小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
この記事では、住宅ローンの金利動向と借入のポイントについて紹介します。
住宅ローンの金利選択は、どれが良いのか分からないですよね。
金利は、経済状況や物価、政治などの観点から考えないと、適切に選択することは難しいもの。
しかし、きちんと知識を入れておけば、損をすることを避けることができます。
ここから住宅ローンの最新の金利動向をはじめ、借り入れる際に気を付ける点まで丁寧に記載しているので、ぜひ参考にしてください。
変動金利の住宅ローンは、金利が市場の動向に応じて変動するローンです。金利が低い時期には魅力的な選択肢ですが、金利の変動に伴い月々の返済額が上がるリスクがあります。
2024年3月19日に金融政策決定会合で、日本銀行がマイナス金利政策を解除したことからも、住宅ローンの変動金利は、日本銀行の政策金利に大きく影響を受けます。これは、変動金利が短期金利を元に決められるからです。
政策金利が引き上げられると、銀行は調達コストを転嫁し、住宅ローンの金利も上昇します。
住宅ローンの変動金利は低金利時代が続いており、他国と比較しても、2024年9月18日時点のデータでは低水準を維持しているのが特徴的。
しかし、将来的な金利上昇リスクを考慮する必要はあります。マイナス金利政策が解除されたため、変動金利が上昇する可能性が高まっているからです。
参考：建築着工統計調査 / 2024年以降の住宅ローン変動金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説｜SBI新生銀行
これから住宅ローンを借入する予定の方は変動金利上昇に備えて、資金準備や返済シミュレーションを行いましょう。
変動金利は半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が再計算される仕組みとなっており、金利が上昇しても住宅ローンの返済額の急激な増加にはならないようになっています。
今後も日本銀行の「経済・物価情勢の展望」レポートによって政策変更が予測されており、これにより変動金利も上昇する可能性があります。
物価上昇や円安の影響、社会保険料の増加による手取りの減少など、日本経済の悪化により、日本銀行が金融緩和政策を見直すかもしれません。
住宅ローンの固定金利には、全期間固定金利タイプと固定金利期間選択タイプの2種類あります。
順に確認していきましょう。
全期間固定金利タイプとは、金利が返済期間中ずっと固定されているものです。
全期間固定金利タイプは、借入時に決定した金利がローン返済期間中に変動することがありません。
そのため、経済情勢や日本銀行の施策に影響されることがないため、借入時に将来の返済額を確定でき、計画的に返済シミュレーションを立てることが可能です。
特に、金利が上昇するリスクが高い現在の状況では、全期間固定金利がお得になる可能性が高いと考えられます。
ただし、変動金利と比べると初期の金利が高く設定される傾向にあります。
つまり、これから変動金利の金利が上昇しなければ、変動金利を選択した場合と比較して支払額が多くなってしまうということです。
固定金利期間選択タイプとは、一定の期間（例えば3年、5年、10年など）にわたって金利を固定するタイプです。
この期間が終了すると、再び金利を固定するか、変動金利に切り替えるかを選択することができます。
このタイプのメリットは、初期の返済額が固定されるため。返済計画が立てやすいことです。
さらに、固定期間終了後に金利が下降していると、全期間固定金利タイプよりも金利の総支払額が安く済むことです。適切な期間を選ぶことが重要になります。
また、借入時の固定金利は全期間固定金利タイプよりも低いことが多いため、借入時の金利を抑えることが可能です。
金利の上がり始めや、日本銀行のマイナス金利政策を解除した際に変動金利から固定金利に乗り換えることは定石です。
変動金利は市場の影響を強く受けるため、金利が急上昇する局面では住宅ローンの返済負担が大きくなる可能性が高いです。
特に、近い未来の経済回復の兆しが見られない場合や物価上昇が顕著な場合、日本銀行が金融政策を引き締め、金利が上昇することが考えられます。
このような状況では、変動金利の恩恵を受け続けるよりも、早めに固定金利に切り替えておくことで、将来の返済額を確定させ、安定した支払い方法を選択するべきです。
また、固定金利への切り替えを検討する際には、住宅ローン契約における切り替え手数料や、再度変動金利に戻す際の料金も考慮する必要があります。
金利差によるメリットと他の費用のバランスを見極めることが重要です。経済情勢や住宅ローン市場の動向を注視し、最適なタイミングでの判断が求められます。
固定金利への乗り換えは、毎月の支払額が初期の段階では負担になることもありますが、長期的な安定を求める借り手にとって有効な戦略です。
住宅ローンの金利動向は主に日本経済・海外経済・物価に影響を受けます。
ここでは、それぞれのトレンドについて解説していきます。
見出し内容は、以下のリンクを参照しております。
参考：参考：経済・物価情勢の展望（2024 年7 月）｜日本銀行
日本経済は悪化していますが、緩やかに回復の兆しも一部で見られます。
