小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
マンション経営が儲かるかどうかは、マンション選びや経営方法によって大きく異なります。エリア選びに失敗してしまうと利益を上げづらいです。また、誤った経営を進めてしまった場合も安定的かつ高い収益は得られません。
今回は、マンション経営が儲かるかどうかだけでなく、収入や利益を得る仕組みや儲かるためのポイントについて解説します。マンション経営をしたいと考えているなら、この記事の内容を参考にすることで、儲かるマンション経営ができる可能性が高いです。
今回は、大家さんに向いている人の特徴や収入の内訳、主な仕事内容、リスクについて詳しく解説します。この記事を読むことで、大家さんになるべきかどうかを判断しやすくなります。
マンション経営は正しい方法で進められれば儲かる可能性は高いです。正しい方法でマンション経営を進めるためには、儲かる仕組みを理解しておくことが大切です。
マンション経営の主な収入源は、入居者からの賃貸料となります。需要の高いマンションは、より高い賃料を課せるため、資産価値の保全に繋がるとともに、長期的に安定した賃料収入を得られます。
ただし、家賃収入すべてが収入になるわけではありません。家賃収入は、初期費用を回収するためのものであり、初期費用を回収した後から利益となります。また、月々の短期的な賃料収入だけを目的にするのではなく、長期的な資産形成ができるかどうかを考慮することが大切です。
マンション経営で儲かる人の特徴としては、下記2つが挙げられます。
マンション経営では、資金があるからといって必ず儲かるわけではありません。事前の市場調査や経営開始後の管理も非常に大切です。
ローンを組んでマンションを購入するためには、自己資金がある程度必要です。信用度の高さや安定した職歴などがあることで、ローンを組みやすくなります。さらに、ローンの承認では負債所得比率によって、貸し出される金額が決められます。
また、頭金を多く支払うことは、借り手の財政的な信頼性を反映し、債権者の信頼を得るのに役立つためおすすめです。また、連帯保証人をつけることで、ローンを組みやすくなります。
マンション経営を成功させるためには、物件や競合他社を慎重に検討する時間を割く必要があります。しかし、マンション管理を委託すれば、隙間時間でのマンション経営が可能です。マンション経営を始める前には、近隣の類似物件との比較や人口規模・年収の中央値など、地域のマーケットを把握しておきましょう。
マンション経営開始後は、不動産業者や入居者と信頼関係を築き、物件を大切にすることで成功に繋がりやすくなります。
マンション経営の種類としては、大きく分けて下記2つに分けられます。
一言でマンション経営と言っても、上記どちらを選ぶかによって特徴やメリット・デメリットが異なります。マンション経営を行う目的や考え方によって、相性が良いと思う方を選びましょう。
区分マンションは、1戸を複数の区画に区切って貸し出す所有形態です。特にワンルームマンションは、希望価格が手頃なため、最小限の資金で取得することが可能です。
ただし、新築区分マンションと中古区分マンションは区別して考える必要があります。区分マンションで一括りにしてしまうと、思わぬ費用が発生してしまう恐れがあります。
新築区分マンションと中古区分マンションの詳細については、下記で詳しく解説します。
マンション経営を成功させるためには、物件や競合他社を慎重に検討する時間を割く必要があります。しかし、マンション管理を委託すれば、隙間時間でのマンション経営が可能です。マンション経営を始める前には、近隣の類似物件との比較や人口規模・年収の中央値など、地域のマーケットを把握しておきましょう。
マンション経営開始後は、不動産業者や入居者と信頼関係を築き、物件を大切にすることで成功に繋がりやすくなります。
新築区分マンション
新築区分マンションは資産価値が高いため、金融機関からの融資も受けられる可能性が高いです。また、購入から数年間は維持費が不要になるため、マンション経営初心者の方でも参入しやすいのが特徴です。
さらに、長期にわたって収益が得られるため、最終的な収入は中古マンションよりも高くなる傾向にあります。定年退職や経済的自立、早期退職、遺産相続などを見据えた不動産投資を始めようと考えているなら、新築区分マンションを検討してみましょう。
中古区分マンション
中古区分マンションは新築区分マンションよりも購入費用が安いため、利回りが高くなりやすいのが特徴です。ただし、新築区分マンションとは異なり、修繕費が大幅にかかることが多いです。
