家賃収入をローン返済に充てられる

賃貸併用住宅は、家賃収入を得られるため、建築費用のローンの返済を家賃収入でまかないながらマイホームを建てられるのが最大のメリットです（資金計画によります）。

また、家賃収入は老後の生活資金などにも活用でき、建物は資産として残るため、土地を有効活用しながら、年金や生命保険のような役割を持たせることもできます。

金利面などで有利な住宅ローンが利用できる

賃貸住宅は、基本的には賃貸（不動産投資）の用途のため、アパートローンを利用するのが一般的です。

ただし、賃貸併用住宅の場合は、次のような条件を満たせば住宅ローンを利用できます。

• 自宅部分が50％以上を占める場合など
• 自宅部分が50％に満たない場合でも、自宅部分と賃貸部分を分けて登記（区分登記）することで、自宅部分に対して住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅で、フルで住宅ローンを組めれば、低い金利でなおかつ住宅ローン控除が利用できるため、建築後の返済負担を大きく軽減できます。また、フルで利用できない場合でも、区分登記を利用すれば、住宅ローン適用部分は同様に税控除が利用できるため、少しでも負担を減らしたい方は検討の余地があります。

賃貸部分を二世帯住宅として利用するなど応用が効く

賃貸併用住宅を所有していれば、入居者が出たタイミングで家族と同居する二世帯住宅として利用することもできます。

• 一緒に住む予定の子供が仕事の都合で遠方にいる
• いずれは両親と同居・近居を望んでいる

など、将来的に家族と同居したい場合に備えられます。そして、部屋が空いたらまた第三者に貸し出すといった、柔軟な対応ができるのも賃貸併用住宅の大きな特徴です。

魅力的な間取り

2021年にリクルート社が公表した、「2020年度 賃貸契約者動向調査(首都圏)」によると、調査対象の2020年に賃貸契約をした人は次のような傾向があることが分かりました。

• コロナ前よりも「間取り」を重視する入居者が増えた
• 決め手となった項目では、「初期費用」「通勤・通学時間」が昨年と比較して5ポイント以上減少（「間取り」は2ポイント以上増加）
• リモートワークしやすい（広い）物件や、ペット可の物件の需要が増えている傾向

参考：suumoリサーチセンター「2020年度 賃貸契約者動向調査(首都圏)」

この調査から、これまでは通勤・通学時間の短縮のために駅チカの物件を優先していたが、リモートワークによって立地よりも間取りや広さを重視するようになった、という人も増えていると予想されます。

これからの賃貸併用住宅は、コロナ禍後の賃貸需要の変化も踏まえた上でプランニングすることが成功のポイントになるでしょう。

自宅部分の切り分けパターンをどうするか

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分の配置によって「縦割り」「横割り」「部分割り」の3パターンに分類できます。どのパターンにするかによって、入居者や自身の住居のメリット・デメリットが変わってくるので、事前にしっかり検討して決めることが大切です。

縦割りパターンのメリット

縦割りパターンは、建物を縦に割って、メゾネットタイプのような形にした住宅です。
自宅だけでなく、賃貸部分もメゾネットタイプの住戸を作れるので、ファミリー層をターゲットとした賃貸住宅に向いています。設計次第では屋上付きの戸建てのような個性的な賃貸住宅を提供することもできます。

また、上下階に他の住人がいないので、騒音・振動問題のクレームが起きる心配がないのもメリットです。

ただし、横に面した住戸同士の壁の防音対策は必要です。また、メゾネットタイプは階段があるため、ターゲット層が少ないエリアでは入居者が集まりにくい可能性があるため注意が必要です。

横割りパターンのメリット

横割りパターンは、建物を階で区切って、自分の住まい部分と賃貸部分を分ける方法です。

横割りの場合は、自宅を下の階にすれば平屋のように暮らせ、老後の負担が少ないメリットがあります。また、入居者は1階よりも上の階を好む傾向があり、家賃相場も1階よりは上層階の方が高めなので、賃貸経営の上でも合理的です。

最上階の住戸は屋根裏収納やロフト、屋上などのある物件にするなど、間取りのバリエーションを増やして入居者を集める工夫もできます。

横割りパターンで自宅部分を1階にするか上層階にするかは、自身の希望だけでなく、周辺地域に住む世帯の属性などから集客しやすさも考えて決めるのがポイントになります。

また、縦割りとは逆に上下階の騒音や振動問題はしっかりと対策する必要があります。

部分割りパターンのメリット

部分割りは、

• 横割りパターンでいずれかの階の一部を自宅にする
• 一部を縦割り（例：1階と2階のメゾネット）にして自宅にする

などのパターンです。より暮らしにフィットした、オーダーメイドの自宅部分を作れるのがメリットですが、間取りや構造が特殊になるほど、将来の活用方法が限定されてしまう点も考慮する必要があるでしょう。

賃貸併用住宅の縦割り・横割りの特徴は過去のコラムでも詳しく解説していますので、合わせてお読みください。

住みたくなる、帰りたくなるデザインを目指す

賃貸住宅は、間取りだけでなく、建物全体の外観や内装が魅力的かどうかも集客に影響します。

賃貸併用住宅の外観・内装は、「住みたくなるデザイン」「家に帰りたくなるデザイン」を意識しながら検討しましょう。ターゲットとする入居者層の属性に合わせた個性を出すのもおすすめです。

経営のシミュレーションをする

ここまで、賃貸併用住宅成功のための設計、間取り・デザインのポイントを中心に解説してきましたが、もう1つの重要なポイントは、緻密な収支のシミュレーションをすることです。家賃収入だけでローン返済をまかなう計画なら、事前にいくつかの建築パターンで利回りシミュレーションを行い、最も適切なプランを選ぶ必要があります。

また、利回りシミュレーションは、入居率100％のケースだけでなく、空室があるときの収入や、家賃相場が下落して家賃設定を落とさなければならなくなった場合の収入など、リスクを最小限に抑えるためのシミュレーションも必要です。

シミュレーションと同時に、

• 立地の賃貸需要と世帯の特徴
• エリアの人口増加傾向
• 最寄駅の乗降人数、交通・生活の利便性

などを調べて、物件の規模、住戸の間取り、戸数、設備などを決めることが成功のポイントになります。

M-LINEは、事業計画の実現性や周辺相場の情報、緻密なシミュレーションを元に、お客様の大事な資産を構築していきます。選定地の妥当性を確認し、マンション計画を立てたのち、「収支計画」をご提示いたします。

賃貸管理の方法を検討

収支計画がシミュレーション通りにいくかどうかは、入居が始まってからの管理にかかっているといっても過言ではありません。管理の大部分は「入居者管理」と「建物管理」にわかれています。

• 入居者管理
• 入居者募集
• 賃貸借契約の締結
• 入居者管理

• 建物管理
• メンテナンス
• 法定点検

上記の管理をどこからどこまで行うかによって、以下3つの管理方式にわかれます。

1. 一括借り上げ方式（サブリース）→すべてプロにお任せ
2. 管理業務の範囲を選択できる→管理委託方式
3. 全部自分で行う→自主管理方式

マンション経営で最も不安な「空室」や「家賃滞納」に対しては、毎月一定の収入が得られる「一括借り上げ方式（サブリース）」でリスクを減らせます。

M-LINEでは自社で一括管理し、オーナー様のリスクを最大限減らせるプランをご用意しております。