狭小地でのマンション活用方法は？コツやメリット・デメリットを解説

狭小地でマンション経営を行うことは可能か？

結論からいうと、狭小地でもマンション経営は可能です。条件や設計次第では、4〜5階建てのマンションを建築することもできます。

ただし、土地が変形していたり極端に狭かったりする場合は、規格マンションの建築が難しいケースも少なくありません。そのため、建ぺい率や容積率の条件を確認したうえで、自由設計のRCマンションを検討するなどの工夫が求められます。

また、狭小地で収益性を高めるには、入居者にとって魅力的な物件であることが重要です。例えば、駅やバス停、大学の近くなど利便性の高い立地であれば、コンパクトな間取りでも一定の需要が見込めるでしょう。

他にも、競合と差別化できる以下のような付加価値を設けることも、マンション経営を成功させるポイントになります。

• ペット飼育可
• 内装や外装のデザインがおしゃれ
• 家具・家電付き
• 防音・遮音設備付き
• オートロック
• インターネット無料

上記のような付加価値は、ターゲットとする入居者層に合わせて選ぶことが大切です。例えば、オフィス街ではインターネット無料や家具・家電付きの需要が高い傾向があります。

狭小地でマンション経営を成功させるためには、「そのエリアに需要があるか」「ターゲットに適した物件か」を見極めることが不可欠です。計画を進める際は、狭小地での実績が豊富なハウスメーカーや専門家に相談することをおすすめします。

M-LINEでは、狭小地や変形地の土地活用に強みがあり、自由設計によるRCマンションの提案を行っています。土地の条件に合わせた最適なプランや収支シミュレーションも相談可能です。

「自分の土地でもマンション経営ができるのか知りたい」という方は、まずはお気軽にご連絡ください。

狭小地でマンション経営を行うメリット

狭小地でマンション経営を行うメリットは、以下の3つが挙げられます。

• 1.土地コストを抑えつつ好立地を狙える
• 2.固定資産税などの税金を抑えられる
• 3.高利回りを期待できる

狭小地は、土地の面積が狭い分、土地代や税金が安いなどのメリットがあります。駅近や都内の一等地などの狭小地の場合、家賃が高く設定できるので、ローリスクハイリターンのマンション経営が行える場合があるのです。

ここからは、狭小地でマンション経営を行うメリットについて解説します。狭小地の土地活用について悩んでいる方や、マンション経営を検討している方は参考にしてみてください。

1.土地コストを抑えつつ好立地を狙える

狭小地でマンション経営を行うメリットの1つ目は、土地コストを抑えつつ好立地を狙える点です。狭小地は面積が小さい分、一般的な土地に比べて購入価格が低くなる傾向があります。

特に都市部では、駅近など立地条件の良いエリアでも、狭小地であれば相場より割安で取得できるケースもあります。そのため、高額な自己資金や借入に頼らず、マンション経営を始めやすい点は大きなメリットです。

また、狭小地は駅近や都心部など利便性の高い場所に位置することも多く、コンパクトな間取りでも一定の需要が見込めます。特に、広さより利便性を重視する単身者や学生のニーズを取り込むことで、安定した賃貸経営につながります。

このように、狭小地は取得コストを抑えながら、立地の強みを活かして収益性を高められる点が魅力です。マンション経営を成功させるには、駅近など需要の高いエリアを選ぶことがポイントになります。

2.固定資産税などの税金を抑えられる

狭小地でマンション経営を行うメリットの2つ目は、固定資産税や都市計画税といった税負担を抑えられる点です。狭小地は面積が小さい分、土地の評価額が低くなりやすく、その結果、毎年かかる税金も軽減されやすい傾向があります。

さらに、住宅が建っている土地には「小規模住宅用地の特例」が適用され、200㎡までの部分については固定資産税評価額が最大6分の1に軽減されます。狭小地はこの適用範囲に収まりやすく、節税効果を得やすい点も大きなメリットです。

また、マンションを建築することで建物部分の固定資産税が軽減されるケースもあります。加えて、賃貸物件として活用することで土地・建物の評価額が下がり、相続税の負担軽減につながる可能性もあります。

このように、狭小地のマンション経営は、取得コストだけでなく保有時の税負担も抑えやすく、長期的な収益性の向上につながる点が魅力です。マンション経営を検討する際は、こうした税制優遇も踏まえた慎重な判断が求められます。

