高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
賃貸併用住宅は、ローンを返済しながら家賃収入を得られることが魅力です。しかし、賃貸併用住宅にはデメリットもあり、あらかじめ把握しておかないと、賃貸併用住宅を購入したあとで後悔する可能性があります。
今回の記事では、賃貸併用住宅で後悔する理由や、失敗しないための対策方法をご紹介します。賃貸併用住宅の購入を検討されている方はぜひ参考にしてください。
無計画で賃貸併用住宅を建ててしまうと、後に後悔してしまう可能性が高いです。
賃貸併用住宅は、自分自身が住む部分と他人に賃貸する部分が一緒になった住宅のことで、家賃収入が得られることから経済的なメリットがありますが、同時にデメリットやリスクも存在します。例えば、以下のようなデメリットがあります。
以上の点を考慮し、賃貸併用住宅を建てる目的を明確にし、慎重に決定することが後悔を防ぐために重要です。
賃貸併用住宅で後悔する失敗パターンは、主に以下が挙げられます。
失敗パターンを理解しておくことで、想定外のトラブルを防ぐことができます。自身が賃貸併用住宅購入にあたって後悔しないよう、参考にしてください。
賃貸併用住宅には、入居者が集まりにくく、空室ができやすいというデメリットがあります。なぜなら、大家が近くに住んでいる物件は避けたがる人もいるためです。もし同じような条件の物件があれば、人によっては大家が近くに住んでいない物件の方を選ぶでしょう。
入居者が集まらず空室ができると、その分家賃収入が入ってこなくなるため、利回りが悪くなります。賃貸併用住宅で入居者を集めるためには、家賃を安くしたり、条件を良くしたりなどの努力が必要です。
ただし、安心感やスムーズにコミュニケーションが取れることから、大家さんと同じ建物に住むことを好む人もいます。家賃を安くしたり、条件を良くしたりなどの努力は、空室率が高い場合に検討してみましょう。
入居者との距離が近いと、管理会社と契約していても大家に直接クレームが入ってしまうことも考えられます。直接クレームが入った場合でも、本来は管理会社に対応してもらえば良いのですが、直接クレームが入った建前大家としてもアクションを起こさなければなくなるかもしれません。
それでは、管理会社を契約するメリットが薄くなってしまいますし、何より手間がかかります。よって、クレームを入れる際は必ず管理会社を通してもらうようにするなどのルール決めが必要となります。
もし子どもやペットがいる場合は、騒音対策が必要となります。騒音対策をせずに放っておくと、クレームに発展し最悪の場合、入居者退去につながってしまうかもしれません。自身にとってはマイホームであるにもかかわらず、入居者へ気を遣わなければならず、負担が大きくなる可能性もあります。
しかし対策をしなければトラブルに発展したり、家賃収入が減ったりしてしまうため、以下のような騒音対策をしましょう。
実際に住み始めてからも、「遮音カーテンやブラインドの利用」「防音マットやカーペットの利用」「音が出にくい家電の利用」などで、生活騒音を抑えることも可能です。さまざまな対策で、入居者の居住環境を良くする工夫をしましょう。
入居者との生活リズムが合わないと、ストレスが溜まる可能性があります。
例えば、特に賃貸部分がワンルームなどの単身者向けになっている場合、学生や20代前半の若い人が住むケースが多いです。その場合、帰りが遅かったり、家に知人を招いたりする可能性があるため、騒音のトラブルに発展する可能性があります。このような理由から、賃貸併用住宅において防音対策は重要だといえます。
また、賃貸スペースをファミリー向けの物件にすることによって、上記のようなストレスが軽減されるかもしれません。ただし、エリアによって賃貸需要は異なるため、需要と自身の生活スタイルの両軸で、どのような物件にするか決める必要があります。
キャッシュフローの計画を練っておかないと、ローンの返済が負担になる可能性があります。
賃貸併用住宅は、部屋ごとにキッチンやバスルームの工事が必要となり、一般的な住宅に比べて価格が高い場合があります。その上、入居率が低いなどで家賃収入が不安定な場合、返済額に対して収入が少ないため、ローン返済負担が大きくなることがあります。