緩和的な金融環境などを背景に、貯蓄に回す分も少なくなり、収入と支出のバランスがちょうどよくなっています。
そのため、潜在成長率を上回る成長が見込めるでしょう。
雇用に関しては、引き続き売り手市場が続く見込みで、雇用数は増加を続けるでしょう。
しかし、これまで女性や高齢者の採用が積極的でしたが、徐々に消極的になっていくと予想されます。
そのため、雇用数の増加は落ち着いていくものと見られます。
賃金は緩やかながら上昇していく見込みです。
しかし、社会保険料に圧迫される形で手取りの増額は乏しいと考えられるため、政権交代次第と言えるでしょう。
海外経済はさらに成長していくでしょう。その背景には、各国の金融緩和政策や技術革新が挙げられます。
特に途上国の経済発展やデジタル技術の普及、インフラ投資の拡大が、海外経済の成長を支えています。
一方で、供給チェーンの強化や脱炭素化といった新たな課題も同時に進行中です。これにより、各国経済が安定成長する中で、需要も増加し、輸出や鉱工業生産活が横ばいから活発化へと変化していくでしょう。
消費者物価（生鮮食品を除く）の前年比は、2024 年度に2％台半ばまで上昇する見込みです。
2025年度から 2026年度は、約2％程度で推移すると予想されています。
個人消費は、しばらくの間は物価上昇による減少傾向が続くでしょう。
しかし、政権交代などにより、手取りが増加に転じると、緩やかに増加していく可能性があります。
公共料金の一時期的な支援、所得税・住民税などの一部の税金の減税なども、個人消費の減少傾向を少しだけ改善すると日本銀行は判断しています。
ここでは、住宅ローンの金利が上昇した際の対策について紹介していきます。
さまざま対策方法がありますが、今回は以下の2点についてまとめました。
住宅ローンの金利上昇への対策として、繰上げ返済があります。
繰上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2つのタイプがあります。返済額軽減型は毎月の返済額を減らし、期間短縮型は返済期間を短縮することができます。
特に、金利上昇時に繰上げ返済を行うことで、毎月の返済額の増加を抑える効果が期待できます。ただし、金融機関には「5年ルール」や「125％ルール」もあるため、金利上昇の影響が完全に避けられるわけではないことは注意してください。
繰上げ返済のメリットは以下の通りです。
また、デメリットは以下の通りです。
繰上げ返済は、利息削減や返済期間の短縮などのメリットがありますが、手元の資金の減少や手数料が発生するデメリットもあります。
特に金利が上昇する際には、将来の負担を軽減できるため、資金に余裕がある場合は検討するべきです。
しかし、急な出費に備えて、返済後の資金状況も十分考慮することが重要です。
住宅ローンの金利上昇への対策として、他社の住宅ローンへの借り換えがあります。
金融機関内での変動金利から固定金利への切り替えでは、通常、優遇された当初固定金利は選べませんが、他社に借り換える場合は、借り換え先で有利な当初固定金利を選択できるメリットがあります。
また、変動金利同士の借り換えでも、金利が低ければ有効です。
デメリットとしては契約破棄や新契約締結に関する事務手数料や登記関連費用などのコストが発生するため、費用対効果を検討する必要があることです。
続いては、住宅ローンの金利動向を踏まえて借り入れる際に押さえておくべき5つのポイントについて解説していきます。
その5つのポイントとは、以下の通りです。
順に説明していくので、最後まで目を通すようにしてください。
まずは、住宅ローンの金利タイプを選択してください。
金利タイプをもう一度おさらいしておきましょう。
それぞれの金利タイプには異なるメリットとデメリットがあります。
住宅ローンの金利タイプを選ぶ際には、金利変動リスクの自分の許容範囲や返済期間、生活の圧迫具合を考慮することが大切です。
例えば、短期で完済する予定がある場合や、金利上昇リスクを許容できる場合は変動金利がおすすめ。
一方、安定した返済額を求める場合は全期間固定金利や固定金利期間選択タイプを推奨します。また、将来の金利動向に柔軟に対応できるように、金利タイプを比較検討し、自身の将来設計に最適な住宅ローンを選びましょう。
固定金利期間は、短期固定（2年・3年・5年）と、長期固定（10年・20年）の2種類があります。
それぞれにメリットがあり、例えば、短期固定では初期金利が低く設定されます。
そのため、月々の返済額を抑えやすいですが、期間終了後に金利が上昇するリスクがあります。
また、住宅ローンの金利が低い時期に返済を始める場合はかなり魅力的。短期的な低金利で返済しながら、金利上昇に備えて将来の資金繰り計画を立てることが可能です。
一方、長期固定では金利上昇リスクを避けられますが、初期金利が高めに設定されます。そのため、総返済額が高くなってしまう可能性があるので注意が必要です。
長期間にわたって金利変動リスクを避け、安定した返済を行いたい方におすすめ。特に、金利が上昇する現在のような経済状況で契約する場合、長期間にわたって固定金利を設定できるのは大きなメリットです。
よく比較検討して、自分に合った固定期間を選択するようにしましょう。
