賃貸アパート経営の利回りについて【基本情報】

賃貸アパート経営の利回りとは、アパートを経営したら物件購入額などの投資額に対し、どれだけの利益があるか（リターン割合）どうかを数値化したものをいいます。

例えば、4,000万円のアパートを購入し、家賃収入が年間400万円だった場合は利回りが10％です。賃貸アパート経営においても利回りは、表面利回り・実質利回りなどの違うものも存在するため、それぞれを理解して経営戦略を立てる必要があります。

アパート経営において、物件購入代などの初期費用を回収するまでの期間は、一般的に5年から10年が目安とされています。この期間は「周辺地域の相場や市場」「どのような規模のアパートを購入したか」「自己所有をしている土地なのか」などの状況によって変化します。

アパートの初期費用を回収できれば、ほとんどの場合、黒字化を達成できるでしょう。

賃貸アパート経営の利回り最低ラインは？理想値も解説

賃貸アパート経営を検討している方や既に経営を始めている方は、利回り最低ラインについて気になっている方も多いでしょう。ここからは、土地付きの物件を購入する場合、自己所有の土地に分けて最低ラインと理想値について解説します。

• 1.土地付き物件を購入する場合
• 2.自己所有の土地の場合

所有するアパートや購入を検討しているアパートの利回りが合うかどうかチェックしてみてください。

1.土地付き物件を購入する場合

土地付き物件を購入する場合の賃貸アパート経営の利回りの最低ラインは、実質利回りで3％程度です。土地付き物件を購入する場合の実質利回りは、一般的に2％から5％程度が目安で、理想値は5％程度だといわれています。

表面利回りは、実質利回りよりも若干高い数値となるため、最低ラインは5％程度。平均表面利回りは5～8％程度なので、理想値は8％を目安にするとよいでしょう。

ただし、立地・投資額・入居率の設定などによって利回りの数値は変化するため、あくまで目安として参考にしてみてください。

2.自己所有の土地の場合

自己所有の土地の場合の賃貸アパート経営の利回りの最低ラインは、実質利回りで4％程度。平均的には、5～8％程度が目安で、8％以上が理想値だといわれています。

表面利回りは、実質利回りよりも若干高い数値となるため、最低ラインは7％程度。平均表面利回りは7～10％程度なので、理想値は10％程度を目安にするとよいでしょう。

また、アパートローンの金利、物件の規模などによっても利回りは変動するので注意が必要です。例えば、ワンルームの間取りよりファミリー世帯向けの2LDKなどの賃貸物件の方がやや期待利回りが高くなります。

実際に2023年10月に行われた「不動産投資家調査」の調査結果では、東京都・城南のワンルームタイプ期待利回りは4.0％、札幌（政令都市）のワンルームタイプの期待利回りは5.3％（※）です。

一方で、ファミリー向けの期待利回りは、東京都・城南が4.1％、札幌は5.4％（※）とどちらの地域もワンルームタイプよりファミリー向けの賃貸物件の利回りの方が約1％高いことが分かります。

このように地域やアパートの需要などによっても、利回りは変化するため参考値として把握しておくようにしましょう。

※2022年10月の数値です。

出典：不動産投資家調査（2022年4月版）｜一般社団法人　日本不動産研究所

賃貸アパート経営の利回り計算方法

ここからは、賃貸アパート経営の利回りの計算方法について解説します。

• 1.表面利回り
• 2.想定利回り
• 3.実質利回り
• 4.土地を購入する際の利回り
• 5.土地所有の際の利回り

前章では、表面利回りや実質利回りの最低ラインや理想値について紹介しましたが、実際どのように計算するのか分からないという方も多いでしょう。

賃貸アパート経営の利回りの計算方法が身に着けば、自分で経営の判断ができるようになるので、ぜひチェックしておきましょう。

1.表面利回り

表面利回りとは、物件購入価格に対するアパートの家賃収入の割合を示した数値。表面利回りは、以下の計算方法で求められます。

表面利回り=年間アパート家賃収入÷物件投資額。

例えば4,000万円のアパートを購入し、年間家賃収入が400万円の場合、400万円÷4,000万円×100％=10％となります。

表面利回りの特徴は、管理費・税金・修繕積立金などいった諸経費が含まれていないため、実際の利益よりは高めの数値が出やすいことです。

不動産業者の広告などで「利回り〇％」と謳っている際は、表面利回りで計算されているケースが多いので、現実の利回りは低い数値になることを留意するようにしましょう。

2.想定利回り

想定利回りとは、満室状態での物件購入価格に対するアパートの家賃収入の割合を表した数値です。想定利回りは、以下の計算方法で求められます。

想定利回り=満室時のアパート家賃収入-÷物件投資額×100

想定利回りは、期待できる家賃収入の最大値などを求める際に主に求められます。想定利回りは、空室率と諸経費を考慮せず計算されているため、表面利回り同様に実際の利益率は低くなることを理解しておきましょう。

