相続した土地や遊休地の活用を考え始めると、費用や収益性、税金、選び方など、確認したいことが多くあるのではないでしょうか。また、「何から手をつければよいのか分からない」と感じている方も少なくないでしょう。
本記事では、土地活用に関するよくある質問を取り上げ、費用や収益、税金、活用方法の選び方、相談先までをまとめて解説します。土地活用の基本を整理したい方は、ぜひ参考にしてください。
土地活用を検討する際、以下のような質問が多く寄せられます。
いずれも、土地活用を検討するうえで事前に確認しておきたいポイントです。まずは、それぞれの疑問を一つずつ解消していきましょう。
土地活用の対象となるのは、現在使っていない土地だけではありません。既存の用途を見直したい土地も活用の対象です。
主な例としては、以下が挙げられます。
古家や空き店舗がある土地でも、解体や建て替え、リフォームによって新たな活用方法を検討できます。
また、狭小地や変形地、道路から奥まった旗竿地も、個別設計によって土地の特徴を生かして活用することが可能です。
ただし、土地の現状だけで活用の可否が決まるわけではありません。用途地域や建ぺい率・容積率などの建築条件に加え、周辺エリアの賃貸需要や市場環境によっても、選択できる活用方法は異なります。
同じ広さや形状の土地でも、条件によって適したプランは変わるため、まずは土地の条件を整理し、土地活用会社や不動産会社、建築会社などの専門家に相談することが大切です。
土地活用には、アパート経営や駐車場運営など、複数の方法があります。それぞれ初期費用や収益性、収益化までの期間が異なるため、代表的な方法を比較表にまとめました。
| 土地活用方法 | 初期費用 | 収益性 | 長期収入の見込み | 収益化までの期間 |
|---|---|---|---|---|
| アパート・マンション経営 | 高い | 高め | 高い | 長い |
| 戸建賃貸 | 高い | 中〜高 | 中〜高 | 長い |
| 賃貸併用住宅 | 高い | 中程度 | 中〜高 | 長い |
| 店舗・事務所 | 高い | 高め | 中程度 | 長い |
| 医療・福祉施設 | 高い | 中〜高 | 高い場合がある | 長い |
| 駐車場 | 低〜中 | 低〜中 | 中程度 | 短い |
| トランクルーム | 中程度 | 中程度 | 中程度 | 中程度 |
| 定期借地 | 低い | 中程度 | 高い | 中程度 |
| 資材置き場・事業用地 | 低い | 低〜中 | 低〜中 | 短〜中 |
上記の評価は、あくまで一般的な傾向を示したものです。例えば、初期費用を抑えられる駐車場は始めやすい一方、アパート・マンション経営に比べると収益性が低くなる傾向があります。
一方、アパート・マンション経営は初期費用がかかるものの、長期的には安定した家賃収入を見込みやすい方法です。
なお、土地の広さや立地、周辺の需要によって適した活用方法や見込める収益は変わるため、実際に検討する際は個別のシミュレーションが欠かせません。
土地活用は、まず「何のために行うのか」という目的を整理することから始めましょう。収益を得たいのか、相続対策をしたいのかによって、選ぶべき方法が変わるためです。
目的が定まったら、土地の基本情報や建築条件を確認します。続いて、周辺エリアの需要や賃料相場の調査、専門家への相談といった流れで検討を進めます。この段階を丁寧に進めることで、土地の条件や周辺需要に合わない活用方法を選ぶリスクを抑えられるでしょう。
具体的な選び方の手順については、後半の「自分に合った土地活用方法の選び方」で詳しく紹介します。
土地活用にかかる費用は、選ぶ活用方法によって大きく異なります。駐車場のように初期投資を抑えられる方法もあれば、アパートやマンション経営のように、まとまった費用が必要な方法もあります。
建築を伴う場合、確認すべき費用は建築費だけではありません。以下のような費用も含めて検討する必要があります。
さらに、土地の形状が複雑な場合や地盤が弱い場合は、追加の造成費や地盤改良費が発生することもあります。
土地活用の費用は一律に決まるものではなく、土地の条件と建築プランを踏まえた個別の見積もりが必要です。
自己資金が少ない場合でも、金融機関の融資を活用できるケースがあります。所有する土地の担保評価や事業計画などが金融機関の審査基準を満たせば、融資を受けられる可能性があるためです。
融資審査では、自己資金の額や収入・資産の状況、事業計画の妥当性、見込める収益などを総合的に判断されます。
