高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
アパート経営を成功させるためには、利回りについて正しく理解しておく必要があります。しかし、アパート経営における利回りは、複数の種類があり計算方法も異なるため、「どの利回り率を参考にすればいいの？」「計算方法が分からない」と疑問を抱える方も少なくないでしょう。
そこで本記事では、アパート経営における利回りについて詳しく解説します。利回りの基準や最低ライン、利回りの種類や計算方法、利回りを高めるコツについても紹介します。アパート経営を検討している方にとって役立つ情報ばかりなので、ぜひ参考にしてください。
利回りとは、不動産投資や株などで使われる指標で、投資額に対して1年間で得られる利益の割合を示す数値です。例えば、100万円を投資して1年で1万円の利益が得られた場合、利回りは1%となります。
アパート経営における利回りは、物件価格（投資額）に対する年間家賃収入（利益）の割合で算出され、アパート経営によって得られる収益の見込みを判断することができます。以下の例を参考に具体的な数値を見てみましょう。
【例】
| 物件価格 | 5,000万円 |
| 年間家賃収入 | 500万円 |
| 利回り | 10% |
| 計算方法 | 500÷5,000×100=10% |
物件価格が5,000万円で年間の家賃収入が500万円だった場合、利回りは10%です。同じ物件で家賃収入が400万円であれば、利回りは8%です。利回りが高いほど収益性も高くなります。
利回りを計算することで、初期費用を回収するのにかかる期間を具体的に把握できることもポイントです。例えば、利回りが10%であれば、初期費用の回収には10年かかるということになります。
ただし、利回りと一口にいっても、利回りには表面利回り、実質利回り、返済後利回りなど複数の種類があり、計算方法がそれぞれ異なることが特徴です。アパート経営を成功させるためには、利回りの種類や違いをしっかりと把握することが欠かせません。
次章以降では、利回りの種類と計算方法について詳しく解説していきます。
アパート経営を検討するにあたり、「利回りはどのくらいが基準なのか」という疑問が出てくるかもしれません。
利回りは物件の築年数や立地、時期などによって大きく異なりますが、新築アパートの場合、表面利回りは5〜9%、実質利回りは2〜5%ほどになる傾向があります。理想的な実質利回りは5%ほどで、最低ラインは3%ほどを目安にするとよいでしょう。ただし、これらの数値はあくまで目安なので、実際に検討しているエリアの相場を確認して判断しましょう。
また、利回りを判断する際には、立地や築年数などの条件による利回りの傾向を把握しておくこともポイントです。
利回りの傾向は、主に以下が挙げられます。
価格が安い物件は投資額が少なくてすむため、利回りが高く表示されることがポイントです。ただし、実際にアパート経営を始めるにはリフォームが必要な可能性があります。そうなれば初期費用に追加してリフォーム代がかかるため、利益は期待したほど得られないことがあります。また、古いアパートは空室リスクが高まる傾向があります。このように、利回りが高いからといって必ずしも利益が大きいわけではありません。
地域や物件の状態を考慮して、利回りを判断することが重要です。
利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ計算方法が異なります。どの種類の利回率かによって正確性に大きな違いがあるため、購入物件を見極めるためにはそれぞれの違いと計算方法を明確に理解しておくことがとても大切です。
ここでは、以下5種類の利回りについて解説します。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。不動産サイトに書かれている利回り率は、表面利回りがほとんどです。
表面利回りは、年間の家賃収入÷物件価格×100で計算できます。以下の例を参考に見てみましょう。
【例】
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 年間家賃収入 | 100万円 |
| 表面利回り | 10% |
| 計算方法 | 100÷1,000×100=10% |
表面利回りは細かい諸費用やランニングコストなどは考慮しない、ざっくりとした計算方法です。そのため、実際の収益よりも多い数値が出ることが特徴。
計算が簡単な反面、実態を正確に把握できないことは大きなデメリットです。実際に利回りについて考える際は、表面利回りだけで判断しないように注意しましょう。
想定利回りとは、空室がない状態での年間の想定家賃収入をその物件の購入価格で割ったもので、新築物件の販売サイトでよく書かれています。なぜなら、新築物件はまだ実際に貸し出していないため、家賃を想定して利回りを計算する必要があるためです。
