小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
東京都内で憧れの注文住宅を建てたいけれど「費用はどれくらい？」「うちの世帯年収では無理？」など気になる点も多いですよね。東京都内は地価や世帯年収が高いことから、他の地域に比べて注文住宅の総費用も高くなる傾向があります。都内の注文住宅は手が届きにくいと感じている方も少なくないでしょう。
しかし、東京都内でも住むエリアにこだわったり、安い土地を購入したりすることにより、手の届く価格で注文住宅が建てられる可能性があります。
本記事では、土地代込み・土地代なしの都内の注文住宅の相場や、都内の注文住宅が高い理由、必要な年収について徹底解説します。また、東京都内で家を建てる際におすすめのエリアや平均相場も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
東京都内で注文住宅を建てた場合、どのくらいが相場なのか気になる方も多いのではないでしょうか。都内で注文住宅を建てる際の平均相場を、以下2つのパターンで解説します。
住宅金融支援機構の調査によると、2023年度の東京都の土地代込みの平均相場は約7,120万円です。三大首都圏や全国の平均相場については、以下を参考にしてみてください。
| 地域・都道府県 | 土地代込みの平均相場 |
|---|---|
| 東京都 | 約7,120万円 （建築費3,295万円+土地取得費3,825万円） |
| 三大首都圏 （首都圏、近畿圏、東海圏） |
約5,378万円 （建築費3,423万円+土地取得費1,955万円） |
| 首都圏 （東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県） |
約5,679万円 （建築費3,402万円+土地取得費2,277万円） |
| 全国 | 約4,902万円 （建築費3,405万円+土地取得費1,497万円） |
出典：フラット35利用者調査2023年度集計表｜住宅金融支援機構
東京都は、全国平均と比較すると約2,200万円、首都圏全体平均と比較しても約1,400万円高い結果となりました。
住宅金融支援機構の調査によると、2023年度の東京都の土地代無しの平均相場は約4,621万円です。三大首都圏や全国の平均相場については、以下を参考にしてみてください。
| 地域・都道府県 | 土地代無しの平均相場 |
|---|---|
| 東京都 | 約4,621万円 |
| 三大首都圏 （首都圏、近畿圏、東海圏） |
約4,109万円 |
| 首都圏 （東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県） |
約4,190万円 |
| 全国 | 約3,861万円 |
出典：フラット35利用者調査2023年度集計表｜住宅金融支援機構
東京都は全国平均と比較すると約760万円、三大首都圏・首都圏と比較すると約430万円高い結果となっています。全国的にみても東京都の注文価格の相場は高水準であることが分かります。
東京都内の注文住宅の費用が全国と比較して、なぜ高いのか気になりますよね。東京都内の注文住宅の費用が高いのは、以下の3つの理由が考えられます。
上記の理由について順に解説していきます。
東京都内の注文住宅の費用が高い理由の1つ目は、他の地域と比べて東京都の地価が高いためです。
建築費（土地代無し）に関しては、首都圏の平均相場と比較しても430万円程度しか変わりませんが、土地代込みの注文住宅と比較すると1,400万円高い結果となっています。
東京都財務局が公表する「令和7年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」によると、東京の住宅地の平均価格は以下の通りです。
【東京23区内】
| 地域 | 住宅地の平均価格 |
|---|---|
| 千代田区 | 約328万円 |
| 港区 | 約258万円 |
| 中央区 | 約170万円 |
| 渋谷区 | 約165万円 |
| 文京区 | 約128万円 |
| 新宿区 | 約102万円 |
| 都心5区 | 約188万円 |
【東京23区外】