中古区分マンション経営で失敗しないためには、購入前にリフォームや備品の交換など、予想外の費用がかかる可能性があることを考慮してきましょう。
中古区分マンション経営は、高齢者や短期的な利益を求める方に向いています。反対に、老後の生活や経済的自立など、長期投資を望む方にはおすすめできません。
一棟マンションは、個人がマンション全体を所有して賃貸経営を行う方法のことです。一棟マンションは、資産価値が下がりづらいメリットがありますが、購入費用が高くなるため分散投資が難しいのが特徴です。
ただ、一棟マンション経営は、区分マンション経営と比較しても収益性が高く、経済的損失の可能性が低くなります。さらに、一棟マンションは独立しているため、立地の変化によって生じるデメリットを回避できる可能性も高いです。
マンション経営の年収相場は、約1,000万円となっています。マンション経営における年収相場の参考資料としては、下記を参考にしてください。
「モゲチェック不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
引用： モゲチェック
全体の平均では1,000万円となっていますが、最も多い年収層は700万円です。また、マンション経営に年齢は関係なく、若年層でもローンを利用することで家賃収入を得ていることがわかります。
マンション経営では、収入だけを考えるのではなく、支出についても考えておくことが大切です。支出を正確に把握していなければ、全体を通して赤字になる恐れもあるため注意しましょう。
以下の章では、マンション経営における収入と支出の目安を解説します。
マンション経営の収入は、家賃と礼金、更新料がメインとなります。一般的に、マンション経営では、テナントから徴収する家賃だけでなく、駐車場や共益費も収益の1つです。
| 項目 | 収入の目安 | 時期 |
|---|---|---|
| 家賃 | 家賃1ヶ月分 | 毎月 |
| 共益費・管理費 | 賃貸によって異なる | 毎月 |
| 更新料 | 家賃1〜2ヶ月分 | 随時 |
| 礼金 | 家賃1〜2ヶ月分 | 随時 |
例えば、マンションによっては、フィットネスセンターやプールなどの付加サービスを提供することで、収入増に繋げられます。
マンション経営の収入を維持するためには、物件の状態や必要な修繕・改修について定期的に考えておくことが大切です。また、テナントの情報や家賃の支払い、未払いの会費なども正確に記録しておくことで、安定して収入を得られます。
マンション経営を始める前に、収入だけでなく収支も理解しておくことが大切です。マンション経営にかかる費用には、定期的なメンテナンス費用や必要に応じた修繕費などが挙げられます。ンションの規模や複雑さによって、見積もり費用は異なるため、事前にシミュレーションしておきましょう。
| 支出項目 | 支出詳細 |
|---|---|
| 管理費 | 家賃の5％前後 |
| 仲介手数料 | 家賃1ヶ月分 |
| 修繕費 | 場合によって異なる |
| 保険料 | 場合によって異なる |
| 税金 | 場合によって異なる |
例えば、空室率を考える場合には、現在の空室率を長期間で考えるのではなく、立地条件や築年数を加味して設定することが大切です。
支出も多めに計算しておくことで、万が一の事態でも柔軟に対応しやすくなります。
マンション経営で儲かるためのポイントとしては、下記7つが挙げられます。
マンション経営では、事前準備が非常に大切です。マンション選びだけでなく、万が一の事態に備えて資金や対応を考えておくことで、安定した経営を続けやすくなります。
ローンを組むには、ある程度の自己資金と頭金が必要です。自己資金を多めに準備しておくことで、ローンが組みやすくなるだけでなく、月々の返済額も少なくなります。頭金無しでローンを組むこともできますが、毎月の返済額が大きくなるため注意が必要です。なるため、この選択肢はよりリスクが高くなります。
また、可能な限り金利の低い金融機関を選ぶことも大切です。最終的に、どのようなローンを選択するにしても、返済期限を守り、新たな負債を抱えることのないよう計画を立てましょう。
マンション経営では、市場調査を徹底することで経営を成功させられる可能性が高まります。市場調査では、物件の間取りや築年数、状態だけでなく、地域や周辺住民の特徴、開発計画などを分析し、賃貸ニーズを把握することが重要です。
例えば、必要不可欠な設備の存在、教育や医療サービスへの地域アクセス、質の高い住宅開発、信頼できる公共交通機関などを調査しておくことをおすすめします。
賃貸ニーズを満たす可能性のあるエリアでマンション経営ができれば、儲かる可能性が高いです。
