高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
駅前は人通りが多いため、集客しやすい傾向があります。ただし、土地活用にはさまざまな選択肢が存在し、その地域のニーズに合った土地活用を選択することが大切です。
本記事では、駅前の土地活用の方法について詳しく解説します。実際に始める時の相談先や失敗しないためのポイントなども解説しているので、土地活用を検討している方はぜひ参考にしてください。
結論から言うと、駅前での土地活用は儲かります。ただし、活用次第では儲からない場合もあるため注意が必要です。
土地活用にはさまざまな方法があるため、駅前の状況に応じて最適な選択をすることが大切です。
駅前は人の動きが他の立地よりも激しく、さまざまな活用方法によって収益を得やすいです。
人が多いことから集客がしやすいため、他の立地に比べて失敗しづらいと言えます。多少リスクは高いですが、高収益を狙える土地活用を検討しやすいです。
具体例として、賃貸住宅経営が挙げられます。特に、アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンとして人気の活用方法です。
駅前だからという理由で、必ずしも儲かるとは言い切れません。実際に儲かるかどうかは、その駅前の特徴によって決まります。例えば、駅前でも交通機関が発達していなかったり、人通りが少なかったりする場合は、収益性にあまり期待できません。
駅前と言っても、それぞれ状況は異なります。そのため、駅前の土地を活用する際は、その土地が持つ特徴や周辺環境をまず把握することが大切です。
駅前でおすすめの土地活用の種類として、以下の5つが挙げられます。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングがあります。月極駐車場の場合、不動産会社に一括管理を任せるのが一般的です。コンクリートで舗装し、タイヤを止め付け、白線を引くだけで経営を始められます。利用者との賃貸借契約は不動産会社が対応してくれるため、専門知識のない方でも安心です。
コインパーキングの場合は機械などの導入が必要なため、コインパーキング専門業者に管理を任せます。駐車場経営のメリットは、イニシャルコストを抑えられることや転用しやすいこと、安定した収入が期待できることなどです。
月極駐車場の場合、不動産会社から毎月固定の収入を得られます。更地に戻す際は、他の土地活用より撤去費用がかかりません。ただし、デメリットとして、収益性が比較的低いことや税制面で優遇されにくいことが挙げられます。
駐車場はローリスク・ローリターンの事業であるため、アパートやマンション経営に比べて収益性が低いです。また、固定資産税や都市計画税などの減税は受けられず、節税効果も期待できません。
トランクルーム経営を始める際は、不動産会社や専門業者に相談します。トランクルームの専門業者のサイトでオーナーを募集していることもあるため、確認してみると良いでしょう。トランクルーム経営のメリットは、イニシャルコストを抑えられることや転用しやすいことなどです。
トランクルーム経営は、電気や水道などを通さなければイニシャルコストが安く済みます。イニシャルコストだけでなく、修繕費などのランニングコストも基本的にかかりません。日当たりが悪かったり、建物を建てるのが難しかったりする場合でも、トランクルーム経営は始められます。
ただし、収益性が比較的低いことや税制面で優遇されにくいことなどがデメリットです。賃貸や駐車場よりも需要が低いため、集客も難しいと言えます。
アパートやマンション経営を始める際は、ハウスメーカーや工務店、設計会社、ゼネコンなどが相談先となります。比較的小さなアパート・マンションであれば、ハウスメーカーや工務店、設計事務所への相談が一般的です。
ハウスメーカーは商品が規格化されているため、デザイン面で融通は利きづらいですが、専門的な知識がない場合でもイメージしやすいです。工務店や設計事務所は、1から設計を作っていくため、素人では判断が難しいことがあります。大規模な土地活用は、ゼネコンへ相談することをおすすめします。オフィスビルや商業施設などを建設し、そのテナントからの賃料で収益を上げるのも1つの手です。
アパートやマンション経営のメリットは、節税できる場合があることや安定した収入が期待できることなどです。相続税や固定資産税、減価償却による所得税を節税できる場合があります。家賃収入が短期間で暴落するリスクも低く、安定した収入を期待できることも大きなメリットです。
