高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
狭小地とは文字通り、狭い土地のことを指します。一般的に、15〜20坪ほどの土地を狭小地と呼び、整形地以外にも三角形や台形などの不整形地があることも特徴です。
本記事では、そんな狭小地におすすめの土地活用方法を8選紹介していきます。また、狭い土地を活用するメリットや活用する際の注意点についても詳しく解説していきます。狭い土地を活用して収益を得たいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
狭小地におすすめの土地活用法を8つ紹介します。おすすめの活用法は、以下の通りです。
どの方法も、狭い土地ならではのメリットを活かした土地活用法です。ただし、メリットだけでなくデメリットも存在するため、どちらも理解して判断することが大切です。
駐車場経営とは、土地を駐車場として貸し出すことで利用者から収入を得る方法です。駐車場経営は土地の立地条件によって経営方針を決めることが重要です。
例えば、月極駐車場は、空地に舗装や区画分けをするだけで固定収入を毎月得ることができます。一方、コインパーキングは機械の購入が必要にはなりますが、月極駐車場よりは高い収益を期待できます。このように、月極にするのかコインパーキングにするのか、立地条件や土地の形状に合わせて検討することが大切です。
メリット
駐車場経営によるメリットは、初期投資が少ないことや将来的に必要な時に他の用途に転用しやすいことにあります。初期費用を安く済ますために屋根や土地を舗装していなくても、自動車を置く場所が1台以上あればニーズを獲得でき、需要があることで経営も可能です。
また、初期費用があまりかからないため、短期的での経営も可能となり、他の用途にも転用しやすいです。あまり費用をかけずリスクを取りたくないという人には駐車場経営をおすすめします。
デメリット
一方、デメリットではマンション経営やアパート経営などに比べて収益性が低いことにあります。高い収益を得られるマンション経営などと比べて、駐車料金は高くないため、収益性の面では、他の土地活用方法に比べて劣ってしまします。
駐車場経営で、安定的なニーズを獲得するためには、需要の高い場所での経営が必須です。
コインランドリー経営では、大型洗濯機などの設備を導入して、設備の利用料を取る経営方法にです。コインランドリー経営は、店舗面積が10坪以上あれば始めることができますが、効率的・効果的な選択サービスを提供できるのであれば、もっと小さな面積の条件でも可能です。
コインランドリー経営では、安定した顧客を呼び込むために綿密な事業計画を立て、適切な戦略を立てることが重要となります。
メリット
コインランドリー経営のメリットは、アパートなどに比べて初期投資が少なく済むことにあります。例えば、家賃、運営費、保険料、税金などの諸経費が、他の商業施設に比べ比較的少なく済む傾向にあります。
また、コインランドリーはどんな場所でも顧客層が決まっているため、すぐに収益化を期待することができます。
デメリット
コインランドリー経営には、周辺住民に認知されて売り上げが安定するまでに、時間がかかるというデメリットがあります。平均的に開業して1〜2年目の間は、収益が低い可能性があります。
周辺住民に認知されリピーターを獲得するためにも、ユニークなサービスを提供するなどの対策を取ることで、顧客基盤の確立が可能です。
トランクルーム経営は、倉庫を設置して物置として貸し出す経営方法です。土地に数個の倉庫を設置するだけで良いため、小さな土地や郊外でも経営することができ、アパートなどの建築に比べて初期費用もそれほど高くありません。
トランクルーム経営は、住居ではないので日当たりや騒音を気にせず、駅から離れた土地や郊外であっても利用者さえいれば収益を期待できます。
メリット
トランクルーム経営にかかる初期費用は数百万円ほどで済む場合が多く、修繕費もあまりかからず維持費も安いというメリットがあります。そのため、初期費用を抑えたい方に最適な土地活用の一つです。
また、トランクルーム経営は立地による影響が少ないため郊外でも需要が高く、利用者を獲得することができれば利益を得ることが可能です。
デメリット
トランクルーム経営のデメリットは、商品の収容人数が限られているため、収益性が低いことです。高額な利益を得たいと高い賃料を設定して相場を超えると、利用者がいなくなってしまう可能性があるため注意が必要です。
マンション経営とは、マンションを建築し賃貸や売却によって収益を得る方法になります。他の土地活用方法に比べ、安定的に高収益を期待することが可能です。
さらに、高層化すれば戸数が増え、高層階ほど賃料単価を上げることができるため、その分の収入総額が多くなります。空室率が低ければ、マンション経営だけで生活することも十分可能です。
メリット
マンション経営のメリットは、収益性が高いこと、固定資産税や相続税が大幅に節税できることです。賃貸用の建物を建てることで、土地の固定資産税や相続税を大幅に減額することが可能です。さらに、賃貸需要が高い場合には長期的な安定収入を期待することもできます。
マンションは鉄骨造などの構造上、建物としての寿命が長いことから、定期的にメンテナンスや修繕をすることで資産価値を安定させることも可能です。