マンション経営を進める上で、顧客調査も非常に大切です。顧客調査では、借主の年収と家賃を比較しましょう。家賃は、年間総収入の20〜25％が理想的です。
例えば、年間総収入が400万円の借主が推奨予算の範囲内に収まるようにするには、80〜84万円を超えない家賃を支払う必要があります。経歴や収入を正確に把握しておくことで、家賃滞納リスクを減らすことが可能です。
また、数字だけに囚われるのではなく、人柄も確認しておくことをおすすめします。
マンションは時間の経過とともに劣化していきますが、丁寧な手入れをすることで、経年劣化の影響を軽減することが可能です。経年劣化を防止することで、一定の評価を維持でき、安定定期な家賃収入を得られます。
また、定期的にメンテナンスを行うことで、突然の修繕依頼を受ける機会も減り、予想外の出費にも対応できます。定期的なメンテナンスを行う時間がない方は、管理会社に依頼することで時間を節約可能です。
マンション経営を始めるなら、経営知識を身につけておくことも大切です。マンション経営は、立派なビジネスであり、現実的な計画や市場調査ができるかどうかで結果が異なります。
また、自分自身で法律面を全て理解することは難しい場合がほとんどです。マンションに関する契約では、トラブルを最小限に抑えるために、信頼できる弁護士を探すことが重要です。
マンション経営では、空室や災害などのリスクヘッジを考えておくことが大切です。トラブルが起こらないに越したことはありませんが、万が一に備えて代替案を作っておくことで、スムーズに対応できます。
地震や台風など、自然災害はなかなか予知できないものです。災害リスクに備えるには、保険への加入が不可欠であり、被災後の対応についても考えておく必要があります。
詳細までリスクヘッジを考えるなら、不動産会社へ相談してみましょう。不動産会社は過去の経験から、様々なリスクの種類や適切な対応策などのアドバイスを受けられます。
マンション経営で儲けるには、メリットとデメリットを理解することが重要です。マンション経営のメリットデメリットは、下記表を参考にしてください。
マンション経営では、長期的に安定収入を得やすいだけでなく、売却益によって利益を得ることも可能です。また、相続税対策としても節税効果があるため、家賃収入以外に目を向けることも大切です。
ただ、マンション経営を始めると、空室や家賃滞納リスク、トラブル時の支出などが発生する恐れがあります。マンション経営で儲かるためには、メリットとデメリットを理解した上で、経営を進めることが大切です。
マンション経営では、初期投資額の10％程度の利益を得られます。初期に多額の費用がかかるものの、収益性を追求したい方にはマンション経営がおすすめです。また、収益性以外でも「マンション経営を始めてよかった」と感じている方もいます。
実際に、マンション経営で成功した人の体験談は下記の通りです。
|
毎月、収益が上がる点と周囲の住民に喜ばれた事。きっちりとリフォームすれば手間もほぼかからない。（北海道・40代） 自分がこの家に住みたいと思った時に、賃貸契約を解除して住めるのがよかったです。（石川県・30代） 老後の不安が軽減したこと。また、収益を足掛かりに新たに中古のアパートを購入できたこと。（秋田県・50代） |
マンション経営は、初期の建築費や設備費に多額の自己資金が必要です。しかし、自己資金で全ては賄えない場合が多いため、ローンを利用する場合が多いです。
自己資金は、借入額の1～3割を自己資金で賄う必要があると言われています。初期費用分だけを用意するのではなく、空室リスクに耐えられるような余裕資金を用意しておきましょう。
マンション経営は、やり方次第で儲かるかどうかが異なります。正しいエリアで正しく経営できれば、儲かる可能性は高いです。しかし、初心者の方はマンション経営方法だけでなく、どんなマンションを選べばよいのかわからないかもしれません。
マンション経営なら、一棟マンションをおすすめします。一棟マンションは、収益性が高く資産価値が下がりづらいのがメリットです。一棟マンション経営を検討しているなら、M-LINEへご相談ください。M-LINEでは、一棟マンションを中心としたマンション設計を得意としています。
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高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
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2024/11/29
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