土地を店舗として活用したいと考えていても、「どのような店舗が向いているのかわからない」「自分の土地でも収益化できるのだろうか」と悩んでいる方もいるでしょう。店舗用途の土地活用は、立地や周辺環境に適した業種を選ぶことで、安定した賃料収入が期待できます。ただし、土地の条件によって誘致しやすいテナントや建てられる建物の規模が異なる点には注意が必要です。
この記事では、土地を店舗として活用する主な方法や店舗の種類、店舗活用に向いている土地の特徴、失敗を防ぐためのポイントをわかりやすく解説します。店舗による土地活用を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
土地を店舗として活用する方法は、大きく分けて3つあります。
それぞれ初期費用や収益性、管理の負担が異なるため、活用目的に合わせて選ぶことが大切です。それぞれの活用方法について見ていきましょう。
土地だけを事業者に貸す方法は、土地オーナーが店舗用の建物を建てず、借主となる事業者に土地を貸して地代収入を得る土地活用です。建物は借主が建築・所有するため、土地オーナーは建築費や建物の維持管理にかかる負担を抑えやすい点がメリットです。
一方、収入は主に地代となるため、店舗用の建物を建てて貸す場合よりも収入額が低くなる可能性があります。店舗などの事業用建物を建てる目的で一定期間土地を貸す場合は、事業用定期借地権を用いることが一般的です。契約を結ぶ際は、契約期間や地代、中途解約の条件、建物の撤去費用の負担、土地の返還方法などを明確にしておきましょう。
店舗用の建物を建てて貸す方法は、土地オーナーが店舗を建築し、事業者へ貸し出して賃料収入を得る土地活用です。土地だけを貸す方法と比べて建物の賃料も得られるため、高い収益性を期待できます。また、貸家建付地として土地の評価額が下がることで、相続税対策につながる場合もあります。
注意点は、建築費や修繕費、固定資産税などは、原則として土地オーナーが負担することになる点です。さらに、テナントが退去すると空室期間が発生し、賃料収入が途絶えるリスクもあります。安定した経営を目指すには、店舗の用途に応じた設備や駐車場、搬入動線を考慮して計画することが欠かせません。
店舗併用住宅・店舗併用賃貸とは、一つの建物に店舗と住居、または店舗と賃貸住宅を組み合わせる土地活用です。例えば、1階を店舗、2階以上を自宅や賃貸住宅とする方法があります。都心部や駅近など土地が限られるエリアでは、有効な活用方法の一つです。
この方法は、店舗収入と賃貸住宅からの収入を組み合わせることで、収益源を分散できる点がメリットです。ただし、店舗と住居の動線が重なるため、プライバシーや生活環境への配慮も欠かせません。店舗運営と快適な住環境を両立するためには、入口を分けるなど動線を工夫するとともに、遮音性や換気設備にも配慮した設計が求められます。
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土地活用では、立地や周辺環境に適した店舗を選ぶことが成功のポイントです。店舗の種類によって必要な土地の広さや設備、ターゲットとなる顧客層が異なるため、地域のニーズを踏まえて検討しましょう。土地活用で検討できる主な店舗の種類は、以下のとおりです。
コンビニは、土地活用で検討される代表的な店舗の一つです。住宅地の入口や幹線道路沿いなど、人通りや車通りが多く、視認性や出入りのしやすさに優れた場所に向いています。
コンビニとの賃貸借契約は、一般的に10年以上の長期契約となるケースが多く、安定した賃料収入を期待できる点がメリットです。ただし、出店条件は厳しく、商圏人口や交通量などから十分な集客が見込めなければ、事業者から選ばれにくいでしょう。また、駐車場や配送車両の動線を確保できる広さも必要です。
商圏や交通量、敷地条件などを確認し、コンビニ出店に適した土地かを判断しましょう。
以下の記事では、土地活用におけるコンビニ経営について詳しく紹介しています。コンビニ経営のメリットデメリットについても解説しているので、あわせて参考にしてください。
ドラッグストアや食品スーパーは、地域住民の日常生活に密着した店舗であり、日常的な買い物需要が見込まれる業態です。特に、高齢者やファミリー層が多い住宅地や、車でアクセスしやすい幹線道路沿いの土地に向いています。
店舗面積や駐車場を広く設ける必要があるため、コンビニよりも広い敷地が求められるケースが一般的です。また、生鮮食品や日用品の搬入車両がスムーズに出入りできる動線の確保も欠かせません。
周辺の人口構成や買い物需要を確認し、継続的な集客が期待できる立地かを検討するとよいでしょう。
飲食店は、駅前や商店街、ロードサイドなど、集客が見込める場所で検討されることが多い店舗です。業態によって適した立地は異なりますが、人通りや車でのアクセスが良く、視認性の高い土地ほど成功しやすい傾向があります。
立地条件に恵まれた土地であれば、高い賃料収入を期待できることが利点です。その反面、テナントの経営状況によっては退去する可能性があるため、退去後の再募集やほかの業態への転用も想定しておく必要があります。また、においや煙、騒音、ゴミの排出などが近隣トラブルにつながる可能性もあります。
