人生100年時代といわれる中、老後の資金の確保のために、資産運用を考える人も多いのではないでしょうか。資産運用の中には、不動産投資や株式投資など、さまざまな方法が存在しています。その中でも不動産投資は、安定的な収益を得られる他、節税対策もできるなど多くのメリットがあります。
そこで今回、資産運用に不動産投資がおすすめな理由について紹介します。その他、不動産投資のメリットや注意点、始める際のポイント、不動産投資に向いている人の特徴なども解説いるので、参考にしてください。
資産運用の方法の中でも、不動産投資は成功すれば、安定的な利益を得ることが可能です。そもそも不動産投資とは、不動産を購入して賃貸に出すことで、入居者から家賃収入を得ることを目的とした投資になります。株式投資のように資産の流動性が高くないことから、長期的な資産運用を検討している人におすすめです。
また、家賃収入以外でも購入している不動産を売買することで、老後資金にもつなげることができます。そのため、資産運用で不動産投資を始める目的として、「老後の年金対策」とする方が最も多い傾向にあります。
不動産投資による資産運用で収入を得る方法について詳しく紹介していきます。収入を得る具体的な方法については、主に以下の2つが挙げられます。
不動産投資を検討している人は、どのような仕組みで収入を得るのか知っておくことが大切です。
まず一つ目は、不動産投資を長く続けた後、購入している不動産を売却して収入を得る方法です。不動産売買では建物の劣化による理由で空室が出て、家賃収入を得られない状況であったとしても、建物や土地としての価値があれば売却により利益を得ることが可能です。
ただし、注意点として物件価格は景気に左右されてしまうため、買い手となる投資家が見つからないと売却することとができない可能性もあります。そのため、不動産売買を前提に購入する場合には、買い手の目に止まりやすい物件を見極めて意識しながら選ぶことが大切です。
不動産を購入して入居者を募り、入居者から定期的に家賃収入を得る方法になります。不動産投資では、マンションやアパートなどの賃貸物件を購入するケースが一般的であり、毎月のローンの支払いに家賃収入を充当することが可能です。結果的に、返済するお金に対して家賃収入から充当することで、自己資金が減っていくリスクが低くなります。
また、賃貸需要が高いエリアや物件で不動産経営ができれば、入居者が一気に退去してしまうことも少ないため、急激に収入が変化する可能性も低いです。収入が変化しにくいことから、不動産投資は生活を圧迫することなく安定的に資産形成をすることが可能です。
数ある資産運用の中で、不動産投資が選ばれるだけメリットにはどのようなものがあるのか疑問に思う方もいるでしょう。ここからは、不動産投資による資産運用のメリットとして、以下の3点を紹介します。
メリットを理解しておくことで、不動産投資以外の投資方法と比較しやすくなります。
不動産投資では継続して不動産を保有する上で課せられる税金に対して、いくつか節税することができます。不動産経営で節税対策できる、具体的な税金については以下の通りです。
例えば、不動産の運用初期で経費計上や損益通算をすることで所得税と住民税に対して節税効果を期待できます。損益通算とは、確定申告の際に黒字と赤字を相殺することを指します。特に損益通算では、赤字が出た分だけ所得が減額されるため、所得税や住民税の金額が減らすことができます。
その他でも、保有している資産を不動産に変えることで相続税の節税対策にもつながります。相続税は評価額で計算されるため、保有している資産にどのくらいの価値があるのかによって相続税が課されます。現金などの動産は、そのままの金額で評価されるため、不動産に変えたほうが支払う相続税が少なくなるケースが多いです。
不動産は、大きな資産として残すことができるというメリットもあります。将来子どもに相続したり、土地として売却をしたり、不動産の用途を変更して別の用途に利用したりなど、さまざまな面で利用することが可能です。
さらに、購入した不動産は自分の資産としてみなされます。例えば、不動産を購入する際の自己資金が500万円で金融機関からの融資が2,500万円、購入する土地と物件が3,000万円の場合、ローンを完済していなかったとしても土地と物件の3,000万円分を自分の資産することが可能です。そのため、自分自身の資産形成だけでなく家族の安心感を高めることにもつながるでしょう。
