高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
余っている土地があるなら、アパートやマンション経営など土地活用をすることで、収益を上げられる可能性が高いです。しかし、最適な土地活用方法を選択できなければ、収益がマイナスになる恐れもあるため注意しましょう。
今回は、おすすめの土地活用方法ランキング形式で解説すると共に、成功させるためのポイントも解説します。土地活用方法で悩んでいる方は、この記事を参考にして、最適な土地活用方法を検討しましょう。
おすすめの土地活用ランキングは、下記の通りです。
土地活用の方法としては、アパートやマンション経営などが代表的です。しかし、状況によっては住宅経営以外の方が、安定的かつ高い収益を得られることもあるため、事前に土地活用の種類を理解した上で判断しましょう。
マンション経営とは、賃貸用マンションの住戸を管理することです。マンションの法的・経済的側面について総合的な知識を持ち、適切に管理することが重要です。
おすすめ理由
マンション経営をおすすめする理由としては、安定した収入が得られ、税務上も有利であることが挙げられます。また、RC造や鉄骨造など耐久性の高い構造が多いため、資産価値が安定していることが人気の理由です。
注意点と対策
近隣の需要を把握しないと空室が発生する可能性があるため、適切な土地活用方法を判断することが重要です。また、賃貸マンションを検討する際には、様々なサービスや設備を求めているため、ライバルとの差別化がより重要になります。
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アパート経営とは、第三者に賃貸し入居者から家賃収入をもらう不動産貸付業のことです。アパート経営をする上での業務としては、一般的に家賃の徴収、テナントの苦情処理、物件のメンテナンスなどが挙げられます。
おすすめ理由
アパート経営をおすすめする理由は、安定的な収入を得られることです。さらに、アパート経営で起業するための資金を借りる場合、ローンを組むと団体生命保険に加入することになるため、生命保険の役割を果たします。
注意点と対策
アパート経営では、空室率をいかにして下げるかがポイントとなります。空室が発生すると、安定した収益が見込めません。空室による損失リスクを最小限に抑え、個人的な経済的負担を回避することでアパート経営を成功させやすくなります。
アパート経営について詳しく知りたい方は「アパート経営に必要な費用のトータルを知りたい｜初期費用から維持管理費用まで解説」をご覧ください。
戸建て賃貸経営とは、一戸建ての住宅を入居者に貸し出す土地活用方法です。戸建て賃貸経営では、家賃の徴収やテナントの苦情への対応、物件のメンテナンスなど、アパート経営者と同じような業務があります。
おすすめ理由
戸建て賃貸は、世帯を対象とした住居であるため入居期間が長くなりやすく、長期的に安定した家賃収入を得られます。また、庭や駐車場がある場合は、ファミリー向けマンションより少し大きめの家賃設定ができるのもメリットです。
注意点と対策
初期費用が高額なため、まとまった自己資金が必要です。戸また、建て賃貸の場合、ファミリー層が少ない場所では、空室が発生する可能性が高くなります。
初期費用が高額なため、まとまった自己資金が必要です。戸また、建て賃貸の場合、ファミリー層が少ない場所では、空室が発生する可能性が高くなります。
賃貸併用住宅経営は、隣接する建物を分割して居住用と賃貸用に分けた住まいを提供する土地活用方法です。広さや家族構成、ライフスタイルなど様々な条件に合わせて間取りを設計できます。
おすすめ理由
賃貸併用住宅は、賃貸面積を持つ住宅という概念で設計されており、賃貸部分が住宅の50％を占めていれば「住宅ローン」を利用できます。相続税対策としても、資産を「貸家建付地」として評価し、他人に貸した住宅の割合により逓減の対象となるため覚えておきましょう。
注意点と対策
賃貸併用住宅を所有する際の注意点は、建設にかかる費用が一般的な住宅よりもかなり高くなる傾向があることです。さらに、賃貸併用住宅の戸数が限られている場合、投資した資金に対するリターンが相対的に低くなります。
対策としては、地域に必要とされているかや入居率を上げるための総合的に調査するのがおすすめです。
コインランドリー経営では、土地に建物を建てて必要な機材を設置し、利用者が支払う料金が収益になる土地活用方法です。コインランドリー経営では、施設の監督と管理が主な業務となります。
おすすめ理由
コインランドリー経営の最大のメリットとしては、洗濯機や乾燥機を時々メンテナンスする以外の業務がないことが挙げられます。また、コインランドリーの顧客はリピート率が高いため、リピーターを増やせれば安定した収益を得られるのもメリットです。
注意点と対策
コインランドリーの立ち上げには多額の費用がかかるため、立ち上げ費用としてローンを組むことが一般的です。しかし、特に事前にしっかりと検討した上で投資しないと、返済の負担が大きくなり、事業の失敗に繋がる恐れもあります。
駐車場経営とは、未整備な土地に駐車場を設置し、駐車料金によって収益を得る方法です。一般的な駐車場経営では、未利用地を舗装したり仕切ったりすることで、契約者から毎月一定の給与を受け取れます。