| 地域 | 住宅地の平均価格 |
|---|---|
| 武蔵野市 | 約65万円 |
| 三鷹市 | 約47万円 |
| 調布市 | 約40万円 |
| 小金井市 | 約37万円 |
| 府中市 | 約34万円 |
| 立川市 | 約29万円 |
| 昭島市 | 約20万円 |
上記のように千代田区・港区などの都心は、1㎡あたり250万円を超える価格となり、土地を購入するだけで高額な費用がかかります。東京都内で注文住宅を建てると相場が高くなることが分かるでしょう。
東京都内の注文住宅が高い理由の2つ目は、土地が狭いからです。東京都内の地価が高いため、予算内に収まる狭い土地を購入する人も少なくありません。
しかし、狭い土地にある程度の広さや設備が整った住宅を建てるためには、3階建て以上の家を建てる必要があります。また、基礎・構造・耐震性などを考慮しなければいけません。
上記の理由により、平屋や2階建てといった一般的な住宅より高い技術や施工が必要になるため、建築費用が高くなる傾向にあります。また、高層階の家は引っ越しの際の運搬、建築工事の材料の運搬や工事などもしにくくなるため、追加で費用がかかるケースもあります。
このように東京都の土地が狭いことで、全国的に見ても東京都の建築費の相場が高くなることが理解できるでしょう。
厚生労働省の「令和6年 賃金構造基本統計調査」によると、全国で最も平均賃金が高かったのは東京都で、月収は約40万円でした。一方、全国平均は約33万円で、東京都はそれを大きく上回る結果となっています。
上記の年収も理由の1つですが、東京都内は賃貸物件賃料も高いため、東京都内の人は居住費にかける費用が高くなる傾向にあります。近年では東京都内の高所得者・富裕層向けの住宅メーカーも増えているため、注文住宅の施工会社を検討する際はさまざまなメーカーのプランを比較して決めるのがよいでしょう。
「東京に家を建てるならどこ？」「子育てしやすいエリアは？」などと、東京都内のどこに家を建てるべきか悩んでいる方もいるでしょう。
ここからは、下記のニーズ別に分けて東京都内の注文住宅を建てる際のおすすめのエリアを紹介します。
順に解説していきます。
東京都内でできるだけ費用を抑えて注文住宅を建てたい方は、土地が比較的安いエリアを選ぶのがおすすめです。東京都内で比較的地価が安い東京23区内のエリアは、以下の通りです。
【東京23区内】
| 地域 | 1㎡あたりの地価 |
|---|---|
| 葛飾区 | 約37万円 |
| 足立区 | 約38万円 |
| 江戸川区 | 約41万円 |
| 練馬区 | 約45万円 |
【東京23区外】
| 地域 | 1㎡あたりの地価 |
|---|---|
| 青梅市 | 約9.7万円 |
| あきる野市 | 約10万円 |
| 八王子市 | 約13万円 |
| 町田市 | 約17万円 |
| 福生市 | 約17万円 |
| 小平市 | 約25万円 |
東京都内で都心へのアクセスに便利な路線エリアは、通勤・通学、レジャーシーンなどさまざまなシーンで便利です。東京都内でアクセスに便利な路線エリアは、以下の通りです。
【都心へのアクセスに便利な路線】
また、アクセスの便利さだけでなく、住み心地も考慮した沿線のランキングが以下の通りになります。
【住み心地沿線ランキング】
子どもがいる家庭は、子育てしやすい街かどうかも要チェックです。治安の良さ、子育て支援や教育施設の充実度、待機児童の数など、子育てしやすい環境かどうかを考慮して家を建てるエリアを決めましょう。
東京都内で子育て世代に人気のエリアは、以下の通りです。
| 東京23区内 | 東京23区外 |
|---|---|
| ・江東区 ・杉並区 ・世田谷区 ・練馬区 ・文京区 ・江戸川区 |
・八王子市 ・町田市 ・調布市 ・日野市 ・国立市 ・立川市 ・青梅市 ・三鷹市 |
上記のエリアは、子育て支援や教育施設が充実していたり、公園や自然が適度にあったり、子どもがのびのびと暮らしやすい環境が整っています。通勤・通学のしやすさなども考慮しつつ、条件の良い場所を探してみてください。
東京都の人口増加が多いエリアは、今後土地の評価が上がる可能性があり、資産価値が高くなる見込みがあります。
| 地域 | 令和6年の人口 | 令和7年の人口 |
