高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
自宅での開業を検討している方の中には、美容院やエステサロン、動物病院やカフェ、ピアノ教室、事務所などとして活用したいと考えているケースもあるのではないでしょうか。中でも店舗兼住宅は、建物内に店舗と自宅のスペースがあり、行き来がスムーズにできるため、生活しやすくなるのがメリットです。
しかし、一般的なマイホームを建てるのとは少し違うため「費用面がどのようになるのか」「新築住宅の補助金などが利用できるのか」と気になる点も多いでしょう。
店舗兼住宅でも住宅ローンを組むことができ、補助金が利用できる場合があります。ただし、金融機関や自治体などによっても利用条件が異なるため、しっかりと確認しておく必要があるので注意が必要です。
本記事では、店舗兼住宅についてや、店舗兼住宅で使える補助金・節税制度などについて詳しく解説します。また、店舗兼住宅の住宅ローンを利用できる条件や、希望額を借りられない場合の対処法などについても解説しているので、参考にしてみてください。
店舗兼住宅と店舗併用型住宅は、自宅に店舗を構えるということは同じですが、店舗部分と居住部分が行き来できるかが明確な違いです。
店舗兼住宅とは、店舗部分と居住部分の行き来が建物内でできる物件を指します。店舗兼住宅の条件として、住宅と店舗部分が構造的・機能的に一体となっていて、用途上分離し難いものとされています。
一方で、併用型とは、居住部分とは別に店舗部分を併設した住宅です。「店舗併用住宅」と呼ばれていて、自宅から店舗に向かう際に一度屋外に出るタイプや、1階と2階などで完全に分離しているタイプなどの住宅の総称を意味しています。
併用型については、建物内で店舗部分と居住部分が行き来できるかどうかは必ずしも問われる訳ではありません。繰り返しになりますが、建物内で行き来ができるものが「店舗兼住宅」に該当します。
店舗兼住宅・店舗併用住宅どちらも自宅に店舗があるため、通勤時間がなくなるなどメリットが多いのが魅力です。店舗兼住宅のメリットについては、以下の例が挙げられます。
また、一部の用途地域では、店舗兼住宅が建てられなかったり店舗面積が制限されたりする場合があるので注意が必要。なぜなら用途地域は、基本的に住宅地域として利用されるため、景観を崩さないように制限が厳しく定められているからです。
用地地域の条件については、以下のような条件となります。それぞれの地域や利用する用途によっても条件が異なる場合があるため、確認が必要です。
| 用途地域 | 用途条件 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ・店舗床面積が50㎡以下 ・建物の延べ面積が50％未満 ・居住・店舗部分が行き来できる |
| 第二種低層住居専用地域 | ・店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積が150㎡以下 ・建物の延べ面積が50％未満 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ・店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積が500㎡以下 ・建物の延べ面積が50％未満 |
所有する土地の用地地域について調べるには、国税庁のサイトで確認する方法と管轄の自治体に問い合わせる方法があります。床面積などに制限があると希望通りの間取りにできなかったり、居住空間との差別化ができなかったりと、問題が発生する可能性もあります。
費用面だけでなく、実際に生活や仕事をする際の様子を想定し、間取りや設計などを慎重に検討することが大切です。
新築の店舗兼住宅は、自治体による補助金制度が使えるケースがあります。具体的には自治体では子育て世代向けやUターン向けに、新築費用の補助事業を行っている地域が存在していて店舗兼住宅においても補助金の対象となる可能性があるのです。
例えば滋賀県の「東近江市住まいる事業補助金」では、子育て世代やUターン者、結婚世代向けに自宅部分の新築工事費用に対して20万～最大60万円までの補助金が受け取れます。
出典：令和5年度東近江市住まいる事業補助金について｜東近江市
2023年に注目されている補助金は、こどもエコすまい・先進的窓リノベ・給油省エネなどの補助事業があります。これらの補助金も、店舗部分は対象外なので注意が必要です。
上記のように店舗兼住宅でも、居住部分に使える補助金制度は多数あります。店舗兼住宅が補助事業の対象になるか否かは、自治体の条件によって違うため、お住まいの自治体に確認しましょう。
こうした自治体の補助金を活用すれば、建築費用の負担を軽減でき、賢く店舗兼住宅を建てられるでしょう。
