高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
マンション経営の規模が大きくなり、事業も軌道に乗り始めると「法人化した方がメリットが大きいのでは」と考える方も多いと思います。しかし、どのようなメリットがあるのか、また法人化するタイミングはいつが最適なのでしょうか。
そこで今回、マンション経営を法人化するメリット・デメリットについてやタイミングについて具体的に解説していきます。マンション経営の法人化で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
マンション経営の法人化とは、会社を新しく設立して個人事業主として所有していたマンションを法人（会社）として運営することを指します。個人が所有するマンションを法人に移管し、その法人がマンションを所有・管理して、入居者からの家賃収入を法人が受けるといった運営形態に変わります。
大体、不動産による収入が年間1,000万円を超えた場合に法人化を検討した方が良いとされていますが、あくまで所得税率からみた目安です。収入が増えることで税額が増えるため、ある程度の収入がある場合には個人よりも法人化した方が節税などのメリットが大きくなります。
ただし、メリットだけでなく会社を運営していく負担やコストがかかるなどのデメリットもあるため、両方を把握した上で法人化を検討することが大切です。
ある程度の不動産収入になった場合、個人よりも法人化した方が多くのメリットがあります。マンション経営を法人化する主なメリットは、以下の通りです。
マンション経営を法人化すると、資金調達や税金対策などの面で大きなメリットがあります。今から解説する内容を、具体的に理解し活かすことでマンション経営も上手くいくため、一つずつ順に見ていきましょう。
マンション経営を法人化するメリットは、個人よりも資金調達がしやすいことです。例えば、法人になると株式や債券の発行が可能となるため、資金調達の幅が広がります。
さらに、個人の時よりも法人としての方が信用度が高くなる可能性があることから、銀行融資を受けやすくなります。法人は、事業を継続する責任があるため個人よりも社会的な信用を得やすいです。信用を得やすいことで融資審査が有利になり、銀行融資からの資金調達がしやすくなります。
また、法人化することで個人保証が不要化します。個人保証とは、個人が金融機関から融資を受ける際に融資保証をすることです。個人保証が不要となると、融資の返済で何かあった場合でも個人資産がリスクにさらされる可能性が低くなるため、個人としてのリスクを分散させることができます。
個人で負担していた所得税が、法人化することで法人税に変わるため節税対策につながります。法人税は個人所得税よりも税率が低く、また税制優遇措置があることで、税負担を軽減することが可能です。税制優遇措置とは、ある一定の条件によって税金を減額できるなどの優遇措置になります。
法人税は所得税とは違って収益に対する振り幅が緩やかなため、仮に所得が高くなってしまったとしても税負担を抑えることが可能です。さらに節税効果を上げるには、家族を会社の役員にしたり、従業員を雇うなどによって収入を分散させることで、給与所得控除を利用することもできます。
高額所得者であった場合、法人化することで個人の時よりも税金の支出を抑えることが可能なため、手元に多くの資金を残せるという大きなメリットになるでしょう。
法人化することで、相続税の軽減につなげられるというメリットがあります。個人で経営した場合、所得を保有し続けると相続財産として相続税の対象になります。法人として経営する場合だと、資産を法人名義で保有することになるため相続時には法人として扱われ、相続税の負担を軽減することが可能です。
また、法人化して3年が経過すると株を評価する資産評価額が、個人の時と同じ相続税評価額を用いることができます。個人と同じ相続税評価額を用いることで時価よりも小さくなり、相続対象となる株価が低くなるため、相続税の対策にはおすすめです。
将来、分割相続を検討している場合は、マンション経営を法人化しておくと相続資産としての分割がしやすくなるというメリットもあります。個人だと現金や有価証券になるため綺麗に分割しにくい傾向にありますが、法人化することで相続するのは株式となるため相続人同士のトラブルを防ぐことができます。
法人化することで、個人で認められなかった経費計上の幅が広がるというメリットがあります。例えば、法人名義で車両を所有した場合、車両の維持費や燃料代なども経費として計上することが可能です。
