高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
使っていない土地を活用して、節税対策をしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。条件に合った土地活用を行うことで、相続税・贈与税・固定資産税・都市計画税などの負担を軽減することが可能です。
節税対策に効果的な土地活用は、アパート・マンション経営・戸建て賃貸経営など様々な方法があります。土地活用の方法によっては節税効果だけでなく、高い収益を得ることもできるため、所有する土地に合った土地活用の方法を選ぶことが大切です。
本記事では、土地活用で節税可能な税金の種類や、節税対策が可能な土地活用方法について解説します。また、土地活用で節税する確定申告のポイントについても解説しているので、「節税対策をしながら土地活用を始めたい」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
税金には様々な種類がありますが、土地活用で節税可能な税金の種類は、主に以下の4つが挙げられます。
それぞれの税金によって、節税の条件や節税額などが異なります。土地活用によってどのような節税効果があるのかを把握し、賢く節税効果を得られるようにしましょう。
以下では、どのような条件でどの程度の節税効果が得られるのかについて詳しく解説します。税金の軽減率の計算法なども紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
相続税は、亡くなった親などから、金銭や土地などの財産を相続した時に発生する税金です。相続する財産の金額（価値）に応じて、相続税の金額が決定します。
相続税評価額の計算の方法は、以下の通りです。
| 建物の利用状況 | 相続税評価額の計算式 |
|---|---|
| 更地 | 路線価×面積×補正率 |
| 故人の住居 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 賃貸物件 | 固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合） |
相続税は、基礎控除を超えた部分の財産に対して税金が発生します。そのため、基礎控除以上の現金を持っている方は、土地を購入したり賃貸物件を建てたりして相続税対策を行うことをおすすめします。
なぜなら相続税の評価額は、現金で相続するよりも土地や建物などの不動産として相続した方が評価額が下がるためです。
また、不動産の中でも更地と賃貸物件が建っている土地など、土地活用の方法によっても相続税の評価額が変わります。理由としては賃貸物件が建っている土地は、「貸家建付地」として相続税の評価額の減額が適用されるからです。
さらに「小規模宅地の特例」による評価額の減額が適用される場合にも、相続税の負担を抑えることができます。このように土地に賃貸住宅を建てることで、建築費用の半分程度の節税効果が得られる可能性があるので、ぜひ条件に合った土地活用を検討してみてください。
贈与税とは、個人から年間110万を超える財産をもらった場合に、個人が負担する税金です。相続税とは違い、生前に財産を贈与する場合にかかるのが特徴です。
| 贈与税の計算式 |
|---|
| （1年間に受け取った価格の合計額-110万）×税率-基礎控除額 |
前述で解説した通り、財産は現金よりも不動産で受け取った方が評価額が低くなります。従って110万円以上の現金を贈与する場合は、不動産にしてから贈与することで贈与税の負担を抑えることが可能です。
固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産を所有している人にかかる税金です。毎年1月1日時点で所有している固定資産に課せられる税金で、土地や家屋などを利用していなくても住まいの自治体に支払う義務があります。
固定資産税の節税には、土地の上に建物を建築する方法がおすすめです。土地の上に建物があれば、「小規模住宅用地の特例」が適用される可能性があり、固定資産税が大幅に節税できます。
「小規模住宅用地の特例」の固定資産税評価額の軽減率については、以下の通りです。
| 住宅敷地面積の条件 | 固定資産税評価額の軽減率 |
|---|---|
| 小規模用土地（200㎡以下） | 固定資産税評価額×6分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 固定資産税評価額×3分の1 |
さらに小規模住宅用地の特例では、都市計画税も3分の1に節税することができるため、土地を所有している方はアパートやマンションなどの賃貸経営を行うと節税効果が高くなります。賃貸経営を通して安定的に収益を得ることができれば、固定資産税の支払いに充てることも可能です。