また、店舗兼住宅で住宅ローンを利用できれば、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除とは、1年あたり最大で35万円、13年間の所得税控除を受けることができ、大きな節税対策となります。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用条件については、以下の通りです。また、店舗部分は、住宅ローンの控除適用とはならないため注意してください。
補助金や住宅ローンの節税などの条件については判断が難しい場合があるため、建設会社やハウスメーカーなどの専門家に相談してみましょう。
店舗兼住宅は、店舗部分の建物は事業用の資産となり、減価償却費を経費計上することができます。減価償却費とは、資産の取得にかかった金額を耐用年数に応じて配分し、経費に計上することができる会計手続きです。
土地の取得金額は減価償却費には該当しませんが、建物は数十年に渡って経費計上ができます。減価償却費の取得にかかる費用は、店舗分に相当する額です。
例えば木造物件で耐用年数が20年、全体の建築費用が5,000万円で店舗の割合が40％だった場合、2,000万円を耐用年数（20年）で分配し、年間約100万円を経費として計上できることになります。
また、店舗部分の建築費のローンにかかった利息も費用として含むことができます。建物を減価償却費として経費計上すれば、所得金額を軽減でき、大幅な節税が可能です。
その他にも電気設備や給排水設備などの設備も、事業用に利用する割合に応じて、経費計上できます。店舗兼住宅は、事業にかかる水道光熱費・通信費などはもちろん、様々な経費が節税できるのがメリットです。
店舗兼住宅は、相続税の節税対策にもなります。なぜなら居住用や事業用として使用する土地は、「小規模宅地等の特例」が適用されるため、相続税評価額を最大80％軽減できるからです。
小規模宅地等の特例の利用区分や限度面積などに関しては、以下の通りです。
| 利用区分 | 限度面積 | 減額の割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（居住を継続する場合） | 300㎡ | 80％ |
| 貸付事業以外の事業用の宅地等（貸付業を継続する場合） | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等（事業を継続する場合） | 200㎡/400㎡ | 50％/80％ |
出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
店舗兼住宅は、居住部分と事業部分の両方で、相続税評価額の減額を得られる可能性があります。
また、住居部分の床面積が建物の50％以上で、50～280㎡以下であることで、固定資産税の軽減措置を受けられます。固定資産税は、毎年かかる税金なので、新築を立てる際はこれらの条件も考慮すると良いでしょう。
ただし、適用条件が厳しい場合があるため、建築会社などの専門家に適用となるかどうか確認してもらうのがおすすめです。
店舗兼住宅は、相続税の節税対策にもなります。なぜなら居住用や事業用として使用する土地は、「小規模宅地等の特例」が適用されるため、相続税評価額を最大80％軽減できるからです。
小規模宅地等の特例の利用区分や限度面積などに関しては、以下の通りです。
| 利用区分 | 限度面積 | 減額の割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（居住を継続する場合） | 300㎡ | 80％ |
| 貸付事業以外の事業用の宅地等（貸付業を継続する場合） | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等（事業を継続する場合） | 200㎡/400㎡ | 50％/80％ |
出典：用途地域による建築物の用途制限の概要｜東京都都市整備局
店舗兼住宅は、居住部分と事業部分の両方で、相続税評価額の減額を得られる可能性があります。
また、住居部分の床面積が建物の50％以上で、50～280㎡以下であることで、固定資産税の軽減措置を受けられます。固定資産税は、毎年かかる税金なので、新築を立てる際はこれらの条件も考慮すると良いでしょう。
ただし、適用条件が厳しい場合があるため、建築会社などの専門家に適用となるかどうか確認してもらうのがおすすめです。
店舗兼住宅では、補助金のほか住宅ローンの利用を検討するのがおすすめです。住宅ローンを利用する際は、以下の条件や違いなどについて確認しておきましょう。
住宅ローンは、事業用ローンと比べて金利が低いため、店舗兼住宅の建築費はぜひ住宅ローンを利用するのがおすすめです。しかし、店舗兼住宅では住宅ローンを利用できる条件があり、ローンの種類なども慎重に選定しなければいけません。
ここからは、店舗兼住宅の住宅ローンの条件についてや、住宅ローンで希望額が借りられない場合の対処法などについて解説します。店舗兼住宅で住宅ローンを利用したいという方は、ぜひチェックしておきましょう。
店舗兼住宅は、全てが住宅ローンを使用できる訳ではありません。店舗兼住宅で、住宅ローンを使用できる条件は、以下の通りです。
