高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
老後の資産形成なら、土地活用がおすすめです。
しかし、「経営に失敗しないか心配」「土地活用の知識がない」などと不安な点が多く、土地活用を始められないという方も多いのではないでしょうか。
所有する土地を需要に合った方法で活用できれば、安定的な収入を得ることができ、老後の貯蓄や生活に余裕ができます。特にアパート・マンション経営をすると、相続税などの税金対策にもなるのがメリットです。
老後の資産形成として土地活用をするなら、土地活用について理解し、失敗するリスクを最大限に減らす必要がありますね。
この記事では、老後のために土地活用を始めるべき理由や、老後だからこそ注意すべき土地活用について詳しく解説します。「老後の資金を貯蓄したい」「使っていない土地がある」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
老後のために土地活用を始めるべき理由は、大きく分けて以下の5つの理由があります。
金融庁が老後2,000万円問題を発表してから、老後の資金集めとして土地活用を考えている方も多いでしょう。土地活用は資産形成の方法の1つで、土地を貸したり賃貸物件などを経営したりすることで、定期的に収入を得ることができます。
現在の日本では年金の支給額の引き下げが問題となっており、老後に安定した生活を送るためには、資産を作っておくことが必要だといわれています。今後も年金の支給額が更に引き下げられることも予想されているため、資産形成の手段として土地活用を検討してみてください。
土地活用では毎月安定的な収入が受け取れるため、老後資金を貯蓄でき、生活に余裕ができるのがメリットです。年金や給料を生活費として使用し、土地活用の収入をそのまま貯金することができれば、今の生活を変えずに老後のための資金が貯蓄できます。
老後の資金調達の方法には、株投資やFXなどのハイリスクハイリターンの方法などもありますが、失敗するリスクも大きいです。土地活用は、確実に資産を積み重ねていけるため、安定的に収益を得られます。
年齢を重ねるにつれて病気や怪我のリスクも高くなり、介護や医療費の負担も多くなるため、安定的な収入源があると安心です。また、年金の振込は2ヶ月に1回にまとめて振り込まれるため、毎月年金とは別に定期的な収入があると心の余裕も生まれます。
また、アパートやマンション経営は初期費用が多くかかりますが、ローンを完済すれば多額の収益を得ることができるので特におすすめです。老後の生活費だけでなく、趣味や旅行などに充てることもでき、ゆとりのある生活が送ることができるでしょう。
土地活用は、相続税や固定資産税などの税金対策として有効です。土地活用で節税対策になる税金の種類は、以下の2つが挙げられます。
土地は、所有するだけで相続税や固定資産税が発生します。そのため、なるべく税金の負担を少なくするために、節税対策を行いましょう。
また、土地活用で節税対策するには、制度の条件などについて十分理解しておく必要があります。税金の制度は複雑でよく分からないという方は、土地活用の専門家に相談してみると良いでしょう。
相続税
土地活用の方法によっては、相続税を節税することができます。相続税とは、亡くなった家族などから、お金・家・土地などの財産を相続する際にかかる税金です。
アパートやマンションが建設された土地は「貸家建付地」となり、更地の土地（自用地）を相続するより相続税の評価額を下げることができます。貸家宅地は、自用地よりも土地活用の制限を受けるため、相続税の評価額が低く算出される仕組みです。
相続税は、評価額によって納税する金額が変わるため、節税に繋がります。さらにアパートなどの建築費用は、財産から控除することができるため、更なる節税対策となるのがメリットです。
固定資産税
土地活用の得られる収入によって、固定資産税の節税にもなります。固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産の所有者が毎年納付しなければならない税金です。
アパートやマンション経営などの賃貸契約を行うと、住宅用地の特例で固定資産税の軽減措置が適用されます。また、家賃収入を得ることによって、固定資産税の負担に充てることができるでしょう。
ただし、更地にアパートやマンションを建設すると土地の固定資産税は軽減されますが、新たな建物が固定資産税の課税対象となります。税金以外にも管理費や修繕費など運用にかかる費用もあるため、費用対効果をよく考えて土地活用の方法を検討しましょう。