排気設備や駐車場、搬入スペースなどを適切に計画し、周辺環境に配慮した店舗づくりがポイントとなるでしょう。
クリニックや調剤薬局は、地域住民の生活を支える医療系テナントです。住宅地や駅近、高齢者が多いエリアなどで需要が見込まれやすい傾向にあります。クリニックと調剤薬局を組み合わせた施設として活用するケースもあります。
地域に根づけば、長期的に安定した賃料収入を期待できます。患者が利用しやすい施設とするため、バリアフリー設計や十分な駐車場、視認性の高い立地、待合スペースなどを計画することが大切です。
周辺の医療ニーズを踏まえ、利用者が通いやすい環境を整えることが、長期的な運営につながります。
美容室やエステサロンは、駅近や住宅地、生活道路沿いなどで検討しやすい美容系店舗です。比較的小規模な区画でも出店しやすいことが利点で、ネイルサロンやアイラッシュサロンなども同様の土地で活用を検討できます。
美容室では給排水設備や十分な電気容量、エステサロンではプライバシーに配慮した空間づくりが求められます。また、看板の視認性や店舗デザイン、入口のわかりやすさも集客を左右する要素です。
土地の特性やターゲット層を踏まえ、必要な設備や店舗計画を整えることが、成功のポイントとなるでしょう。
フィットネスジムやヨガスタジオは、健康や運動に関心を持つ人を対象とした店舗です。住宅地や駅近、オフィス街などで検討しやすく、利用者が通いやすい立地が重要になります。
定期的に通うことを前提とした業態であるため、地域のニーズや生活動線に合った立地であれば、継続的な利用が見込めます。ただし、トレーニング機器による騒音や振動、利用者の出入り、営業時間などが周辺環境に影響を与える場合がある点には留意しましょう。
土地の特性や周辺環境を踏まえ、利用者の利便性と周辺環境への配慮を両立できる施設計画を立てましょう。
買取店や保険ショップ、不動産店は、相談や接客を中心とするサービス系店舗です。駅近や商店街、生活道路沿いなど、人目につきやすく立ち寄りやすい場所に適しています。飲食店と比べて給排水設備や排気設備が少なく済み、においや騒音による近隣トラブルが起こりにくい点がメリットです。
地域に根づけば、安定した賃料収入が見込めます。集客には看板の視認性や店舗の入りやすさが大きく影響するため、道路からの見え方や来店動線も重要な検討事項です。また、郊外やロードサイドでの出店では、車での来店を想定して駐車場の確保も検討する必要があります。
土地の特性や利用者層に合わせて、利用しやすい店舗計画をしましょう。
業態によって求められる条件は異なりますが、店舗活用を検討しやすい土地には以下のような特徴があります。
それぞれの特徴について順に解説します。
人通りや車通りが多い土地は店舗の認知度向上や集客につながりやすいため、店舗用地として検討されやすい傾向があります。特に駅前や商業地、幹線道路沿いなどは、新規顧客の獲得が期待できることから、テナントを誘致しやすい土地と言えます。
反対に、人通りや車通りが少ない場所では、店舗の存在を認識してもらいにくく、集客に影響する可能性があります。通りから離れた土地や周囲から見えにくい土地では、看板の設置場所や店舗の見せ方など、認知度を高める工夫が必要です。
道路から店舗や看板が見えやすい土地は通行人の目に留まりやすく、店舗の認知度向上や集客に効果があります。例えば道路沿いや角地、間口が広い土地は、道路からの視認性を確保しやすく、テナントにとっても出店を検討しやすい条件です。
また、車での来店が多い店舗では、駐車場への出入りのしやすさも重要な要素です。道路からスムーズに進入でき、十分な駐車スペースを確保できる土地は、来店のしやすさにつながります。その反面、奥まった土地や旗竿地などは、店舗の存在が伝わりにくく、車でのアクセスも難しい場合があるため対策が求められます。
このように、視認性と利便性の良さは、店舗としての土地活用の成功を左右する重要な条件です。
周辺に住宅や学校、会社などがある土地は、店舗を利用する人が見込めるため、店舗活用に適しています。例えば住宅地では、コンビニやドラッグストア、クリニック、美容室などの生活密着型店舗が候補になります。学校周辺では、学習塾や飲食店、オフィス街では飲食店やコンビニ、フィットネスジムなどが有力な候補です。
交通量や視認性などの条件が良い土地でも、周辺に店舗を利用する需要がなければ店舗活用は成り立ちません。地域の特性や利用者のニーズを把握し、適した店舗を誘致することが重要です。
店舗として土地活用を始める際は、メリットだけでなく、将来的に発生する可能性があるリスクも考慮したうえで計画を立てることが大切です。特に、以下の点には注意しましょう。
店舗として土地活用を行う場合、希望する店舗や企業が必ず入居するとは限りません。例えば、コンビニやドラッグストアなどは厳しい出店基準が設けられており、人通りや車通り、視認性、駐車場の有無、周辺人口、競合状況などをもとに出店可否が判断されます。
また、用途地域によっても、出店できる業種や店舗規模が制限される場合があります。用途地域は市街地の土地利用の方向性を定める制度で、建築できる店舗の用途や規模に関わる条件の一つです。