不動産投資による家賃収入や売却収入は、労働に対する対価ではなく不労所得に該当します。不労所得とは、自分自身が働くことなく得られる所得のことを指します。
そのため、借りる人がいれば家賃収入が発生し、不動産を持っているだけで継続的に利益を得ることが可能です。どの程度の不労所得が得られるのかについては、保有している物件の種類や間取り、立地によって大きく異なります。
メリットばかりのように見える不動産投資にも、注意点は存在します。この章では、不動産投資による資産運用の注意点について3つ紹介します。
注意点を理解せずに不動産投資を始めてしまうと、最悪の場合には資産運用に失敗してしまう恐れがあります。
不動産投資を行う多くの人が、金融機関で融資を受けて不動産を購入しています。ローンを組んで不動産を購入する場合、金利が上昇すると返済にあたる手数料も増えるため返済総額が上がります。
低金利という理由から変動金利を選択する人も多いですが、金利が上昇すると返済総額も上がるため注意が必要です。金利は景気によって変動する傾向にあることから、このような金利上昇リスクに対応するためにも、自己資金をいくらか用意しておくと安心です。また、月々の返済額を考慮した上で金利の種類を選ぶようにしましょう。
不動産投資を始めても、必ず全ての物件に入居者が埋まるとは限らないため、空室リスクの対策を取ることが大切です。空室リスクとは、貸す相手がおらず家賃収入が入らない状態のことを指します。
空室になる主な要因としては、立地、築年数、供給過多などが挙げられます。空室リスクが長く続いてしまうと、毎月の返済を自己資金から賄わなければならないため、早めのリスク対策を取ることが大切です。事前に空室になる要因理解し、賃貸需要の高い物件を探すことをおすすめします。
地震や大雨などの災害で、保有しているマンションが損傷したり倒壊してしまうなどの、自然災害リスクがあることも理解しておく必要があります。加入している保険によっては、保険が適用される場合もあります。しかし、ケースによっては保険が適用されず、災害による修繕を自己資金で対応しなければならない可能性もあります。
自然災害は予測することができませんが、修復や再建にかかる負担費用を少しでも軽くするためにも、損害保険などには加入しておくことをおすすめします。注意するポイントとして、保険料によって生活を圧迫しないよう、日々の出費を考えて検討するようにしてください。
不動産投資で資産運用を始める際のポイントは、以下の3点です。
資産運用としておすすめである不動産投資ですが、ある程度の知識や対策を考えておくことが、成功へとつながります。
不動産投資で成功させるためにも、始める前に経営スキルを身に付けておくことをおすすめします。土地活用は、長期的に行うことで利益が得られるビジネスとなっています。初期費用を投資して建築物を建てる必要があり、初期費用にかかったやローンを完済することで大きな利益を得ることが可能です。
そのため、無理をな計画を立ててしまうとキャッシュフローが赤字になってしまうリスクも持っています。キャッシュフローとはキャッシュ（現金）フロー（貸借対照表）という意味で、経営をしていく上でのお金の流れのことを指します。
不動産投資を始めたいと思ったら、まずは経営スキルを身に付けることが大切です。何の知識やスキルもなく資産運用を行うことは、思うような利益が得られず失敗するリスクも高いです。
安定した手取り収入を確保するためにも、適切にリスク対策をしておく必要があります。上記でも触れてきたように、不動産投資で多いリスクには空室や家賃滞納で収益が悪化するリスク、ローンの金利上昇リスクが挙げられます。
このようなリスクを回避する対策としては、事前に十分な自己資金を用意しておくなどの対策が有効的です。対策をある程度考えておくことで、突然のリスクでも迅速に対応することができます。
不動産投資は流動性が低いため、収益を得ていくには長期的な視点を持つことが大切です。また、複利を活用する方向で考えることも大切なポイントとなります。複利とは、投資などで得た収益を元金にプラスして増やし、運用して得る利益のことを指します。
