高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
土地探しをする際、旗竿地と呼ばれる土地を目にする方も多いのではないでしょうか。しかし、旗竿地は通常の成形地とは形状が異なるため、上手く収益化させるためにも、特徴をよく理解しておくことが大切です。
本記事では、旗竿地について具体的に紹介していきます。また、旗竿地のメリット・デメリット、購入時のチェックポイント、おすすめの土地活用方法についても詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地（はたざおち）とはその名の通り、竿につけた旗に似た土地の形状をしています。具体的に言うと、道路に接している出入り口部分が細長くなっており、その奥にまとまった敷地がある土地のことを指します。旗竿地は、「路地状敷地」「旗竿敷地」「敷地延長」とも呼ばれることがあります。
旗竿地の多くは、単純な形の成形地を分割しているものがほとんどです。なぜ分割されているのかというと、相続などの諸事情により土地を手放した人が、広い土地を売れやすい価格に分割しているという理由があるからです。
旗竿地は、成形地とは違って特殊な形状をしているため、「土地活用が難しそう」と避けたい方も多いでしょう。しかし、旗竿地ならではの特徴を理解し活かすことで、有効的に土地活用することが可能です。
出入り口部分が細長く、土地活用が難しいというイメージのある旗竿地ですが、この土地の形状ならではのメリットがいくつかあります。旗竿地のメリットは、以下の通りです。
特に、旗竿地は通常の土地よりも相場が安いという大きなメリットがあります。そのため、初期費用をなるべく抑えたい方や、検討している土地の相場が高くて諦めているという方は、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地は特殊な形状の土地のため、土地価格が相場よりも安いというメリットがあります。周辺の土地と比較して、大体2〜3割程度安く購入できる場合もあります。
土地価格が相場よりも安いということは、土地にかかる費用をそれだけ抑えられるため、建物自体に資金を回すことが可能です。予算が限られている場合であっても、建物や外装にこだわりたいと考えている方にとっては、旗竿地を選ぶのも一つの方法です。
さらに、旗竿地は土地価格が相場よりも安いため、地価が高く人気のエリアであっても土地を購入しやすいというメリットもあります。旗竿地は、土地価格を抑えられるだけでなく固定資産税などの維持費の節約にもつながるため、土地を長く所有したい方にもおすすめです。
旗竿地は道路から奥まった土地のため、比較的静かな住環境を得ることが可能です。道路から離れていることで、車や通行人による騒音が少なく、目線が届きにくい作りになっています。外からの目線が届きにくいことで、プライバシーが保たれるというメリットにもつながります。
また、道路から離れていることで子どもの飛び出しなどのリスク対策にもなるため、安全な遊び場を設けたい場合にも旗竿地は適していると言えるでしょう。
旗竿地では、路地部分を駐車場などに有効活用することができます。旗竿地ならではの特徴を上手く利用することで、奥の敷地をフルに活用したプランニングが可能となります。
例えば成形地であった場合、駐車場を作るとなるとスペースを確保する必要があり、残った敷地面積に合わせて建物を検討しなければなりません。一方、旗竿地では敷地の延長部分が長いため、スペースを確保することなく駐車場などに活かすことが可能となります。
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旗竿地のデメリットについて紹介します。デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
旗竿地を検討している方は、メリットばかりを重視するのではなくデメリットについても理解しておくことが大切です。デメリットを理解しておくことで、事前に対処法を考えることもできるため、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地は周囲を建物で囲まれているケースが多いため、周辺の成形地と比べて日当たりが悪くなる場合があります。また、方位によっては日当たりだけでなく風通しも悪くなることもあるでしょう。
対処法としては、日当たりを確保するため2階部分にリビング・ダイニングを作ることをおすすめします。風通しについては、天井を高めに設計し、吹き抜けや高窓を設置すると効果的です。