3.実質利回り

実質利回りとは、空室率や諸経費を考慮した物件購入購入価格に対するアパートの家賃収入を表した数値です。実質利回りは、以下の計算方法で求められます。

実質利回り=（年間のアパート家賃収入-年間諸経費）÷投資額（購入費の諸経費込み）

実質利回りの特徴は、空室率や経費率も考慮されているため、より現実的な利益率を求められるのが特徴。年間経費には具体的に固定資産税・損害保険料・管理費・軽微な修繕費・入居者募集費用などを考慮します。

ただし、司法書士の報酬・登記印税代・不動産取得税・仲介手数料などは、アパート物件購入代金に含まれるため、経費に含まれないので注意しましょう。物件の購入代金は資産に該当するため、資本的な支出となり経費計上ができません。

4.土地を購入する際の利回り

土地を購入してアパートを建てる際の利回りは、以下の計算方法で求められます。

土地を購入する際の利回り=年間のアパート家賃収入÷（土地購入額+物件投資額）

土地代とアパートの建築費用を含むため、土地を所有している際の利回りより低い数値になるのが特徴です。また、土地の購入価格は東京・大阪・神奈川などの都心部が高くなり、地方の方が低くなります。

5.土地所有の際の利回り

元々所有している土地にアパートを建てる際の利回りは、以下の計算方法で求めます。

土地所有の際の利回り=年間のアパートの賃料収入÷物件投資額（アパート建築費）

新しく土地の購入費用がかからないため、年間のアパート家賃収入から投資額に対する割合を計算します。ただし、家賃相場は地域によって異なるため、東京・大阪などの都心部の利回りは高くなり、地方の利回りは低くなる傾向にあります。

自分の所有している土地や、気になっている土地でアパート経営を考えている方は、ぜひM-LINEに相談し、具体的な収益や利回りのシミュレーションを行いましょう。

賃貸アパート経営の利回りを見る際の5つの注意点

賃貸アパートの利回りを見る際は、以下の5つの点に注意が必要です。

• 1.実質利回りで現実的な数値を計算する
• 2.空室を考慮する
• 3.修繕費を考慮して計算する
• 4.家賃が下がることも考慮するる
• 5.金利上昇も考慮する

賃貸アパート経営の利回りは、さまざまなリスクを考慮することが大切。ここでは、注意するべきことを具体的に解説するので「賃貸アパート経営を失敗したくない！」という方はぜひ参考にしてみてください。

1.実質利回りで現実的な数値を計算する

賃貸アパート経営で利回りを見る際は、実質利回りでより現実的な数値を計算しましょう。理由としては、表面利回りや想定利回りは実際の利益と乖離していることが少なくないからです。

例えば、最初に不動産情報を集めるときは、表面利回りや想定利回りで比較し、ある程度物件が絞り込んだら実質利回りで計算するといった方法がおすすめ。不動産会社の広告では、表面利回りで計算されている場合が多いため注意が必要です。

実際に利回りが高い物件を探したい場合は、まずは表面利回り10％以上の物件をピックアップします。土地付き物件を探す場合は、実質利回りの理想値は5％程度が目安なので、実質利回りを計算し直してみましょう。

また、諸経費の概算が分からない場合は、必要経費は年間家賃収入の20％、購入諸経費は物件価格の10％程度を見積もっておくとよいでしょう。

2.空室を考慮する

賃貸アパート経営の利回りは、空室リスクを考慮することも重要なポイントになります。アパートは一定期間で入居者が入れ替わるため、不動産投資に空室リスクはつきものです。

空室を考慮していない表面利回りで計算すると、家賃収入が入らなくなる期間のリスクに備えられません。空室を考慮して年間どのくらい収益が得られるのか、より現実的な空室率を求めるためには、以下の方式で計算します。

（年間の空室数×空室日数）÷（総戸数×365日）×100

例えば、年間収入400万円、年間必要経費80万円、物件価格4,000万円、購入時諸経費400万円、10室ある5室が空室、満室になるまでに5ヶ月かかった場合の空室率は以下の通りです。

