都内で注文住宅を建てる平均相場は？総額費用や必要な年収も紹介

2024/9/30(月)

東京都内で憧れの注文住宅を建てたいけれど「どのくらいの費用がかかるのか？」「うちの世帯年収では無理？」など気になる点も多いですよね。東京都内は地価が高い、世帯年収が高いなどの理由で、他の地域と比較すると注文住宅の総額費用が高くなる傾向にあり、手が届きにくいと思われがちです。

しかし、東京都内でも住むエリアにこだわったり、安い土地を購入したりすることにより、手の届く価格で注文住宅が建てられる可能性もあります。

本記事では、土地代込み・土地代なしの都内の注文住宅の相場や、都内の注文住宅が高い理由、必要な年収について徹底解説します。また、東京都内で家を建てる際におすすめのエリアや平均相場も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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都内で注文住宅を建てる際の平均相場｜土地代込み・無し

東京都内で注文住宅を建てた場合、どのくらいが相場なのか気になる方も多いのではないでしょうか。

まずは、東京都の注文住宅の土地代込みと土地代無しの平均相場について紹介します。

土地代込みの平均相場

住宅金融支援機構の調査によると、2023年度の東京都の土地代込みの平均相場は約7,120万円です。三大首都圏や全国の平均相場については、以下を参考にしてみてください。

地域・都道府県	土地代込みの平均相場
東京都	約7,120万円 （建築費3,295万円+土地取得費3,825万円）
三大首都圏 （首都圏、近畿圏、東海圏）	約5,378万円 （建築費3,423万円+土地取得費1.955万円）
首都圏 （東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）	約5,357万円 （建築費3,402万円+土地取得費1,955万円）
全国	約4,902万円 （建築費3,405万円+土地取得費1,497万円）

出典：フラット35利用者調査2023年度集計表｜住宅金融支援機構

東京都は、全国平均と比較すると約2,200万円、首都圏全体平均と比較しても約1,700万円高い結果となりました。

土地代無しの平均相場

住宅金融支援機構の調査によると、2023年度の東京都の土地代無しの平均相場は約4,621万円です。三大首都圏や全国の平均相場については、以下を参考にしてみてください。

地域・都道府県	土地代込みの平均相場
東京都	約4,621万円
三大首都圏 （首都圏、近畿圏、東海圏）	約4,109万円
首都圏 （東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）	約4,190万円
全国	約3,861万円

東京都は全国平均と比較すると約760万円、三大首都圏・首都圏と比較すると約430万円高い結果となっています。このように全国的にみても東京都の注文価格の相場は高水準であることが分かります。

都内の注文住宅費用は全国と比べても高い！3つの理由

東京都内の注文住宅の費用が全国と比較して、なぜ高いのか気になりますよね。東京都内の注文住宅の費用が高いのは、以下の3つの理由が考えられます。

• 1.東京都内の地価が高い
• 2.土地が狭いため建築費が高くなる
• 3.東京都内の世帯年収が高い

上記の理由について順に解説していきます。

1.東京都内の地価が高い

東京都内の注文住宅の費用が高い理由の1つ目は、他の地域と比べて東京都の地価が高いためです。

建築費（土地代無し）に関しては、首都圏の平均相場と比較しても430万円程度しか変わりませんが、土地代込みの注文住宅と比較すると約1,700万円程度高い結果となっています。

また、「令和6年地価公示区市町村別用途別平均価格表」の住宅地の平均価格は以下の通りです。

【東京23区内】

地域	平均価格
千代田区	2,968,600
中央区	1,490,800
港区	2,297,300
新宿区	906,100
渋谷区	1,483,200
都心5区	1,662,900
文京区	1,136,700

【東京23区外】

地域	平均価格
立川市	272,400
武蔵野市	620,300
三鷹市	444,700
府中市	321,500
昭島市	195,200
調布市	372,200
小金井市	355,400

