土地活用のメリット

使用していない土地であっても、不動産を所有していることで「固定資産税」などの税金の負担が発生します。
土地活用の場合、どのような事業を展開するのかにより「かかる費用」や「利益」にも違いが現れますが、主本以外の収入が得られる部分は大きなメリットでしょう。

また土地を有効活用することで、さまざまな税制メリットも期待できます。
その1つが「不動産所得の損益通算」です。土地活用で得た収入は、不動産所得として計上されることになります。例えば土地活用において利益が生まれた場合、その翌年の確定申告を行わなければならないのです。

「確定申告したら、やっぱりマイナスになるのでは？」と感じる方もいらっしゃるでしょう。
不動産所得などの事業では、その所得を得るために要した経費を計上することが可能です。そのため収入から経費を差し引いた金額を「所得からマイナス」できることも期待できます。

土地活用のデメリット

メリットを感じることができる反面、やはり少なからずのデメリットは存在します。
土地活用で感じるデメリットは、やはり土地活用のための費用負担があるという部分でしょう。

例えばアパートやマンション経営の場合、建物の建築費など多額の費用が発生します。そのためその費用をどう捻出し、経営でどのように回収していくのかなど「細やかな計画」が必要となります。

土地活用の成功のキーワードは、何でも相談できる「パートナー選び」といっても過言ではないでしょう。

土地活用の流れ：その1　これからの活用方法を相談する

まずは自分たちの所有している土地がどのような状態なのか、しっかりと把握しましょう。

土地活用の基盤となる部分ですので、相談する前に状況を把握しなければ、スムーズに相談が進みません。状況が把握できた後は、不動産会社や建設会社など「土地活用の実績のある業者」にアポイントを取り、土地活用の相談をしましょう。

この段階では、どんな土地活用を選ぶという詳細なものではなく、土地活用に対する疑問や不安点。そしてある程度目的や要望が絞り込めている方は、もっと詳細な内容をヒアリングしていきましょう。

自分たちの希望や要望にある程度の方向性があることで、相談もスムーズに進みます。

土地活用の流れ：その2　土地活用のニーズを把握する「市場調査」

1での相談内容を検討し、土地活用の方向性を決めていきましょう。

例えばアパート・マンションを建てよう！と方向性を決めても、土地のある周辺のニーズによっては「他の活用方法の方が効果を期待できるのでは？」というケースも考えられます。

土地活用の方向性が決まったら目的に合った土地活用が行えるのかどうかの確認を、不動産会社や建設会社に依頼して市場調査を行いましょう。市場調査では、生活環境や交通の利便性、街としての将来性、周辺の賃貸市場動向、人口・世帯数推移からどのような資産活用が可能であるかを総合的に判断していきます。

その結果により、どの土地ではその活用は難しい。また想定以上の費用がかかってしまうなどの調査結果になる可能性もあります。いろいろなパターンを想像しながら、パートナーと相談し進めていくことが大切です。

土地活用の流れ：その3　土地活用のスタート「プラン設計・提案」

市場調査の結果や自分たちの方向性をふまえ、「どのような活用方法が適しているか」土地活用のプラン設計に基づいた提案を受けてみましょう。

提案を受けることである程度の費用帯も見えるようになってきます。また一緒に資金計画や収支計画（将来の資産形成）などに落とし込みながら、土地活用が進められるのかをしっかりと検討していきましょう。

土地活用の流れ：その4　土地活用実現までのステップ「契約～建築・施工」

市場調査・資金計画・収支計画（将来の資産形成）などのさまざまなデータを元に納得のいく道筋ができてきたら、実際にかかる工事の内容や費用を確認し、契約という流れになります。

契約した後に「こんなはずでは･･･」という状況にならないように、契約を締結する前に必ず契約書の内容すべてに目を通す。疑問点や不明点があれば質問しておくことが重要です。

契約締結完了すると、いよいよ工事・施行が始まります。土地活用の内容によっては、この時期から今後のための活動（入居者の募集など）を行うケースもあります。

土地活用の流れ：その5　土地活用のスタート「完成引渡し(管理開始)」

土地活用に関する工事が完了したら、引き渡しを受け、土地活用がスタートします。土地活用の場合、完成して終わりではなく、経営を維持していくために管理・運営をしていかなければいけません。

管理・運営をご自身で行うケース、そして管理会社に任せるケースなどがあります。

土地活用の提案・施工以外にも管理サポートや相談にたけている会社もあります。そういった見えない部分も「パートナー選びの要素のひとつとして判断していく」ことが大切です。

土地活用を始める目的から選んでみよう

土地活用は、活用方法によっては多額の費用が発生します。そのため簡単なものではありません。土地活用方法を選ぶときには、なぜ土地活用をするのか。「土地活用を始める目的」を決めることが大切です。

• 税金面の負担を軽減したい
• 安定した収入を得たい
• 老後の資産形成のため
• 短期的に使ってない土地を活用したい
• 遊休地を活用したい

など、土地活用を始める目的といっても人によってさまざまです。まずはどんな目的で土地活用を始めたいのか、自分たちの気持ちを確認しましょう。

土地活用を考えている土地の立地に合わせて選んでみよう

土地活用方法を選ぶときに重要となるのは、所有する土地の立地や周辺環境です。例えば人の全くいない立地にアパートやマンションを建てても、ニーズがあるとは思えません。それぞれの活用方法には、適切な立地があります。

• 住宅街にある土地
• 駅前・駅近など利便性の良い土地
• 幹線道路沿いにある土地
• 郊外にある土地

土地活用を始める目的と一緒に活用用法に適した立地なのかも確認していきましょう。