小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
賃貸併用住宅というのは「賃貸」と「住居」が一体化した物件になります。
そのため、さまざまなケースにおいて「住居」と「賃貸」のどちらをどれくらいの割合で判断するのかという判断が必要です。
それは物件を相続した場合も同じで、土地や建物を相続すると相続税を現金で納めないといけません。
そのようなことから、「現金で相続税の納税ができないから、相続したものを手放すしかない…」と考えてしまう人もいるのが現実。
しかし、賃貸併用住宅は相続税対策に非常に有効に働きます。
そこでこの記事では、どうすれば賃貸併用住宅の相続税評価額を抑えられるのかを解説していくので、詳しく知りたい人はチェックしてみましょう。
ここでは、賃貸併用住宅で相続税を有効活用できる3つの理由について紹介していきます。
賃貸併用住宅を相続すると、一戸建や賃貸アパート、マンション、または現金を相続するのと比べ、どのようなメリットが発生するのかを把握する必要があります。
一見、とっつきづらく見える賃貸併用住宅をを相続するというプレッシャーもまずは相続税に対するメリットや活用する理由を知ることで、スムーズに対策できるようになるでしょう。
以下で解説していきます。
亡くなった被相続人から相続する場合や相続する場合などにかかる相続税率は相続税評価額によって左右されます。
例えば、現金を相続する場合は相続税評価額はそのまま相続する現金に直結するので、1,000万円を相続したら相続税評価額は同じく1,000万円です。相続税評価額1,000万円以下は税率10%、5000万円以下は税率20%、1億円以下は税率30%、2億円以下は税率40%と、相続する金額によって税率が厳格に決まっています。
それでは、賃貸併用住宅のような不動産を相続した場合はどうなのかというと、不動産を相続すると、現金を相続するよりも税率が低くなります。つまり、不動産にかかる相続税評価額は時価のおよそ8割になるので、普通に現金を相続するよりも相続税評価額が2割低くなるということです。
例を挙げると、2億円の資産を相続した際に現金2億円を相続するのに比べると、賃貸併用住宅を相続した場合はその8割の1億6,000万円を相続したことになります。結果、2億円の価値がある賃貸併用住宅を相続した場合、現金2億円を相続した場合に比べて、4,000万円分を相続税評価額で得ができるということになるのですね。
土地が限られた都市部であるほど、賃貸併用住宅の有用性が上がります。その結果、相続した賃貸併用住宅が「小規模宅地の特例」の適用対象になる可能性があります。
小規模宅地の特例の対象になるのは、亡くなった被相続人が相続する不動産を「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地」として用いていた場合です。賃貸併用住宅は「住居」と「賃貸」の両方の意図で活用していることが多いことから、3つのうちのどれか一つに該当する可能性が非常に高まります。
これら小規模宅地の特例が適用されると、相続税評価額の8割を減らすことが可能です。
特例が適用される条件は「相続前から被相続人と同居していた居住用の宅地」「相続前から被相続人と共同で事業用に用いていた事業用地」「相続開始〜相続税の申告期間の間、相続した宅地の利用を継続」した場合になります。
その上で、小規模宅地の特例には以下のように宅地（建物がある敷地）の限界面積が設けられていて、以下の通りです。
〈小規模宅地の特例の限界面積と減額率〉
このように、小規模宅地の特例とは条件を満たすと最大で400平方メートルまでの宅地の相続税評価額を80%減額させられるのです。
他にも、賃貸併用住宅は「住居」であることから住宅ローンの借り入れをして低金利で高額の借り入れができ、加えて団体信用生命保険の加入も可能。住宅ローンと契約し、団体信用生命保険に加入ができれば借主が亡くなるなどして返済が難しくなっても、返済残高の一部か全額が免除されます。
住居だけでなく賃貸物件としての面も持つのが賃貸併用住宅の特徴です。
そのため、一戸建を相続した場合は、相続税の支払いをし相続した物件を居住用に使うか、賃貸物件にリフォームするかなどを考えないといけません。
仮にリフォームをするとなると、それだけでも多額の費用がかかってしまい、相続税だけの出費に収まらないでしょう。
しかし、始めから賃貸用の物件である賃貸併用住宅ならば、入居者に部屋の貸出をすることで収入を得ているので、その相続している物件から得ている家賃収入は相続税の課税対象外になります。
そのため、相続税への支払いにも大きく役立てることが可能です。