路地部分を駐車場に活かせる旗竿地ですが、駐車スペースには制限があります。さらに、路地の形状や車のサイズなどによっては、駐車スペースとして使いにくい場合もあるでしょう。
例えば駐車場を検討する際、普通車でも1.8mの幅があるため、降りるスペースも含めての検討が必要となります。旗竿地の路地部分は、そこまで広いスペースがない場合も多いため、駐車はできたとしても車の乗り降りが困難になってしまう可能性があります。
旗竿地の路地部分を駐車スペースとして確保する際には、幅や広さなどを事前に確認しておきましょう。
旗竿地は単なる成形地とは違い、出入り口部分が細長くなっているため、工事費などのコストが余分にかかる可能性があります。さらに、建築や解体をする際に重機が入れない場合、職人の作業が増えてしまうので工事費が高くなってしまいます。
作業のコストだけではなく、工期も長くなってしまうケースもあるでしょう。また、豪雪地帯では路地部分の積雪や凍結によって道路へ出にくくなることもあります。
コストがどのくらいかかるのか、旗竿地の形状によって異なってきますので、予算を立てるためにも一度建築会社に相談することをおすすめします。
旗竿地の購入を検討している場合、チェックすべきポイントがあります。購入時のチェックポイントについては、以下の3つが挙げられます。
これらのチェックポイントを抑えることで、旗竿地が持つデメリットの対策へとつながり、旗竿地のメリットを最大限に活かすことが可能です。購入時にチェックすべきポイントについて理解し、土地活用の収益化につなげましょう。
旗竿地の購入時には、路地部分の幅が十分にあるのかチェックすることが重要です。車を保有している方や駐車場の設置を検討している場合には、必須のチェック項目となります。
建築基準法では、「建物を建てるための土地は道路に2m以上接しなければならない」と定められているため購入前の確認が必要です。ただし、路地の奥行き（長さ）が一定以上の場合、幅は約3m必要になることもあります。また、建築基準法を満たしていたとしても、自治体や地域の条例に反してしまう場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
古い旗竿地などの場合は、再建築不可物件と呼ばれる2m以上の接道義務を満たしていないにも関わらず、建物が建っている物件も存在しています。そのため、良い条件の旗竿地であったとしても、路地部分の幅の確認と再建築可能な物件であるのかをチェックするようにしましょう。
検討している旗竿地で、工事車両が入れるのか確認することも大切です。デメリットでも紹介した通り、旗竿地は路地部分が細く奥まっているため、大型の工事車両が入れなければ工事を行いにくくなります。
そのため、工事費などのコストが余分にかかってしまうことや、納期も伸びてしまう可能性があります。価格の安さに惹かれて旗竿地を購入したとしても、工事費用を含めると結果的に割高になる場合もあるため注意が必要です。
路地の幅だけでなく土地の形状によっても発生するコストは異なってきますので、コストを把握するためにも一度建築会社に相談すると良いでしょう。
敷地内にインフラ整備されていない場合、各種インフラを自力で整備しなければならないため、出費がかさんでしまうことがあります。
これらのインフラについては、土地広告にも書いていないケースが多いため、購入する前に不動産会社に確認する必要があります。その際には、老朽化していないかも併せてチェックすることをおすすめします。
例えば、水道管が老朽化していた場合には交換工事が必要となるため、知らずに購入した後でトラブルが起きないよう事前にチェックしておく必要があります。旗竿地の購入時には、各種インフラが整備されているのか、老朽化している部分はないのかをしっかりと確認しておきましょう。
旗竿地について理解したところで、おすすめの土地活用方法について紹介します。旗竿地におすすめの土地活用の方法は、以下の通りです。
それぞれ、旗竿地ならではの特徴を活かした土地活用方法となっています。旗竿地の活用方法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地におすすめの土地活用方法は、アパート・マンション経営です。アパート・マンション経営とは土地に賃貸物件を建築し、入居者から家賃を得る土地活用方法となります。アパート・マンション経営を選ぶメリットは以下の通りです。