想定利回りの計算方法は、（年間の想定家賃収入−年間経費）÷物件価格×100です。以下の例を参考に見てみましょう。
【例】
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 年間の想定家賃収入 | 100万円 |
| 年間経費 | 20万円 |
| 想定利回り | 8% |
| 計算方法 | （100－20）÷1,000×100 |
想定利回りの特徴は、常に満室と仮定して利回りを計算していることです。高い利回り率を出すために、賃料を相場よりも高く想定しているケースも少なくありません。そうなれば、実際の収益率とは大きくかけ離れることもあるため、注意が必要です。
販売業者の出している想定利回りだけでなく、周辺の競合物件の相場を調べ、現実的な利回りを把握することが大切です。
現況利回りとは、現在の入居状況における家賃収入で計算された利回りのことです。現状利回りや現行利回りと呼ばれることもあります。表面利回りや想定利回りは満室で計算されているのに対し、現況利回りは現在の空室状況を加味して計算されていることが大きな違いです。
現況利回りの計算方法は、現状の年間家賃収入÷物件価格×100です。例えば、2,500万円の物件価格で家賃6万円の4部屋中1つが空室の場合は、以下のようになります。
【例】
| 現状の年間家賃収入 | 216万円（6万×3部屋×12） |
| 現況利回り | 8.6%（216÷2500×100） |
中古物件を販売しているサイトでは、表面利回りだけでなく現況利回りが記載されていることもあります。より現実的な数値なので、現況利回りもしっかりと確認することが大切です。
実質利回りとは、購入にかかった出費に対する実際の利益の割合です。NOI利回り（Net Operating Income）とも呼ばれています。
実質利回りの計算方法は、（年間家賃－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100です。以下の例を参考に見てみましょう。
【例】
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 年間の想定家賃収入 | 100万円 |
| 年間経費 | 20万円 |
| 購入時諸費用 | 100万円 |
| 実質利回り | 7.2% |
| 計算方法 | （100－20）÷（1,000＋100）×100 |
実質利回りは、年間経費や購入時にかかった諸費用などを含めて計算するため、表面利回りと比べてより現実に近い数値を判断できることが特徴です。
年間経費には、固定資産税や火災保険料、管理委託費、修繕費、エレベーター保守点検費、浄化水槽点検費用などが含まれます。購入時の諸費用には、司法書士報酬や登記印紙代、登録免許税、固定資産税、火災保険料、不動産取得税、仲介手数料、広告料などが入ります。
中古物件を購入した場合は、リフォームが必要なこともあるでしょう。キッチンや床、クロス、クリーニングなどのリフォーム代をすべて考慮します。ただし、アパートの建設段階で具体的な数値が分からない場合は、経費は年間家賃収入の10〜20%、購入時諸費用は物件価格の10%で計算するとよいでしょう。
また、家賃は想定ではなく実際の価格で計算し、空室リスクも加味して計算することが大切です。もし家賃が分からない場合は、インターネットで大体の相場を調べられます。
高い利回りが期待できるような物件でも、実質利回りを見てみると期待はずれということも少なくないため、購入を検討する際は実質利回りでシミュレーションすることが大切です。
返済後利回りとは、実質利回りに融資の返済額を加味した利益率のことです。融資を受けて収益物件を購入した場合は、実質利回りだけではなく、返済後利回りも把握しましょう。なぜなら、実際の利益は融資の借入金額や返済期間に大きく影響するためです。
返済後利回りの計算は、年間手取り（年間家賃－年間経費－年間返済額）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100です。例えば、現金で購入した場合、以下の物件は実質利回りが7.2%となります。
【例】
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 年間の想定家賃収入 | 100万円 |
| 年間経費 | 20万円 |
| 購入時諸費用 | 100万円 |
| 実質利回り | 7.2% |
| 計算方法 | （100－20）÷（1,000＋100）×100 |
一方、上記の物件を自己資金500万円、年利2.15%、返済期間15年で借入した場合、年間返済額は約39万円となり、返済後利回りは約3.7%です。計算方法は、年間手取り（100万円－20万円－約39万円）÷（1,000 + 100）×100となります。
諸費用に加えて借入の返済額を差し引いたら利益がマイナスになるケースも少なくありません。「確実に売却益が狙える」といった理由がなければ、物件の見直しを検討することも大切です。