3.高利回りを期待できる

狭小地でマンション経営を行うメリットの3つ目は、高利回りを期待できる点です。狭小地は土地取得コストを抑えやすい一方で、立地によっては家賃を高めに設定できるため、投資効率が高まりやすいことが特徴です。

特に都市部や駅近エリアでは、利便性を重視する単身者の需要が高く、コンパクトな間取りでも安定した賃料収入が見込めます。結果として、初期投資に対する収益の割合が高くなり、利回りの向上につながります。

また、狭小地でも設計を工夫することで戸数を確保しやすく、収益を分散できる点もメリットです。複数の住戸から家賃収入を得られるため、1戸あたりの空室リスクを抑えながら、安定した経営を実現しやすくなります。

このように、狭小地は「低コストで取得できる」「家賃を確保しやすい」「戸数を確保できる」といった要素が組み合わさることで、高利回りを実現しやすい投資対象といえます。条件や設計次第では、効率的に収益を伸ばすことが可能です。

なお、以下の記事ではサラリーマンがマンション経営を行う際のポイントについて紹介しています。「副業としてマンション経営をしたい」と考えている方は、あわせて参考にしてください。

狭小地でマンション経営を行うデメリットと対策

狭小地でマンション経営を行うデメリットは、以下の3つが挙げられます。

• 1.建築費が高くなる場合がある
• 2.駐車場スペースが作れない場合が多い
• 3.間取りや居住性に制約が出やすい

狭小地にマンションを建設する場合、建築費が思ったよりも高額になるケースがあります。ここで紹介するデメリットを把握した上で、狭小地のマンション経営について検討してみてください。

1.建築費が高くなる場合がある

狭小地でマンション経営を行う場合、建築費が割高になりやすい点がデメリットです。限られた敷地を有効活用するために階数を増やす必要があり、その分、構造や施工にコストがかかりやすくなります。

特に3階建て以上になると、木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造を採用するケースが多く、構造設計や地盤改良、耐震性能の確保などに費用がかさみます。

また、狭小地特有の施工条件によって、追加費用が発生する場合もあるでしょう。例えば、隣家との距離が近い、前面道路が狭いといったケースでは、大型車両が使えず、小型車での分割搬入やクレーンの使用が必要になることがあります。その結果、運搬費や人件費が増加し、建築コストが上昇する要因となります。

さらに、階数を増やして延床面積を広げるほど、固定資産税などの負担も増える点にも注意が必要です。

こうしたコスト増を抑えるためには、無駄な装飾を省き、構造をシンプルに保ちながらも空間を最大限に活かす設計がポイントになります。建築コストをコントロールしつつ収益を最大化させるためには、狭小地特有の制限を熟知した施工実績の豊富なパートナー選びが欠かせません。

2.駐車場スペースが作れない場合が多い

狭小地のマンションは、駐車スペースが作れない場合が多いのもデメリットです。なぜなら、狭小地は敷地面積が限られているため、敷地面積をすべて建物のスペースとする場合が多いからです。

駅やバス停などが近い立地であれば、駐車場は必要ない場合もあります。ただし、地方などの車での移動が必須のエリアでは、駐車場がないのは大きな問題となる可能性もあるので注意が必要です。

マンションやアパートの設計には、ビルトインガレージという選択肢もありますが、狭小地では駐車場の台数が確保できません。そのため、駐車場が必要なエリアで狭小地マンションを検討する際は、「近くに月極駐車場があるか」「駐車場にできる土地がないか」などのリサーチが必要です。

対策としては、駅近など駐車場ニーズが低い立地を選ぶことに加え、周辺の月極駐車場と提携する方法が有効です。また、ターゲットを単身者や車を持たない層に絞ることで、駐車場がなくても入居ニーズを確保しやすくなります。

3. 間取りや居住性に制約が出やすい

狭小地でマンション経営を行う場合、敷地面積が限られているため、間取りや居住性に制約が出やすい点もデメリットです。建物の幅や奥行きが制限されることで、居室がコンパクトになりやすく、水回りの配置や生活動線にも影響が出ることがあります。

また、隣接する建物との距離が近いケースも多く、日当たりや通風が十分に確保できない場合もあります。こうした条件は、内見時の印象や入居後の満足度に影響するため注意が必要です。

対策としては、限られた空間を有効活用する工夫が重要です。例えば、ロフトの設置や収納スペースの確保、動線を意識した間取り設計などが挙げられます。さらに、高窓や吹き抜けを取り入れることで、採光や開放感を確保することも効果的です。