賃貸併用住宅を購入しローンを組む際には、自身の経済状況や物件の選択、ローン条件を慎重に検討することが重要です。また、専門家の意見やサポートを受けることで、適切なローン計画を立てることができます。
賃貸併用住宅は、将来的には賃貸を辞めて自分だけで住むことになる可能性を考慮しなければなりません。なぜなら、賃貸を辞めたあとの賃貸併用住宅は、自分もしくは自分の家族だけでは住むには大きすぎるためです。
1〜2個の部屋であれば物置にしたり、子供部屋として使うこともできるかもしれませんが、部屋数が多いとデッドスペースになってしまう可能性があります。また、余計な光熱費がかかったり、メンテナンスが大変になったりすることも考えられます。
賃貸併用住宅を購入するときは、収益だけを見て部屋数を多くするのではなく、リスクや将来など長い視点で部屋数や大きさを検討しましょう。
賃貸併用住宅は、一般的な住宅と比べて購入を検討する人が限られていることがあります。投資目的での購入を考える人や、自宅として利用しながら家賃収入を得たい人が主なターゲットになるため、購入者層が限定されやすいです。
また、立地が悪い、メンテナンス状況が良くないなどの場合は、さらに買い手が見つかりづらくなります。将来売却を考えている場合は、賃貸需要が高いエリアで物件を購入する、定期的なメンテナンスが必要であることを理解しておきましょう。
賃貸併用住宅は、デメリットだけでなくメリットも得られます。具体的なメリットは以下の4つです。
メリットを知り上手く経営することができれば、比較的安定的に収益を得ることができます。
投資用のアパートやマンションを購入する場合、アパートローンを組むのが一般的ですが、自宅部分を50％以上とする賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを組むことが可能です。
ただし、割合や条件は金融機関やローン商品によって異なるため、確認が必要です。住宅ローンは、アパートローンに比べ金利が低いというメリットがあります。金利の違いは、以下表の通りです。
| 住宅ローンの金利 | アパートローンの金利 |
|---|---|
| 1.330〜1.760％（フラット35の場合） | 3％（固定金利の場合） |
また、住宅ローンが適用されるため、自分自身が居住する部分に関しては、住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除は、所得税や住民税から一定額を控除できる制度です。税金の負担を抑えられるため、ローン返済に充てたり、他の生活費や貯蓄に充てたりすることができます。
住宅ローンを組むことで、団体信用生命保険への加入が可能となります。団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ際に、借り主が死亡や高度障害により返済が困難になった場合、残債を一部または全額免除する保険のことです。
賃貸併用住宅の場合、自宅部分のローンに対して団体信用生命保険に加入することが一般的ですが、賃貸部分に対するローンについても、金融機関や保険会社によっては加入が可能な場合があります。
団体信用生命保険に加入していれば、万が一の場合でも、ローン返済の負担を軽減できるようになります。
現金で残すよりも、土地・建物にすることで相続税評価が減額されるため、相続税として支払う税金を軽減することが可能です。さらに、以下の条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用され、330平方メートルまでの土地の評価額を最大で8割減額できます。
また賃貸併用住宅で得られる家賃収入は、相続人の収入となります。この収入を利用して相続税の支払いを行うことができるため、相続人の負担軽減にもつながります。
賃貸併用住宅は、部屋を貸す以外にもライフスタイルに合わせてさまざまな用途があります。
例えば、賃貸部分を自分自身の仕事場や趣味のスペースとして利用したり、子供部屋や来客用の部屋として使うことも可能です。また、子供が大きくなったら再度部屋を貸し出すなど、ライフスタイルに合わせて貸し出すタイミングを決められます。