出典：令和6年地価公示区市町村別用途別平均価格表｜財務省

上記のように千代田区・港区などの都心は、1㎡あたり200万円を超える価格となり、土地を購入するだけで高額な費用がかかります。そのため、東京都内で注文住宅を建てると相場が高くなることが分かるでしょう。

2.土地が狭いため建築費が高くなる

東京都内の注文住宅が高い理由の2つ目は、土地が狭いからです。東京都内の地価が高いため、予算的に手の届きやすい狭い土地を購入する人も少なくありません。

しかし、狭い土地にある程度の広さや設備が整った住宅を建てるためには、3階建て以上の家を建てる必要があります。また、基礎・構造・耐震性などを考慮しなければいけません。

上記の理由により、平屋や2階建てといった一般的な住宅より高い技術や施工が必要になるため、建築費用が高くなる傾向にあります。また、高層階の家は引っ越しの際の運搬、建築工事の材料の運搬や工事などもしにくくなるため、追加で費用がかかるケースもあります。

このように東京都の土地が狭いことで、全国的に見ても東京都の建築費の相場が高くなることが理解できるでしょう。

3.東京都内の世帯年収が高い

東京都内の令和3年度の勤労世帯収入は730,386円、年収にすると約870万円程度。全国の1世帯あたりの世帯収入をみても605,316円、720万円程度となり、150万円近く世帯年収が高いことが分かります。

上記の年収も理由の1つですが、東京都内は賃貸物件賃料も高いため、東京都内の人は居住費にかける費用が高くなる傾向にあります。近年では東京都内の高所得者・富裕層向けの住宅メーカーも増えているため、注文住宅の施工会社を検討する際はさまざまなメーカーのプランを比較して決めるのがよいでしょう。

出典：東京都の統計「都民のくらしむき（月報）（年俸）」｜東京都の統計

都内の注文住宅でおすすめのエリア

「東京に家を建てるならどこ？」「子育てしやすいエリアは？」などと、東京都内のどこに家を建てるべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここからは、下記のニーズ別に分けて東京都内の注文住宅を建てる際のおすすめのエリアを紹介します。

• 1.東京都内の土地が安いエリア
• 2.アクセスに便利な路線エリア
• 3.子育て世代に人気のエリア
• 4.人口増加数が多いエリア

順に解説していきます。

1.東京都内の土地が安いエリア

東京都内でできるだけ費用を抑えて注文住宅を建てたい方は、土地が比較的安いエリアを選ぶのがおすすめです。東京都内で比較的地価が安い東京23区内のエリアは、以下の通りです。

【東京23区内】

地域	地価（単位：円／㎡）
練馬区	425,900
足立区	348,500
葛飾区	346,500
江戸川区	394,900

出典：令和6年地価公示区市町村別用途別平均価格表｜財務省

【東京23区外】

地域	地価（単位：円／㎡）
八王子市	120,900
小平市	239,000
町田市	161,100
青梅市	95,000
福生市	169,000

出典：令和6年地価公示区市町村別用途別平均価格表｜財務省

2.アクセスに便利な路線エリア

東京都内で都心へのアクセスに便利な路線エリアは、通勤・通学、レジャーシーンなどさまざまなシーンで便利です。東京都内でアクセスに便利な路線エリアは、以下の通りです。

【都心へのアクセスに便利な路線】

• 東京メトロ丸ノ内線（池袋～荻窪）
• JR中央線（東京～名古屋）
• JR山手線（品川～田端）
• JR京浜東北線（大宮～横浜）
• 東武東上線（池袋～寄居）

また、アクセスの便利さだけでなく、住み心地も考慮した沿線のランキングが以下の通りになります。

【住み心地沿線ランキング】

• 1.東急東横線（代官山～多摩川）
• 2.東急目黒線（不動前～多摩川）
• 3.東急大井川線（大井川～二子玉川）
• 4.みなとみらい線（横浜～元町・中華街）
• 5.東急世田谷線（三軒茶屋～下高井戸）