個人は私的なお金と経費を分ける必要があるため、経費計上できる項目は限定的です。法人だと、利益を求める組織であり無駄な経費は計上しないことが前提にあるため、経費の幅が広く認められています。
また、法人化した場合に、一般的なサラリーマンと同様に給与所得控除を得られるというメリットもあります。個人で得た事業所得は、収益から経費などを差し引いた額となるため給与という項目に当てはまらず、自身が受ける収入を経費にすることは不可能です。
このように、マンション経営に関する業務に必要な経費の範囲が広がることから、法人化した方が節税対策をしやすくなります。ただし、何でも経費計上できる訳ではないので、自己判断するのではなく税理士や税務署に相談するようにしましょう。
法人化することで、最大10年まで損益通算することができます。損益通算とは、赤字が出た際に同一年分の利益と損失を相殺することを指します。損益通算によって相殺することで、その分の税金を減らすことが可能です。
法人としての所得には、マンション経営に関する所得だけでなく、他の事業に関する所得も含まれています。そのため、法人全体の損益を計算することができ、損失が生じた場合には他の所得との損益通算ができます。
例えば、マンション経営の家賃収入がある場合、減価償却費で会計上の赤字を発生させて損益通算できます。減価償却費とは、不動産のような経年劣化し価値が下がる建物に対して、下がった分を経費として計上できる項目です。減価償却費は実際にお金を使用していなくても経費計上できるため、利用することをおすすめします。
マンション経営の法人化には、メリットだけでなくデメリットもあります。デメリットについては、以下の4つが挙げられます。
デメリットを理解していないと、個人で事業を行っていた時よりも損をしてしまう可能性があります。法人化で失敗しないためにも、上記デメリットを確認していきましょう。
マンション経営を法人化させるには、新しく会社を設立する必要があるため会社設立費用がかかります。例えば、法人として登記する際に、商業登記簿に登録する必要があるため登記費用がかかります。登記費用は、会社の形態や資本金額によって異なり、所有している不動産の評価額が高いほど高額になります。一般的に、 数万円から数十万円程度かかると考えておきましょう。
法人化での手続きを自分で行うこともできますが、手間や負担を考えると司法書士などの依頼が現実的です。司法書士などに依頼する場合には、報酬や定款認証手数料が数万円ほど必要となるため、ある程度の元手を用意しておく必要があります。
会社設立費用は、自分で手続きを行った場合でも最低20万円程度かかることを知っておきましょう。
法人化することで、いくつかの維持費が発生するというデメリットがあります。法人として運営する際に発生する維持費を挙げると、法人税や法人市民税、社会保険料などです。これらの負担は個人として運営する場合に比べて大きくなる場合があります。また、公認会計士などによる監査を受ける場合には会計監査費用も発生します。
また、法人化すると毎年の決算報告書を作成しなければなりません。法人税申告書などは、専門的な知識がないと難しいため税理士や公認会計士などの力を借りる必要があります。作成を依頼した際の相場は、10万円から30万円程度と考えておきましょう。
法人化の際、個人で保有していた不動産を会社に売却する形で所有権を移行するため、売却時に譲渡税が発生する可能性があります。法人が所有する不動産を売却する場合、譲渡所得に加えて、譲渡税が課せられる場合があります。
譲渡税は不動産を売却する際、法人の場合は事業で発生した所得すべてを合わせて計算するのに対し、個人は不動産売却で発生する利益のみで計算されます。
例えば、5年以上所有した不動産売却時の利益にかかる譲渡税率は、個人の場合は約20％であるのに対して、法人化した場合には約30％です。5年以上などの長期的に保有した不動産を売却する場合、個人と比べてみると法人化した方が多く税金を支払う必要があるため注意しましょう。
マンション経営を法人化することで、社会保険への加入が必須となり、保険関連の手続きに時間がかかるというデメリットがあります。社会保険制度には、主に以下のものが挙げられます。
例えば、公的保険（健康保険・厚生年金）への加入には、会社設立から5日以内に年金事務所に必要な書類を提出します。必要な書類は以下の通りです。