しかし、共有部分の修繕費が発生することや災害などのリスクがあること、イニシャルコストとランニングコストがかかることなどがデメリットとして挙げられます。アパート・マンション経営の場合、修繕費が予想よりも高額になることは珍しくありません。
なお、共用部の火災保険や地震保険の加入は、オーナーが行います。ローンを組んでいる場合、火災保険は必須ですが、地震保険は任意で火災保険よりも高いです。しかし、地震保険に加入せず地震が原因で共用部に修繕が発生すると、全てを負担することになります。
MLINEでは、タテ空間を活かしたマンション・アパート経営を提案いたします。MLINEについてや過去の施工事例を知りたい方は、以下よりお問い合わせください。
テナントビル経営を始める際は、ゼネコンに相談するのが一般的です。部屋を貸すという部分では賃貸経営と同じですが、以下の4つが大きく異なります。
賃貸住宅はニーズのある場所であれば、駅前でなくても経営を始められます。一方で、テナント経営の場合は、都会で駅が近く、大通りに面した立地でないと収益化が難しいです。その分、高額な賃料を設定できるという特徴があります。
駅前など立地条件に恵まれたテナントビルは需要が高く、賃料が高額でも契約するテナントは多いです。ただし、オーナー側で必要な設備を導入しなければなりません。例えば、受変電設備や非常用電源、給水・空調・換気設備、防犯設備などが挙げられます。
土地を貸したり、売却したりする際は、不動産会社に相談します。不動産会社は土地に関して専門的な知識を有しているため、状況に応じて賃貸か売却か、適している方を提案してくれます。
ただし、不動産会社を介して専門業者を紹介してもらう場合、別途手数料が加算されている可能性があるため注意が必要です。専門業者に直接相談した方が手数料を抑えられますが、悪徳業者に当たってしまうリスクもあります。
ホテル経営を始める際は、不動産会社に相談します。ホテル経営に向いている土地の特徴として、以下の4つが挙げられます。
特に人の動きが多かったり、近くに観光スポットがあったりする場合は、収益を上げやすいです。ホテル経営のメリットとして、安定した収入を得られることや相続税の節税ができること、経営を手厚くフォローしてもらえることが挙げられます。一方でデメリットは、イニシャルコスト・ランニングコストが高いことや新規参入で収益を上げるのが難しいことなどです。
駅前など立地が良いほど、ホテル経営の競争は激しくなります。しかし、独自の設備やサービスを導入し差別化を図ることで、収益を挙げられる可能性は十分にあります。
なお、ホテルの経営方式は以下の4つです。それぞれメリット・デメリットが異なるため、しっかり検討したうえで選択することが大切です。
| 直営方式 | プラン決めや建設、経営を全てオーナーが行います。直営方式は自力で開業するため、専門的な知識がないと難しいです。 |
| フランチャイズ方式 | 有名ホテルチェーンの名を借りて経営することができます。また、開業や経営指導を受けられるため、専門的な知識がない場合でも始めやすいです。しかし、初期費用にフランチャイズ加盟料や開業指導料、ロイヤリティなどを支払う必要があります。 |
| サブリース方式 | 建てたホテルを業者が借り上げることによって、土地所有者に代わり経営します。業者からの土地代がオーナーの収益です。経営状況に関わらず毎月固定の金額が支払われるため収益は安定しますが、定期的に賃料の見直しが行われます。 |
| 定期借地方式 | 最低でも10年以上契約するうえ、必ずしもホテルが活用方法として選ばれるわけではありません。借地期間中は業者に意思決定権があるため、希望の方法で活用されない可能性があります。 |
ホテル経営をするために何をすべきか知りたい方は、こちらをご覧ください。
土地信託とは、信託会社に土地を貸し出して、運用を任せる方法です。オーナーの収益は、信託会社からの配当金になります。土地信託のメリットは、土地活用のプロに任せるため初心者でも安心して始められることです。
また、信託会社が土地活用に必要な資金を出すため、初期費用はかかりません。ただし、収益が出ない場合は、配当金を受け取れない点に注意が必要です。そのため、信託会社はしっかり比較・検討することが大切です。
コインロッカーの経営は、専門業者へ相談が必要です。観光地に近い駅前であれば、コインロッカーの需要は高いです。また、狭い土地でも始めることができるため、イニシャルコスト・ランニングコストを抑えられます。
