高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
土地活用の方法としては、アパートやマンション経営の他にも初期費用がかからないものが多くあります。土地活用方法によっては、初期費用をかけなくても安定的な利益を上げられる方法があるため、目的や状況に合ったものを選ぶことが大切です。
また、土地活用方法を理解するだけでなく、失敗しないためのポイントや実際の成功・失敗例を理解した上で土地活用を行いましょう。
今回は、面白い土地活用事例や土地活用に失敗しないためのポイントについて解説します。この記事を参考にして、自分自身に最適な土地活用方法を見つけましょう。
おすすめの土地活用ランキングは、下記の通りです。
土地活用の方法としては、アパートやマンション経営などが代表的です。しかし、状況によっては住宅経営以外の方が、安定的かつ高い収益を得られることもあるため、事前に土地活用の種類を理解した上で判断しましょう。
コインランドリー経営は、敷地内に建物を建てた上で必要な設備を揃え、利用料金によって収益を上げる方法です。店舗面積が10坪以上あれば始められるため、狭い土地しか所有していない方におすすめします。
また、長期的な成功のためには、事業の監督と管理が非常に重要です。綿密な事業計画を立て、安定した顧客を確保するための効果的な戦略を立てることで、安定的な収益を得られるようになります。
空き地の近くに工務店や建設会社などがあれば、資材置き場として貸し出すことが可能です。活用する土地は更地のままで良いため、初期費用がかかりません。また、企業との間で取り決めた賃料が毎月支払われるため、確実な収益源となる可能性が高いのがメリットです。
郊外に位置する土地ならば、貸し農園経営がおすすめです。交通の便が悪かったり土地に限りがあったりすると、住宅経営をしても入居者を見つけられない可能性が高いです。
農園として、1人に貸すと管理が簡単ですが利益が少なくなり、複数人に貸すと利益が増えますが管理が大変になります。定年後の土地活用としても人気が高いため、近隣の方の要望を聞きながら検討してみましょう。
ロードサイド店の経営は、車での移動が多い地域や郊外の生活圏で高いニーズがあります。卸売業者や飲食店などに土地を貸し出し、定期的に利益を得られるため、経済的に安定しやすいのがメリットです。
しかし、ロードサイド店舗の経営を行うためには、駐車場も必要となるため、十分な広さの土地を所有していることが最低条件となります。
地方に土地を所有している場合は、キャンプ場の経営もおすすめです。キャンプ場として貸し出すだけでなく、キャンプに必要な設備や施設を揃えて利用料を徴収することで、高い収益を得ることも可能です。
また、他の土地活用と比較しても撤退しやすいため、大きなリスクを負うことはありません。ただ、テントを張って食事を提供する場合、ホテルや飲食店とみなされるため、状況によっては自治体の認可を得る必要があります。
ガレージハウスとは、自動車やバイク、DIY用品などを保管するスペースと住居を兼ねた賃貸物件のことです。通常の賃貸経営よりも、カーライフを重要視している方に高い需要があります。
ただし、設備や計画が難しく、使いづらいガレージハウスだと入居者を集められないこともあるため注意が必要です。
コレクティブハウスとは、シェアハウスと同様に、1つの住宅に複数の入居者が生活する住宅のことです。シェアハウスとの大きな違いは、入居者が入居するタイミングです。
シェアハウスの場合、住居が完成した時点で入居希望者が集まります。しかし、コレクティブハウスでは、建物を建てる前に将来の入居者を確保します。将来の入居者に対して、オーナーの利益と賃料の希望額を相談した上で、建築費を決めた上で建築するのが特徴です。
トランクルーム経営は、最小限の土地しか所有していない場合におすすめです。設置にかかる初期費用も他の土地活用に比べて少ないのが特徴です。
また、高速道路に近い場所に設置すれば、敷地利用率を高められます。トランクルームの需要は増加しているため、土地の有効活用に迷っている方は検討してみましょう。
幹線道路や主要道路に隣接した土地を所有している場合には、コンビニ経営がおすすめです。道路沿いに出店すれば、即座に利益を挙げられる可能性が高いです。