土地活用の方法によっては、生命保険としても使えます。アパートやマンション建設費などの借入の際に「団体信用生命保険（団信）」という、生命保険をセットで契約する場合が多いです。
団信とは、ローンの契約者が死亡・高度障害など万が一のことがあった際に、ローン残高がゼロになる保険です。相続の際も団信によって借入金がゼロになるため、借金を相続する心配もありません。
ただし、相続税対策として土地活用をするなら、団信を付けない方が良い場合もあります。相続税の節税対策で最も有効なのは、借入額を相続財産から差し引いて課税額を軽減する方法です。
団信を付けていれば相続後は借入金がゼロとなるため、相続財産から借入金を差し引くことができなくなってしまい、節税効果がなくなってしまいます。こうした税金対策は知識や経験が必要になるため、自分や家族の意見なども踏まえて、税理士や土地活用の専門家に相談してみてください。
土地活用を行えば、有益な資産を家族に残すことができます。毎月安定的な収入がある不動産を相続すれば、より多くの財産を家族に残すことが可能です。
土地をそのまま相続しても、草刈りや不法投棄の対策など土地の管理が必要です。財産を相続すれば、相続税や固定資産税などの税金の負担も増えるため、場合によっては家族の負担となってしまう可能性もあります。
さらに、団信に入っていない場合など、契約者に万が一のことがあった際は、家族がローンの残債を支払わなければならない場合もあります。
相続の際に家族が困らないためにも、団信に入っているのか、相続税対策のためにローンを残すのかなどをしっかりと話し合っておきましょう。
土地活用によって、家族への負担を減らすことができます。日本では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」というものがあり、空き家が適切に管理されていないと行政措置や罰則の対象となってしまう恐れがあります。
老朽化で安全面で周囲に悪影響を及ぼす場合や、不法投棄などで衛生面に問題がある場合、「特定空き家」と判断されます。助言・指導・勧告と段階を踏み、命令に従わなければ50万円以下の罰金が課せられてしまうため注意が必要です。
現在空き家を放置している場合は、家族の負担を減らすためにも土地活用によって手を加えることをおすすめします。土地活用によって土地や建物を手入れすることで、特定空き屋に指定される心配がなくなります。
土地活用の管理・経営などを代行してくれるサービスもあり、ほとんど土地の管理に手間がかからない土地活用の方法もあります。土地活用を行っても管理の手間をかけたくないという方は、空き家が有効活用できるかどうか専門家に相談してみましょう。
老後のために土地活用を始めると、さまざまなメリットがあることが理解できましたが、「自分が亡くなった時に家族に負担がかからないか」「老後に借金を背負うことにならないか？」と不安な方も多いのではないでしょうか。
ここからは、老後だからこそ注意するべき土地活用のポイントについて解説します。老後に注意すべき土地活用のポイントは、以下の3つが挙げられます。
土地活用を始めるにあたって、運用後のローン返済や管理の手間などについてしっかりと考えておく必要があります。自分の身に万が一のことがあった際にも、適切に対応できるように相続する家族との情報共有も大切です。
土地活用について分からないことがあれば、そのままに放置せず、必ず専門家に相談しましょう。土地活用の専門家は、様々な老後のリスクを想定し、最善の提案をしてくれます。
老後に土地活用する際は、本当に相続税対策になるかを確認しましょう。相続税は財産の総額が基礎控除を超えた場合課税されるため、相続税が発生しないケースもあるためです。
例えばアパートやマンションなどの賃貸経営なら、相続財産からアパートなどの建築費用にかかった借入額を差し引き、相続税の課税額を減らすことができます。しかし、団信に加入していれば、万が一の時に保険金で相殺されるため、その後は相続税対策とならなくなるため注意が必要です。
土地活用では、土地に対する借地権・固定資産税評価額・建物の建築費などが相続税評価額に関係します。これらは税務上の専門的な知識が必要になるため、専門家のサポートを受けながら本当に節税対策になるのか、あらゆる想定をしておくことが大切です。
老後の土地活用は、家族と情報共有をすることが大切です。土地活用は様々な方法があるため、家族で意見の違いが生じる場合があります。
