高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
不労所得を得る方法として、土地の活用が挙げられます。その立地や周辺環境に合った方法を選べば、長期的にかつ安定した収入を得られる可能性が高いです。
本記事では、土地活用で不労所得を得るメリットやデメリット、始める際の相談先などについて詳しく解説します。土地活用を始めたい方や不労所得を得たいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
土地活用で不労所得を得るメリットとして、以下の2つが挙げられます。
土地の価値が暴落するというケースは滅多にありません。また、不動産の家賃収入は不動産所得に該当し、経費にできる範囲も大きいです。そのため、所得が赤字申告できれば納税が不要になります。
建物の老朽化に伴い賃料は下がりますが、急激に下がることはありません。また、建物の価値が低くなっても、土地の価値はほとんど変わらないケースが多いです。そのため、土地を活用して得られる不労所得はインフレやデフレに強く、収益が下がりにくいのがメリットです。
賃貸の場合、空室リスクは避けられませんが、借主がいる限り安定した収入を得られます。
不動産の家賃収入は不動産所得に該当し、購入費用など経費にできる範囲が大きいです。そのため、所得が赤字申告できれば、納税が不要になります。
また、赤字が発生した場合、他の黒字所得と損益通算が可能です。例えば、会社などから給与をもらっているケースでは、不動産所得の赤自分を給与所得で相殺することができます。
土地活用で不動産所得を得るデメリットとして、以下の3つが挙げられます。
土地活用はメリットだけでなく、デメリットも存在します。必ずしも収入が安定するとは限らないので、需要のある土地活用を選択することが大切です。
どの方法で土地活用を始めれば良いか分からない場合は、専門業者に相談することをおすすめします。
土地の活用方法によっては、初期費用が高額になり、借り入れリスクが伴う場合もあります。金融機関などから借り入れると、毎月返済しなければなりません。入居者が利用者が少なく、十分な収入が得られない場合、自分の預貯金から借入返済を行うことになります。
なお、土地活用の自己資金は、投資額の30%を準備しておくことが望ましいです。自己資金が多いほど、借り入れの返済リスクが軽減されます。
また、借入金を組んで土地を購入した場合、土地の借入金を返済できるほど収益性は高くないです。そのため、新たに土地を購入する時は、土地代は全額自己資金で購入する必要があります。
利益が出たら所得税を納税する必要があります。所得が増えるほど税率は高くなります。なお、所得による税率は以下のとおりです。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円〜1,949,000円 | 5% | 0円 |
| 1,950,000円〜3,299,000円 | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円〜6,949,000円 | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円〜8,999,000円 | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円〜17,999,000円 | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円〜39,999,000円 | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45% | 4,796,000円 |
参照元：[所得税の税率]｜国税庁
法人で経営を行う場合は、法人税を納税する必要があります。法人税は普通法人でかつ、資本金1億円以内で、2019年以降に事業を開始し、所得800万円以下の場合、税率は23.20%です。
なお、税率は毎年見直されるものであるため、翌年以降変わる可能性があります。
当然のことですが、土地活用をしても需要がない場合は、利用者がまちまちになるため収入は安定しません。立地や周辺環境によって最適な土地活用は異なるため、しっかり検討する必要があります。
不労所得を得られる土地活用の種類として、以下の4つが挙げられます。
土地の活用方法によって、メリット・デメリットが異なります。一度土地活用を始めてしまうと、すぐに転用するのはなかなか難しいです。そのため、両方をしっかり考慮したうえで、検討することが大切です。