アパートやマンションを建築することで資産になり、相続税などの税金の面で節税できる場合もあります。さらに、建物を賃貸として出すことで家賃収入などの安定した収入も期待できます。一方、デメリットについては以下の通りです。
アパートやマンション経営では、共有部分の修繕費や災害等によるリスクが発生する恐れがあります。そのため、思わぬコストが発生することがあるということを理解しておく必要があります。また、初回に発生するイニシャルコストや月々に発生するランニングコストもかかるため、自己資金にある程度の余裕がないと難しい土地活用方法となるでしょう。
次におすすめとなるのが、パーキングなどの駐車場経営です。土地を、月極駐車場やコインパーキングなどの駐車場として貸し出す土地活用方法となります。旗竿地の路地部分が、車1台通れる幅であれば経営可能です。パーキングのメリットは、以下の3つが挙げられます。
例えば、2台目の車を止める場所がないと困っている家庭を狙って住宅の密集地で経営するなど、ターゲットを明確にすることで安定した収入を期待できます。また、パーキングは初期投資が少ないため投資リスクも低く、他の用途に転用しやすいというメリットもあります。一方、デメリットは以下の通りです。
パーキングは初期投資は抑えられるものの、アパートやマンション経営よりも収益が比較的低いというデメリットがあります。また、固定資産税などの税制面で優遇されないという点でもデメリットと言えるでしょう。
貸倉庫などの、トランクルーム経営による土地活用方法もおすすめです。敷地に倉庫をいくつか設置して、物置として貸し出す土地活用方法になります。トランクルームのメリットは、以下の通りです。
トランクルーム経営は、敷地に数個の倉庫を設置するだけで良いため、運用を始めやすいというメリットがあります。また、アパートなどの建物を建築する必要がないことから初期費用も抑えられ、他の用途にも転用しやすいです。デメリットについては、以下の3つが挙げられます。
トランクルームは顧客に認知してもらう必要があるため、収益化までに時間がかかる場合があります。また、パーキングと同様に税制面での優遇もされにくく、アパートやマンション経営よりも収益は比較的低いというデメリットもあります。
旗竿地で土地活用を成功させるには、いくつかのポイントを抑えることが大切です。土地活用を成功させるポイントとしては、以下の通りです。
上記のポイントは、旗竿地の形状を上手く活用する方法となっています。成形地と比べて土地活用しにくい旗竿地でも、少し工夫するだけで有効活用しやすくなります。旗竿地の土地活用で少しでも成功率を上げたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。
旗竿地は、周囲の建物との距離が近いため壁の有効活用がおすすめです。例えば、壁を利用して外からの視線が届かないように工夫することで、プライバシーの保護につなげることができます。
プライバシーが守られることで、アパートやマンションの入居者に安心感を与えられるため、入居者獲得の面で有利になる可能性が高くなります。ただし、外から見えづらくすることに重視しすぎると、風通しや日当たりを悪くする恐れがあるため注意が必要です。
壁の有効活用では視線を遮るための工夫をしつつ、風通りや日当たりを計算して作るようにしましょう。
路地部分の活用方法では、駐車場だけではなく植物で覆ったり、ライトをつける、堀を作るなどの工夫を凝らすことも土地活用の成功へとつながります。
植物やライトなどによって路地部分を上手く活用することで、高級感やオリジナリティを演出できます。路地部分を整備しアプローチすることで需要の向上を期待できるため、利用者の獲得が必要な土地活用方法にはおすすめです。
旗竿地の土地活用で少しでも成功率を上げるなら、路地部分に工夫を凝らし、高級感やオリジナリティの高い空間を作るようにしましょう。
旗竿地は単純な成形地とは異なる形状をしていますが、工夫次第で土地活用を成功させることは可能です。旗竿地を活用するメリットには「土地価格が相場より安い」「静かな住環境を得られる」「路地部分を駐車場などに活かせる」などが挙げられます。一方、旗竿地ならではのデメリットもありますが、上手く対処法を考えれば上手くリスクを回避できる可能性もあります。
旗竿地におすすめの土地活用方法をいくつか紹介しましたが、通常の土地活用ができるのであればアパートやマンション経営がおすすめです。アパートやマンションは資産になるだけでなく、安定した収入も期待できます。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
2024/04/30
2024/04/30