このように、狭小地では設計の工夫が入居率や収益性に大きく影響します。狭小地でのマンション経営を成功させるためには、狭小地での施工実績が豊富な設計会社と連携しながら計画を進めることが重要です。

狭小地でのマンション経営には特有の課題もありますが、設計と施工の工夫次第でそれらは十分に克服可能です。M-LINEでは、都心の厳しい敷地条件を数多く手がけてきた実績を活かし、ミリ単位の空間活用で土地の個性を最大限に引き出す自由設計のRCマンションをご提案します。不安な点やコストのご相談も、まずはお気軽にお問い合わせください。

狭小地でマンション活用をする方法

狭小地でマンションを活用する方法は、以下の5つが挙げられます。

• 1.土地に適した建築方法を選択する
• 2.多層階にして戸数と収益性を確保する
• 3.条件に応じてエレベーターの有無を検討する
• 4.単身者向けのコンパクト賃貸に特化する
• 5.設計や設備で魅力的な物件にする

狭小地でマンションを建設する際は、スペースを有効活用したり無駄を省いたりすることがコツです。ぜひ狭小地のマンション経営を検討している方は、以下の活用方法を参考にしてみてください。

1.土地に適した建築方法を選択する

狭小地でマンションを建築する場合は、土地の形状や接道状況、法規制、収支バランスなどを踏まえ、その土地に適した建築方法を選択することが重要です。建物の構造や階数、間取りによって、収益性や運用のしやすさは大きく変わります。

例えば、RC（鉄筋コンクリート）造は耐震性や耐久性に優れており、設計の自由度が高い点が特徴です。敷地形状に合わせた柔軟なプランニングが可能で、条件が整えば容積率を有効活用した建物計画も検討できます。

ただし、RC造は建築費が高額になりやすく、大規模修繕費もかかる傾向があります。そのため、規模や立地によっては、木造（準耐火）や鉄骨造の方がコストを抑えやすく、収益性に適しているケースもあるでしょう。

監修者：高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

都内の狭小地におけるマンション建築では、地価の高さを前提に「いかに容積率を最大限消化し、賃料単価と戸数のバランスを最適化するか」が収益性を左右します。そのため、構造選定においても単純な建築コスト比較ではなく、RC造による階数確保や防音性向上による賃料アップの余地、鉄骨造・木造（準耐火）による投資回収スピードなどを踏まえた総合判断が不可欠です。また、都内特有の斜線制限や防火地域指定、接道条件による建築制約も計画に大きく影響するため、設計段階から容積率消化率と収支のシミュレーションを精緻に行い、土地ポテンシャルを最大化できる建築方法を選定することが重要です。

2.多層階にして戸数と収益性を確保する

狭小地では敷地面積が限られるため、平面的に広げるのではなく、3階建て・4階建てといった縦方向に伸ばす設計が有効です。これにより、限られた土地でも戸数を確保し、収益性を高めることができます。

特に、ワンルームや1Kといった単身者向け住戸を積み重ねることで、安定した賃貸需要を取り込みやすくなります。ただし、建物の高さや規模は用途地域や各種法規制の影響を受けるため、事前に建築可能なボリュームを確認することが重要です。

また、階数が増えるほど建築コストやエレベーターの設置検討なども必要になるため、収支バランスを踏まえた計画が求められます。

3.条件に応じてエレベーターの有無を検討する

狭小地では、限られた敷地を有効活用するために、エレベーターを設置しないという選択肢があります。エレベーターには設置スペースが必要となるため、賃貸部分の専有面積が圧迫される可能性があるためです。

エレベーターを設置しない場合は、階段移動の負担を考慮し、一般的に3〜4階建て程度に抑えるケースが多く見られます。

一方で、近年は入居者の利便性を重視する傾向があり、エレベーターがないことで入居付けに影響が出る可能性もあります。特に女性や高齢者をターゲットとする場合や、周辺の競合物件にエレベーターがある場合は注意が必要です。

そのため、単身者向けかつ駅近といった条件であればエレベーターなしでも成立する一方、ファミリー向けや利便性を重視するエリアでは設置を検討する必要があります。立地やターゲット層を踏まえ、収益性とのバランスを見ながら判断することが重要です。

4.単身者向けのコンパクト賃貸に特化する

狭小地でマンション活用を行う際は、単身者向けのコンパクト賃貸に特化することも有効な戦略です。狭小地は敷地面積が限られるため、広い住戸を確保しにくい一方で、ワンルームや1Kといった小規模な住戸であれば効率的に戸数を確保できます。