賃貸経営には一定の空室リスクはあるものの、空室を自分自身で利用することで、スペースを無駄なく活用できます。
MLINEでは賃貸併用住宅の建築実績が豊富にあります。MLINEについてや過去の施工事例のカタログを無料でお送りしています。
賃貸併用住宅で失敗しないための対策法には、以下の5つが挙げられます。
賃貸経営を成功させるためには、エリアや部屋のスタイル、キャッシュフローの把握など、さまざまな点で事前に計画を練ることが重要です。
賃貸併用住宅を建てる際は、複数のハウスメーカーに相談し、比較検討しましょう。複数のハウスメーカーから提案を受けることで、それぞれの企業の特徴や価格設定、品質などを比較検討できます。
また、複数の企業から見積もりを取得することで、価格や条件の交渉がしやすくなります。競争相手がいることで、より良い条件を引き出すことが可能になります。
M-LINEでも、賃貸併用住宅建築の実績が豊富です。過去の施工実績やMLINEの概要について、無料でカタログをお送りいたします。
入居者の確保は、家賃収入を得るために必要不可欠です。入居者を確保するためには、まず選ばれる物件でなくてはなりません。以下のポイントに注意して、物件の魅力や利便性を高めることが重要です。
また、不動産業者と連携して情報収集や適切なアドバイスを受けることも、入居者確保に役立ちます。
収益プランニングを行うことで、不動産投資の効果を高めるとともに、リスクに強い運用ができるようになります。賃貸経営における目標が明確になり、物件の選定や家賃設定、運用方法などを最適化でき、投資効果を最大化することが可能です。
また、賃貸経営におけるリスク（空室リスク、入居者トラブル、修繕リスクなど）を把握し、適切な対策を講じることができます。これにより、賃貸経営の安定性が向上します。賃貸経営に関する不安がある場合は、不動産業者や税理士などの専門家と連携し、適切なアドバイスやサポートを受けながら、プランニングを行うのがおすすめです。
賃貸部分の管理には、手間や労力がかかるため、管理会社に委託するのがおすすめです。特に、普段仕事をしている方にとっては、スピーディに入居者の管理ができない場合もあります。管理会社に賃貸部分の管理を委託することで、家賃収受や入居者対応、メンテナンスや清掃などの日常的な業務から解放され、時間を節約できます。
また、管理会社が定期的に建物や共用部分のメンテナンスと清掃を行うことで、物件の状態を良好に保ち、入居者の満足度を向上させることも可能です。
結果的に、賃貸経営の効率化や安定化につなげられます。ただし、管理会社によっては手数料やサービス内容が異なるため、複数の管理会社を比較検討し、自身のニーズに合った会社を選無ことが大切です。
賃貸併用住宅の設計において将来のメンテナンスを見据えることは大切です。設計段階で耐久性やメンテナンス性を考慮することで、入居率の向上や維持・修繕費用の削減につながり、賃貸経営の収益性が向上します。
また、快適な住環境を維持できる物件は入居者の満足度に直結するため、退去のリスクを低減できます。耐久性やメンテナンス性を重視した設計は、建物の寿命を延ばし、将来的な建て替えコストを抑えられるのがメリットがです。
ただし、賃貸併用住宅は賃貸部分と自宅部分が同じ建物に存在するため、両者のメンテナンスを同時に考える必要があります。
賃貸併用住宅で後悔しないためには、メリットだけではなくデメリットやリスクを理解することが重要です。また、収益プランニングや入居者の確保、管理方法など、不動産経営に関する知識を学び事前準備が大切となります。
もし、不動産経営に関する知識やノウハウがない場合は、MLINEにご相談ください。M-LINEは、都内で鉄骨造・RC造の豊富な建築実績があり、快適で収益性を考えた構造・デザイン・間取りの賃貸併用住宅の建築をサポートします。
収支シミュレーションや建築後のフォロー体制も万全で、東京で安心して賃貸経営を始められます。「賃貸経営で土地活用したいけど入居者が集まるか心配」「建築費と利回りのバランスが分からない」などの場合も、それぞれのご希望に沿ったご提案が可能です。
賃貸住宅・賃貸併用住宅・ソーシャルアパートメントなどの土地活用をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27