高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
アパート経営を検討している方は、「アパート経営は実際に儲かるのか？」と気になりますよね。
しかし、「アパート経営はやめとけ」「アパート経営は儲からない」というネガティブな声もあり、本当に儲かるのか不安な方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、アパート経営は儲かる場合と儲からない場合があります。儲からない理由としては、需要のない土地にアパートを建ててしまい入居率が悪かったり、借入金が多すぎてキャッシュフローが悪かったりなどの理由があります。
アパート経営で設けるためには、メリット・デメリットを把握し、適切な経営を行うことが大切です。そこで本記事では、アパート経営のメリット・デメリットや儲かるポイントについて徹底解説します。
アパート経営が儲かるといわれる理由は、以下の3つのメリットがあるからです。
アパート経営でなぜ儲かるのか、なにがメリットなのかを把握しておくことが非常に大切なので、ぜひチェックしてみてください。
アパートの住宅ローンの団信は、生命保険の代わりになるのがメリットです。団信とは、住宅ローンを借りている人が死亡・高度障害などの状況になった際に、住宅ローンの残高の返済が免除される保険です。
団信が生命保険の代わりとなるため、ローンの返済などを残さず、家族に財産（アパート）を残すことができます。収益のあるアパートなら、相続した遺族は安定的な収入を得られるのもメリットです。
そのため、アパート経営は儲かるからという理由だけでなく、将来の家族のためにアパート経営を行う方も多くいます。
アパート経営を行うと、相続税の節税効果があります。理由としては、アパートやマンションなど賃貸物件が建っている土地は、「貸家建付地」となり相続税の評価額が減額されるからです。
相続税とは、亡くなった親などから、金銭や土地などの財産を相続する際に発生する税金です。そのまま自用地として相続するより、アパートなどの不動産として相続した方が貸家建付地の計算方法が適用されるため、相続税の負担を抑えられるのです。
| 対象 | 計算方法 |
|---|---|
| 自用地 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 貸家建付地 | 自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合 |
さらに、条件によっては「小規模宅地の特例」も受けることができ、さらに相続税の評価額が減額される場合もあります。賃貸物件によっては、評価額が半分程度下がる場合もあるのです。
また、アパート経営は所得税や住民税の節税効果もあるのが利点です。アパート経営が赤字となった場合、赤字となった金額を給与所得などの別の所得で損益通算ができます。
赤字となる部分を給与所得などの別の所得から控除することができ、所得税や住民税の課税所得を圧縮できます。さらに、アパート経営に関わる費用等も、経費計上できるので大きな節税効果があるのがアパート経営の強みです。
アパート経営は、長期的に安定した収入を得られるのもメリットです。なぜなら、一度入居者が決まれば、最低でも1～2年程度長期的に安定した収入を得られる場合が多いからです。
引っ越し費用なども安くはないため、転勤やトラブルなどの理由がない限り、賃貸の契約期間中は住み続ける人が多い傾向にあります。そのため、給与所得や年金などの所得以外に、安定的な収入が得られるため、将来的にゆとりのある生活を送れる可能性があるのが魅力です。
収益性の高い物件なら、家族に安定的な収入を残せるので、老後の生活のためや家族のためにアパート経営を始める方も多くいます。
アパートは儲かるといわれている一方で、「アパート経営は儲からない」「アパート経営はやめとけ」というネガティブな声も多いです。ここからは、アパート経営は儲からないといわれる3つのデメリットを解説します。
アパート経営を成功率を高めるためには、デメリットを把握し、リスク回避を行いましょう。
アパート経営が儲からないといわれる理由は、空室時の収益の低下が要因です。理由としては、アパート経営は空室の数が多ければ、その分収入が減ってしまうからです。
築浅物件であれば入居率が高くなりますが、築年数が15年以上になると、徐々に空室が目立つようになります。なぜなら、入居者は綺麗で新しい物件を選ぶ傾向にあるからです。
そのため、アパート経営を始める際は、空室のリスクも考慮した上で経営計画を建てることが大切です。常に満室の状態で経営計画を立てるのではなく、経年劣化などを考慮して、リフォーム代や修繕費用を考慮したり、ある程度の収入減を予想したりしておくことがアパート経営を成功させるコツです。
