高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
賃貸併用住宅を検討しているけれど、失敗するリスクについて知りたいという方も多いのではないでしょうか。賃貸併用住宅は、「10年後に失敗・後悔した」というケースが少なからずあります。
賃貸併用住宅で失敗・後悔しないためには、様々なリスクに備え、信頼できる管理会社・建築会社を選ぶことが非常に大切です。実際に10年後に失敗してしまった事例をしっかりと把握し、そうならないように対策を行うことでリスクを大きく軽減することが可能です。
本記事では、賃貸併用住宅で10年後に失敗・後悔した事例と、10年後に失敗・後悔しないための方法について解説します。賃貸併用住宅は「収入も得られるマイホーム」と非常に魅力的な土地活用ですが、様々なリスクに備えておくことが、収益化を成功させるコツです。
賃貸併用住宅を検討している方にとって、失敗や後悔したケースを把握することは非常に大切です。まずは、賃貸併用住宅で10年後に失敗・後悔した例について紹介します。
賃貸併用住宅で10年後に失敗・後悔したケースは、主に以下の5つの理由が挙げられます。
賃貸併用住宅を始める際は、明確なターゲットの絞り込み、需要に合った設計、資金計画など慎重に計画を立てる必要があります。しかし、10年後に起こりうるリスクに対して、しっかり備えられていないと上記のように後悔・失敗してしまう事態も考えられるので気をつけましょう。
まずは、10年後に実際に失敗・後悔したというケースを把握し、事例のような失敗を防ぐことが大切です。
賃貸併用住宅でよく問題となるのが、入居人とのトラブルです。賃貸併用住宅は、オーナーと入居者が一緒の建物で生活をするため、生活音や騒音トラブルに配慮しなければなりません。
例えば、自分の生活音が他の入居者の迷惑となってないか不安で、体も心も休まらないと賃貸併用住宅の経営を後悔する人がいます。また、オーナーは簡単に引っ越しができないため、その状況から抜け出せなくなる可能性もあるでしょう。
他にも入居者に小さな子どもがいた場合、夜泣きに悩むケースもあります。この騒音に関しては解決するのは難しく、時が過ぎるのを待つことしか対処法がありません。
一度隣人トラブルがあれば、同じ建物内で何度も顔を合わせる機会があり、住みにくいと感じることも多いでしょう。入居者は上記のような理由で退去してしまい、思うように家賃収入が得られないケースもあります。
騒音問題は、住み心地に関わる非常に大切なものなので、設計時に防音や遮音対策などの対策を検討しましょう。
賃貸併用住宅を経営する上で、火災保険に入っていない方が後悔・失敗するケースがあります。理由としては、災害時に必要な補償が受けられず、オーナーが多額の修繕費を負担しなければいけなくなるためです。
火災保険への加入は、オーナーが決定権を持ちます。そのため、万が一火災が起きてしまうと、修繕費などはオーナーがすべて負担しなければならないのです。
他にも火災保険に入っていても、台風などの天災の補償が受けられないといったケースもあります。被災してしまうと被害額も大きく、建物の損壊によって怪我人が出た場合は、損害賠償もしなければいけません。
災害の度合いによっては家賃収入が得られなくなる可能性もあり、修繕費用なども負担しなければいけないため、火災保険には必ず入っておきましょう。また、台風や地震などは別の契約やオプションとなる場合があるので、契約時の補償内容はしっかりと確認してください。
賃貸併用住宅を経営する上で、火災保険に入っていない方が後悔・失敗するケースがあります。理由としては、災害時に必要な補償が受けられず、オーナーが多額の修繕費を負担しなければいけなくなるためです。
火災保険への加入は、オーナーが決定権を持ちます。そのため、万が一火災が起きてしまうと、修繕費などはオーナーがすべて負担しなければならないのです。
他にも火災保険に入っていても、台風などの天災の補償が受けられないといったケースもあります。被災してしまうと被害額も大きく、建物の損壊によって怪我人が出た場合は、損害賠償もしなければいけません。
災害の度合いによっては家賃収入が得られなくなる可能性もあり、修繕費用なども負担しなければいけないため、火災保険には必ず入っておきましょう。また、台風や地震などは別の契約やオプションとなる場合があるので、契約時の補償内容はしっかりと確認してください。
