小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
マンション経営で安定的な家賃収入を得たいなら、マンション経営のメリットやリスクについて理解しておく必要があります。マンション経営の基礎について理解してから経営しなければ、様々なトラブルが発生するだけでなく、いざという時に対応できません。
トラブルが起きた際に適切に対応し、安定的な家賃収入を得続けるためにもマンション経営について深く理解しておきましょう。
今回は、マンション経営のメリットやリスク、失敗しにくい物件の選び方も解説します。この記事を参考にすれば、初めてマンション経営をする人でもトラブルを防止しつつ、安定的な家賃収入を得やすくなります。
マンション経営の仕組みを理解する前に、マンションの種類を理解する必要があります。マンションの種類としては、下記2つに分けられます。
マンション経営は、所有する物件を他人に貸したり売ったりして利益を得る方法のことです。マンション経営による収入にも種類があり、家賃収入と売却益に分かれます。
また、マンションの種類によっても特徴や理解しておくべきポイントが異なるため、マンション経営を考えているなら必ず確認しておきましょう。
区分マンションとは、一棟ではなく部屋単位で所有している物件を貸す経営手法のことです。区分マンションは、少ない資金からでも始められるのが大きな特徴です。
区分マンション経営は、一棟ではないためリスクや初期費用が抑えられ、マンション経営初心者に向いています。ただ、収益性は一棟マンションの方が高いです。
両方に修繕費や管理費がかかりますが、区分マンションの方が諸経費の占める割合が高くなるため注意しましょう。
一棟マンションとは、マンション一棟を購入し、賃貸で貸し出す又は部屋単位で売却する経営手法のことです。一棟マンションは、鉄筋または鉄骨鉄筋コンクリートで建てられていることが多く、部屋数が多いのも特徴です。
一棟マンション経営では、初期費用が高額になるのがデメリットです。しかし、区分マンションと比較しても、収益性が高く、安定的な家賃収入を得やすくなっています。
マンション経営のメリットとしては、下記5つが挙げられます。
マンション経営のメリットは、安定的な家賃収入を得られることだけではありません。税金や管理面でも様々なメリットがあるため、これからマンション経営を考えている人はどのようなメリットがあるのかを理解しておくことが大切です。
マンション経営をするメリットは、不労所得を得られることです。家賃収入や売却収入は、労働に対する対価ではないため不労所得となります。賃貸管理を業者に依頼すれば、経営者自身で行う仕事もほとんどありません。
不動産を借りる人がいたり売却先があったりするなら、不動産を持っているだけで安定的に利益を得続けられます。
また、部屋を複数管理している場合、空室が出たとしても他の入居者からの収入はあるためリスク分散が可能です。
マンション経営は、他の賃貸経営に比べ、景気変動の影響を受けにくいという特徴があります。なぜなら、マンション経営の場合、多くの賃貸住宅を低コストで管理することができるからです。そのため、厳しい経済状況下でも利益を出しやすくなります。
また、どれだけ景気が悪くなっても、住宅は人が生活する上で必要不可欠なものです。一定の需要は常にあるため、景気が変動しても安定収入を得られます。
インフレになった場合でも、家賃収入や売却額が上がるため、利益が減る可能性も下げられるのがメリットです。
マンション経営のメリットとしては、一定の節税対策を講じることができることが挙げられます。地域によっては、マンション経営に関する一定の減税措置や控除を申請できる場合があり、税負担を軽減し、利益率を高められます。
不動産経営で節税対策ができる具体的な税金は、下記の通りです。
例えば、マンション経営を行うと土地や建物の課税評価額が下がります。更地のまま土地を相続するよりも、マンション経営を行った上で相続することで節税に繋がります。
マンション経営の大きなメリットは、他の不動産と比較しても管理の手間が抑えられることです。マンション経営の管理にかかる手間としては、下記が挙げられます。
上記全てを自分自身で行おうとすると、管理の手間が大変です。しかし、家賃の数％程度の手数料を管理会社に支払うことで、マンション管理を委託できます。
マンション管理を委託すれば、入居者からのクレーム対応や修繕など、賃貸経営に伴う煩わしさが軽減されます。
マンション経営のメリットは、物件を資産として残すことができることです。マンションを購入し賃貸することで、将来子供に相続したり土地として売却したり、用途変更して別の用途に利用したりすることもできます。