住宅ローンにおける優遇金利とは、基準金利から引き下げられる利率の幅のことです。
優遇金利には、「当初期間優遇タイプ」と「全期間優遇タイプ」の2種類があります。
金利優遇条件とは、住宅ローンなどの融資において、借入れを行う際に優遇金利が適用されるための条件のことです。
金利優遇条件は、金融機関や金融商品によって異なりますが、一般的には以下のようなものがあります。
優遇金利が適用されて損はありません。借入れを行う前に自分がどの条件を満たしているのかを確認し、金融機関によって異なる優遇内容を比較することが重要です。
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンを利用する際にぜひ入って起きたい重要な保険です。
これは契約者が死亡した場合や高度障害状態になり、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、残りの住宅ローンが保険金で完済される仕組みです。団信に加入することで、長期にわたる住宅ローンの返済中に万が一の事態が起こった際の経済的な不安を軽減することができます。
住宅ローンは通常、数十年にわたる長期契約です。この期間中に契約者が死亡したり、高度な障害を負ったりするリスクは十分に考えられます。
特に、契約者が一家の主たる収入源である場合、その影響は家族全体に及びます。団信に加入することで、そうしたリスクに備え、残りのローンを保険金でカバーできるでしょう。
また、団信にはさまざまな特約が用意されていることがあります。たとえば、三大疾病特約、八大疾病特約、ガン保障特約などです。これらを利用することでガンや心筋梗塞、脳梗塞といった重篤な病気による収入の減少や職場復帰が難しい状況においても、ローンの返済を続けることができます。
団信に加入する際には、保障内容とともに「どのような状態になれば保険金が支払われるのか」をきちんと確認することが不可欠です。たとえば、どのような病気になった場合に保障が適用されるのかどの程度の障害を抱えた際に適用されるのかなど、さまざまなケースを想定しておくことが大切です。
団信は通常、住宅ローン契約時にのみ加入できる保険であり、借入後に保障内容を変更することは原則としてできません。
そのため、契約時にしっかりと自分に合った保障内容を選ぶことが求められます。
団信の保険料は、住宅ローンの金利に含まれることが多く、契約者が別途保険料を支払う必要がない場合もあります。このため、通常の生命保険に比べて保険料が割安になることが一般的です。
特に、住宅購入時には心身ともに健康で、収入面も心配がない人が多く加入するため、保険会社にとってのリスクが低く、結果的に保険料も安くなる傾向があります。
住宅ローンを契約する際には、物件価格だけでなく、関連する諸経費をしっかりと把握することが重要です。
住宅購入は一般的に長期的な投資であり、物件価格以外にもさまざまな費用がかかるため、これらを考慮しないと後々の資金計画に影響を及ぼすことがあります。
一般的には、以下の6つが考えられます。
保証会社事務取扱手数料とは、保証会社と保証委託契約を結ぶ際に必要な事務手数料です。保証会社は、住宅ローンの借り手が何らかの理由で返済できなくなった場合に、返済を保証する役割があります。この手数料は保証会社によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
保証料とは、保証会社を利用する際に支払う報酬です。こちらも金額が保証会社によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。
登記費用とは、住宅ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税とその登記手続きを依頼する司法書士への依頼料を指します。登記については、最寄りの法務局で行ってください。
融資手数料とは、金融機関に支払う手数料のことで、借入れ金額や金融機関によって異なるので注意してください。
印紙税とは、住宅ローン契約書を作成する際にかかる税金で、契約書に印紙を貼付して納める必要があります。印紙税の額は契約書の金額に応じて変わります。
繰上返済手数料とは、一部繰上返済や借換え前の残高を返済する際にかかる手数料です。将来的に繰上返済を考えている場合は、この手数料も確認しておくと良いでしょう。
本記事では、住宅ローンの金利について解説してきました。
住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があり、その動向を注目していくことが重要です。
住宅ローンを借入しようと考えている方は、M-LINEにぜひご相談ください。
M-LINEでは、快適な住宅づくりを行っています。家づくりに基づいた最適な住宅ローンの金利選択や諸費用に関してのアドバイスを提供いたします。
豊富な経験と実績を持つ専門スタッフがお客様のご要望を伺った上で、最適な提案をさせていただきますので、ぜひM-LINEにお問い合わせください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/10/31
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