コインパーキング式の駐車場経営では、機械の購入が必要ですが、月極駐車場より高い収入を確保できます。都市部や商業施設が近くにある場合、各施設を利用するためにコインパーキングのニーズが高いです。
おすすめ理由
駐車場経営をおすすめする理由は、どこからでもすぐに始める点です。自宅の敷地全部を使ったり、すでに土地管理しているマンションや自宅の遊休スペースを利用したりもできます。
また、相続税もアパートやマンション経営に比べて低く、現金で相続するよりおすすめです。土地に建物が建設されていないため、相続の際にも分割しやすいです。
注意点と対策
駐車場経営のデメリットとしては、近くに他の駐車場ができれば、賃料が下がってしまうことが挙げられます。さらに、駅前など有利な場所に大きな駐車場組織や公営の駐車場ができれば、契約を解除される恐れもあります。
駐車場経営は、参入障壁が低いため、本格的な土地活用を始めるまでの一時的な手段として利用するのがおすすめです。
事業用定期借地権とは、事業用途に限定して土地の表面を一定期間貸し出し、地代を得る利用方法のことです。建物や維持管理費は、入居者が負担するため、事業主は余分な出費を軽減されるのが特徴です。
おすすめ理由
事業用定期借地権は、比較的長期にわたって安定した収入が得られることから、高い賃料収入が期待できることです。また、建設投資が不要となるだけでなく、撤退リスクが低いこともメリットとなります。
また、事業用定期借地権の契約期間は10年から50年まで設定でき、長期間にわたって安定した地代収入が得られるメリットがあります。
注意点と対策
有利な条件の土地だけに、事業用定期借地権契約が必要です。有利な条件の土地なら、オーナー自身が何らかの賃貸経営をすることも可能です。
しかし「建設費の負担を負いたくない」などの理由がある場合は、事業用定期借地権を行いましょう。また、立地が悪く事業用定期借地として活用できない場合には、他の土地活用方法を利用するのがおすすめです。
トランクルーム経営は、小型の収納庫を建設し、収納庫として貸し出す経営方法のことです。屋外用のコンテナに投資することで、初期費用や維持費を抑えることができ、経済的なメリットもあります。
初期投資も比較的安価であり、最低でも10％程度のリターンが期待できます。さらに、オーナー自身の手で運営する場合は、15～30％という高い利益を得ることも可能です。
おすすめ理由
トランクルーム経営は、アパートやマンションの場合よりも工事や内装が簡単で、初期費用を低く抑えられます。全くコストをかけたくないと考えているなら、土地だけ貸して、専門の事業者に経営してもらえば初期費用はかかりません。企業との契約となるため、通常10年の定借となり、安定した長期間の土地収益源が期待できます。
注意点と対策
トランクルームとしての土地活用の最大のデメリットは、国内の住居ではないため、相続税の節税には不向きなことです。また、日本ではトランクルームという形態の認知度が低く、利用者が増え始めるまでに時間がかかる恐れがあります。
老人ホーム経営とは、老人ホームの施設を管理することです。老人ホームは、郊外の住宅地でもできる土地活用としてもおすすめです。ただ、老人ホームを経営するなら、老人ホームに関する規制についての知識を持ち、その規制を遵守できなければいけません。
おすすめ理由
老人ホームをおすすめする理由としては、福祉事業であり当面必要とされ続けるため、安定した収益が期待できることが挙げられます。福祉施設は、国や地域に必要なサービスを提供する公益的な施設であり、公益に貢献する機会が多いこともおすすめする理由です。
注意点と対策
老人ホーム経営が成功させるためには、福祉事業者選びに注意しましょう。老人ホームは、入居者に必要なサービスや役務で構成されている必要があり、コストも常識的なものでなければいけません。様々な問題を防止するためには、一定の評価を得ている事業者に依頼するのがおすすめです。
保育園経営とは、保育園事業者に建物を貸し出す賃貸事業のことです。保育園が不足しているため、保育園経営には一定数の需要があります。空室リスクも低いため、土地の安定的かつ長期的な活用が期待できます。
おすすめ理由
保育園経営は、他の業態に比べ、設備投資が最小限で済みます。また、初期投資に比べ利益率が高いため、投資回収率「ROI」が高くなる傾向にあります。
また、エリアや集客方法によっても異なりますが、すぐに定員を満たすことも可能です。近年では、一時預かりのサービスも充実しているため、事業全体の利益をさらに高められます。
注意点と対策
保育園の運営を成功させるためには、十分な数の子どもを集めることが重要です。十分な数の子供を集められなければ、安定した経営を行うことはできません。安定した経営を行うためには、専門的な知識を持った企業へ依頼しましょう。
土地活用その他のランキング5選は、下記の通りです。
おすすめの土地活用以外でも、土地の状況や目的によってはおすすめな土地活用方法もあります。土地活用ランキング10選で最適な土地活用方法を見つけられなかった方は、上記5つの土地活用も検討してみましょう。
オフィスビルを経営するためには、都市部に十分な広さのがある土地が必要です。一般的に賃貸住宅よりも賃料を高く設定できるため、利益率が高いのがメリットです。