デメリット
一方、デメリットとしてマンション経営では多額の初期投資が必要となります。管理・維持するためにも費用がかかるため、初期費用に見合ったリターンが得られるのか事前に調査する必要があります。
マンション経営において、物件の買い替えや売却などの出口戦略を検討しておくことも重要です。まずは、マンション経営の専門家に相談してみることをおすすめします。
小規模アパートとは、アパートを建築して賃貸物件として貸し出し、家賃収入によって収益を得る方法となります。小規模アパートであれば、狭小地でも十分建築可能です。
マンションや小規模ではないアパート経営に比べ、建物が小さいため、初期費用を抑えて土地活用を始められます。
メリット
アパート経営のメリットは、高収入を得やすく安定した収益を上げられることです。また、マンション経営と同様に、賃貸用の建物を建設することで節税効果を期待することができるため、土地活用としての魅力は高いです。
デメリット
小規模アパート経営で懸念されるのが、入居者の入れ替わりです。
入居者の入れ替わりが激しいと、時間やコストがかかるため収益の面で注意が必要です。対策として、入居者の身元調査や選定に効果的なプロセスを導入することで、安定的な経営が可能となります。
戸建て賃貸経営とは、一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る土地活用方法です。アパートやマンションに比べ、毎月の利益は低いですが、初期費用が低い傾向にあります。
戸建て賃貸経営は、狭小地や土地の状態に柔軟に合わせながら建設することが可能です。そのため、土地活用が難しいと言われる狭い土地の方が、より戸建て賃貸経営に向いていると言えます。
メリット
戸建てのターゲット層は、ほとんどがファミリー層のため入居期間が長く安定して家賃収入を得やすいのがメリットです。さらに、アパートやマンションに比べて、管理の手間や費用は発生しません。
また、戸建て賃貸は最終的に入居者が購入したいと申し出る可能性もあるため、市場価格に近い価格で売却することも期待できます。
デメリット
デメリットは、1世帯しか入居することができないため、空室・家賃滞納リスクが大きいことにあります。例えば、1ヶ月でも空室や家賃滞納があると、その月の収入はゼロになってしまうのです。
対策として、ターゲットとなるファミリー層が多いエリアを見極めることや、店舗や事務所などの事業用として貸し出す方法を検討することです。ただし、戸建ては住居用に作られているため、事業用として利用すると老朽化が早くなってしまうこと理解しておきましょう。
貸し店舗経営とは、コンビニや飲食店などに場所を貸し出して家賃収入を得る土地活用方法のことを指します。特に、法人に対して建物を貸す際は、賃料を高めに設定できるため高収入を得やすい傾向にあります。
また、アパートなどの賃貸物件よりも長く借りてもらえることが想定されるため、安定的な収益を期待できます。
メリット
貸し店舗経営では、建物の内装や設備などの工事を事業所が行うため、内装にかかる費用を抑えられるというメリットがあります。そのため、内装にかかる費用を抑えられる分、初期費用が安く済む可能性が高いです。
また、退去時の原状回復についても（相手が法人の場合は）法人が行うため、ランニングコストを大幅に削減することもできます。
デメリット
店舗は、アパートやマンションに比べて、景気の影響を受けやすいというデメリットを持っています。住居は利用者にとってなくてはならないものですが、店舗の場合は不況の影響で利用者が減り業績が悪化することがあります。
不況が続くと移転や倒産につながり、退去することで急に収入がなくなる可能性があるということです。そのため、景気の動向を把握しつつ、経営状態が安定傾向にある業界や業種を見極めて貸し出すことが重要です。
レンタルスペース経営とは、ワンルームや1LDKなどの一室を賃貸用としてではなく、時間貸しのパーティーや会議用にレンタルすることで収益を得る土地活用方法になります。
レンタルペース経営は、シェアリングエコノミーとして注目され、市場規模が大きくなりつつあります。人口の減少が加速し、空室が増加しつつある日本にとって、レンタルスペースの利用者はこれから多くなっていくことが予想されます。
メリット
レンタルスペース経営は賃貸とは異なり、キッチンやトイレ、バスルームなどの生活に必要な設備を揃えていなくても経営をスタートできるのがメリットです。このような設備が整っていなくても、スペースを貸し出すだけで利益を得られるため、ローリスクで始めることが可能です。
レンタルスペースは会議室やオフィス経営に使用される傾向にあるため、テーブルや椅子、電源・無線LANなどの必要最低限の設備があれば良いでしょう。しかし、ユーザーの利用目的によっては、キッチンやトイレ、バスルームなどが必要になることもあります。
デメリット
レンタルスペース経営は、日・時間で貸し出すため売上が安定しない可能性があります。賃貸の場合だと、家賃収入などの毎月安定した収益を得られますが、レンタルスペースでは使う人が現れない限り収入が発生することはないのです。