最後に、アパート経営における利回りを高めるポイントを5つ紹介します。
アパート経営を成功させるためには、利回りを高める施策を取り入れることが大切です。利回りを高める基本的な考え方は、収入を増やして支出を減らすことです。それぞれ詳しく解説していきます。
1つ目のポイントは、物件を安く購入することです。なぜなら、少ない投資額で同じ利益が得られるのであれば、投資額が少ない方が利回りが高くなるためです。
物件を安く購入するには、複数の不動産を比較することが大切。利回りの高い物件はオンラインサイトには掲載されていないこともあります。直接不動産に足を運ぶことで、良い物件に出会える可能性が高まります。
新築アパートを建てる場合は、建築費を抑えることがポイントです。建築費を抑えるためには、以下の点に注目しましょう。
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建築費を抑える方法は上記以外にも複数あるため、信頼できる施工会社に相談すると良いです。
2つ目の方法は建物の価値を高めることです。建物の価値が高まれば、家賃を引き上げたり空室期間を減らしたりできるため、利回りが向上する可能性があります。
建物の価値を上げる方法はいくつかありますが、例えば、和室を洋室にリフォームすることで入居率を上げられる可能性があります。他にも、Wi-Fi設備を導入して無料でWi-Fiを提供するアパートは人気です。また、地域の需要に応じて、ペット可にすることなども考えられるでしょう。
リフォームやリノベーション、最新設備導入などによって建物の価値を高めることで、利回りが向上する可能性があります。
3つ目のポイントは家賃収入を増やすことです。家賃収入が増えれば、それだけ利回りも高くなります。
家賃収入を増やすための主な方法は以下の2つです。
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賃料を引き上げるには、建物の価値を高めることが重要です。前述した価値を高めるための対策を取り入れ、適切な賃料を設定しましょう。
空室期間を減らすためには、まず空室の原因を分析することが欠かせません。例えば、中古アパートは、玄関が薄暗かったり塗装が劣化していることが原因で新規のお客さんが見つからないことがあります。
お客さんへの印象をアップするためには、部分塗装や洗浄などを実施し、物件の魅力を高めると効果的です。さらに、地域の需要と供給を分析して、必要な設備や魅力的な付加価値を提供することも重要です。
また、空室を減らすためには、優れた仲介業者を選ぶことも重要です。仲介業者によっては、物件の魅力を高めて入居者を確保するための施策を提供しています。客付けに力を入れている仲介業者を選ぶことが成功の近道です。
4つ目のポイントは運営コストを下げることです。運営コストを削減することで支出が減り、実質利回りが向上します。
例えば、植栽の手入れにかかるコストが高い場合は、すべての植栽を伐採してコンクリートにすることも考えられます。また、電球をLEDに交換して光熱費を節約する、管理会社にすべてを委託するのではなく、自己管理できる部分を見つけ管理費を抑えるなども効果的です。
運営コストを削減できる箇所を見つけ、賢く節約することが大切です。
5つ目のポイントは、アパートを高く売却することです。高値で売却すれば、売却益が増えて利回りが向上します。
売却のコツは、売却を見越して建物の価値を高め、賃料を上げて空室を減らしておくことです。賃料が高く空室がない状態であれば、魅力的な物件として高値で売れる可能性が高まることが理由です。
アパート経営における利回りとは、投資したアパートから得られる収益と、アパートの取得にかかった費用の比率を示す指標のことです。
利回りにはいくつかの種類があり、特に表面利回りと実質利回り、返済後利回りの3つは、アパート経営を行う上で大切な数値となります。それぞれの違いや計算方法をしっかりと理解し使い分けることが大切です。
アパート経営の利回りを上げるためには、収入を上げ支出を下げることがポイントです。リフォームやリノベーションで物件の価値を上げることで、空室が減り、家賃収入が上がる可能性が高まります。また、運営コストを節約することで、支出を減らすことも重要です。複数の施策を取り入れ、利回りが高くなるよう調整しましょう。
「アパート経営に興味があるけれど不安」「利回りについてより詳しく知りたい」という方は、ぜひM-LINEにご相談ください。M-LINEでは専門的な知識を持ったプロが、ご相談内容に応じたご提案をしております。新築アパートの建築や中古アパートのリフォームなどの相談も可能です。
アパート経営に少しでも興味のある方は、一度M-LINEへお問い合わせください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/27
2024/04/27
2024/04/27