ただし、融資を利用できる場合でも、自己資金がまったく不要になるとは限りません。解体費や登記費用などが融資の対象外となり、自己資金で支払う必要が生じることもあります。
また、借入額を増やしすぎると、月々の返済負担が重くなります。自己資金と収支のバランスを踏まえたうえで、無理のない資金計画を立てることが重要です。
土地活用の収益性は、立地や周辺の需要、建築費、賃料、空室率、借入条件など、さまざまな要因によって左右されます。そのため、「必ず儲かる」とは言えません。
また、家賃収入や表面利回りだけを見て判断すると、実際の収支との間に差が生じることがあります。借入の返済や管理費、修繕費、税金などを差し引いた手残りを基準に収益性を確認することが大切です。
土地活用を検討する際は、楽観的な想定だけに頼らず、空室や家賃の下落なども考慮した複数の収支シミュレーションを比較しながら判断するとよいでしょう。
住宅の敷地として利用される土地は、一定の要件を満たすと住宅用地の特例が適用され、固定資産税の課税標準が軽減されます。
具体的には、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1になります。200平方メートルを超える住宅用地については、超えた部分の課税標準額が価格の3分の1です。なお、都市計画税が課される地域では、その課税標準が3分の1に軽減されます。
ただし、駐車場や店舗など、住宅用地に該当しない土地には、この特例が適用されません。また、住宅を建てると、その建物部分に対して新たに固定資産税が発生します。つまり、土地活用をすれば必ず税負担が軽くなるわけではありません。
税負担だけでなく、建築費や収益性も含めて総合的に判断することが大切です。具体的な税額や適用条件は土地ごとに異なるため、税理士や自治体へ確認しましょう。
狭小地であっても、設計を工夫すれば活用できる方法は複数あります。代表的な候補は、以下の通りです。
狭小地の活用方法を選ぶ際は、面積の広さだけで判断しないことがポイントです。間口や接道状況、用途地域、容積率、周辺の需要なども踏まえて検討しましょう。
例えば同じ面積でも、間口が広く2方向に接道している土地と、旗竿地のように奥まった土地とでは、向いている活用方法が異なります。特に都市部の狭小地では、限られた敷地を最大限に生かす設計力が、収益性を大きく左右するでしょう。
なお、M-LINEでは、狭小地・変形地での建築実績が豊富にあり、タテ空間を活用した設計提案を得意としています。
土地活用の目的や土地の条件によって、適した方法は変わります。土地活用は方法によって特徴が異なるため、自分に合った方法を選ぶには次の5つのポイントを押さえておく必要があります。
順番に確認していくことで、自分の土地に適した活用方法が見えてきます。
土地活用は、目的が異なれば適した方法も変わります。まずは、自分が何を実現したいのかを整理することが第一歩です。主な目的としては、以下が挙げられます。
目的が曖昧なままでは、活用方法や事業計画の方向性がぶれやすくなります。複数の目的が重なる場合は、優先順位をつけたうえで検討を進めましょう。
土地活用を検討する際は「建てられるか」だけでなく「その活用方法に需要があるか」を確認することが重要です。需要のない場所に建物を建てても、安定した収益は見込みにくくなるでしょう。
確認すべき項目としては、以下が挙げられます。
これらの情報を踏まえたうえで、自分の土地にどのような需要が見込めるかを判断することが、活用方法選びの重要な材料になります。
希望する建物が、そのまま建てられるとは限りません。土地の状態によっては、建築できる規模や用途が制限される場合があります。そのため、事前に以下の項目を確認しておくことが大切です。
これらの確認には専門的な知識が必要になる場面も多いため、判断が難しいと感じたら、早い段階で建築会社へ相談することも一つの手です。
初期費用が低い方法が、必ずしも最適とは限りません。一方で、初期費用をかけて高スペックな建物を建てても、想定どおりの収益が得られるとは限らないため注意が必要です。
収支を判断する際は建築費だけでなく、管理費や修繕費・税金・借入金の返済額まで含めて検討する必要があります。表面利回りで判断せず、これらの支出を差し引いた後に実際に手元に残る金額を比較することが重要です。
また、空室や賃料の下落が発生する可能性も見据え、余裕を持った収支計画を立てておくことで、長期的にも安定した土地活用を目指しやすくなるでしょう。
土地活用は、目先の収益だけでなく、10年後、20年後の出口まで見据えて選ぶことが大切です。
検討すべきポイントとしては、以下が挙げられます。