ただし、地域によってはオフィスビルの需要が低いこともあり、地方でのオフィスビル経営はおすすめできません。オフィスビル経営を考えているなら、各地域での需要があるかどうかを徹底的に調査することが大切です。
ビジネスホテルとは、宿泊施設として貸し出される建築物のことです。地方でも高速鉄道の停車駅に近い場所では、ビジネスホテルへの需要が高くなっています。非商業用マンション経営よりも収益性が高いため、エリア選びに失敗しなければ安定した収益を挙げられるのが特徴です。
郊外で広大な敷地を所有している場合には、ロードサイド店舗経営がおすすめです。ロードサイド店舗経営は、集客しやすくなる点がメリットです。
ただし、広大な敷地と多額の設備投資が必要なため、特に建設が困難とされています。また、空室が発生した場合には、代替入居者を見つけることが難しいため注意が必要です。
資材置き場経営とは、近隣の建築会社や専門業者、工場などに土地を貸し「備品や大型機械の置き場所」として貸すことで収益を得る方法です。土地に手を加える必要がないため、ほとんど費用がかからないのがメリットです。
ただし、賃料に定めがないため、借主と協議して決定しなければいけません。賃料によっては、利益率が低くなってしまうことを理解しておきましょう。
地方での土地活用を考えているなら、貸し農園経営がおすすめです。貸し農園経営は、初期費用も少なく安定した収益を得られます。
また、造園や農機具の貸し出しなど、一過性のサービスを提供することで、より大きな利益を得られるのもメリットです。
土地活用で成功するためのポイントとしては、下記5つが挙げられます。
おすすめの土地活用方法だけを見て決めるのではなく、自分自身にはどんな土地活用方が合っているのかを考えることが大切です。最適な土地活用方法を選べれば、土地活用に成功する可能性は高まるため必ず確認しておきましょう。
土地活用の目的を明確にすることで、成功させられる可能性が高いです。土地活用の目的としては、下記のようなものが挙げられます。
例えば、ローリスクで初期費用を抑えたいなら「駐車場経営」や「トランクルーム経営」をおすすめします。一方、節税対策をしたいなら「アパートやマンション経営」を選びましょう。
土地活用のアプローチには様々なものがありますが、メリットとデメリットを考慮した上で、目的を達成できる土地活用方法を選択することが大切です。
土地活用を成功させるためには、市場調査を徹底することも大切です。土地活用が成功するかどうかは、所有している土地に最も適している経営ができるかどうかで異なります。
また、敷地が都市部の組織分野にある場合、建築可能な構造物の種類が用途地域の基準によって規制されることもあります。そのため、所有する土地の用途地域について、事前に調査しておくことが大切です。
土地活用を成功させるためには、リスクヘッジを考えておくことも大切です。土地活用には、種類に限らず、下記のようなリスクがあります。
空室リスクとは、取得した不動産に人が入らなくなり、賃貸利回りが上がらなくなることです。空室リスクを軽減するためには、賃貸需要の高い地域に現実的な立地を選ぶ必要があります。
続いて、災害リスクとは、台風、洪水、地震などによって、事業活動ができなくなる状態となることです。災害リスクを軽減するためには、建物の構造を強固にし、火災保険や地震保険に加入することで、万一に備えた対策が必要です。
最後に、市場リスクとは、財政状態やその他の資産の価値または結果の変動によって、損失が発生することです。市場リスクを回避するためにも、土地活用方法を選定する際に、綿密な市場調査を行いましょう。
土地活用は自分でビジネスを始めることを意味します。土地活用自体が、働かずに収益を得る方法と考える経営者が多いです。しかし、土地活用は会社を立ち上げることとかわりません。
特に、アパート・マンション経営やコインランドリー経営、駐車場経営などは、土地活用開始後の管理も必要です。土地活用方法の選び方だけでなく、土地活用開始後の経営スキルを身につけることが土地活用を成功させるために必要となります。
土地活用では、信頼できる専門家に相談することも大切です。具体的な相談先としては、ハウスメーカーや工務店、建築士などが挙げられます。初めて土地活用を行う個人が、調査結果の整合性を独自に測定することは、極めて困難です。
したがって、初めて土地活用を調査するなら、複数のデータを収集し、正しく戦略を立てなければいけません。信頼できる専門家に相談することで、適正な価格や生産収入を判断することが可能です。
M-LINEでは、都心での土地活用に特化した相談が可能です。マンションや賃貸併用住宅、二世帯住宅などの施工事例もあるため、信頼した相談先を見つけたいと思っている方はご相談ください。
土地活用で安定的な収益を上げるなら、自分自身に最適な土地活方法を見極めることが大切です。ただ、選択肢が多すぎてどれを選べば良いのかわからないと感じるかもしれません。
土地活用方法に迷っているなら、比較的で周りが良いマンション経営がおすすめです。マンション経営に成功すれば、安定的な収益を得られるだけでなく、税務上でもメリットを得られます。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27