マンションに関連する特定の費用は、税金で控除することも可能です。マンションを資産として残すことは、安定的な収入を増やせるだけでなく、税負担を軽減することにも繋がります。
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マンション経営に向いている人の特徴は、下記の3つです。
マンション経営は、決して簡単な仕事ではありません。マンション経営をするべきかどうか悩んでいる人は、自分自身がマンション経営に向いているのかどうかを判断することが大切です。
マンション経営に向いている人の特徴は、マンションを経営するための十分な自己資金を持っていることです。一棟のマンションを建てたり、マンションの部屋を購入するためには、数千万円から数億円の初期費用が必要です。
経営に必要な資金がなければ、事業を成功させることができず、経済的に苦しくなる可能性もあります。マンション経営する際にローンを組む人がほとんどであり、ギリギリの資金状態でローンを組んでしまうと、月々の支払いに追われてしまう可能性が高いです。
自己資金が十分にあれば、月々の返済額が少なく済みます。万が一に備え、標準的な管理費だけでなく、不測の事態に対応できるよう、十分な自己資金を確保しておくことが必要です。
土地活用をしたいと考えているなら、マンション経営に向いています。余っている土地でマンション経営をすれば、経済的な安定を得やすくなります。さらに、管理の行き届いたマンションを作ることができれば、将来的にも大きな資産を作ることに繋がります。
また、マンションを経営をすることで、固定資産税の評価額を最大1/6に、相続税の評価額を半分ほどに軽減できます。土地活用の中でも、マンション経営はトップレベルに節税効果があるため、土地を活用しながら節税したい人に非常におすすめです。
マンション経営に向いている人の特徴としては、安定した収入を得たい人にも当てはまります。マンション経営の中でも、部屋数が多い一棟マンションの経営がおすすめです。
なぜなら、一棟マンションの場合には、空室率を抑えられれば、マンション経営だけで生計を立てられる可能性が高いからです。
また、マンションを適切に管理することで、他の投資よりもはるかに信頼性の高い家賃収入の流れを作れます。メンテナンスと管理が行き届いたマンションを手に入れられれば、長期的な資産にもなるためおすすめです。
マンション経営を始める流れとしては、下記の通りです。
マンション経営を行う場合、基本的な情報を集めた上で適切な不動産会社へ問い合わせることが大切です。不動産会社の担当者と話し合った上で、自分が設定した条件を満たす物件を探しましょう。
物件を決めたら、その地域のマンション経営に関する規制やマンション経営の権利と責任についても理解することが必要です。基本的な項目を理解できたら、買付申込書を作成した上で、金融機関へ融資の相談をしましょう。
仮承認を得ることができたら、重要事項説明を受けます。契約内容に相違がないかを確認し、問題なければ売買契約を締結しましょう。売買契約が完了したら、融資の本審査を行います。融資契約後に内容変更はできないため、詳細まで確認しておくことが大切です。
全ての契約が完了したら、決済や登記を行い、最後に引渡しを行います。マンション経営を始めるなら、最低でも2ヶ月程度の期間が必要です。焦って契約しないためにも、余裕を持ってマンション経営を始めましょう。
マンション経営で発生する費用としては、下記2つが挙げられます。
マンション経営に必要な費用は初期費用だけではありません。マンションを適切に管理するための維持費用も必要となるため、内訳や金額を事前に理解しておくことが大切です。
初期費用として発生する項目と金額は、下記表を参考にしてください。
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| マンションの取得費用 | 数千万円～数億円 |
| 融資手数料 | 借入額の1〜3% |
| 火災保険料 | 30万円〜 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率（3％） |
| 登記費用 | 30〜50万円程度 |
| 仲介手数料 | 物件価格×3%+6万円+消費税 |
引用：マンション経営に必要な初期費用と維持費用は？収入やメリット、リスクまで紹介｜イエウール土地活用
5,000万円の物件を取得し、借入額が1,000万円の場合、下記のようになります。
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| マンションの取得費用数 | 5,000万円 |
| 融資手数料 | 100万円 |
| 火災保険料 | 30万円 |