将来のライフプランや家族構成の変化まで見据えたうえで活用方法を選ぶことで、後々のトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。
土地活用は、目的や活用方法を整理していても安心とは限りません。収支の見積もりや費用の把握を誤ると、想定していた成果を得られないことがあります。ここでは、特に押さえておきたい3つの注意点を紹介します。
これらを事前に押さえておくことで、想定外のトラブルを避けやすくなります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
収益を高く見積もりすぎると、実際の収支が計画を下回り、返済が苦しくなるケースがあります。満室状態が続く前提で収支を計算してしまうことが、主な原因の一つです。
失敗を避けるためには、以下のような視点を持つことが大切です。
複数のパターンでシミュレーションを行い、厳しめの条件でも成り立つ計画かどうかを確認しておきましょう。
建築を伴う土地活用では、建築前から建築後までさまざまな費用が発生します。これらの費用を十分に考慮していないと、想定外の支出によって収支が悪化する可能性があります。主な費用は以下のとおりです。
建築費だけを見て資金計画を立てるのではなく、これらの付随費用まで含めた総額で検討することが重要です。
節税や相続対策のみを目的に土地活用を進めると、税負担は軽くなっても、事業全体の収支が赤字になる可能性があります。建築後も、管理や借入の返済は続いていくためです。
また、相続人が土地活用を望んでいるとは限らない点にも注意が必要です。空室が続いて赤字経営になれば、相続人にとって負担となる建物を残す結果にもなりかねません。
節税効果と事業としての収益性は分けて考え、税理士だけでなく、建築会社や金融機関にも相談しながら計画を進めましょう。
ここまで紹介した注意点を踏まえたうえで、実際に土地活用を進める際は、専門家のサポートを受けることが欠かせません。土地活用の相談先は、知りたい内容によって異なり、主に6つの窓口があります。
| 相談したい内容 | 相談先 | 主な相談内容 |
|---|---|---|
| 建物や活用方法を検討したい | 建築会社・設計施工会社 | 建築可能な規模、プラン、建築費、設計・施工 |
| 税金や相続を確認したい | 税理士 | 固定資産税、相続税、所得税、税務上の取り扱い |
| 融資や返済計画を相談したい | 金融機関 | 借入可能額、金利、返済期間、融資条件 |
| 売却価格や賃貸需要を知りたい | 不動産会社 | 土地査定、賃料相場、入居・テナント需要、管理 |
| 建築制限や補助金を確認したい | 自治体 | 用途地域、地区計画、道路計画、補助制度 |
| 境界・登記・権利関係を確認したい | 土地家屋調査士・司法書士・弁護士 | 測量、登記、共有名義、借地権、法的トラブル |
一つの相談先だけで判断するのではなく、必要に応じて複数の専門家の意見を参考にすることで、より適切な土地活用を検討しやすくなります。
特に、具体的な建物や活用方法がまだ決まっていない場合は、まず建築会社に相談すると、土地の条件を踏まえた建築プランや活用方法の選択肢を整理しやすくなるでしょう。
なお、相談先については、以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方はこちらもチェックしてみてください。
本記事では、土地活用を検討する際によくある疑問や、自分に合った活用方法を選ぶためのポイントを解説しました。
土地の状態や目的に応じて、選べる活用方法は多岐にわたります。費用や収益性、税金の扱いは活用方法によって異なるため、目的を明確にしたうえで、自分の土地に合った選び方を見極めることが大切です。
狭小地や変形地の場合は、敷地の形状や建築条件に合わせた個別設計が求められるケースも少なくありません。
M-LINEでは、東京都23区を中心に狭小地・変形地を含めた様々な土地での住宅や賃貸併用住宅、共同住宅などの建築を手掛けています。土地の条件を踏まえたオーダーメイドのプランをご提案いたしますので「他社で難しいと言われた」という土地でも、まずはお気軽にお問合せください。
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小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
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