ただし、収益性は他の土地活用と比べて比較的低いです。コインロッカーで収益化を狙う場合は、大きさや形、支払い方法などを工夫し、利用者の利便性を高める必要があります。
自動販売機を設置する際は、専門業者に相談します。自動販売機での収入は1年あたり数万円と少なく、収益を上げるのは難しいです。そのため、いかに多くの人の目に触れる場所に設置できるかが収益化のカギとなります。また、自動販売機は小さな土地でも設置できるので、他の活用方法と合わせて検討することをおすすめします。
駅前で土地活用をする際、以下の4つが主な相談先となります。
土地活用は長期にわたって、さまざまな専門家の力を借りることになります。時には適切なアドバイスをしてくれることもあるので、積極的に相談してみることをおすすめします。
土地活用は多くの場合、金融機関から融資を受けます。また、多くの人が融資を受けて土地活用をしているため、経験をもとにアドバイスをしてくれる可能性があります。
通称ファイナンシャルプランナーは土地活用のプロではありませんが、お金の収集管理に関して専門的な知識を有しています。そのため、土地を活用した場合の見込み収支に関して相談するのが良いです。
活用する土地が相続したものであれば、相続税対策が必要になります。土地活用は毎年どれくらいの税金がかかるのか想定したうえで、計画を立てることが重要です。土地が広ければ広いほど税金は高くなるため、毎年の税金も計画に入れることをおすすめします。税理士への相談は、ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談するよりも、さらに専門的なアドバイスを受けたいときにおすすめです。
不動産会社は立地などの状況によって、最適な活用方法を提案してくれる可能性があります。しかし、一口に不動産会社と言っても、種類によって特徴が異なります。
大手不動産
大手不動産は、比較的大きな土地を活用する場合におすすめです。ただし、小さな規模の土地活用は、相談に応じてくれない可能性もあります。
総合ハウスメーカー
総合ハウスメーカーは、小・中規模のアパート・マンション、戸建て経営の場合におすすめです。建物の設計・施工から、工事が完了した後の管理・メンテナンスまで全て対応してくれます。そのため、専門的な知識がない方や一括依頼したい方に適しています。
工務店
工務店も総合ハウスメーカーと同じ規模感の場合におすすめです。地域に密着しているため、その地域の特性をよく把握しています。また、総合ハウスメーカーとは異なり、商品が規格化されておらず、設計も柔軟に対応可能です。そのほか、大きな広告費をかけていないため、工務店の方が建築費を安く抑えられる傾向があります。
駅前の土地活用で失敗しないためのポイントとして、以下の3つが挙げられます。
駅前の土地活用は必ずしも成功するとは限りません。需要の低い土地活用を始めてしまうと、収益どころか損してしまう可能性もあります。そのため、失敗しないポイントをしっかり押さえてから、土地の活用方法を選択することが大切です。
駅前はどんなニーズがあるのか、しっかり調査したうえで利用する事業者のターゲットを絞ると良いです。
ニーズを調べる方法は、その土地で最も儲かっているテナントを見つけるだけです。また、近隣住民にアンケートを取る方法もあります。
法人に土地を貸すだけで賃料を得るという方法も1つの手です。土地活用の選択肢を学ぶだけでなく、動向調査も行う必要があります。また、契約や工事、税金など、土地活用で必要な知識はできる限り身につけることをおすすめします。
テナント経営をする場合は、マーケティングや広告に関する知識もあった方がテナントとのやり取りがスムーズになります。
土地活用はプロに相談すると、面倒な契約業務や交渉、トラブル対応などをする必要がなくなります。
また、プロは土地活用に関する知識も豊富なので、状況に応じて最適な活用方法を提案してくれるはずです。専門知識がない場合や初めて土地活用をする方は、プロに相談した方が無難といえます。
今回は、駅前におすすめの土地活用や相談先などについて詳しく解説しました。駅前は人通りが多く、集客しやすいのが特徴です。しかし、立地に合った土地活用でないと、思うように収益を得られません。
そのため、駅前周辺のニーズや環境をしっかり調査する必要があります。また、プロに相談することで、失敗するリスクを最小限に抑えられます。駅前で土地活用を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/12
2024/04/12
2024/03/27