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賃貸経営の失敗で多いのが、原状回復について考えていなかったという理由です。原状回復とは、入居者が退去した際に元の綺麗な状態に戻す（回復）ことです。
この原状回復の費用を計画に入れ忘れることで、オーナーが負担する修繕費などによってローンの支払いなどを圧迫するケースが挙げられます。修繕費は入居者が支払うと考えられがちですが、入居者が故意につけた傷以外はオーナー負担となるので注意しましょう。
例えば日に当たって壁や畳の色が変わっていたり、給湯設備や空調設備など、経年劣化や自然消耗によるものが挙げられます。修繕費は、想像以上に高い費用がかかる場合も考えられるため、修繕費に充てる金額なども考慮した上で家賃などを検討しましょう。
賃貸併用住宅の経営では、修繕費だけでなく、管理料などその他の費用もかかります。10年後・20年後どのような費用がかかるのかも想定した上で、毎月それに充てる費用を蓄えておくと安心です。
賃貸併用住宅では、売却を考えていなかったケースが失敗・後悔する理由になりうる可能性があります。なぜなら賃貸併用住宅は、普通のアパートと比べて売りにくいためです。
賃貸併用住宅が売りにくいと言われる理由の1つに、住宅の半分はオーナーの自宅であることが挙げられます。売却するには、自分の自宅も手放さなければならず、新しい自宅を確保しなければいけないためハードルが高くなるのです。
また、売却する際も買い手が付きにくいのも問題です。通常のアパート・マンションであれば買い手が付きやすいですが、収益物件といっても賃貸併用住宅は半分を自宅とする前提の物件です。
マイホームが欲しい人・収益物件が欲しい人のどちらの希望の物件でもないため、買い手が見つかりにくいでしょう。そのため、売却という選択肢以外で、10年後・20年後も活用させる方法を検討しておくのがおすすめです。
例えば空き家が出た際は、事務所として活用する・子世帯が暮らすなどの活用例があります。賃貸併用住宅には、普通のマイホームではできないことができるという魅力があります。
賃貸併用住宅で10年後失敗・後悔しないためには、以下の方法に注目しましょう。
賃貸併用住宅で不動産収入を得るためには、具体的な資金計画を立てたり、定期的な見直しを行ったり、事前に準備しておくことが大切です。また、綿密な計画を立てたとしても、思い通りにならない場合もあるため修繕費の積み立てや火災保険に加入などのリスクに備えておくことも重要です。
ここからは、具体的に10年後後悔・失敗しないための方法について解説するので、参考にしてください。
まずは、賃貸併用住宅の具体的な資金計画を立てましょう。理由としては事前にどの程度建築費用がかかるのか、必要経費がかかるのか、税金がかかるのかを具体的に把握するためです。
建物を立てる上で、かかる費用は大きく分けて以下の4つになります。
その他にも相続時にかかる税金や減価償却費・修繕費など、10年後を見据えた資金計画を立てることが大切です。様々なリスクに備えて資金計画を立てるのは非常に難しい作業となるため、資金計画に詳しい専門家と計画を立てることをおすすめします。
資金計画は、建てる前だけじゃなく、定期的に見直すことも大切です。なぜなら賃貸併用住宅の経営では、家賃収入の状況や住宅ローンの金利の変動などによって、収益状況が変わるためです。
また、エリアの再開発や交通網の新設・増設によって、入居者のニーズが変わることも考えられます。
例えば空き部屋の状態が長く続く場合は、家賃の引き下げやリフォームなどの検討をする必要があるかもしれません。このように収入と支出を明確にし、適切な資金計画に軌道修正しなければなりません。
資金計画を見直す際は、以下のようなポイントに着目し、資金計画の見直しを行いましょう
賃貸併用住宅で失敗・後悔しないためには、修繕費用を積み立てておくことも重要です。なぜなら賃貸併用住宅を経営する上では、入居者退去後の原状回復の修繕、地震や台風などの災害時の修繕、老朽化による修繕など、修繕費用の負担は多岐に渡るからです。
これらの修繕費用を建設計画の段階から積み立てておくことで、その都度大きな費用の負担を回避できます。また、早い段階から建物をメンテナンスすることで、老朽化のスピードを遅らせられるのもメリットです。
最初から修繕費の積み立てを行わないと、災害に合った際などに費用の調達ができなくなってしまう可能性もあります。10年・20年先を見据えて、どのくらい修繕費がかかるのかも検討して積み立てておきましょう。