特に都市部では単身世帯の需要が高く、通勤や生活の利便性を重視する入居者に支持されやすい傾向があります。駅近など立地条件が良ければ、狭小地であっても安定した賃貸需要が見込める点が強みです。また、単身者向け物件は入居者の入れ替わりが比較的早く、継続的に新たな入居ニーズが生まれやすいという特徴もあります。

このように、狭小地では単身者向けのコンパクト賃貸に特化することで、限られた土地でも効率的に収益を生み出しやすくなります。立地やターゲットに合った設計を行うことで、安定したマンション経営を実現できるでしょう。

5.設計や設備で魅力的な物件にする

狭小地でマンション活用を行う際は、設計や設備によって物件の魅力を高めることが重要です。限られたスペースでも工夫次第で居住性や付加価値を向上させ、競合物件との差別化を図れます。

設計面では、間仕切りを減らした開放的な間取りやミニキッチンの採用により、空間を広く見せる工夫が有効です。また、共用部をコンパクトにして専有面積を確保することで、収益性の向上にもつながります。

さらに、オートロックや防音性の高い設備などを取り入れることで、安心感や快適性を高められ、長期入居にもつながりやすくなります。

設備面では、インターネット無料や宅配ボックスの設置など、現代のニーズに合った設備が欠かせません。特に都市部の単身者にとって利便性の高さは重要であり、物件の競争力向上に直結します。

このように、設計や設備を工夫することで、限られた敷地でも魅力的な物件を実現でき、安定した入居率と収益性の向上につながります。

狭小地にマンションを建築するなら「自由設計」がポイント

狭小地でマンション建築を検討する際は、「自由設計」を選ぶことがポイントです。自由設計であれば、敷地の形状や周辺環境、各種法規制に合わせて柔軟にプランを調整できるため、一般的な規格プランでは対応が難しい土地でも建築の可能性を広げられます。

自由設計の強みを活かすためには、建ぺい率や容積率といった法規制の理解が欠かせません。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は延べ床面積の割合を指し、いずれも建築基準法によって上限が定められています。

これらは用途地域によって異なりますが、容積率が高いエリアであれば階数を確保しやすく、狭小地でも収益性の高いマンションを計画できる可能性が高まります。また、防火地域の耐火建築物や角地などの条件を満たすことで、建ぺい率が緩和される場合もあります。

このような法規制を熟知した自由設計を採用することで、狭小地でも投資効率の高いマンションの実現が可能です。ただし、最適な設計や法規対応には専門的な知識が求められます。狭小地でのRCマンション建築に実績のあるハウスメーカーや工務店に相談し、敷地のポテンシャルを最大限に引き出すことが成功の秘訣です。

狭小地の賃貸マンションだけなくアパート経営もおすすめ

狭小地の不動産経営では、マンションだけでなくアパート経営も有力な選択肢となります。アパートは建築規模が比較的小さく、10坪程度の狭小地でも建てられる可能性がある点が特徴です。

また、マンションに比べて建築費を抑えやすく、資産評価も低くなりやすいため、固定資産税や都市計画税の負担を軽減できるメリットがあります。例えば、限られた敷地でもコンパクトなワンルームを複数戸確保することで、単身者ニーズに応える効率的な賃貸経営を実現しやすくなります。

一方で、アパートはマンションに比べて家賃設定が低くなりやすく、戸数が少ない場合は収益性が伸びにくい点に注意が必要です。特に狭小地では建築の自由度が限られるため、費用対効果を十分に見極める姿勢が求められます。

監修者：高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士

駅徒歩圏内など賃貸需要が安定して見込めるエリアでは、限られた敷地でも容積率を最大限に活かし、戸数を確保できるマンションのほうが収益性の向上につながるケースが多く見られます。一方で、建築コストや資金計画に制約がある場合は、初期投資を抑えやすいアパートのほうが、リスクをコントロールしながら運用しやすい点がメリットです。狭小地の土地活用では、「立地条件」「法規制（建ぺい率・容積率・接道条件）」「ターゲットとなる入居者層」の3点を総合的に判断することが重要です。マンション・アパートいずれかに固執するのではなく、収支シミュレーションや出口戦略まで見据えたうえで、設計自由度の高いプランも含めて専門家と検討することが、長期的な資産価値と収益性の最大化につながります。

以下の記事では狭小地でのアパート経営について詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。