小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
東京都で投資用マンションを検討している方も多いのではないでしょうか。しかし、マンション経営は、高額な初期費用がかかるため、「黒字経営できるのか」「利回りが良いのか」など不安な点も多いですよね。
結論からいうと、東京都でマンション経営をするのがおすすめです。
東京は単身世帯や夫婦のみ世帯が今後も増加傾向にあるなど、メリットが多いからです。しかし、東京都でマンション経営を行う際はデメリットもあるため、内容と対策などを把握しておきましょう。
本記事では、東京都のマンション経営がおすすめな2つの理由や、メリット・デメリットを徹底解説します。また、東京でマンション経営を検討する前に、注意すべき点についても解説しているので、さまざまなリスク回避のためにチェックしてみてください。
東京都のマンション経営をおすすめするのは、以下の2つの理由が挙げられます。
上記の理由から、東京都ではマンション経営の成功率が高くなっています。東京の土地の需要と供給に合ったマンション経営を行いましょう。
東京のマンション経営は、需要が増加しているためおすすめできると言えます。東京都の世帯数の予測では、2025年には717.7万世帯、2040年には721.5万世帯と増加傾向にあります。
現在少子高齢化などによって、人口は減少傾向ですがm東京都は独身世帯や夫婦のみの世帯は増加傾向にあるため、マンションの需要は維持されると予想されています。また、東京圏には、大学や企業が密集しているため、進学や就職に伴う転入が多いのも需要が増加する理由でしょう。
上記のような理由から、継続的な人口流入が期待できるため、東京のマンション経営はおすすめです。
東京都では、今後増えていくと予想される単身世帯や夫婦世帯の賃貸物件の供給量が少ないといわれています。そのため、供給量が少ない間取りなどのマンション経営を行えば、安定した収益が得られる可能性が高くなるのでおすすめです。
例えば、家で過ごす時間が増えたことにより、単身世帯でも広めの20㎡以上の広めのワンルームの需要が増加傾向にあります。こういった需要予測をしっかりした上で経営を行えば、空室などマンション投資におけるリスクを大きく軽減できるでしょう。
また、東京23区の中には、供給量が少ない地域も存在します。こうした地域の土地を狙って、マンション経営を行うというのも戦略の1つです。
東京都でマンション経営すると、以下の3つのメリットがあります。
東京都は、さまざまな企業や学校などが密集する大都市です。流動性が高く、さまざまな層からの需要があるので、しっかり計画を立てればマンション経営を失敗するリスクも低くなります。
東京都のマンションは、流動性が高く売却しやすいメリットがあります。東京都は、若い世代の進学や就職に伴い、地方から上京する人が多くいます。
そのため、今後も継続的な人口流入が見込めるため、売却しやすいのです。空室のリスクが低く、急な資金調達や事業の変更などの際に売却しやすいというのは、不動産経営では非常に有利となるでしょう。
東京都は、大学や企業が東京都に密集していることからも、大学生・新社会人・転職者など、さまざまな層の需要があります。
また、東京都は在留外国人数が約56万人（※）と、日本で1番在留外国人が多い都市です。これは、「アジアヘッドクォーター特区」と呼ばれる、外国企業誘致プロジェクトが取り組まれているためです。
外国企業と日本企業が近くで技術やサービスを競い合うことで、日本全体の経済成長を目指しています。そのため、アジアヘッドクォーター特区周辺では、外国人向けのマンションの需要が高いです。
このように、東京都はさまざまな層の需要が見込まれるため、マンション経営の成功率も高いのが魅力でしょう。
東京都のマンションは、空室のリスクが低いのがメリットです。前述でも解説した通り、大学生・社会人・在留外国人などさまざまな層の需要があるからです。
単身者や夫婦世帯など、今後の需要に合ったマンションを設計できれば、より空室のリスクを減らせるでしょう。空室率が低ければ、キャッシュフローもよくなり、収益性の高いマンション経営が行えるようになります。