また、道路を利用する旅行者はロードサイドの店舗を利用することが多いため、駐車場が必要になります。駐車場を設置する場合には、狭い土地よりも広い土地を所有していなければいけません。
狭い土地しか所有しておらず、初期費用をかけたくない方には、広告看板設置経営もおすすめです。広告看板設置経営では、企業からお金を受け取る代わりに、土地に広告看板を掲載する方法です。
所有している土地が人目に付きやすい場所にある場合には、広告看板設置経営を検討してみることをおすすめします。
まとまった独立住宅やマンションを建てるのに適した土地であれば、老人ホームや共同住宅などの介護施設経営もおすすめです。立地条件が悪くても、一棟建てとして貸し出すため、他の土地活用方法に比べて気にする必要性が低くなります。
また、建設にかかる費用の一部を自治体が負担してくれる場合があったり、運営はすべて貸し出す団体が行ってくれたりするため、オーナーの負担を軽減できるのがメリットです。
広大な土地を所有している場合、保育園経営もおすすめです。保育園経営では、法人への貸し出す方法と自分自身で経営する方法の2つに分かれます。
保育園の需要は高まっているため、集客に困る可能性は低く、安定して利益を上げられる可能性が高いです。また、国や自治体からの補助金制度も利用できるため、広大な土地を所有している方は検討してみることをおすすめします。
駐車場経営の1つであるカーシェアスペース経営もおすすめです。カーシェアスペース経営は、数箇所のみであれば、初期費用がほとんどかかりません。
また、カーシェアサービス用の土地を確保しようと考えている企業もあるため、集客しやすいのもメリットです。
アパート経営とは、所有する土地にアパートを建設して貸し出すことで利益を得る土地活用方法です。一棟マンション売買と比較しても、初期費用が少なく、利益率が高いのがメリットです。
デメリットとしては、需要がないエリアだと空室が発生し、安定した利益を得られなくなることが挙げられます。また、アパートには木造や軽量鉄骨造が多いため、劣化が早く、修繕費がかさむ可能性が高いです。
アパート経営について詳しく知りたい方は「アパート経営はリスクが高い？成功させるためのポイントやマンション経営との違い」をご覧ください。
マンション経営は、アパートよりも家賃収入が増える可能性があり、戸数が多ければ多いほど利益が得られます。また、正しいメンテナンスを行えば、鉄筋コンクリートや鉄骨などの構造体の耐久性を維持できるため、長期的な経済的利益をもたらせます。
ただし、高層マンションの建設には、土地の種類によっては3階建てまでという制限があるため、容積率の高い土地を所有する必要があります。さらに、マンションはアパートよりも建設コストが高いため、初期投資として多額の資金が必要になる点にも注意しましょう。
マンション経営について詳しく知りたい方は「マンション経営のメリットやリスクとは？失敗しにくい物件の選び方も解説」をご覧ください。
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面白い土地活用を失敗しないためのポイントとしては、下記6つが挙げられます。
「面白いから」という理由だけで土地活用を始めると、失敗してしまう可能性が高いため注意が必要です。土地活用で失敗しないためにも、検討前に上記項目を必ず理解しておきましょう。
土地活用の目的を明確にすることで、方向性や施策を定めやすくなります。すぐにリターンが得られる事業ではありませんが、長期的に考えた上で成功させる事業です。
土地活用の多くは、多額の初期費用がかかることがほとんどです。最終的なビジネスの成功は、初期投資を回収できるかどうかにかかっています。短期的な視野で初期費用を回収しようとすると、かえって損をすることになるかもしれません。
また、土地活用方法によっては節税対策も可能です。ただ、節税対策のみに惹かれてしまい、利益を出せなくなるケースもあります。土地活用では、様々な視点から経営を考えることが大切です。
土地活用を始めることは、起業することと変わりありません。つまり、経営知識の有無で将来的に成功できるかどうかが大きく異なります。
また、成功の可能性を高めるためには、現実的なビジネスプランを確立することが最も重要です。地域でどのような建築物が求められているのかや事業として成立するのかなど、市場調査を行った上で不動産の専門家と戦略を練ることが重要です。