不動産に置き換えて考えると、最初の物件への投資で得た利益を元手に、2棟目、3棟目と投資していき収益を増やしていく方法になります。ただし、空室リスクや元本保証がされないことなどを考慮した上で、複利を検討するようにしましょう。
不動産投資について紹介してきましたが、まだ自分に適しているのか不安に思う方もいるでしょう。そこで、ここからは資産運用でよく選ばれている株式投資と比較していきます。人それぞれで投資の目的が違うため、具体的に不動産投資と株式投資がおすすめな人について、下記の表を参考にしてください。
| 株式投資 | 不動産投資 | |
|---|---|---|
| 種類 |
・短期投資 ・中長期投資 |
・一棟投資 ・戸建投資 ・区分投資 |
| 特徴 | 企業が発行する株式を売買し、株価が上昇したタイミングで利益を期待する投資方法 | 不動産を購入して、不動産売買や家賃収入で利益を得る投資方法 |
| メリット |
・流動性が高くキャピタルゲインを得やすい ・株主優待を受けられる ・企業の経営に関われる |
・流動性が低く資産価値を維持しやすい ・節税対策につながる ・自分の資産にできる ・不労所得となる |
| デメリット |
・株価が下がると配当金を得られない ・倒産の可能性がある |
・金利上昇リスク ・空室リスク ・家賃滞納リスク ・自然災害リスク |
| 向いている人 |
・リスクがあっても短期間で大きな収益を得たい人 ・企業分析が得意な人 |
・長期的な視点で投資できる人 ・インフレ対策を考えている人 ・老後資金を視野に入れたい人 |
株式投資では、上記にもあるように企業が発行する株式を購入し、株価が上昇したタイミングで売却することでキャピタルゲイン（売却益）を得ます。資産の流動性が高く、短い期間で大きな利益を得られるというメリットもあります。
また、株式投資では短期投資と中長期投資の2つの方法があり、その名の通り投資タイミングを短期的に考えるのか中長期的に期待するのかの違いになります。短期投資は情報の速度が大切なため、初心者の方にはおすすめできません。
資産運用で不動産投資がおすすめな人の特徴には、以下の2つが挙げられます。
物価が断続的に上昇している現在、インフレ対策を考えている人には不動産投資がおすすめです。また、長期的に安定した収入を得ることができる不動産投資は、老後資金を考えている人にもおすすめとなります。
インフレ対策を考えている人には、不動産投資がおすすめです。インフレとは、物やサービスなどの物価が断続的に上昇することを指します。
不動産を運用することによって、物価だけでなく土地の価格も上がります。そのため、不動産を売却したり家賃を上げて対応したりすることで、インフレ対策につながります。
不動産投資は資産価値が下がりにくく、インフレが起こることで家賃も上昇しやすいことから、インフレ対策を考えている人におすすめです。
資産運用によって老後資金を視野に入れたい人にもおすすめです。不動産投資では毎月、安定した家賃収入を得ることで生活を補うことが可能です。
特に、マンションを賃貸にすることで数年は借りてもらえるケースが多いため、安定した収入で生活することができます。最終的に、購入している建物や土地に価値があれば売却して、老後の資金として利益を得ることも可能です。
不動産投資は、長期的に安定した収益を期待できるため、老後資金を視野に入れたい人にはおすすめです。
不動産投資は、初心者の方やインフレ対策を考えている人、老後資金を視野に考えている人におすすめの資産運用となります。メリットもいくつかあり、節税対策につながる・自分の資産にする・不労所得となるなどが挙げられます。
しかし、不動産投資の資産運用で失敗しないためにも、運用を始める前に経営スキルを身に付けることやリスクヘッジを考えておくこと、長期的な視点を持つことが大切です。
また、不動産投資の中でもおすすめとなる、安定した収入が見込めるマンション経営ですが、少しでも興味があるという方はぜひMLINEへご相談ください。MLINEでは、一棟マンション経営を基本としており、最適なマンション経営方法をご提案いたします。
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
2024/11/29
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