都市計画税とは、都市開発事業や土地区画事業の費用に充てることを目的とした地方税で、市街化区域内に土地や家屋を所有する人にかかる税金です。固定資産税と同じように毎年1月1日時点で、土地や家屋を所有している人に課せられます。
都市計画税を節税するためには、土地に住居を建て「小規模住宅用地の特例」を受ける方法が有効です。なぜなら小規模住宅用地特例では、固定資産税の評価額を下げられる上、都市計画税の負担も軽減できるためです。
「小規模住宅用地の特例」の都市計画税の軽減率については、以下の通りになるので参考にしてみてください。
| 住宅敷地面積の条件 | 都市計画税の軽減率 |
|---|---|
| 小規模用土地（200㎡以下） | 都市計画税×3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 都市計画税×3分の2 |
節税効果を最大限に得るなら、アパート・マンションなどの賃貸経営がおすすめです。その他にも、節税対策が可能な土地活用の方法は、さまざまな方法があります。
特におすすめの節税対策ができる土地活用の方法は、以下の4つが挙げられます。
土地をそのままにしておくより、アパートやマンションなどの建物を建築すれば土地を有効活用できます。需要に合った土地活用ができれば、節税効果が受けられるだけでなく、家賃収入も得ることができます。
ここからは、上記の土地活用がどのような節税効果があるのか詳しく解説するので、参考にしてみてください。
アパート・マンションの賃貸経営は、節税対策として最もおすすめな方法です。なぜなら土地の上に建物を建てることで、固定資産税と都市計画税が大幅に軽減できるからです。
また、相続の際も賃貸物件を建設すれば「貸家建付地」となるため、相続税の評価額の減額も受けられます。不動産取得の際にかかる不動産取得税も、条件内（床面積40㎡以上、240㎡以下の場合）であれば最大1,200万円の控除を受けることができます。
さらに初年度は減価償却による不動産所得費や、不動産運営に必要な経費なども計上ができ、大幅に節税することが可能です。こうした制度や節税の知識を活用することで、所得税が非課税となる可能性もあります。
アパート・マンション経営は、需要があれば安定的な収益を得ることができるのも魅力です。初期費用は多くかかりますが、様々な節税効果を受けられ、税金の支払い額を収益で賄うことも可能でしょう。
戸建て賃貸経営も、節税対策としておすすめします。なぜならアパート・マンション経営と同様に土地の上に賃貸住宅を建てるため、固定資産税・都市計画税の節税効果があるからです。
アパートやマンション経営は、建築規模がそれなりに大きくなるため、初期費用を多くかけなければいけません。一方で、戸建ての賃貸経営はアパートやマンション経営よりも規模が小さくなるため、費用を抑えて始められるのがメリットです。
また、賃貸物件を建設することにより「貸家建付地」となるため、相続税対策にもなります。新築物件を建てなくても、元々ある住居をリフォームやリノベーションを行って貸し出すことも可能なため、費用を抑えて賃貸経営できるのが大きな魅力でしょう。
サービス付きの高齢者向け住宅経営も、固定資産税や都市計画税の節税効果があります。なぜならサービス付きの高齢者向け住宅経営も、土地に賃貸住宅を建てることになるためです。
自治体によっては、高齢者向けの施設の建設に補助金や税制優遇が受けられる場合が多く、更なる節税効果が得られる可能性もあります。75歳以上の後期高齢者の人口は今後も更に増えていくことが予想されるため、介護に関する需要が高まり続けるでしょう。
また、介護事業に関わる経費なども計上できるため、所得税や住民税の負担も抑えられます。サービス付きの高齢者向け住宅は「経営が難しそう」という心配もあると思いますが、管理業務を委託する方法もあるので、介護事業に知識がなくても始めることが可能です。
等価交換とは、不動産会社やデベロッパーが土地上に建物を建て、竣工後に土地の一部と建物の一部を等価交換する土地活用の手法の1つです。等価交換は、不動産会社やデベロッパーが建築費用を負担するため、土地のオーナーが初期費用を出さずに建物を得ることができます。
例えば等価交換でアパートを建てた場合、土地が貸家建付地となり、相続税評価額や固定資産税・都市計画税などの減額が受けられます。
等価交換は土地の所有者が初期費用をかけることなく、節税効果や収益化ができる土地活用方法ですが、権利などが複雑になる場合があるので注意が必要です。等価交換について知識がない方は、詳しい不動産会社などの専門家に相談を行い、メリット・デメリットを考慮した上で検討しましょう。