需要に合ったマンションを建築するためには、その土地や環境に合ったマンションを建てる必要があります。その土地のエリアに強いハウスメーカー・建築会社を選び、ニーズに合ったマンションを建築しましょう。
東京都のマンション経営には、大きく分けて以下の2つのデメリットもあります。
上記の注意点は、東京でマンション経営をする際に非常に重要なポイントとなります。計画や準備をしっかり行いましょう。
東京都でマンション経営では、土地代・税金・初期費用が高額なのがデメリットです。令和5年度の国土交通省による都道府県別・用途別平均価格を見てみましょう。
愛知県112,300
| 都道府県 | 平均価格(単位：円／㎡) |
|---|---|
| 東京都 | 404,400 |
| 千葉県 | 83,200 |
| 神奈川県 | 188,400 |
| 大阪府 | 155,200 |
上記を見て分かるように、東京都の土地（坪単価）代は、大阪府や神奈川県などの大都市と比較しても、大きく上回っていることが分かります。マンション経営となると、ある程度広い土地が必要になるため、その分土地代が高額になります。
次に、固定資産税や都市計画税などの税金についてです。前述の通り、東京都の土地代が高いため、それに比例して固定資産税などの税額が高いのがデメリットです。
理由としては、固定資産税や都市計画税は、土地や建物の評価額で決められるからです。資産価値が高いほど、税率が高くなる特徴があります。
しかし、更地で土地を所有しているよりも、マンションを建てることによって土地や建物の固定資産税などの軽減措置を受けられます。例えば、土地の場合、固定資産税評価額を最大6分の1に減額、都市計画税を最大3分の1に減額するなど、大きな節税効果があるのがメリットです。
ただし、このような制度を活用しても、他の都道府県などと比べると税金の支払いは高額になります。利回りなども十分に考慮し、慎重に検討しましょう。
また、東京都のマンション経営は、初期費用も高額なのがデメリットです。繰り返しになりますが、東京都の土地を購入してマンション経営を行う場合に高額な土地代が必要になるためです。（既に土地を所有している場合は例外）
土地代や建築費用など初期費用が高額になれば、利回りが悪くなるリスクも高くなります。そのため、東京都のマンション経営に詳しい建築会社と相談し、利回りなどもシミュレーションした上で、さまざまなリスクに備えておくことが重要です。
東京都でマンション経営を行う際は、以下の3つのポイントに注意しましょう。
上記の注意点は、東京でマンション経営をする際に非常に重要なポイントとなります。計画や準備をしっかり行いましょう。
競合の多い東京都のマンション経営を成功させるためには、その土地の需要とターゲットを明確にし、競合より良い物件であることをアピールできるようにしましょう。なぜなら、ターゲットや需要を明確にすれば、空室のリスクが低くなるからです。
例えば、利便性の高い駅近やオフィス街などの物件は、単身者の需要が予想されます。そのため、1Rや1DKの比較的狭い物件でも、バス・トイレなど必要な設備があれば住みたい方も多くいます。このように、その土地に「どのような人が住むのか」「その人達が必要な間取り・設備は何か」を慎重に考えることが大切です。
現代の人は綺麗で設備が整った住居を好むため、10年程度でリノベーションやリフォームを行い、内装や外観を綺麗に見せることが大切です。また、同じ間取り・同じ家賃などの競合よりも、魅力的な付加価値を付けることも1つの方法です。
例えば、以下のような例があります。
大学生や社会人の需要が多いエリアなら、インターネット無料や家具家電付きの物件、地価がより高いエリアなら、オートロックなどの防犯設備がある物件の需要が見込めるでしょう。
東京都のマンション経営は、綿密な資金計画を立ててから行いましょう。理由としては、東京都でマンション経営を行う際は、初期費用が高額になるため、しっかり計画を立てないと赤字経営となってしまう可能性があるからです。
ローン返済以外にも、管理費や修繕費、税金、空室時の積み立てなど、細かく計画を立てて行うことが大切です。ある程度余裕を持った資金計画を立てることで、急な出費でも対応できるようになります。
