高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
土地活用を検討する際に、どこに相談すれば良いのか分からないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。基本的な相談先は決まっていますが、選ぶ土地活用方法によっては相談する相手が異なる場合があります。
本記事では、土地活用に関する相談先について詳しく紹介します。土地活用ごとの相談先についてや、土地活用でよくある失敗例、相談前に準備しておくべきことも解説していきますので，ぜひ参考にしてみてください。
土地活用とは、利用していない土地を売却したり、土地を有効活用し運用して収益を得るなどの事業を指します。土地の有効活用では、オフィスなどの貸しスペースやアパートなどによる賃貸経営が挙げられます。
土地の有効活用には、土地の広さや形状、立地、目的などによって効果的な活用方法が異なるため、ベストな方法を見極めることが大切です。方法を見極めた後は、その土地活用方法にどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握することで、より効果的な経営につなげることができます。
また、土地活用には資金繰りや税金対策などの専門的な部分も必要です。資金繰りや税金対策などは、素人の知識だけでは難しい点が多いため、経営の知識がない方や経営のノウハウに不安がある方は専門家に相談するようにしましょう。
土地活用では資金繰りなどの専門的な部分があるため、さまざまな専門家のアドバイスが必要となります。ここでは、土地活用に関する相談先について紹介します。基本となる相談先としては、以下の通りです。
特に、アパートやマンションなどを建設する場合には大きな額が必要となるため、自分一人の判断で進めていくのはリスクが高いです。土地活用で失敗しないためにも、相談内容に応じた専門家を選ぶようにすることが大切です。
土地活用を始める多くの場合、融資を受けることがほとんどのため金融機関への相談が必要です。金融機関では融資の相談だけでなく、他にも土地活用をしている顧客を抱えているため、土地活用について参考にすることもできます。
金融機関は、実際に土地活用を行っている顧客を相手にしていることから、経験を基にした土地活用に関するアドバイスを受けることが可能です。また、信託銀行などの金融機関の場合、土地活用に関わるコンサルティングを行っていることもあります。
第三者の目線で、その土地でどのような活用方法が向いているのか経験を基に一緒に考えてくれるので、一度相談してみると良いでしょう。
お金の専門家であるFP（通称：ファイナンシャルプランナー）では、検討している土地活用のプランが現実的であるのか相談をすることができます。FPは土地活用のプロではありませんが、お金の収支管理に関して詳しい相談相手となります。
そのため、土地活用についてではなく、土地を活用した場合の見込み収支に関して相談することをおすすめします。FPに相談する際には、どのように土地を活用していくのか具体的に決定していなくても問題ありません。
土地活用において、「初期費用はどのくらいかかるのか」「予想される利益はどれくらい見込めるのか」などの資金計画は、経営を左右する大切なポイントとなります。考えている資金計画が現実的であるのか、一度FPに相談をしてみましょう。
その土地が相続したものであれば、相続税対策が必要となるため税理士への相談が必要となります。税理士は税金に関する専門家であるため、節税対策に対しての注意点や効果的なアドバイスを受けることができます。
また、相続税だけでなく毎年の税金も計画に入れることが大切です。その土地の規模が大きければ大きいほど、課税額が高くなる可能性があるため節税対策は重要なポイントになります。節税を受けるためには一定の条件を満たす必要があるため、どのように税金対策をしていくのか、さらに税金を安くできる方法はないのかなど、税理士に細かく相談しましょう。
税理士も土地活用のプロではありませんが、土地活用をしている顧客と多く関わっているため、税理士ならではの見解を受けられるでしょう。
土地や建物に関する相談では、専門家である不動産会社への相談がおすすめです。不動産会社へ相談することで、立地などの状況によって、より有効的な活用方法を提案してもらえます。不動産会社には、大手不動産会社や総合ハウスメーカー、工務店などの相談先が挙げられます。
大手不動産会社は、マンションや商業施設などの大きな土地での活用を得意としています。そのため、比較的小さい規模の土地である場合は対応してくれない可能性もあるため注意が必要です。