また、土地活用を始めようとしている土地に、将来子ども世帯が家を建てる可能性もあります。一方で、両親が将来子ども世帯に住んでもらいたいと思っていても、実際には住まないというケースもあります。
土地活用にはさまざまな方法があるため、家族全員が納得できる土地活用の形を探すことが重要です。また、自分に万が一のことがあった際も混乱を招かないように、以下のことも相談しておきましょう。
家族で情報共有が行われていないと、後々揉めてしまうことも少なくありません。事前に活用内容や活用時期について、十分に話し合っておきましょう。
老後の土地活用は、手間がかからないかどうかを確認する必要があります。土地活用は契約形態によって、運用や管理に手間がかかる場合があるからです。
例えばアパートを自主管理する場合は、家賃の入金管理、修繕管理などをオーナーが行わなければいけません。若いうちなら可能かもしれませんが、老後の負担を考えると極力手間が少ないものを選びたいものです。
アパート・マンション経営は、管理業務を業者に行ってもらえば、オーナーの管理の手間がなくなります。費用はかかりますが、老後も無理なく続けられるので、安心して土地活用ができるのが魅力です。
老後の資産形成として土地活用する際は、「オーナーの管理負担がなく、安定的な収入が得られるもの」を目指しましょう。
老後の土地活用は、安定的な収入を得ることができる方法を選択することで、老後の生活が豊かになります。老後の土地活用の方法として人気なのが、以下の10選です。
アパートやマンション経営は、高額で安定的な収入が得られるため、老後の資産形成として人気があります。アパート・マンションなどの建築費用は、相続税や固定資産税の対策にもなるので、税金対策をしたい方におすすめの土地活用です。
駐車場や事業用借地などは、初期費用の負担が少ないというメリットがあります。管理業務の負担もほとんどかからないものが多いため、老後も負担なく運営できるでしょう。
高額な家賃収入を得るなら、戸建て賃貸や賃貸併用住宅経営もおすすめです。賃貸併用住宅は、オーナーの自宅部分と賃貸住宅部分を併せ持った建物で、賃貸部分の相続税評価額の減額を受けることができます。
戸建て賃貸も高額な家賃収入が魅力で、入居すれば定着率が高いのがメリットです。将来的に中古戸建として、売却することもできるため、状況に合わせた土地活用ができます。
コインランドリー経営は、近年人気がある土地活用の方法で、初期費用が比較的少ないのがメリットです。洗濯機や乾燥機などのメンテナンスを定期的に行うだけなので、管理の負担が少なく、リピーターが増えれば安定的な収入を得ることができます。
事業用借地は、所有する土地を一定期間貸し出し、地代を得る土地活用方法です。建物や管理費は入居者が行うため、初期費用がかからず、長期的に高額の収入を受け取ることができます。
トランクルームは、小型の収納庫を建設し、収納庫として貸し出しを行う土地活用方法です。アパート経営などと比べると初期費用が安く、管理の手間がほとんどありません。
他にも老人ホーム経営や保育園経営などの土地活用方法があります。このような福祉施設は運営・管理などが大変になりますが、一定数の需要があるため、安定的に収入が得られるのがメリットです。
このように様々な土地活用の方法があるため、保有する土地エリアの需要に合った方法を選定することが非常に重要です。上記の土地活用の具体的な方法については、以下の記事で詳しく解説しているので、チェックしてみてください。
今回は、老後のために土地活用を始めるべき理由や、老後の土地活用の選択肢などについて解説しました。老後のために土地活用を始めておくことで、老後の生活が豊かになったり、財産を家族に残したりすることができます。
しかし、老後のために土地活用する際は、本当に節税対策になるのか、家族と情報共有ができているのか、管理などに手間がかからないかなど注意すべきポイントもあります。 本記事の老後だから注意するべきポイントを参考に、最適な土地活用の方法を選択しましょう。
M-LINEでは、ハウスメーカーとしての活動だけでなく、土地活用のコンサルティング業務を行っています。老後の資金調達や節税などにおいても、経験豊富なコンサルタントが最適な提案をいたします。
「使っていない土地がある」「土地活用で老後資金を貯蓄したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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