さらに、相続税にて大金を納税することになったとしても、賃貸併用住宅であればそれをカバーして上回るだけの収入を得られる可能性があります。また、賃貸併用住宅という事業を運営する場合、劣化したパイプや古くなった設備を買い換えるために常に出費が出ていくことからも、それらを改善、改修、改良するためにお金をかければ、そのお金は確定申告にて経費処理できるでしょう。
賃貸併用住宅が相続税において小規模宅地の特例になり、家賃収入による現金を得られることがわかりました。
それでも「相続税がどれだけの大金になるのか」というのは、しっかりイメージするのが難しく、実際に相続する上で大きな不安になることでしょう。
原則として、賃貸併用住宅は住居用の一戸建と比べ、家主以外の第三者が入居しているため、通常の一戸建住宅よりも相続税の評価額が下がる傾向にあります。第三者に賃貸している土地を貸宅地、貸家建付地と言い、賃貸している建物を貸家と言い、借地権割合や借家権割合として評価額を減額させられます。
ここでは「相続税の評価は賃貸併用住宅においてはどのように決まるのか？」という観点から土地・建物・使用貸借に関する評価をまとめたのでご覧ください。
まずは賃貸併用住宅の土地についての評価額がどのように算出されるかについて紹介いたします。
賃貸併用住宅は、多くの場合は階ごとに「住居」か「賃貸」かを分けるものになっています。
例を挙げると宅地300平方メートルで3階建ての賃貸併用住宅の場合は、宅地100平方メートルを各階それぞれの床面積に分配します。つまり、300平方メートル÷3階でそれぞれの階の床面積が100平方メートルになるということです。
そして、使用用途に従って「小規模宅地の特例」を適用できるかどうかなどを検討する段階に入ります。これによって、賃貸併用住宅は「階ごとに税率などの扱いが大きくことなる」ということがわかります。1階が「住居」、2階と3階が「賃貸」として扱っている場合、1階は「自用地評価」、2階と3階は「貸家建付地評価」として評価額が算出されるのです。
また、「自用地評価」の計算式は路線価地域か倍率地域で計算式が変わり、路線価地域なら「路線価×地積（土地面積）」、倍率地域なら「固定資産税評価額×倍率」という算出式になります。そして、2階・3階の「貸家建付地評価」は「自用地価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という計算式で求められます。
その場合、1階は「居住用宅地」として小規模宅地の特例により、相続税評価額を80%減額となり、2階と3階は「貸付事業用宅地」として小規模宅地の特例が適用され、相続税が50%減額になる計算です。
賃貸併用住宅の建物としての評価額は、1階と2階・3階それぞれで「住居」と「賃貸」として固定資産税評価額を算出します。
1階の「住居」に使っている階は固定資産税評価額そのものを算出し、その計算式は「公示価格×70％」です。2階・3階の「賃貸」に用いている階は借家として扱われるので、「固定資産税評価額×70%」という研鑽式で算出されます。
建物としての評価は土地の評価と比べて非常にシンプルに求められるというのを覚えておきましょう。
賃貸物件において、第三者が部屋に入居しているだけでなく「使用貸借」という形で入居していることもあります。
「使用貸借」とは、本来は入居用の部屋を「友人などで無料で済ませもらっている」や「親戚などで居候させてもらっている」という名目で入居していることを指します。
このことからも「無償での貸出というのは贈与に当たるのではないのか？」と疑問に思う方もいることでしょう。
しかし「使用賃借」は権利が一切付与されていないものを貸出しているというだけですので、贈与税の対象になりません。これは、無料の貸出のみならず、極めて安い価格で貸出をしている場合も同様に、権利の「使用賃借」と見なされます。
また、無償の貸出が「使用賃借」と見なされるのは賃貸併用住宅が「住居」と判断されるか「賃貸」と判断されるかにも関係します。「使用賃借」と判断された物件は、権利が0となるために「住居」と判断された場合に発生する自用地評価となり、相続税の減額はないということになるのです。
つまり、「賃貸」と判断された場合に発生する借家権割合などの減額措置は適用されないということですね。
無償で賃貸物件に住まわせてもらうなどの「使用賃借」は贈与にはあたりませんが、相続税の減額措置の対象もならないので、そこでバランスを取っていると考えられます。
なお、相続税に関して、賃貸併用住宅が小規模宅地の特例の適用条件を満たすには、被相続人が物件を「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地」のどれかの用途で使っている必要があります。また、「使用賃借」は「事業用宅地」とも「貸付事業用宅地」とも判断されませんが、「居住用宅地」として小規模宅地の特例の対象にすることができます。
その場合は「相続開始直前時点で被相続人か同一生計親族が利用」しているという条件を満たさないといけないことも覚えておきましょう。