上記の条件によって、店舗部分と居住部分両方が住宅ローンを利用できる場合があります。全額住宅ローンを利用できれば、安い金利で資金を借りられるため、大きなメリットとなるでしょう。
ただし、上記のように店舗部分と居住部分両方が住宅ローンを組める金融機関は少なく、居住部分のみ住宅ローンが利用できるという条件の金融機関が多いです。このような場合は、店舗部分にかかる建築費用の自己資金の準備や、すべて住宅ローンを利用できる金融機関を探す必要があります。
店舗兼住宅を建築する際は、店舗兼住宅の建設に詳しい専門家に相談してみるのも1つの方法です。店舗兼住宅に関しての知識やノウハウがあれば、住宅ローンが利用できる条件や金融機関などに詳しい可能性が高いです。
住宅ローンを組む際は、民間銀行とフラット35のどちらかのローンを利用することになりますが、2つのローンには違いがあります。
フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機関と金融機関が提携して融資を行う「全期間固定金利」の住宅ローンです。固定金利で金利が変わらないため、計画的に返済できるのが特徴です。
店舗兼住宅でフラット35を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
出典：〔住宅ローン〈フラット３５〉〕 店舗（事務所）併用物件ですが、フラット３５を利用できますか？｜住信SBIネット銀行
フラット35は、民間銀行よりも職業・勤務形態・勤続年数などの制限がなく、フリーランスや派遣社員など幅広い人が利用できる住宅ローンです。保証人や保証料なども不要で、団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンを利用することができます。
デメリットとしては、民間銀行などの変動金利ローンと比べると、金利が高めで設定されている点です。しかし、借入開始から終了まで一定の金利なので、収支計画が立てやすいのがメリットです。
一方で、民間銀行の住宅ローンは、変動金利・5年～10年固定金利・35年固定金利など様々な金利のタイプがあります。最近では、変動金利と全期間固定金利を組み合わせた金利ミックス型などのローンも人気です。
ただし、民間銀行で住宅ローンを組む際は、基本的に団信への加入が必須です。団信への加入では、健康状態の告知などが必要で、団信に加入できないと住宅ローンを利用できない可能性があります。
基本的に民間銀行は、自己居住用部分が住宅ローンの対象となります。店舗兼住宅でも利用できる場合もありますが、各金融機関によって適用条件が異なるため注意が必要です。
住宅ローンで希望額が借りられない場合は、以下3つの対策方法があります。
基本的には、居住部分が床面積の50％以上ないと、住宅ローンを組むことができません。しかし、住宅ローンと事業ローンをそれぞれ分けることで、希望額を合わせて借りられるようになります。
ただし、2本立てでローンを組まなくてはならないため、無理のない返済計画を立てることが大切です。また、店舗部分の建築費用を自己資金で支払う方法もあります。
また、店舗兼住宅の建築費用やリフォーム工事などにかかる費用は、工事の内容・資材・設備を見直すことで、借入額を軽減できる可能性があります。建設会社によって、それぞれ建築費が異なるため、様々な料金プランを検討するのも対策の1つです。
店舗兼住宅と併用型との違いは、店舗部分と居住部分がそれぞれ独立しているかの違いです。どちらも自宅と仕事場との距離が近いため、通勤時間を短縮できたり、子育てや介護などがしやすくなったり生活にゆとりができるのがメリットです。
また、新築を建てることで相続税の節税になったり、自治体の補助金制度が利用できたりなど様々なメリットがあります。しかし、店舗兼住宅で住宅ローンを利用したい場合でも、条件に沿わないと希望額が借りれない可能性もあるので注意が必要です。
本記事の店舗兼住宅で使える補助金や節税制度、店舗兼住宅で住宅ローンを使用できる条件などを参考に、正しい知識を身に着けておきましょう。
店舗兼住宅を新築で建てるなら、建築会社選びも非常に重要です。一般的な住宅を得意としていても、店舗兼住宅の建築の経験が少ない企業も多いです。
M-LINEでは、店舗兼住宅の建設も得意としており、店舗兼住宅の補助金についてのご相談も承っています。「どの補助金が利用できるのか知りたい」「住宅ローンが利用できるのか知りたい」など、不安な点がある方はまずは一度ご相談ください。
また、店舗兼住宅以外にも、賃貸併用住宅などの土地活用も得意としています。お客様のご要望を伺った上で、土地に合った最適な土地活用をご提案させていただきます。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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2024/04/30