経営知識を身につけた上で正しい経営を進められれば、土地活用に成功する可能性が高まります。
土地活用を成功させるためには、需要があるかどうかを確認することが大切です。
例えば、コインランドリー経営を始めても、需要がなければ利益が出ず、赤字になる可能性が高いです。また、アパートやマンション経営で道路沿いに建物がある場合、騒音問題で入居者が現れない恐れもあります。
土地活用を始める前に、エリアや地域性などを見極めた上で需要があるかどうかを判断し、最も効率的な土地活用方法を選択することが大切です。
都市計画法では、土地利用規制が行われ、建築物が制限されることがあります。ゾーニングに関しては、インターネットで調べたり地方自治体の都市計画担当者に問い合わせたりすることで確認可能です。また、不動産業者への連絡でも、ゾーニング規制について確認できます。
第二十九条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。
引用：都市計画法 | e-Gov法令検索
また、30坪以下の土地であっても、16坪以上であれば建築可能です。限られた土地に建物を建てることは、開発費の増大や賃料収入の減少などのデメリットがあります。ただ、土地活用の方法によっては土地の魅力を最大限に生かし、適切なリターンを得るられます。
土地活用での失敗を防ぐためには、アービトラージを取り入れているかを確認しましょう。アービトラージとは、賃貸するスペースや期間を分割することで、賃料をアップさせる戦略のことです。
例えば、賃貸用に複数の部屋を作り、すべての部屋にテナントが入れば、通常よりも収益率は上がります。しかし、空室リスクが高まってしまうため、安定的な収益は得られません。
確実な利益よりも高い利益を望むのであれば、アービトラージを取り入れているかを確認しておくことをおすすめします。
土地活用では、信頼できる専門家に相談することが大切です。土地活用には、初期費用や継続的な費用など数百万円ものコストがかかります。土地活用に関する知識がないと、トラブルを招く可能性が高いです。
また、経済的な側面や評判を優先するのではなく、過去の実績や顧客の証言など様々な側面から評価することが大切です。
お持ちの土地に合わせた最適な経営方法をご提案いたします。
面白い土地活用でよくある質問は、下記の3つです。
面白い土地活用をしたことによる成功例だけでなく、失敗例も理解しておくことで、自分自身が土地活用を実践する時の参考にできます。
先代の死去に伴い農場を相続したオーナーは、学生の住まいに対応できるワンルームマンションを建設しました。近々予定されていた大学の移転に伴い、学生が大量に流入することが予想されたからです。
結果として、入居者の募集開始と共に満室となっただけでなく、4年ごとに入居者が入れ替わっているため、入居率も安定したことで収益に繋がっています。
所有する土地を活用し、駐車場も十分に確保できると判断したため、コンビニエンスストアの経営を行いました。また、近隣に類似の店舗が少ないことから採算が合うと判断し、最終的にコンビニエンスストアとフランチャイズ契約を締結しました。
しかし、深夜までの通行車両の迷惑行為や駐車場での無秩序な若者の行動などの問題が頻発したことで、現在でもトラブル対応が続いています。
田舎であっても、都心や駅前であれば、マンションや住宅、駐車場経営などで大きな収益が期待できます。また、郊外には豊かな自然があるため、太陽光発電や貸し農園経営もおすすめです。
また、人口が少ない地域でも、観光客をターゲットとした土地活用なら高い収益を得られるかもしれません。知名度の高い土地活用方法に絞るのではなく、エリアや需要に合った土地活用方法を選ぶことで、田舎でも成功させられる可能性は高いです。
土地活用方法には、様々な種類があります。土地活用方法によって、特徴やメリット・デメリットが異なるため、複数を検討した上で最適なものを選ぶことが大切です。
中でも、マンション経営は一般的であり利回りも良いため、初めて土地活用をする方にもおすすめです。M-LINEは、10cmも無駄にしない設計力をもとに、20坪以下の狭小土地でも効果的な提案ができます。「マンション経営をしてみたいけど土地が狭いから諦めよう」と考えている方は、M-LINEへ一度ご相談ください。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27