3.子育て世代に人気のエリア

子どもがいる家庭は、子育てしやすい街かどうかも要チェックです。治安の良さ、子育て支援や教育施設の充実度、待機児童の数など、子育てしやすい環境かどうかを考慮して家を建てるエリアを決めましょう。

東京都内で子育て世代に人気のエリアは、以下の通りです。

東京23区内	東京23区外
・江東区 ・杉並区 ・世田谷区 ・練馬区 ・文京区 ・江戸川区	・八王子市 ・町田市 ・調布市 ・日野市 ・国立市 ・立川市 ・青梅市 ・三鷹市

上記のエリアは、子育て支援や教育施設が充実していたり、公園や自然が適度にあったり、子どもがのびのびと暮らしやすい環境が整っています。通勤・通学のしやすさなども考慮しつつ、条件の良い場所を探してみてください。

4.人口増加数が多いエリア

東京都の人口増加が多いエリアは、今後土地の評価が上がる可能性があり、資産価値が高くなる見込みがあります。

地域	令和5年	令和6年
港区	261,615	266,306
新宿区	346,279	349,226
大田区	728,425	291,650
豊島区	288,704	291,650

出典：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別・年齢別） 令和5年1月｜総務省

出典：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別・年齢別） 令和6年1月｜総務省

上記の人口増加数を見ると多いところでは、1年で5,000人近く人口が増加している地域もあります。将来売却や賃貸経営なども視野に入れるなら、人口増加が多いエリアを狙うのも1つの手段です。

都内で注文住宅を建てる際に人気のエリアと平均相場【6選】

ここからは、東京都内で注文住宅を建てる際の人気のエリアと土地価格の平均相場を解説します。土地の価格相場については、令和6年の地価公示価格（東京都分）を参考に、注文住宅の平均的な敷地面積100㎡～150㎡で計算しています。

出典：令和6年地価公示価格（東京都分）の概要｜財務省

練馬区

練馬区の土地の平均価格は425,900円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡程度の土地の相場は4,259万円～6,388万円程度です。練馬区の主要駅には、池袋線・豊島線・都営江戸川線・西武有楽町線の4路線が乗り入れているため、都心へのアクセスのしやすさが魅力。

比較的閑静な住宅街が多く、学校や大きな公園、商業施設なども揃っているので、東京都内で家を建てるにはおすすめのエリアです。

足立区

足立区の土地の平均価格は、348,500円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡の土地の相場は3,485万円～5,227万円程度です。

足立区内には、複数のショッピングモールが存在し、子供預かりや送迎支援事業など子育て支援が充実しているためファミリー層におすすめ。

また、JR常磐線・東武伊勢崎線・京成電鉄本線・東京メトロ日比谷線・東京メトロ千代田線・つくばエクスプレス・日暮里・舎人ライナーなどの複数の路線が乗り入れており、都心だけでなく、埼玉方面へもアクセスしやすくなっています。

東京23区内では比較的地価が安いため、23区内で費用を抑えて家を建てたい方におすすめです。

八王子市

八王子市の土地の平均価格は120,900／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡で計算すると土地の価格の相場は1,209万円～1,813万円程度です。

東京23区外ですが、主要駅である八王子駅にはJR中央本線・横浜線・八高線の3路線が乗り入れていれており、東京都や新宿駅などの都心へ乗り換えなしでアクセスできます。商業施設が充実しており、利便性の高さが魅力です。

また、八王子市は大学や専門学校などが多いことでも知られており、子どもの将来の進学先や進路の選択肢が多いのも特徴。出産や子育て支援なども充実しており、ファミリー世帯におすすめのエリアです。

葛飾区

葛飾区の土地の平均価格は346,500円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡で計算すると土地の価格相場は3,465万円～5,197万円程度です。

葛飾区は、河原や公園など自然に豊かで下町情緒溢れる景観が特徴。ショッピングモールなどの買い物施設や複合商業施設もそろっているため利便性の高さが魅力です。

JR常磐線・JR総武線・京成本線・京成押上線・京成金町線・北総線の6路線が乗り入れており、都心や千葉方面へのアクセスも便利。比較的安い土地も見つけやすいため、費用を抑えて注文住宅を建てたい方におすすめです。