店舗活用を検討する際は、どのようなテナントが誘致可能なのかを判断するためにも、早い段階で建築会社や不動産会社などの専門家へ相談することをおすすめします。
テナントが退去すると、次の借り手が決まるまで賃料収入が得られない空室期間が発生する可能性があります。
店舗の場合、業種ごとに求められる立地や設備が異なります。そのため、次のテナント候補が限られ、入居までに時間がかかるケースが少なくありません。また、特定の業種に合わせて建築した店舗は、別業種への転用が難しく、改修費用や募集期間の増加につながることも考えられます。
空室期間の長期化を防ぐためには、テナント退去後の選択肢を広げられるよう、汎用性を意識した建物設計や活用計画を検討しておくことがポイントになります。
テナントの営業内容によっては、近隣トラブルにつながるケースがあります。
例えば、飲食店では調理時のにおいやゴミの管理、深夜営業による騒音が問題になる場合があります。また、コンビニやフィットネスジムなどでは、利用者の出入りや駐車場の利用による周辺環境への影響に注意が必要です。特に住宅地に近い土地では、店舗の種類や営業時間、建物配置などを慎重に検討することが大切です。
店舗での土地活用を計画する際は、計画段階から周辺環境への影響を考慮し、近隣住民に配慮した店舗計画を立てることがトラブル防止につながります。
店舗活用で失敗しないためには、土地条件や周辺需要を事前に確認することが不可欠です。店舗の土地活用を検討する際は、以下のポイントを確認しましょう。
店舗活用を検討する際は、まず土地にどのような用途・規模の建物を建てられるかを確認しましょう。用途地域によって建てられる店舗の種類や規模が制限される場合があるためです。また、建ぺい率によって建物を建てられる敷地の範囲が、容積率によって延べ床面積の上限が決まります。
さらに、店舗部分だけでなく、バックヤードや駐車場、搬入スペースなども含めて計画することがポイントです。土地の条件を把握せずに進めると、想定していた店舗を建築できず、計画の見直しが必要になる可能性があります。
店舗活用では、建てたい店舗を先に決めるのではなく、周辺需要や競合状況を確認したうえで、土地に適した業種を選ぶことがポイントです。周辺人口や年齢層、世帯構成、通行量、駅・学校・会社の有無などを調査することで、その地域で求められる店舗の傾向を把握できます。
また、近隣に同業店舗が多い場合は、テナント誘致が難しくなる可能性があります。一方で、競合店舗があることは、その地域に一定の需要があることを示す場合もあります。競合店舗の状況や差別化できるポイントも踏まえ、土地の特徴や地域のニーズに合った店舗を検討しましょう。
店舗活用では、想定される賃料収入だけで判断せず、建築費や維持管理費、税金などの支出も含めて収支計画を立てることが安定経営につながります。初期費用や維持費を正確に把握しなければ、想定していたほど収益が残らない可能性があるためです。
また、テナント退去後の空室期間や改修費用など、将来的なリスクも考慮する必要があります。収益性だけでなく、空室リスクや将来的な活用方法も踏まえ、長期的に安定した運営が可能かを検討しましょう。
店舗活用では、誘致する店舗の種類だけでなく、建築できる建物の規模や土地全体の使い方まで考慮する必要があります。そのため、土地オーナーだけで適切なプランを立てることは容易ではありません。失敗のリスクを抑えるためには、土地条件や建築条件、周辺需要を踏まえて活用方法を提案できる建築会社に相談することが有効です。
また、店舗単体での活用だけでなく、店舗併用住宅や店舗併用賃貸など、住宅系の活用と組み合わせる選択肢もあります。専門的な視点から提案を受けることで、収益性や将来性を踏まえた土地活用を検討しやすくなります。
店舗として土地を活用する場合は、人通りや車通り、周辺の需要などを踏まえ、立地に適した業種や活用方法を選ぶことが重要です。また、法規制や建築条件を確認するとともに、空室リスクや収支計画も考慮しながら進めることで、失敗のリスクを抑えやすくなります。
M-LINEでは、土地の条件やご希望の収益、将来の活用方針を丁寧にヒアリングしたうえで、店舗だけでなく、店舗併用住宅や賃貸住宅なども含めた最適な土地活用プランをご提案しています。土地の価値を最大限に活かせる方法を一緒に検討いたしますので、店舗としての土地活用をご検討中の方は、ぜひお気軽にM-LINEまでご相談ください。
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店舗活用では、人通りや車通りの多さだけでなく、「どのような人が、どの時間帯に通行しているか」を確認することも重要です。例えば、オフィス街であれば平日の昼間、住宅街であれば夕方や休日など、立地によって利用者の属性や来店が見込める時間帯は大きく異なります。また、交通量が多くても、中央分離帯があって車で入りにくい、歩道が狭く歩行者が立ち寄りにくいといった条件では、集客に影響することもあります。現地調査を複数の曜日・時間帯で行い、周辺環境や動線まで含めて総合的に判断することが、店舗活用を成功させるポイントです。