|---|---|---|
| 港区 | 266,306人 | 267,780人 |
| 新宿区 | 349,226人 | 352,717人 |
| 豊島区 | 291,650人 | 294,644人 |
| 大田区 | 733,634人 | 740,519人 |
出典：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別・年齢別） 令和7年1月｜東京都総務局
上記の人口増加数を見てみると、地域によっては1年間で5,000人以上も人口が増えているところもあります。将来売却や賃貸経営なども視野に入れるなら、人口増加が多いエリアを狙うのも1つの手段です。
ここからは、東京都内で注文住宅を建てる際の人気の9エリアと土地価格の平均相場を解説します。
なお、土地の価格相場については、令和7年の地価公示価格（東京都分）を参考に、注文住宅の平均的な敷地面積100〜150㎡で計算しています。
練馬区の土地の平均価格は451,400円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡程度の土地の相場は4,514万〜6,771万円です。練馬区の主要駅には、池袋線・豊島線・都営江戸川線・西武有楽町線の4路線が乗り入れているため、都心へのアクセスのしやすさが魅力のひとつ。
比較的閑静な住宅街が多く、学校や大きな公園、商業施設なども揃っているので、東京都内で家を建てるにはおすすめのエリアです。
足立区の土地の平均価格は、379,500円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡の土地の相場は3,795万〜5,693万円程度です。
足立区内には、複数のショッピングモールが存在し、子供預かりや送迎支援事業など子育て支援が充実しているためファミリー層におすすめです。
また、JR常磐線・東武伊勢崎線・京成電鉄本線・東京メトロ日比谷線・東京メトロ千代田線・つくばエクスプレス・日暮里・舎人ライナーなどの複数の路線が乗り入れており、都心だけでなく、埼玉方面へもアクセスしやすくなっています。
東京23区内では比較的地価が安いため、23区内で費用を抑えて家を建てたい方におすすめです。
以下の記事では足立区でおすすめのハウスメーカーを紹介しています。併せて参考にしてみてください。
八王子市の土地の平均価格は125,700円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格の相場は1,257万〜1,886万円程度です。
東京23区外ですが、主要駅である八王子駅にはJR中央本線・横浜線・八高線の3路線が乗り入れていれており、東京都や新宿駅などの都心へ乗り換えなしでアクセスできます。商業施設が充実しており、利便性の高さが魅力です。
また、八王子市は大学や専門学校などが多いことでも知られており、子どもの将来の進学先や進路の選択肢が多いのも特徴。出産や子育て支援なども充実しており、ファミリー世帯におすすめのエリアです。
葛飾区の土地の平均価格は368,300円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格相場は3,683万〜5,525万円程度です。
葛飾区は、河原や公園など自然に豊かで下町情緒溢れる景観が特徴。ショッピングモールなどの買い物施設や複合商業施設もそろっているため利便性の高さが魅力です。
JR常磐線・JR総武線・京成本線・京成押上線・京成金町線・北総線の6路線が乗り入れており、都心や千葉方面へのアクセスも便利。比較的安い土地も見つけやすいため、費用を抑えて注文住宅を建てたい方におすすめです。
江戸川区の土地の平均価格は413,200円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡〜150㎡で計算すると土地の価格相場は4,132万〜6,198万円程度です。
江戸川区の主要駅は船堀駅・江戸川駅・小岩駅・葛西駅などがあり、京成本線・JR総武線・都営新宿線・東京メトロ東西線・JR京葉線の5つの路線が乗り入れています。都心や千葉方面へのアクセスがよいため、通勤・通学にも困りません。
