空室による損失

空室が出ると利回りが大きく下がるので、できるだけ避けたいですが、入居率100％にすることは非常に難しいです。
また、物件の周りの環境は変わるので、今は需要が高くても今後一気に入居者が集まりにくくなるリスクがあります。

空室は需要の安定している東京都23区など発生しにくいです。
弊社M-LINEも東京23区の不動産投資用マンションの建築を承っているので、ご興味がございましたらご相談ください。

修繕費用が予想以上に高かった

初期費用を抑えるために安い中古物件を購入する方がいらっしゃいますが、結局トータルのコストが高額になってしまうケースはよくあります。
なぜなら、大幅な修繕が必要だったり、場合によっては耐震補強工事が必要になったりするからです。
修繕費用は高めに見積もっておきましょう。

節税効果が少ない

マンション投資は節税効果があるとよく言われていますが、大きな節税の恩恵を受けられるのは、不動産取得税や登録免許税などがかかる1年目のみです。

また、ローン返済費用のうち、支出として計上できるのは利子返済部分のみなので、そのことを知らないと思った以上に節税効果が少ないという印象を抱かれます。

また、不動産会社で提示されている節税効果を表す資料は、節税効果の高い1年目をサンプルとして使われていることが多いので注意しましょう。

入居者トラブル対応が大変

入居者トラブルは、マンション経営では避けては通れません。

管理会社に管理を委託しておけば楽ですが、管理費用を削減しようとして入居者トラブルにオーナー自ら対応すると消耗します。
管理費用はかかってしまいますが、さまざまなメリットがあり、コスト以上の恩恵があるため、管理会社を利用するのがおすすめです。

家賃保証型サブリース契約の落とし穴に気づかなかった

家賃保証型サブリース契約は、空室が出た時も収入の保証があることがメリットですが、落とし穴もあります。
例えば、よくあるのが入居率が悪かった場合に保証金額を下げるというものですが、契約書の隅々まで目を通していなかったためこのことに気づかず、保証金額を下げられて困ったというケースです。
口頭で説明される部分だけでなく、契約書の細かいところまで目を通すことで、このようなアクシデントを防げます。

自然災害に遭ってしまった

自然災害のリスクは防ぎようがありません。
ましてや災害大国の日本であればなおさらです。

火災保険は加入が必須になっていることが多いですが、地震保険は任意加入であり、かつそれぞれ補償範囲が異なるので、どちらも加入した方が良いでしょう。

ローンが完済できず借金が残ってしまった

マンション経営は基本的に借金を背負ってするものですが、最悪の場合、ローンが返せず借金だけが残るというケースがあります。

ローンが返せない場合、マンションが競売にかけられて返済費用に充てられますが、それでも返済金額に満たない場合オーナーの他の資産まで差し押さえられます。
収入だけでなく、支出の把握もマンション経営においては非常に重要です。

ニーズやターゲットをよく分析する

地域のニーズやターゲットをよく分析することはマンション経営において非常に大切です。
なぜなら、空室率の削減に大きく影響するからです。

例えば、大学が多い地域であれば、一人暮らしをする方が多いので、ワンルームなどの物件に対する需要が高いとわかります。
一方で、そのような地域にファミリー向け物件を建てても、入居者はなかなか集まらないでしょう。

このように、ニーズに合わせた間取りを設定することが空室率の削減につながるので、地域のニーズやターゲットの分析は重要なのです。
また、地域の環境はかわるものなので、短期的視点にばかりとらわれないよう気をつけましょう。

物件の状態を維持する

物件の状態が劣化していると、入居者は集まりません。
よほど金銭的に苦労している場合でもない限り、自ら進んで汚い物件には住まないでしょう。

コストはかかりますが、定期的には修繕は入居者確保に必要不可欠です。

家賃を見直す

家賃相場は、時代が変わるにつれて変動しますので、定期的に見直しましょう。
家賃相場よりも著しく家賃が高い物件には、よほどの優位性がなければ入居者は集まりません。

むしろ他の物件と同じような条件であるなら、家賃を安くしないと入居者の確保は難しいでしょう。

長期的な修繕計画を立てる

マンションの老朽化対策は、長期的な修繕計画によって対処しましょう。

こまめな修繕は、短期的にはコストがかかりますが、長期的には大規模な修繕の防止になるので、結果的にはコストの削減につながります。

マンション経営は長期的におこなうものですから、物件が長持ちしかつコストがかからないようにしましょう。

火災保険と地震保険に加入する

火災保険は強制加入になっていることが多いので問題はありませんが、火災保険は地震やそれに伴って起きる津波や噴火などは保証対象になっていません。

特に日本は地震が多い国であるため、地震保険にも入っておきましょう。

地震保険は節税対策にもなるので、一石二鳥です。

金利は上がることを想定して返済計画を組む

固定金利でローンを組んでいれば話は別ですが、変動金利でローンを組んでいたら当然今後金利が上がる可能性はあります。

そのため、今の返済金額で長期的にキャッシュフローを考えるのではなく、ある程度金利が上がったうえでの支出を想定する必要があります。

そうしないと、思った以上に返済金額が大きくなり、最悪の場合ローンが返せなくなる可能性があります。

出口戦略を練っておく

不動産投資用マンションは、いつか手放すときがくるかもしれません。
その時のことも考え、出口戦略を練っておきましょう。

マンションは購入時よりも売却時の方が価値が下がるので、売却のタイミングによってはそれまでに利益は全て相殺されかねません。

おすすめは、トータルの収益＋売却価格が購入価格を上回ったらすぐに売却してしまうことです。
なぜなら、売却のタイミングを逃すとその後空室が発生するなどして利益が小さくなる恐れがあるからです。