総合ハウスメーカーでは、中・小規模の土地活用を得意としています。総合ハウスメーカーの多くは管理会社や不動産会社を持っているため、設計から施工後のメンテナンスや管理までワンストップで対応してくれます。
工務店も総合ハウスメーカーと同様に、中・小規模の土地活用を得意としています。工務店は地元に密着した土地の活用方法を提案しており、地元に密着していることから、その地域のニーズをよく把握しています。地域のニーズに合わせた、より有効的な活用方法をアドバイスしてもらえるでしょう。
不動産会社といってもさまざまな種類があるため、検討している土地に合最適な相手を選ぶためにも複数の会社に相談することをおすすめします。
ただ建物を建てるだけでなく、専門業者が関わってくる土地活用になると種類によっては相談先が異なってきます。相談先が異なる土地活用としては、以下のものが挙げられます。
例えば、駐車場経営などの場合、駐車場の管理を任せるのが一般的なため専門業者に相談をする必要があります。このように、土地活用の種類によって相談先が異なる場合があるため注意が必要です。
駐車場経営とは、敷地に駐車場を設け、駐車料金を収入として運用する活用方法となります。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの方法があり、相談先としては不動産会社や専門業者が挙げられます。
月極駐車場であれば、不動産会社に管理を任せるのが一般的です。月極駐車場は比較的少ない費用で始めることができ、敷地をコンクリートで舗装し、タイヤ止めを付け、白線を引いて利用者と賃貸借契約を結び、管理するだけで運用をスタートできます。
コインパーキングの場合は、コインパーキングの専門業者に相談をしましょう。月極駐車場とは違い機械の導入が求められるため、コインパーキングの専門業者への相談が必要となります。
月極駐車場とコインパーキングのどちらの方法が向いているのか迷っている場合、相談をする際に両方の可能性を検討してみると良いでしょう。
トランクルーム経営とは、敷地にいくつかのトランクルームを設置し、貸し倉庫として利用者から収益を得る活用方法となります。トランクルーム経営の相談先としては、不動産会社や専門業者が挙げられます。
いくつかのコンテナを設置するだけで運用をスタートできるため、比較的少ない費用で始めることが可能です。トランクルーム経営も駐車場経営と同様に、業者に管理を任せるのが一般的です。また、トランクルームの専門業者のサイトでオーナーを募集していることもあります。
トランクルーム経営の専門業者は、地方の企業がほとんどのため強みやプランがそれぞれ違います。そのため、相談をする際には複数の専門業者へ相談をするようにしましょう。
アパートやマンション経営とは、第三者に建物を賃貸として貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得ていく土地活用となります。アパートやマンションなどの大規模な土地活用では、ハウスメーカーや工務店、設計会社、ゼネコンなどへの相談が主になります。比較的小さなアパート・マンションであれば、ハウスメーカーや工務店、設計事務所への相談がおすすめです。
しかし、ハウスメーカーは商品が規格化されているためデザインでの融通が効きにくく、工務店や設計事務所は一から設計を作っていくため専門的な知識がないと素人には判断が難しいです。
MLINEでは、ハウスメーカーや工務店の都合に関係なく、お客様の要望に合わせた提案をしております。現在お持ちになっている土地に最適な、アパートやマンション経営のサポートを行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
所有している土地を貸す、または売却を検討している場合には不動産会社へ相談をしましょう。不動産会社では、賃貸や売却を含めて総合的に対応を行なってくれます。
ただし、不動産会社を通してさまざまな専門業者を紹介してもらうという形になるため、別途手数料が加算されている可能性もあり注意が必要です。
不動産会社は総合的に相談はしやすい傾向にありますが、各専門業者に直接相談するよりも手数料が多くかかってしまうケースもあることを知っておきましょう。
太陽光発電経営とは、土地や建物に太陽光パネルを設置し、太陽の光を電力に変換して既存の価格で電力会社へ売電する経営方法となります。太陽光発電経営は、不動産会社や太陽光発電の専門業者へ相談しましょう。
太陽光パネルは業者によって取り扱えるメーカーの種類に違いがあるため注意が必要です。太陽光発電経営の相談をする際には、同じメーカーであっても業者によって価格が異なる場合があるため、複数の業者で見積もりを取ることをおすすめします。