また、子育て支援や教育施設なども多く揃っており、地域全体で子育て支援に取り組んでいるのも魅力です。子どもが健やかでのびのび育つ環境にこだわりたいという方におすすめのエリアです。
以下の記事では江戸川区でおすすめのハウスメーカーについて紹介しています。併せて参考にしてみてください。
小平市の土地の平均価格は246,100円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格相場は2,461万〜3,692万円程度です。
小平市は自然豊かな街並みが特徴で、玉川上水沿いのグリーンロードや公園などもあり、子育てしやすい環境が揃っています。小平市の主要駅は新小平駅・花小金井駅・小平駅・鷹の台駅などがあり、JR武蔵野線が乗り入れています。
土地の費用を抑えつつ、東京都内で住みやすい地域を選びたい方におすすめです。
多摩市の土地の平均価格は197,300円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格相場は1,973万〜2,960万円程度です。
多摩市は緑が多く落ち着いた住環境が魅力で、多摩中央公園や多摩動物公園といった自然やレジャー施設が身近にあります。また、京王線・小田急線・多摩モノレールが利用できるため、都心へのアクセスも良好です。
比較的手ごろな土地価格で、子育てや通勤の利便性を重視したい方におすすめのエリアです。
三鷹市の土地の平均価格は470,700円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格相場は4,707万〜7,061万円程度です。
三鷹市は井の頭恩賜公園や玉川上水など自然も多く、落ち着いた住宅街が広がっています。中央線・総武線・東西線が利用できる三鷹駅は新宿や東京方面へのアクセスも良好で、通勤・通学にも便利です。
住環境と交通の利便性を兼ね備えた人気の高いエリアで、東京都内でも暮らしの質を重視したい方におすすめです。
町田市の土地の平均価格は166,600円／㎡のため、注文住宅の平均的な100〜150㎡で計算すると土地の価格相場は1,666万〜2,499万円程度です。
町田市は東京都の南端に位置し、自然環境が豊かでありながら大型商業施設も充実しているエリアです。小田急線とJR横浜線が乗り入れる町田駅を中心に交通アクセスも良好で、神奈川県方面への通勤・通学もスムーズにできます。
地価が比較的抑えられているため、東京都内でコストを抑えてマイホームを建てたい方におすすめの地域です。
「東京都内で注文住宅を建てるには年収がいくら必要なの？」と疑問に思っている方も多いはず。記事の冒頭で紹介した東京都の土地代込みの平均相場の約7,120万円を借入する場合、どのくらいの年収が必要なのか計算してみましょう。
【条件】
上記の条件では、借入総額は約6,120万円となります。住宅ローンで借入できる目安としては、物件価格は世帯年収の6倍～7.5倍程度とされています。
そのため、上記の場合は世帯年収800万円～1,100万円程度が目安です。年収的に借入が難しい場合は、頭金を増やすことによって借入額を減らすことができます。
ぜひ東京都内で注文住宅を建てる際の参考にしてみてください。
都内で注文住宅を建てる際に意識したいポイントは、以下の3つです。
順に解説していきます。
東京都内で注文住宅を建てる際は、土地代と建築費のバランスをいかに取るかが成功の鍵です。地価が高い都内では、土地取得費が住宅購入費全体の半分以上を占めるケースも珍しくありません。土地選びが予算全体に与える影響はとても大きいといえます。
コストバランスを意識するなら、まず土地代を抑える方法を検討することが重要です。都心から少し離れた足立区や葛飾区、多摩地域などは比較的手頃な価格帯で土地を購入できる地域です。また、条件付きの土地や狭小地、変形地なども候補に入れることで、費用を下げる選択肢が広がります。
建築費についても、デザインや設備仕様を見直すことでコストダウンが可能です。シンプルな設計や標準仕様を採用すれば、工事費を抑えつつ満足度の高い住まいを実現できます。加えて、複数の施工会社から見積もりを取ることで、コストパフォーマンスの良い業者を見つけやすくなります。