（空室部屋数5室×150）÷（総部屋数10室×365）×100=空室率20.54％

続いて、上記の空室率を考慮した実質利回りを見ていきましょう。

（400万円-80万円）÷（4,000万円+400万円）×100-20.54=実質利回り5.7％

しかし、これからアパート経営を検討する場合は、具体的な空室率を求めることが難しいでしょう。しかし、同じ地域や築年数、間取りの需要度などが分かれば、ある程度近い空室率を求めることは可能です。

地域に精通した不動産会社に具体的なシミュレーションをしてもらうことで、より現実的な数値に近い実質利回りを計算してもらいましょう。

3.修繕費を考慮して計算する

アパート経営の利回りは、修繕費を考慮して計算するのもポイントです。理由としては、外壁・屋根・水回りなど費用が大きくかかるメンテナンスが数年～数十年に一度必要になり、予め必要費用として見積もっておく必要があるからです。

例えば、5年に1回にエアコンや内装などのメンテナンス、10年に1回に外壁・屋根・キッチン・水回りなどのメンテナンスで数十万～数百万単位の修繕費が必要になります。これらの修繕費は、すぐに修繕しなくても、毎月の家賃収入から一定割合の金額を修繕積立金として利回りで見積もっておくことが大切です。

4.家賃が下がることも考慮する

賃貸アパート経営では、家賃が下がることも考慮しなければいけません。理由としては、アパートが古くなってくると物件価値が下がってくるため、空室リスクを避けるために家賃を下げる必要があるからです。

物件価値が下がってくると、入居者も集まりにくくなります。例えば、同じ間取りや条件のアパートでも、同じ家賃なら新しい物件の方が魅力的でしょう。総務省の「借家家賃の経年変化について」によると、経年劣化による家賃の平均的な下落率は年1％です。

上記の数値を参考にすると、家賃10万円のアパートでは、10年後に9万円まで家賃収入が下がってしまいます。そのため、家賃収入が減ることで利回りにも大きく影響するため、家賃が下がることも考慮して利回りを計算する必要があります。

また、入居率や家賃収入が下がってきた場合は、早めにアパートの売却も検討する方法も1つの手段です。アパートの経年劣化に応じて、家賃収入が下がることを考慮して利回りを計算したり、出口戦略を検討したりすることがアパート経営を成功させるコツです。

出典：借家家賃の経年変化について｜総務省統計局物価統計室

5.金利上昇も考慮する

賃貸アパート経営では、金利上昇も考慮した利回りを計算する必要があります。アパートローンの融資を受ける場合、固定金利と変動金利の2種類から返済方法を選びます。

固定金利を選んだ場合は、金利は固定なので上がることはありませんが、変動金利の場合は注意が必要です。理由としては、変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われるため、定期的に金利が変動するためです。

金利上昇を利回りに考慮する場合には、金利の低い場合と高くなる場合の想定をし、金利が上がった場合も毎月返済していけるような返済計画をシミュレーションすることがポイント。対策としては、変動金利が上がる前に固定金利に変更したり、繰り上げ返済を積極的に行ったりすることが有効でしょう。。

アパートローンの金利が上昇すると借入金の利息も上がってしまうため、毎月の返済額が大きくなり、キャッシュフローが悪化してしまいます。金利上昇を考慮した利回りについては個人での判断が難しい場合も多いため、不動産会社や建築会社のプロに相談し、適切なアドバイスをもらうとよいでしょう。。

最後に：賃貸アパート経営の利回りのご相談ならM-LINEへ！

賃貸アパート経営は、物件の利回りを把握し、より現実的な収支計画を立てることが失敗しないコツです。利回りを計算する際は、表面利回りや想定利回りだけでなく、実質利回りを計算するようにしましょう。

また、これから物件を探す方は、利回りの最低ラインや理想値も参考に物件を検討するのがおすすめ。利回りを計算する際は、空室・家賃収入の減少・金利上昇などさまざまなリスクに備えることも大切です。

賃貸アパート経営を成功させるためには、利回りを正しく計算し、パートナーになるハウスメーカーや不動産会社を選ぶことも重要なポイント。業者の選定選びは、より具体的な数値を出してくれるパートナーを選びましょう。

M-LINEでは、賃貸アパート経営の利回りの相談も承っています。M-LINEは、賃貸経営の豊富な経験と実績を持っているため、より現実的な収支計画を提供できるのがポイント。

安定した収入の確保・低リスク・短期間での運用など、土地やご要望に合わせた最善の方法を提案いたします。賃貸アパート経営についての些細な疑問でも、ぜひ一度ご相談ください。