万が一の災害時に備えて、火災保険や地震保険に加入しておくことも大切です。火事は自ら気を付けていても、不注意や落雷や台風などの自然災害で起きてしまうことも、十分想定されます。
火災保険に入っていれば、賃貸併用住宅の建物や家財への補償金が支払われます。賃貸併用住宅の自宅部分の火災保険については、所得税控除の対象になりませんが、賃貸部分においては経費として計上することがが可能です。
また、火災や大雨での浸水などによって家賃収入が得られなくなった場合に、補償が受けられる家賃補償特約制度というものもあります。加えて地震保険に関しては、火災保険と合わせて契約するのが一般的です。
火災保険は、年末調整で控除されませんが、自宅部分の地震保険に関しては個人の所得税の控除の対象となります
入居者に関する手続きや業務は、不動産会社や管理会社などに委託するのがおすすめです。その理由には、2つの理由があります。
1つ目は、管理会社や不動産業者に業務を委託することで、入居者との程よい距離感を作るためです。
同じ家に住むと頻繁に入居者と顔を会わさなければならず、オーナーが業務に慣れていないと、入居者との間でトラブルが発生する可能性もあるでしょう。必要以上に関わる機会を減らすことで、程よい距離感を保てるようになります。
2つ目の理由は、不動産会社や管理会社に委託すると、空室率を抑えられる点です。管理会社などには賃貸経営を得意とする専門家が在籍しています。
そのため、賃貸併用住宅の入居者募集に必要な知識やノウハウを持っており、空室率を抑えることができるのです。不動産経営が初めてという方は、ぜひ専門家の力を借りて入居率を高めましょう。
また、不動産会社や管理会社は、手続きや業務に関しても、豊富な経験と実績を持っています。さまざまなトラブルにも対応している経験があるため、安心して管理業務を任せられるのも理由の1つです。
不動産の手続きや入居者募集などを自分で行うには、賃貸経営の知識やノウハウが必要です。誤った手続きや業務を行ってしまうと、運用自体が遅れてしまうリスクもあります。
賃貸併用住宅の経営をスムーズに進めるためには、業務や手続きは不動産会社や管理会社に委託することをおすすめします。
賃貸併用住宅を成功させるためには、賃貸併用住宅を購入する会社選びも重要になります。なぜなら建築をする会社によって、建物の施工技術に差があるためです。
例えばローコスト住宅など低品質な建物は、初期投資は安くても、修繕費が嵩んだり老朽化が早く進んだりするケースがあります。家づくりは、予算に応じて建築費用を抑えるのも重要ですが、長く良い状態をキープすることも大切です。
賃貸併用住宅の建築を検討する際は、賃貸併用住宅の施工実績が豊富で、技術力が高い会社を選ぶのがポイントです。ハウスメーカーや工務店によっても、得意な設計などが違うため、複数の会社を比較・検討しましょう。
賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用するため、後から大幅な設計変更ができない可能性があります。相談の時点で要望を伝え、あらゆる観点から提案してもらえるような会社は、信頼性が高いといえるでしょう。
今回は、賃貸併用住宅で10年後に失敗・後悔した例や、10年後に失敗・後悔しない方法について解説しました。
賃貸併用住宅の経営では、入居者とのトラブルや借入額の収支の悪化、災害や修繕などのリスクに備えていなかったことなどが要因で、10年後に後悔・失敗するケースがあります。
そのため、具体的な資金計画を立てたり、修繕費用を積み立てたり、火災保険に入ったりあらゆるリスクに備えておくことで、賃貸併用住宅を失敗するリスクを軽減することができます。
また、賃貸併用住宅の経営を検討する際は、信頼できる建築会社や管理会社選びが非常に大切です。
M-LINEでは、賃貸併用住宅の設計や知識に精通した専門家が在籍しており、賃貸併用住宅のご相談も承っております。賃貸併用住宅の建築に関して確かな実績とノウハウを持っており、設計・建築費用・税金・収支シミュレーション・アフターフォローなどさまざまなサポートを行っています。
賃貸併用住宅に興味があるという方は、ぜひ一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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