っています。「民泊に興味があるけれど始め方が分からない」「自宅を民泊として活用したい」など、空き家や土地の土地活用に悩んでいる方は一度ご相談ください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
長張隆史 ou2株式会社 代表取締役 一級建築士 （登録番号 第328587号）
2025/10/01
2025/08/28
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