しかし、資金計画を個人で立てると見落とすことも多いため、東京都のマンション経営に詳しいハウスメーカー・建築会社に相談しましょう。収益性を最大限引き出すためには、1社だけでなく複数の業者にプラン設計をしてもらうのがおすすめです。
なぜなら、各業者によって設計力、デザイン力などそれぞれの強みが違うからです。各社のプランを比較すれば、より最適なプランを設計できるでしょう。
マンション経営を行う際は、事前に失敗例を把握し、リスク回避をすることが大切です。理由としては、失敗例を知っておくことで、リスクを回避する対策ができるからです。
まず、マンション経営のよくある失敗例を見ていきましょう。
まず、「法的な規制違反などのトラブル」は、法的なトラブルに巻き込まれないために、専門家の意見を参考にすることが大切です。東京都は住宅密集地が多いため、住宅の高さに制限がある場合などがあります。
トラブルを回避するためには、建築物に影響がある規制がないか」を必ず信頼できる専門家にチェックしてもらいましょう。
次に「返済額が多く赤字経営となる」ケースです。このケースは非常に多く、収入を増やすどころか、資産を切り崩しながらローン返済をする方もいるので注意しましょう。
上記の対策としては、ある程度の自己資金を用意し、黒字経営となるプラン設計を行うことが大切です。なるべく借入額を減らし、キャッシュフローがよくなるように意識しましょう。
「悪い業者と契約してしまった」というケースは、無理なプランを実行しようとする業者を選んでしまった失敗例です。例えば、収支計画の時点で赤字経営なのに、節税効果があるなどとして赤字経営プランのまま、マンション経営を遂行してしまう例などが挙げられます。
この場合、自己資産で多額のローン返済を行わなくてはならず、残債を返済する資金がなければ、マンションを売却できない状態になってしまいます。ひどい業者の場合は、他のマンションを新たに購入し、赤字分を補填しようと提案する業者もいるそうです。
このような悪い業者に当たらないためには、信頼できる業者を選ぶことが大切です。プラン細かい内容やリスク、質問への対応など、信頼できる業者を選びましょう。
マンション経営は20年〜30年と長期的に行うものなので、さまざまな業者を比較して、納得のいくプラン設計と安心できる業者選びが重要なポイントです。
次に「空室や修繕費などの積み立てをしていなかった」というケースです。ローン返済や税金などの収支計画のみで、急な出費に備えていなかった例になります。
マンション経営を始める前に、これらの出費にも備えられるように、積み立て金もプランに入れるようにしましょう。また、マンションのメンテナンスを行わないと、老朽化によって入居率が悪くなったり、建物の寿命が短くなったりするので、必要な時にしっかりと行うことが重要です。
次に、「サブリース会社の倒産」したケースです。サブリース契約時は安定した収益を得られたものの、サブリース会社の倒産時に契約した管理会社の家賃設定が大きく下落し、キャッシュフローが赤字となってしまいました。
そのため、サブリース会社の経営状況を確認したり、信頼できる会社を選んだりすることが必要です。
最後は、「入居率が低い」ケースです。良い物件でもその物件を上手くアピールできなければ、価値は十分に活かされません。
そのため、宣伝力が高く・マーケティングに強い不動産会社を選ぶのがおすすめです。オンライン・オフラインのさまざまな媒体によって、多角的なマーケティングを行い、空室のリスクを低下させることが可能になるでしょう。
【リスク回避まとめ】
東京都でのマンション経営は、今後も需要が高いと予想されているためおすすめです。しかし、東京都のマンション経営は、土地代・税金などが高いなどのデメリットがあるため、それらも把握した上で行うことが大切です。
本記事の東京都のマンション経営を行う際の注意点などを参考に、マンション経営を始める前に準備をしておきましょう。
M-LINEでは、東京都のマンション経営のご相談も承っております。お客様のご要望を伺い、最適なマンション経営のプランを提案させていただきます。
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