土地活用で節税をする際は、確定申告を行う必要があります。土地活用の節税する場合の確定申告は、以下の3つのポイントについて理解しておきましょう。
土地活用の内容や収益などによって、確定申告の必要性が違います。また、青色申告・白色申告と2種類の確定申告の方法があるため、どちらで申告を行うのかも決めなければなりません。
ここからは、土地活用で節税する場合の確定申告について詳しく解説します。「節税対策として土地活用を始めたい」という方は、ぜひチェックしておきましょう。
土地活用の所得が年間20万円以上がある人は、必ず確定申告を行う必要があります。なぜなら年間20万の所得を超えると所得税の課税対象になり、税金を納めなければならないためです。
ここで注意したいのが、不動産所得とは家賃収入額ではなく、家賃収入から保険料や管理料などの経費を差し引いた金額ということです。また、所得税においては年間所得が20万以下であれば申告は不要ですが、個人住民税に関しては原則住民税の申告書を提出する必要があるため注意しましょう。
また、不動産所得が20万以上であるにも関わらず、確定申告をしない場合は脱税となったり、ペナルティを課せられたりする可能性があります。確定申告は2月16日～3月15日までの間に申請書が提出できるため、早めに準備を行っておきましょう。
土地活用の所得は、青色申告を活用して節税をするのがおすすめです。理由は、青色申告にすることで、最大65万円（電子帳簿保存を行わない場合は最大55万円）の特別控除を受けることができ、白色申告よりも節税効果が高くなるためです。
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類の申告方法があり、節税の優遇措置や必要書類等が違います。青色申告は、複式簿記という細かな記帳が必要になり、貸借貸借表や損益計算書など必要書類等も白色申告と比較して多くなります。
一方で、白色申告は、簡易簿記という比較的簡単な記帳で済むのがメリットです。ただし、白色申告は55万円・65万円の控除を受けられないため、節税効果を最大限受けたい方は青色申告で申告を行いましょう。
ただし、青色申告書による申告をしようとする年の3月15日までに、「所得税の青色申告承認申請書」を提出しなければいけません。青色申告を行う方は、早めに提出をしておきましょう。
土地活用において節税効果を最大限受けるためには、経費項目を知っておくことも重要です。なぜなら土地活用で必要な経費を計上して収入から差し引くことで、住民税や所得税の負担を軽減できるためです。
土地活用における経費とは、賃貸住宅などの不動産収入を得る過程で必要になった費用を表します。不動産経営において経費にできる費用は、以下の例が挙げられます。
上記のような経費は、土地活用によって得られた収入から差し引くことができ、差し引いた後の所得額に応じて税金を納めることとなります。不動産経営では、経費として認められるものと認められないものがあるため、事前にどんな費用が経費になるのか把握しておきましょう。
経費になるのか迷ったものに関しては、税理士や土地活用の専門家に相談してみましょう。報酬が必要になりますが、税理士に申告などを依頼することで、申告書の作成から経費の仕訳までサポートが受けられます。
「難しい資料の作成ができるか心配」「確定申告は面倒」という方は、税理士などの専門家のサポートを受けながら節税対策を行いましょう。
この記事では、土地活用で節税可能な税金の種類や、節税対策が可能な土地活用の方法について詳しく解説しました。節税効果のある土地活用の方法を選択すれば、相続税や贈与税、都市計画税など様々な税金の負担を抑えることができます。
節税効果抜群な土地活用としては、賃貸マンションなどの賃貸経営や等価交換などの方法があります。どの土地活用においても節税を最大限するためには、条件に合うかどうかなどの情報収集を行うことが大切です。
また、土地活用で節税する場合の確定申告では、青色申告を行うことによって最大65万円の特別控除を受けることができます。他にも不動産経営に関わる経費項目を把握しておき、土地活用の支出を経費として計上することも節税できる大きなポイントです。
M-LINEでは、ハウスメーカーとしての業務だけでなく、上記のような土地活用・税金・固定資産税などのお悩みの相談も承っております。節税対策も十分に配慮した上で、土地活用の専門スタッフが土地やご要望に合わせたオーダーメイドの土地活用の方法をご提案しています。
「使っていない土地の節税対策をしたい」「節税対策だけでなく安定的な収益も得たい」など土地活用のお悩みは、ぜひ一度専門家にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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2024/04/30