最悪の場合、悪質な専門業者に当たってしまう可能性もあるため注意が必要です。また、間に仲介が入ることにより、設置費用が1割～2割ほど高くなる可能性があることを知っておきましょう。
土地活用でよくある失敗例について紹介します。土地活用で起こる失敗例には、総じて見通しが甘いことに起因するケースがほとんどです。主な、失敗例としては以下の通りです。
どの土地活用でも起こりう事例となるため、どのような失敗が起きるのか事前に把握しておくことが大切です。土地活用を始める前に失敗例を理解し、専門家に相談をするなどの対策を取るようにしましょう。
自己資金が不十分で合った場合、経営がうまくいかなくなる傾向にあります。土地活用の多くは、借入金の返済額が大きくなることがほとんどです。そのため、自己資金が不十分のままだと、いざという時に借入金の返済が困難になってしまい経営がうまくいかなくなる可能性があります。
例えば、アパートやマンション経営の場合だと、少しの空室が発生しただけで借入金の返済リスクにつながってしまいます。このようなリスクを避けるためにも、リスクを考慮した資金計画を立てることが大切です。用意する自己資金は、投資額の3割程度が目安だと覚えておきましょう。
土地活用を行う際、節税面を意識していないと失敗につながる可能性があります。土地活用では、相続税などの節税対策できる点が大きなメリットとなっています。そのため、節税面を意識していないと、本来なら節税できた部分でも思うような効果が得られない可能性もあるでしょう。
例えば、トランクルームやコインランドリーの土地活用を行った場合、この2つは税制面で優遇されにくい傾向にあります。節税を目的に土地活用を始めたとしても、トランクルームやコインランドリーのように、全ての土地活用で節税効果が大きいわけではないため注意が必要です。
そのため、節税対策としてそれなりの初期費用をかけたにも関わらず、税金対策がされないとすると土地活用を行うメリットがなくなってしまいます。相続税対策などを目的に土地活用を検討している方は、どのような土地活用で相続税額が減額されるのか事前にリサーチしておくようにしましょう。
地域のニーズの調査が足りない場合、有効的な土地活用ができない傾向にあります。土地活用において、地域のニーズを把握しておくことは、経営を左右する重要なポイントになります。地域のニーズに合った土地活用でなかった場合、入居者や利用者を獲得することができず収益が発生しません。
例えば、駐車場経営を行った場合、駐車場の利用者が少ない場所であったり、車でのアクセスが悪い立地であると地域のニーズに合った土地活用とは言えないでしょう。
また、相続によって取得した土地の場合は立地を選ぶことはできません。それゆえ、その地域のニーズを把握していないと有効に土地活用することができないため、安定した収益を見込むためにもしっかりと調査をすることが大切です。
専門家へ相談をする前に準備しておくと、より有効的なアドバイスを受けることができます。事前に優先順位を付けて要望をまとめておくことで、スムーズに相談できるだけでなく相談すべき内容の漏れなどを防ぐことができます。
まずは、事前に情報を収集して相談に行きましょう。土地について何も情報がないまま相談をするよりも、ある程度の情報を収集していく方が具体的なアドバイスを受けることができます。検討している土地の周辺環境について自分で調べたり、土地の情報について登記簿謄本を取得したりしておくと専門家にも伝えやすくなります。
基本的には、どの専門家も無料で相談を行ってくれるところがほとんどです。しかし、専門家によっては有料の場合と無料の場合があるのでその点も事前にチェックしておくと安心です。
土地活用は、ただ経営を始めれば良いのではなく、資金繰りや税金対策などがあるため専門家のアドバイスが必要となります。各専門家によって得意分野が異なるため、相談内容に応じた相談先を選ぶことが大切です。基本的な相談先としては、以下のものが挙げられます。
不動産会社への相談を検討する場合、大手不動産会社や総合ハウスメーカーなど、それぞれ特徴や強みが異なっているため相談先を見極める必要があります。また、専門家から具体的なアドバイスを受けるためにも、相談をする前に優先順位を付けた要望をまとめ、情報を収集してから相談をするようにしましょう。
土地活用に関して悩んでいるという方は、ぜひMLINEへご相談ください。MLINEでは、所有されている土地に最適な活用方法の提案やサポートを行っています。土地活用の相談先で迷っている方は、お問い合わせください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
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2024/03/27