小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
マンションの経営をお考えなら、建物や設備費用だけでなく入居後にかかる税金についても事前によく確認しておくことが大切です。
戸建てやマンションを購入すると毎年納め続けなければならない「固定資産税」。
マンションの固定資産税は、特に新築マンションの場合は、戸建てよりも高くなる傾向にあります。
そこで今回は、市区町村や物件の状態・状況によって異なる固定資産税の基礎知識とその計算方法をシュミレーションで解説します。
「どれくらいを目安にしておけばいいのか」「新築マンションと中古マンションはどれほど違うのか」など、マンションの事業計画を進める前に、ぜひチェックしておいてください。
マンションの固定資産税は、新築や中古を問わず「マンションを購入すると、その土地＋建物の所有者となる」ため、それぞれにかかる額の支払いが毎年必要になります。
また、この固定資産税は各自治体(東京23区は都が課税する)が「固定資産税評価額」×おおよそ全国共通の「標準税率1.4％」で計算した税額を徴収します。
それでは、固定資産税額の算出に用いられる「固定資産税評価額」とはどういったものでしょうか？
これは、固定資産課税台帳に登録された土地や建物の不動産の価格のことを言います。
国土交通省が年に1度、その土地の売買取引で適正とする価格を定めた「地価公示価格」の70％を目安に計算します。
「土地部分」の固定資産税評価額は、その年によって変動があり、「建物部分」の固定資産税評価額は、築年数が経つにつれ下がる傾向にあります。
マンションを所有する場合は「土地」と「建物」の両方に固定資産税が課税されます。
固定資産評価基準が、どのような項目で評価されているかは、納税通知書や固定資産課税台帳で確認することができ、土地と建物それぞれの税額の計算は以下のようになります。
「土地」の評価額・標準額と計算方法
土地の評価額は、その土地が面している道路の「路線価」を使って計算します。
「固定資産税評価額」＝土地の路線価×土地の面積×0.7
この「評価額」は、国土交通省が年に1度定める「地価公示価格」の約70％(毎年1月1日に法律に基づいて定められる土地の適正価格)を目安に計算され、地価変動などで税負担が急激に大きくならないよう、3年に1度市町村によって見直されます。
また、課税標準額は上記で算出した「評価額」の約6～7割とされることが一般的ですが、地価はさまざまな要因で変動するため、国が決める公示価格が影響します。
「建物」の評価額・標準額と計算方法
建物の評価額は、同じ建物を再度建てる「再建築費用」をものに算出します。
「固定資産税評価額」＝再建築価格評価点×減点補正率×床面積×評価1点あたりの価格
「評価額」は、土地と同じく3年に1度見直され、建築費の約5～7割が目安となっています。
また通常、課税標準額も「評価額」と同額になります。
老朽化とともに価値が下がる一方、リフォームや改装工事で価値が上がり、それに伴い「評価額」→税額が高くなる場合もあります。
「固定資産税評価額」は、不動産に対する価値基準の評価額で、土地は公示地価の約70％・建物は約50～60％になります。
「固定資産税課税標準額」は、税率をかけて固定資産税額の算出基準となるもので、通常「評価額」と「課税標準額」は同一額ですが、後に紹介する「特例」や「税負担の軽減措置」が適用される場合は、「課税標準額」の方が低くなります。
新築・中古マンションの所有者は「その年の1月1日に登記簿謄本に記載されている持ち主」として、1年分の固定資産税を支払う義務があります。
年の途中で、物件の所有者が変わる場合は、通常「売買日を起算とした日割りで売る人と買う人に精算」されます。
賃貸マンションの固定資産税は、借主ではなく物件オーナーや地主が支払います。
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住宅用マンションには、固定資産税の「軽減措置」が設けられています。
対象になる要件を見ていきましょう。
ある一定の条件を満たす住宅用マンションなら、新築・中古の築年数に関わらずその「土地」に対する軽減措置が適用されます。
マンションの「土地」に対する軽減措置は「敷地全体の面積を戸数で割った面積」で判断されます。
※建物の課税床面積の10倍を上限とする。
実際に新築・中古マンションの2パターンの税額を簡単にシュミレーションして比較してみましょう。
同じ条件となるように「土地の評価額」を揃え、「建物の評価額」のみで計算して、新築マンションと築26年の中古マンションの固定資産税を見ていきます。
まず、この新築マンションには「200㎡以下の小規模住宅用地＝課税標準額1/6」と「5年間の固定資産税が1/2」の軽減措置が適用されます。
1年間の固定資産税は、これらを合わせて140,000円になります。
続いて、この中古マンションには「200㎡以下の小規模住宅用地＝課税標準額1/6」と「経年劣化による価値の減少＝経年減価補正率(経過年数26年で0.3794)※」の軽減措置・減額が適用されます。
1年間の固定資産税は、これらを合わせて123,116円になります。
ちなみに、経過年数20年では140,756円、25年では125,888円といった差が出てきます。
新築マンションで140,000円かかる固定資産税と中古マンション(築26年)の123,116円を比較すると、16,884円中古マンションの方が安くなりました。
しかし、築20年・25年で比較しても分かるように、新築マンションとの差は築20年で＋756円・築25年で－14,112円となり、中古マンションが大幅に安くなるとは限りません。
マンション経営をはじめる前には、固定資産税をしっかりと考慮した上で計画を行うことが大切です。
マンション経営といった不動産投資を行う際に必ず発生する「固定資産税」の支出は、土地の価値変動や建物の経年劣化などによっても税額が変わってきます。
マンション購入後の家賃収入だけでなく、必要な固定資産税額や軽減措置にも考慮して、慎重に収支計画・資金管理プランを検討していきましょう。
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東京都心部は、その地価の高さ故に、限られた土地をうまく活用しなくてはいけません。
しかし、ハウスメーカーや建設会社によっては、狭小地や変形地には対応できない場合も…。
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2024/11/29
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