小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
不動産投資は長期的な資産形成ができるため「副収入」や「老後のゆとりある生活」、「税金対策」として注目されています。
しかし「初心者にはハードルが高く、興味はあるがなかなか始められない！」という方も多いです。
そこで今回は、初心者向けに不動産投資のメリット・デメリットやリスク対策、始める前の基礎知識などを解説します。
不動産投資のメリットは下記になります。
時間や手間をほとんどかけずに収入が見込めるため生活基盤が強固になります。
老後は「年金＋家賃収入」でゆとりが生まれ、現在働いている人は「給料＋家賃収入」で収入の柱を二本にできます。
不動産投資ローンが通れば高額なマンションを購入できます。
少ない自己資金でも数千万円～1億円以上する物件を購入できるため、レバレッジ効果が高いといえます。
不動産投資では「所得税」や「住民税」の節税が期待できます。
節税できるケースは「帳簿上赤字になる」ことです。
赤字というと悪いイメージがありますが「減価償却」制度を利用できます。
減価償却とは、物件購入価格を数年にわけて支出として帳簿上計算できる制度です。
つまり、実際は家賃収入で黒字でも減価償却を使って赤字として節税できる仕組みです。
現金を相続するより不動産を相続したほうが相続税を安く抑えることができます。
現金5000万円の評価額はそのまま5000万円ですが、不動産の相続税評価額は現金より低くなります。
上手く制度を利用することで相続税をゼロにできる場合もあります。
短期間でおこなう株やＦＸは一日で何百万と大損するリスクがあるハイリスク・ハイリターンの投資方法です。
不動産投資は投資した資金が一瞬で消えることがなく、他の投資方法と比べてリスクとリターンのバランスがよいと言われています。
不動産投資ローンを組む場合には「団体信用生命保険」に加入します。
万が一、ローンを借りた人が亡くなった場合や高度障害になった場合に残りの住宅ローンの支払いが免除されます。
つまり、住宅ローンの返済はなくなりますが入居者がいる限り毎月家賃収入を得ることができるのです。
残された遺族の生活を守りやすくなります。
不動産投資のデメリットは下記になります。
リスク対策と合わせて詳しく解説します。
不動産投資を始めるまでには、基本的な知識や市場価格の調査など時間がかかります。
知識がないままだと不動産セミナーなどで紹介された物件をそのまま購入し後悔する恐れがあります。
【リスク対策】
始めるまでの流れやステップを把握しておくことが重要です。
情報収集するのは面倒ですが、知識ゼロで投資を始めないことが最大のリスク対策になります。
物件を購入したあとも維持管理するために「修繕費」「管理費」「管理委託手数料」などが必要になります。
【リスク対策】
購入したあとのランニングコストを含めて資金計画を立てます。
管理業者に委託する場合には見積もりと管理業務の範囲を確認しましょう。
「空室の部屋数が多い」「空室期間が長い」場合、見込んだ収入を回収できず住宅ローン返済が滞るリスクがあります。
【リスク対策】
賃貸需要の高いエリアの物件を購入することで空室リスクを軽減できます。
東京23区内であれば人口も多く、駅チカであればさらに賃貸需要が見込めます。
不動産の売却には「手間」と「費用」がかかります。
仲介会社と媒介契約を結び、契約成立後には仲介手数料や諸費用などが発生します。
また、物件の売却価格が購入価格より大幅に下回ると売却することで損するケースもあります。
【リスク対策 】
将来的に売却するタイミングでも需要がありそうなエリアを選ぶことが大切です。
「都市開発事業を予定しているエリア」や「栄えている駅の近く」で物件を購入することでリスクを軽減できるようにします。
入居者がいてもさまざまな理由で家賃を滞納されるリスクがあります。
【リスク対策】
管理会社が滞納者への対応までカバーしてくれるのか事前に確認しましょう。
管理会社の手厚いサービスがあれば安心して任せることができます。
金利上昇によってローンの返済額が増え、利益が得にくくなるリスクがあります。
【リスク対策】
ローンを組む段階で金利上昇した場合を想定した資金計画が重要です。
不動産投資は家賃収入だけではありません。仕組みを解説します。
不動産投資には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。
【インカムゲイン】
毎月安定した家賃収入を目的とした不動産投資。
【キャピタルゲイン】
購入した不動産を購入価格より高く売却して売却益での利益を目的とした不動産投資。
不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインをセット考えて長期的な戦略を考えるのが一般的です。
「マンションの一室で投資」と「アパートやマンション丸ごと一棟で投資」の２つがあります。
【ワンルーム投資】
メリット：初期費用が安く始めやすい
デメリット：大きな利益を得にくく、空室になると他の部屋でカバーできない
【一棟投資】
メリット：大きな利益を得やすい
デメリット：購入費用やランニングコストが高額になりやすい
不動産投資がおすすめの人は下記になります。
不動産投資というとお金持ちの富裕層がおこなうイメージをお持ちの方も多いと思います。
しかし、普通のサラリーマンでも融資を受けやすい傾向にあります。
また、管理会社に委託することで日中忙しく働いている方でも安定した副収入を得られます。
終身雇用の時代ではなくなってきた近年では、労力をあまりかけずに副収入が得られる投資への関心が高まっています。
東京など投資に向いている土地で不動産投資できる環境の方は十分検討できるかと思います。
「立地条件の良い土地を所有している」「東京近郊に住んでいて市場調査や管理業務がしやすい」方などです。
また、費用を抑えて不動産投資をしたい人には「賃貸併用住宅」という方法があります。
賃貸併用住宅とは一つの建物の中に「オーナーの住居」と「賃貸部屋」が併用されている物件のことです。
自宅と投資用マンションの２棟建てる必要がないためコストを安く抑えて不動産投資ができるメリットがあります。
また、条件を満たせば「住宅ローン：金利1％前後」で建てることができ「投資ローン：金利2％～4％前後」と比べて圧倒的にお得です。
賃貸併用住宅は東京都内の土地活用として近年注目が集まっています。
不動産投資の頭金は物件価格の「2～3割」程度が目安と言われています。
しかし、自己資金ゼロのフルローンで不動産投資できるケースもあります。
物件価格に対して年収が高く安定性や信頼性があれば融資が通りやすくなります。
不動産投資は安定した収入が得られることが最大のメリットです。
ですが、知識ゼロで始めると大きなリスクに繋がります。
基本的な知識はもちろんですが、利回りや資金回収のシミュレーションを立てることが重要です。
また、プロである不動産会社に相談するとことで専門的な知識を得やすくなります。
M-LINEは、東京23区を中心に賃貸併用住宅や多層階住宅の豊富な建築実績があります。
不動産投資の方向けに収支シミュレーションや建築後のフォロー体制も万全で、東京で安心してアパート・マンション経営を始められます。
東京で鉄骨造住宅・賃貸住宅・賃貸併用住宅・ソーシャルアパートメントなどの土地活用をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
2024/11/29
2024/11/29
2024/11/29