| 不動産取得税 （固定資産税評価額が3,500万円の場合） |
105万円 |
| 登記費用 | 40万円 |
| 仲介手数料 | 171万6千円 |
| 合計 | 5,446万6千円 |
マンション経営を考えているなら、上記を元にどれくらいの初期費用が必要なのかをシミュレーションしてみることをおすすめします。
維持費用として発生する項目と金額は、下記表を参考にしてください。
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 管理費用 | 家賃の5%程度 |
| 修繕費用 | マンションによる |
| 火災保険料 | （年間払いの場合） |
| 固定資産税 | 評価額 × 1.4% |
| 所得税・住民税 | 収入による |
引用：マンション経営に必要な初期費用と維持費用は？収入やメリット、リスクまで紹介｜イエウール土地活用
マンションを良好な状態に保つことは、事業を成功させるために必要不可欠です。そのため、マンション維持にかかる費用をあらかじめ準備しておくことが重要です。
マンションの維持にかかる費用は、借入額や所得に伴う税金によっても大きく異なるため、上記表を参考にしてシミュレーションすることをおすすめします。
経営に失敗しにくいマンションの選び方としては、下記3つが挙げられます。
マンション経営を成功させるために、上記の項目を念頭に置いておくことで、潜在的な問題を最小限に抑えることができるため必ず確認しておきましょう。
立地条件や競合のマンション・アパートによっては、マンション経営が最適な土地活用ではない可能性があります。
一般的に、マンション経営で成功しやすい立地は、駅から近い土地や周辺環境が良い土地といわれています。利便性が悪い立地条件では、その分賃料も低くなる可能性があり、期待する家賃収入を得られない可能性もあります。また、競合となるマンションやアパートが、自分が持つマンションよりも家賃水準を下げた場合、空室リスクを発生させる原因になることも考えられます。
一方で、立地条件や競合マンションやアパートの分析を行い、計画的にマンション経営ができると、安定的な収入を得られる可能性が高いです。
所有する土地にマンション経営が向いているのか、マンション経営を成功させるためのマンションを立てたい方は、マンション建築会社に相談した上で検討すると良いでしょう。
マンション経営で費用対効果高く運用するには、ターゲットやニーズに合わせた設計が重要です。
例えば、全ての部屋を一人暮らし用の部屋にしてしまうと、1坪当たりの賃料は高くなりますが、設備や建具の数が多くなるため建築費用もかさんでしまいます。一方で、全てファミリー用の部屋にしてしまうと、立地や賃料によっては、空室リスクを発生してしまう可能性があります。
一棟買いでマンション経営をする場合は、家賃収入だけではなく、建築費用、空室リスクなど、さまざまな状況を把握して設計をすることが、費用対効果を高めるポイントです。
マンション経営を成功させるためには、空室リスクを抑え、安定的な収入を得る仕組みが必要です。
管理状況が悪い物件やメンテナンスが成されず住みずらい物件は、家賃の水準が下がったり、住人が退去してしまったりする可能性があります。そのため、安定的な収入を得る仕組みを作るには、住人が快適に住み続けられるように、定期的な管理やメンテナンスが重要です。
ただし、管理やメンテナンスを行うには、計画を立てたり工事業者の選定をしたりするなど、手間や労力がかかってしまいます。
マンション建築で実績がある会社に相談すると、マンションの建設だけではなく、管理やメンテナンスに関わる提案までしてもらえることがほとんどです。できるだけ手間や労力を抑えて管理・メンテナンス業務をしたい方は、マンション建築会社に相談することをおすすめします。
マンション経営にかかる費用は様々な要因によって異なります。そのため、内訳や金額を事前に把握しておくことが大切です。初期費用や維持費の見積もりを行い、信頼できる不動産管理会社に依頼することで、マンション経営を成功させやすくなります。
より正確な数値をもらうとともに、効果的なマンション経営をしたいなら「M-LINE」へご相談ください。M-LINEは、都心部を中心としたマンション経営に特化しており、過去のノウハウを活かして効果的なマンション経営を行いやすくなります。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
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2024/11/29
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