賃貸併用住宅が評価額の減額に大きく役立ち、小規模宅地の特例によって、相続税の大幅な減額もされるのはわかりました。
しかし、賃貸併用住宅にはそれ以外にも相続税に関するさまざまな要素が絡みます。
賃貸併用住宅の「賃貸」と「住居」が混在する場合、管理会社がクレーム対応をしてくれるのか、確定申告の有無などといったことを、賃貸併用住宅を相続する上で重要です。
相続税といった大きなハードルを乗り切って気分良く賃貸併用住宅を相続するために、いくつかよくある質問をまとめたので確認していきましょう。
賃貸併用住宅とは「住居」と「賃貸」のエリアがそれぞれ分かれているのが、相続税を考える上で複雑なものにしています。
相続税評価額は賃貸併用住宅においては、「住居」と「賃貸」で別々の計算式が用いられます。
もし1階が「居住」エリアで2階が「賃貸」エリアだとすると、相続税の評価額も1階と2階それぞれで別の計算式が適用される仕組みです。
まずは「居住」エリアにて相続税評価額がどのように算出されるのかを見てみましょう。
「住居」における評価額の算出式は、路線価地域が「路線価×地積」、倍率地域が「固定資産税評価額×倍率」という計算式に分かれています。どちらの計算式を用いるかは必ず確認しましょう。
そして、「住居」の相続税評価額を求めたら、次は「賃貸」の相続税評価額を求めます。
「賃貸」の評価額の算出式は「自用地評価額×（1-借家権割合×借地権割合×賃貸割合）=賃貸部分の評価額」で、借家権割合は一律30%、借地権割合は70%で、賃貸割合は「賃貸エリアの使用面積÷賃貸エリア総床面積」です。
例えば、自用地評価を1億円とすると「賃貸部分の建物の評価額＝1億円×（1−70%×30%×100%）＝8,900万」と導き出せます。
なお、賃貸併用住宅は小規模宅地の特例が適用されますが、そちらも各階ごとに判定されます。「居住」と「賃貸」それぞれのエリアに対して、「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地」のどれかの条件を満たすか判定される形です。
そのため、1階が「住居」で2階が「賃貸」なら1階は「居住用宅地」、2階が「事業用宅地」や「貸付事業用宅地」の対象になるということですね。
賃貸併用住宅は「住居」と「賃貸」の距離が非常に近く、その上で入居者にどんな方が来るのか実際に見てみないとわかりません。
入居者が友だちと毎晩騒いだり、ゴミ出しの仕方に問題があったり、駐輪場や駐車場の出入りに難があることで、近隣住民からの家主への印象が下がってしまうリスクがあります。また、賃貸併用住宅は入居者と家主が同じ屋根の下に暮らすということから、クレームをしやすい状況にもあるのです。
これにより、例えば副業として賃貸併用住宅の運営をしたいなど考えている方は、常にクレームが来ることに緊張しないといけなくなり、メンタル面で追い詰められてしまうことも。また、管理会社と契約をして「クレームはこちらに連絡を」と周囲に伝えることで、家主にクレームが行く数と頻度を下げることはできますが、それでも同じ建物に住んでいると、避けられないこともあります。
しかし、仮に家主に直接クレームが来ても、家主がクレームに対処する必要はありません。
「そういったことは管理会社に任せているから、後でこちらから連絡しておきます」と伝えるなどし、後日管理会社にそのことを話しましょう。管理会社の助けを存分に借りるのが賃貸併用住宅でのクレーム処理を乗り切るコツです。
賃貸併用住宅は「賃貸」によって収入が発生します。
年間20万円を超える収入がある場合は、必ず確定申告をしましょう。
「確定申告なんて面倒くさい」と考えても不思議ではありませんが、実際は確定申告は大きな減税チャンスになります。
「年間収入-必要経費=年間所得」とし、所得を申告するのが確定申告ですが、賃貸併用住宅においては多くのことを「経費」に申告できます。
〈経費に申告できる主なもの〉
以上のものを「経費」として申告でき、実質的な年間所得を減額することで節税できます。
節約のためにも確定申告は必ず行いましょう。
「住居」と「賃貸」が合わさった賃貸併用住宅は非常に複雑にできていて、相続税の納税に関しても同じことが言えます。ただ、きちんとした知識を得ることで、小規模宅地の特例のような減額措置をすることは可能で難しい話ではありません。
「一人ではどうすればいいかわからない」「自分だけではこれでいいのか不安」という方はM-LINEを通じてまずは問い合わせてみましょう。
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小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
2024/11/29
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