また、駐車場がなく道が難しくて行きづらいなどの悪条件を持つ立地であった場合も、収益化が難しくなる傾向にあります。そのため、立地に適したスペースの利用を検討することが大切です。
有効的に土地活用を検討するためにも、土地の形状を理解しておくことは重要です。主な狭い土地の形状としては、以下の通りです。
土地の形状を把握し、その土地に合った活用方法を考えるようにしましょう。
正方形・長方形の土地は、建物が建てやすく人気の土地になります。基本的に、正方形・長方形の土地の場合は、どのような土地活用にも適しています。
狭いだけで変形した形状の土地ではないため、土地の形状による土地活用への影響はほとんどありません。
旗竿地（はたざおち）とは、道路に接している出入り口部分が細長くなっており、その奥にまとまった敷地がある土地のことを言います。そのため、正方形・長方形に比べて取得価格は安いですが、建築コストがかかることもあります。
旗竿地は単なる不整形な土地とは違って、出入り口部分が細長くなっています。そのため、多くの人が利用する建物などは災害時に避難が困難となるため、一定規模以上の建物は建てられないことが多いです。しかし、その地域の条例に合致すれば、アパート・マンション経営も可能です。
傾斜地とはまっすぐに家を建てることが困難な、斜めに傾いている土地のことを言います。傾斜地も同様に、正方形・長方形に比べて取得価格が安いです。また、傾斜地では目の前を遮る建築物が少ないことから、傾斜地ならではの眺望を楽しめるというメリットも持っています。
しかし、マンションや家を建てる場合には、擁壁や造成工事などの工事費用が増加する可能性があります。工事費用をかけることでマンション・戸建て経営も可能です。
ここでは、狭い土地を活用するメリットについて紹介します。メリットは、以下の通りです。
狭小地は土地活用しにくいというイメージを持たれがちですが、狭い土地ならではのメリットがあります。
狭小地の最大のメリットが、狭い土地は価格が安いため取得費用などの初期費用を抑えることが可能な点です。また、土地が狭いことで普通の土地よりも整備にかかる費用についても低く済みます。
狭小地を活用すると初期費用が抑えられることから、少額で土地活用を始めたい人は狭い土地から始めるのも一つの選択肢としておすすめです。
狭い土地は、土地としての評価額が低いため、固定資産税が安いというメリットがあります。固定資産税とは、土地や建物を保有し続けることで、毎年支払う税金のことを指します。
固定資産税の計算では土地の面積や建物の面積が加味されるため、土地が狭い分、土地活用の中でもかかるコストを抑えることが可能です。
つまり、ランニングコストが少なく済むため、リスクを抑えて土地活用ができる点が、狭小地での土地活用をおすすめする理由です。
狭い土地を活用する際の注意点は、以下の2つです。
狭い土地は、工事をする際に重機や建材の運搬に手間がかかるため、建築費が高い可能性があります。そのため、建築費は多くかかるものだと事前に考慮し、コストを多めに見積もっておくことが大切です。
また、狭い土地ならではのメリットを活かすためにも、その土地に適した土地活用を検討することが重要です。駐車場や賃貸などでは、ニーズの需要によって収益が左右されてしまうため、損をしてしまわないよう市場調査や賃貸需要などを見極めてから始めるようにしましょう。
狭小地での土地活用でよくある質問についてまとめました。
狭小地での土地活用を始める前に、疑問に思うことはしっかりと解決しておくことが大切です。
10坪におすすめの土地活用は、アパート経営や店舗経営です。10坪は狭いと感じる方も多いと思いますが、アパートや店舗では10坪あれば経営を行うことができます。
安定的に収益を得るポイントとして、アパートや店舗の需要が高いエリアを見極めることが大切です。例えば、単身者はマンションではなくコンパクトな間取りを選ぶ傾向にあるため、転勤の多い企業の近くでアパートを始めると需要が高いでしょう。
このように、アパート経営や店舗経営は需要のあるエリアを見極めることで、10坪の狭小地でも安定した収益を期待することが可能です。
20坪におすすめの土地活用は、小規模テナント経営や戸建て賃貸経営です。小規模テナント経営では、特にオフィスやサロンなどの小規模で行う事業用としての需要が高い傾向にあるため、長期的に安定した収益を期待できます。
また、戸建ての賃貸経営では、建物を家族向けの住宅にしてファミリー層が多いエリアを見極めることで、こちらも長期的で安定した家賃収入を得ることが可能です。
狭い土地は店舗や住居も狭いため、光熱費が安く済むなどの利用者にとってのメリットもあります。20坪でも長期的な収益を見込めるため、しっかりと立地の需要を見極めるようにしましょう。
狭小地におすすめの土地活用方法は、さまざまなものがありますが、それぞれ、メリットやデメリットのどちらも持っているため、自分がどの土地活用方法に適ているのか判断することが大切です。
狭小地での土地活用にお困りの方は、ぜひMLINEへご相談ください。MLINEでは、土地の形状にあったマンション経営の提案やサポートを行っています。狭小地であっても、上手くマンション経営ができれば安定した収入を期待できます。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27