いずれも複雑な書類になるため、用意するのに時間がかかってしまい、他の保険とも提出する場所がそれぞれ異なるため手間がかかります。
提出期限を過ぎてしまうと、行政から指導を受けたり保険料の精算が必要になるため気をつける必要があります。情報の不備や不足も無く手続きをスムーズに進めるためにも、事前の準備や保険関連について勉強しておくことがおすすめです。
マンション経営を法人化するのに、良いタイミングはいつ頃なのか疑問を抱える方は多いでしょう。法人化すべきタイミングは、以下の通りです。
物件の数が一定数以上になった場合、利益も伸びてきているため法人化した方が節税効果が高いです。一般的に、3件以上の物件になると不動産収入が増えやすくなり、その分税金も多く課せられてしまいます。税金の面だけでなく、物件の数が複数になることで一人で管理するのが困難になるため、法人化して家族や従業員の雇用を検討した方が負担も減ります。
また、法人化によって個人責任ではなくなるため、個人資産がリスクにさらされる可能性も低くなります。個人の資産と分離したいと考え始めたら、法人化する良いタイミングです。
相続税対策を検討している場合も、法人化するべきタイミングといえます。法人化することで、資産を法人名義で所有するため相続時には法人として扱われます。法人として扱われることで、個人で所有し続けるよりも相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。
マンション経営を法人化する際の確認事項について解説します。確認事項は主に以下の通りです。
法人化するタイミングであったとしても、実行する前にこれから解説する項目を確認しておく必要があります。確認事項を抑えておかないと、法人化で失敗してしまう可能性があるため、以下で詳しく見ていきましょう。
本業とは別に、副業としてマンション経営を法人化する場合には副業規定を確認することが大切です。法律上、副業は禁止されていませんが、勤めている会社によっては副業禁止や規制されている場合があるため、大きなトラブルに発展する恐れがあります。
副業規定については、会社の就業規則などで確認可能です。内緒で法人化して会社を設立したとしてもバレるリスクは低いですが、個人の時よりも法人の方がバレた時のリスクが大きいのは確かです。就業規則を確認しても分からないという際には、リスクを避けるためにも人事部や総務部に相談しましょう。
副業が業務時間や勤務内容に影響を及ぼす可能性もあるため、法人化をする前に副業規定の確認や自身の業務体形を考慮した上で検討することが大切です。
法人化をする前に、ローン審査について調べておくようにしましょう。ローン審査について調べておくことで、資金調達に必要な情報を前もって把握することができます。また、利率や条件の違いを理解することができるため、自身に最適なローンを見極めやすくなります。
ローン審査に通るには、返済の見通しができるほどの能力があるのか調べられるため、事前に調べたり金融機関に相談しておくことでゆとりのある資金計画を立てることが可能です。
マンション経営による不動産投資での資金調達は、主に金融機関からの融資を受けることがほとんどです。金融機関は、融資の申し込みをしてから実際に融資を受けるまでに時間がかかるため、事前の調査で余裕を持って時期や方法を選ぶことができます。
一度、金融機関へ相談して、どのような手続きやコストがかかるのか聞いておくことが大切です。基本的に、融資が必要な期間の2ヶ月前を目安として考え、相談や申し込みを検討するようにしましょう。
マンション経営を法人化すると多くのメリットがあり、個人で運営し続けるよりも利益を最大化させることができます。一方、デメリットもあるため両方を考慮した上で法人化を検討することが大切です。マンション経営を法人化させるタイミングは、物件の数が一定数以上になった場合・個人の資産と分離したい場合・相続対策を検討している場合です。
法人化する際の確認事項をしっかりと抑え、本記事を参考に法人化の検討を進めてみてください。また、マンション経営の法人化で不安を抱えている方は、ぜひM-LINEへご相談ください。M-LINEでは、マンション建築から経営に関する実績が豊富にあり、サポート体制が整っています。少しでも疑問や不安のある方は、お気軽に資料請求またはお問合せください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
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