江戸川区

江戸川区の土地の平均価格は394,900円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡で計算すると土地の価格相場は3,949万円～5,923万円程度です。

江戸川区の主要駅は船堀駅・江戸川駅・小岩駅・葛西駅などがあり、京成本線・JR総武線・都営新宿線・東京メトロ東西線・JR京葉線の5つの路線が乗り入れています。都心や千葉方面へのアクセスがよいため、通勤・通学にも困りません。

また、子育て支援や教育施設なども多く揃っており、地域全体で子育て支援に取り組んでいるのも魅力です。子どもが健やかでのびのび育つ環境にこだわりたいという方におすすめのエリアです。

小平市

小平市の土地の平均価格は239,200円／㎡のため、注文住宅の平均的な100㎡～150㎡で計算すると土地の価格相場は2,392万円～3,588万円程度です。

小平市は自然豊かな街並みが特徴で、玉川上水沿いのグリーンロードや公園などもあり、子育てしやすい環境が揃っています。小平市の主要駅は新小平駅・花小金井駅・小平駅・鷹の台駅などがあり、JR武蔵野線が乗り入れています。

土地の費用を抑えつつ、東京都内で住みやすい地域を選びたい方におすすめです。

都内で注文住宅を建てる際の参考年収

「東京都内で注文住宅を建てるには年収がいくら必要なの？」と疑問に思っている方も多いはず。記事の冒頭で紹介した東京都の土地代込みの平均相場の約7,120万円を借入する場合、どのくらいの年収が必要なのか計算してみましょう。

【条件】

• 注文住宅（土地代込み）の取得価格は7,120万円
• 頭金1,000万円（平均価格の1～2割程度）
• 返済期間35年、固定金利1.5％（ボーナス利用なし）
• 返済負担率25％

上記の条件では、借入総額は約6,120万円となります。住宅ローンで借入できる目安としては、物件価格は世帯年収の6倍～7.5倍程度とされています。

そのため、上記の場合は世帯年収800万円～1,100万円程度が目安です。年収的に借入が難しい場合は、頭金を増やすことによって借入額を減らすことができます。

ぜひ東京都内で注文住宅を建てる際の参考にしてみてください。

都内で注文住宅を建てる際は狭小住宅を検討するのもおすすめ

東京都内で注文住宅を建てる際は、狭小住宅を検討するのがおすすめ。狭小住宅とは、10坪～20坪程度の狭い土地に建てられた物件です。

狭小住宅は、駅近や都市部などの利便性の高い立地に多く、広い土地を購入するよりも土地を安く購入できるのがメリット。形は三角形や台形などの変形地も多いですが、狭小住宅に強い施工会社を選ぶことで理想的な家づくりも可能になるでしょう。

また、M-LINEは東京23区の密集地域や防火地域などに特化した建物づくりを行っており、狭い道路からかかる道路斜線制限や厳しい北側影規制など、さまざまな難題をクリアし、10cmも無駄にしない設計を得意としています。

東京都内の三角形や台形といった変形している土地や、高低差の激しい住宅街などの設計・建築の経験も豊富で1cmピッチの完全自由設計を採用しており、東京都の注文住宅ならではのさまざまなお悩みを解決します。

東京都内に注文住宅を建てたい！という方は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ：都内で注文住宅の相場を知りたいならM-LINEに相談

東京都内に注文住宅を建てた場合の相場は、土地代込みで約7,120万円、土地代なしで約4,621万円です。東京都は他の地域と比べて地価が高いため、建築費を抑えても土地代込みの購入価格が高くなる傾向にあります。

東京都内でなるべく費用を抑えて注文住宅を建てるには、土地選びやハウスメーカー選びが非常に大切です。M-LINEは東京都内の注文住宅の設計や建築などの多数の実績を持っており、経験と知識を活かして最適なプランをご提案します。

ぜひお気軽にご相談ください。

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