さらに、東京都の住宅支援制度や助成金を活用することも大切です。補助金の有無で総費用に大きな差が出る場合もあるため、事前の情報収集を怠らないようにしましょう。
このように、土地と建物の両面から予算配分を見直し、無理のない計画を立てることで、東京都内でも納得のいく注文住宅を建てることが可能になります。
東京都内で注文住宅を建てる際は、将来を見越した家づくりを行うことが重要です。建築時の理想だけでなく、家族構成やライフスタイルの変化、技術の進化など、長期的な変化にも柔軟に対応できる住まいが求められます。
例えば間取りには柔軟性を持たせることが大切です。将来、子どもが成長して個室が必要になったり、親と同居する可能性があったりする場合には、間仕切りの設計や部屋の配置を工夫することでスムーズに対応できます。
また、どのくらいの期間その家に住むかを想定し、住まいに必要な機能を盛り込んでおくことも重要です。若い世代であれば子育てをしやすい空間設計を、シニア世代であればバリアフリー設計を考慮するなど、ライフステージに合った備えが求められます。
将来の暮らしに備えた設計を意識することで、長く快適に暮らせる理想の住まいを実現しやすくなります。目先の間取りやデザインにとらわれず、10年後、20年後を見越した家づくりを意識することが、後悔しない住宅購入につながるでしょう。
東京都内で理想の注文住宅を建てるには、「東京都内に強い建築会社」を選ぶことをおすすめします。地価が高く、法規制や敷地条件が厳しい都内で家を建てるには、地域に精通した専門家のサポートが欠かせません。
都内の住宅建設では、狭小地や変形地といった特殊な敷地条件がよくあります。これらに柔軟に対応するには、東京都内の建築事情を熟知している会社でなければ難しいのが実情です。設計力や施工技術に加え、行政とのやりとりや近隣対応など、地域特有の対応力も求められます。
都内で注文住宅を検討するなら、その土地ならではの課題に対応できる建築会社選びが重要です。施工実績や対応エリア、設計提案の柔軟さなどをチェックしながら、自分たちの理想に寄り添ってくれるパートナーを見つけましょう。
東京都内で注文住宅を建てる際は、狭小住宅を検討するのがおすすめ。狭小住宅とは、10坪～20坪程度の狭い土地に建てられた物件です。
狭小住宅は、駅近や都市部などの利便性の高い立地に多く、広い土地を購入するよりも土地を安く購入できるのがメリット。形は三角形や台形などの変形地も多いですが、狭小住宅に強い施工会社を選ぶことで理想的な家づくりも可能になるでしょう。
例えばM-LINEは東京23区の密集地域や防火地域などに特化した建物づくりを行っており、狭い道路からかかる道路斜線制限や厳しい北側影規制など、さまざまな難題をクリアし、10cmも無駄にしない設計を得意としています。
東京都内の三角形や台形といった変形している土地や、高低差の激しい住宅街などの設計・建築の経験も豊富で1cmピッチの完全自由設計を採用しており、東京都の注文住宅ならではのさまざまなお悩みを解決します。
東京都内に注文住宅を建てたい！という方は、ぜひ一度ご相談ください。
また、以下の記事では東京の狭小住宅に住むメリット・デメリットについて詳しく解説しています。狭小住宅について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
東京都内に注文住宅を建てた場合の相場は、土地代込みで約7,120万円、土地代なしで約4,621万円です。東京都は他の地域と比べて地価が高いため、建築費を抑えても土地代込みの購入価格が高くなる傾向にあります。
東京都内でなるべく費用を抑えて注文住宅を建てるには、土地選びやハウスメーカー選びが非常に大切です。M-LINEは東京都内の注文住宅の設計や建築などの多数の実績を持っており、経験と知識を活かして最適なプランをご提案します。
ぜひお気軽にご相談ください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
長張隆史 ou2株式会社 代表取締役 一級建築士 （登録番号 第328587号）
2025/07/31
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