高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
「100坪の土地のイメージは？」と尋ねられると、すぐにイメージできる方も少ないのではないでしょうか。
数字だけ見ていると「広そう」と思われるこの100坪ですが、実際に活用するにはなかなか難しい広さでもあるのです。
しかし現在所有している方であれば「どうにか活用できれば･･･」と頭を悩ませている方もいらっしゃるでしょう。
今回は、100坪の土地を「現在所有している」方から、「購入を検討している」方まで知っておきたい情報を集めました。
土地の購入を考えている人や土地活用を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
まずはパッと言われてもイメージづらい「100坪の土地」広さを確認していきましょう。
1坪は畳2枚分の大きさとなります。
＜坪という単位＞ 1坪=2畳=約3.24㎡
上の様になっていることから、100坪は約330㎡の広さとなります。
例えば、
このように身近なものに置き換えてみると、広さが実感していただけるのではないでしょうか。
また住宅金融支援機構の調査によると、日本の注文住宅の床面積の平均は126㎡となっており、坪数に置き換えるとおおよそ38坪ほどになります。
しかし住宅などの建物の場合、100坪の土地いっぱいに建築することは不可能です。
それは「建ぺい率」と「容積率」という決められたルールがあるからです。
建ぺい率とは、「土地の敷地面積に対する建物の建築面積の割合」のことを指しています。
「敷地面積」を簡単に説明すると、土地を真上（上空）から見た際に「土地の面積に対して、建物がどのくらいの広さがあるのか」と言うことです。
例えば2階部分に1階よりも張り出しているスペースがあった場合、1階ではなく2階部分の面積が計算に使用されます。
建ぺい率が敷地面積に対する「建築面積」であるのに対し、もうひとつの容積率は敷地面積に対する「延床面積」の割合となります。
「延床面積」とは、建物の床の面積部分を全て足した広さを指しています。
例えば、2階部分が広いから2階部分を･･･ではなく、「1階＋2階の合計」となるのです。
このふたつを100坪の土地でと考えると、自分たちの住まいだけでは「広すぎる」
でも、どんなことにも活用できるような余裕がある土地とは、言いきれないのです。
では実際に100坪の土地を所有している人には、さまざまな悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。
ここでは活用せず、「更地のまま」過ごした場合のデメリットを確認しておきましょう。
不動産を所有している人のお悩みのひとつが、「税金面での負担」です。
日本では土地を所有している場合、固定資産税という税金が必ずかかってきます。
固定資産税とは、土地の所有者に課税される税金となり、
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4％
上記のような計算式で算出され、毎年課税される税金となります。
固定資産税は「固定資産税評価額」という基準に基づき決定し、毎年課税されることになります。
更地はどこでも一律に非住宅用地として扱われるため、固定資産税の負担感が高くなります。
また土地のまま所有することにより、維持費もかかってきます。
人が住んでいる敷地ではないため、雑草が生える、土地を整備するための費用がかかるなど、いろいろな出費も重なってきます。
100坪ともなると、維持をしていくにはなかなか労力のかかる広さです。
土地に手をかけずそのまま放置したまま状態でいると、
などたくさんのリスクが考えられます。
また、そこで何か事件や事故が起こった場合、とても大きなトラブルに巻き込まれるケースも。
「活用しづらい広さだから･･･」と更地のまま放置せず、100坪でもできる！土地活用を検討することも方法のひとつです。
活用の仕方により、「十分収益ができる広さであり、固定資産税や都市計画税分を補いつつ利益を出すことも十分可能」な広さとも言えるのです。
100坪という広さを上手に活用するためには、どのような活用方法を選ぶのかがとても重要です。
日本国内の土地には「都市計画法」という法律があり、エリアごとに活用できる範囲が決められています。
そのためどんなことにも活用できる！とは言えないのです。
その用途地域は、
の3つの区分に分けられており、その中でもさらに細かく分類されてます。
今回は、住宅系・商業系について確認していきましょう。
基本的に住居系用途地域の場合、住宅を建築することが可能です。
住宅系の用途地域は、次の8つに分けられています。
用途地域が第一種又は第二種住居専用地域であれば、アパートを建てることも可能です。
大きなマンションとまではいきませんが、多層階の構造を上手に活かし「賃貸経営」をスタートさせることも夢ではありません。
基本的に商業系用途地域の場合でも、住宅を建築することが可能です。
商業系用途地域は以下の2種類があります。
住宅メインの地域ではないため、店舗を併設した店舗兼住宅スタイルで建築することも可能です。
立地条件などによっては、ご自身がご商売をしていなくても「少し建築の幅が広がる」活用も検討できます。
このように100坪の土地を活用するためには、「建ぺい率」「容積率」、そしてこの「用途地域」が大きなキーポイントを握っています。
もし都市計画に反する形で建物を建築してしまった場合、法律違反と見なされてしまいます。
その土地をよく知り尽くしたパートナーを選び、土地活用を進める事前の段階で都市計画などを確認する。
その土地のニーズに合った活用が、一緒にできる関係性を作っていくことも大切です。
100坪の土地は、そのエリアのニーズに応える活用をすることで十分に利益を上げられる可能性を秘めています。
ここでは今現在、土地を持っている方や購入したい土地が100坪近くある土地購入を検討している方にも「役立つ土地活用法」をご紹介します。
100坪の広さがあれば、大きなマンションまではいきませんが「アパートやマンションなどの賃貸住宅経営」も可能です。
RC構造など上を活かせる建物を選択することで、４階建て以上の賃貸物件を建てることも可能でしょう。
また都心の場合、「駐車場を必要としない」ケースも多いため仮に必要であった場合でも少ない台数で対応することもできます。
また現在は、狭くても「戸建てに住みたい」というニーズも高いのです。
狭小住宅など、アイデア次第で「快適な賃貸住宅」を建てることも可能です。
いろいろな視点から検討していきましょう。
生活の拠点である賃貸物件ではなく、貸店舗としてテナントを誘致できる。
住居と併用した店舗を探している方のニーズにも応えることができます。
一般的に貸店舗として活用場合、状況によっては「賃貸住宅に比べて得られる収入が高くなる」ケースも珍しくはありません。
M-LINEは、都内で鉄骨造・RC造の豊富な建築実績があり、快適で収益性を考えた構造・デザイン・間取りのアパート・マンション建築をサポートします。
また、都内の各エリアの特徴や土地の特徴を踏まえた、最適な構造や設計をご提案。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など構造を選ばず、自分の希望に合わせた収益物件が建てられます。
さらに、収支シミュレーションや建築後のフォロー体制も万全で、東京で安心してアパート・マンション経営を始められます。
「賃貸経営で土地活用したいけど入居者が集まるか心配」「建築費と利回りのバランスが分からない」などの場合も、それぞれのご希望に沿ったご提案が可能です。
賃貸住宅・賃貸併用住宅・ソーシャルアパートメントなどの土地活用をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
オンライン相談も受け付けております。お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27