駐車場には、月極駐車場とコインパーキングがあります。月極駐車場であれば、不動産会社に管理を任せるのが一般的です。コンクリートで舗装し、タイヤを止め付け、白線を引くだけで経営を始められるため、初期費用が抑えられます。また、利用者との賃貸借契約は管理会社が対応してくれるので、管理の手間がかかりません。
コインパーキングの場合は機械などの導入が必要なため、コインパーキング専門業者に管理を任せるのが一般的です。利用者が見込める立地であれば、安定した収入も期待できます。建物を建てないため、別の用途にも活用しやすいです。
しかし、投資リスクが低い分、アパートやマンション経営と比べて収益が低いことがデメリットとして挙げられます。
トランクルーム経営は、不動産やトランクルームの専門業者に相談するのが一般的です。トランクルームの専門業者のサイトで、オーナーを募集していることもあります。トランクルームのメリットは、初期費用が抑えられることや管理がしやすいこと、転用しやすいことです。
アパートやマンション経営のように、多額の修繕費がかかることもありません。しかし、税制優遇を受けられないことや他の土地活用と比べて需要が低いことがデメリットです。固定資産税や相続税などで大幅な減税は受けられないため、節税効果を期待する場合は他の土地活用が適しています。
アパートやマンション経営の場合は、ハウスメーカーや工務店、設計会社、ゼネコンなどに相談するのが一般的です。比較的小さなアパート・マンションであれば、ハウスメーカーや工務店、設計事務所への相談が主になります
ハウスメーカーは商品が規格化されているため、デザイン面で融通は利きづらいですが、専門的な知識がない場合でもイメージしやすいです。工務店や設計事務所は、1から設計を作っていくため、素人では判断が難しいことがあります。
アパートやマンション経営のメリットは、安定した収入が得られることや節税効果が期待できることです。基本的に年単位での契約になるため、入居者が見つかれば収入が安定しやすいです。また、相続税や固定資産税、減価償却による所得税などの節税効果があります。
しかし、空室リスクがあることやイニシャルコスト・ランニングコストがかかることなどがデメリットです。建物を建てるため、他の土地活用よりも初期費用が高くなります。また、経年劣化などによる共用部分の修繕費は避けられません。
太陽光発電経営の場合、不動産会社や太陽光発電の専門業者へ相談します。不動産会社を介して太陽光システムを設置・管理してもらう方法では、信頼できる業者を選んでくれます。しかし、仲介が入ることで、設置費用が1〜2割ほど高くなる可能性が高いです。
一方で、太陽光発電システムの専門業者に設置・管理を依頼する場合、悪徳業者を選んでしまうリスクがあります。そのため、実績や口コミをしっかり調べたうえで、検討することが大切です。また、複数の業者から見積もりを取り、設置・管理にかかる相場も把握しておくことをおすすめします。
太陽光発電経営のメリットは、節税対策になることです。太陽光発電の収入は事業所得として申告できるため、設置費用や部品交換代などを経費として計上することができます。しかし、天候や天災の影響を受けやすいことがデメリットです。
太陽光発電の土地活用は、国が行っている固定買取制度を利用して収益を上げる方法です。当初は、太陽光発電を普及させるために買取価格を高く設定していましたが、現在の買取価格は非常に低くなりました。そのため、昔に始めた人の話だけで経営を始めるのはおすすめできません。
コインランドリー経営の場合、コインランドリー会社やフランチャイズ本部に相談するのが一般的です。コインランドリー経営支援業者もいるので、いくつか相談してみることをおすすめします。コインランドリー経営のメリットは、節税効果があることやリピーターを確保しやすいことなどです。
小規模宅地等の特例や設備費用の即時償却などの節税効果を期待できます。また、洗濯は日常生活において欠かせないので、定期的に利用してくれる人がつきやすいです。しかし、設備の導入など初期費用がかかることや収益が低いことなどがデメリットとして挙げられます。
コインランドリー経営について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
不動産会社に相談すると、賃貸や売却を含めて総合的に対応してくれます。借地は地代が収入となりますが、借りた人が家を建てると30年以上使えなくなるため注意が必要です。売却の場合は、固定資産税を支払う必要がなくなるうえ、まとまった現金を得ることができます。
しかし、売却して得られた利益に対して譲渡所得税が発生します。また、毎月の収入を得られる事業オーナーにはなれません。
他の土地活用方法が知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
土地活用でよくある失敗例として、以下の3つが挙げられます。
土地活用で失敗しないためには、よく検討することと、専門業者に相談することが大切です。また、失敗例を把握しておくと、同じ失敗を未然に防ぐことができます。
利回りを上げるために建築費を抑え、安い建物を建ててしまうと、早い段階から修繕費が発生する可能性があります。マンションやアパート経営の場合、イニシャルコストだけでなく、ランニングコストも考慮することが大切です。
長期的に収入を得るためには、相応の仕様の建物が必要になります。土地活用は、ある程度投資をして、優良資産を築くという考えも成功するポイントです。結果的に利回りが若干下がることは、悪いことではありません。
「相見積もり」を取ると、業者側で価格を下げてくれる場合もあります。建築費は業者によって大きく異なるため、しっかりと比較することが大切です。また、見積もりで不明な項目があれば、あらかじめ明確にしておくこともポイントです。
聞いても曖昧な返事しかしてくれない業者は、信頼できません。建築費が安いかどうかだけでなく、実績が多いか、口コミは良いか、親身になって話を聞いてくれるかなども、業者を決める要素となります。
「土地活用をする際は、土地のニーズや特性を把握することが重要です。賃貸経営はそのエリアの世帯層を考慮した賃貸物件を建てる必要があります。
また、駐車場経営は商業施設や観光地の近くが望ましいです。中には賃貸住宅や駐車場、コインランドリーなどの土地活用に向いていない土地もあるため、市場調査などを行ったうえで、さまざまな活用法を検討することが大切です。
不労所得を得るために土地を活用する場合、以下の4つが主な相談先となります。
土地活用は、設計プランから建築、施工後の管理、メンテナンス、資金繰り、税金対策など、長期に渡って専門家の力を借りることになります。特に、アパートやマンション経営の場合、建築に大きな費用がかかるため、業者選びが非常に重要です。
通称ファイナンシャルプランナーは、お金の専門家です。土地活用のプロではありませんが、お金の収集管理に関して専門的な知識を有しています。どれくらい初期費用がかかるのか、どれくらい利益を見込めるのか、しっかり計画を立てる必要があります。
企業に属さない独立系のファイナンシャルプランナーであれば、中立的な立場から適切なアドバイスをしてくれるはずです。
アパートやマンションなどの建築費は、金融機関から融資を受ける場合が多いです。他の土地活用をしている顧客も抱えているため、相談すると土地活用に関するアドバイスを受けられます。
不動産会社は、土地や建物の専門家です。立地などの状況によって、適切な活用方法を提案してくれる可能性があります。しかし、一口に不動産会社と言っても、種類によって特徴が異なります。
大手不動産は、比較的大きな土地を活用する場合におすすめです。マンションや商業施設などによる土地活用の実績が多い業者に相談すると安心です。ただし、小さな規模の土地活用の相談には、対応してくれない可能性もあります。
総合ハウスメーカーは、戸建てや賃貸、小・中規模のアパート・マンションでの土地活用におすすめです。総合ハウスメーカーは、建物の設計・施工から、工事が完了した後の管理・メンテナンスまで全て対応してくれるため、知識がない方や手間を省きたい方に適しています。
工務店も総合ハウスメーカーと同じ規模の土地活用をする際に、相談してみると良いです。工務店は地域に密着しているため、その地域のニーズをよく理解しています。また、商品が規格化されていないので、設計も柔軟に対応可能です。広告に大きな費用もかけてないので、建築費が総合ハウスメーカーよりも安くなる傾向があります。
活用する土地が相続したものである場合は、その相続税対策が必要になります。また、土地活用は、毎年どれくらいの税金がかかるのか想定したうえで、計画を進めることが大切です。
土地が広ければ広いほど、その重要度は高くなります。ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談するよりも、さらに専門的なアドバイスを受けられます。
MLINEでは、タテ空間を活かしたマンション・アパート経営を提案いたします。MLINEについてや過去の施工事例を知りたい方は、以下よりお問い合わせください。
今回は、土地活用で不労所得を得る方法について詳しく解説しました。土地活用の種類によっては、安定した収入や節税効果が期待できます。不動産会社や専門業者に管理を任せれば、経営する手間もかかりません。
しかし、必ずしも成功するとは言い切れないのが現状です。その土地のニーズに合った土地活用でなければ、思ったよりも収入を得られないことがあります。土地活用で失敗を防ぐためにも、専門的な知識を持った業者に相談することをおすすめします。ぜひ土地活用で不労所得を得たい方は、お気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27