アパート経営が儲からないといわれる理由の2つ目は、ローンが高額で黒字になるまで時間がかかるということです。アパートを建築する際は、数千万円という高額なローンを組まなければなりません。
また、ローンを組む際にも多額の自己投資金を用意する必要もあり、それらの自己投資の金額を家賃収入から回収するのに時間がかかります。アパート経営は、今すぐ儲かるという訳ではなく、「長期的に行うもの」という意識を持っておきましょう。
アパート経営を検討する際は、キャッシュフローのシュミレーションを行うことが重要なポイントです。具体的には、家賃収入やローン返済額、税金の支払い、経費負担などを計算し、手元に残る金額を計算します。
キャッシュフローを計算することにより、おおよそ何年で黒字化できるのかの目安を立てられるでしょう。アパート経営は、長期的な投資となるため、すぐに儲かる投資を行いたい方には不向きです。
アパート経営が儲からないといわれる3つ目の理由は、家賃低下のリスクがある点が挙げられます。理由としては、少子高齢化などによって人口が減っており、家を借りる人が減っているからです。
そのため、年々アパート経営の競争は激しくなり、入居者を獲得するには、家賃を低くしたりリフォームを行ったりなど工夫が必要となっています。特に築年数が経っている物件は、空室率が高くなるため、家賃低下なども考慮して経営計画を立てることが重要となるでしょう。
儲かるアパート経営を行うには、以下の7つのポイントに注目しましょう。
アパート経営は、上記ポイントを意識して戦略的に行うことが重要です。
アパート経営で儲かるためには、需要がある立地の土地を選ぶことがポイント。なぜなら、需要がない土地にアパートの建築をしてしまうと、空室が高くなるからです。
空室率が高ければ、ローン返済ができなくなり、赤字経営となってしまうこともあります。
そのため、所有している土地がある場合でも、売却して別の土地を購入するのがおすすめです。儲からない土地に無理矢理アパートを建てても経営が難しいため、儲かる土地に買い替えを検討しましょう。
また、所有期間が10年を超える土地や建物は、条件を満たせば「特定事業用資産の買い替え特例」が受けられる場合があります。譲渡益の一定割合の課税を繰り延べできる制度です。
アパートを経営を行う際は、こうした制度を活用しつつ、キャッシュフローをプラスにできるように計画しましょう。
アパート経営を始める際は、借入額の30％程度の自己資金を準備しましょう。なぜなら、自己資金があればキャッシュフローが良くなったり、融資してくれる銀行が増えたりと、安定してアパート経営が行えるようになるからです。
自己資金が多ければ、ローンの借入額を減らすことができ、キャッシュフローが良くなるのが最大のメリット。返済額が少なければ、収益性も高くなり、修繕費や空室時の費用として備えられます。
また、自己資金が十分にあれば、支払い能力があると判断されるため、多数の銀行から融資を受けられるでしょう。そのため、金利なども多数の銀行を比較することができ、いい条件で借入しやすくなるメリットもあります。
アパート経営で儲かるためには、多数の業者のプランを比較することも重要なポイントです。なぜなら、ハウスメーカーや工務店ごとに、得意とする設計や構造・工法・デザイン性などがさまざまだからです。
例えば、構造や設計などがよくても建築料が割高だったり、建築料が安くてもデザイン性がイマイチだったりする場合があります。そのため、設計・構造・工法・デザイン・料金・サポートなど、さまざまな観点から比較し、入居者が住みたいと思えるアパートを建築することが大切です。
見積もりやプラン設計などは無料で行ってくれるため、さまざまな業者のプランやアイディアを比較しましょう。また、アパート経営は20～30年と長期的に行うものなので、担当者との相性も大切です。
アパート経営で儲かるためには、環境に応じた設計企画をすることが大切です。理由としては、これから生じる環境変化に応じた企画を立てることにより、空室のリスクを下げられるからです。
例えば、今後ファミリー世帯が減り、1人暮らしや夫婦世帯、1人親世帯が増加（※）していくことが予想されています。そのため、世帯構造の変化に応じて、需要に合った間取りを設計することで空室率のリスクを下げられます。
参考：日本の世帯数の将来推計(全国推計) ｜国立社会保障・人口問題研究所
このような点を考慮すると、都内など利便性の高い土地なら1Kや1LDKなどの単身者向けの間取り、郊外なら単身者や夫婦世帯向けに少し広めの2LDKや2DKなどの間取りを選ぶのがおすすめです。
また、アパートの1戸の間取りが40㎡以上240㎡以下の新築を建築する場合、不動産所得税の軽減が受けられます。1戸あたり最大1,200万円控除できる制度なので、ぜひ活用しましょう。
このように、設計企画を綿密に立てられれば、空室のリスクを減らしたり、税金の軽減措置を受けられたりすることに繋がります。不動産会社やハウスメーカーと相談しながら、賢くアパート経営を行いましょう。
アパート経営において借入額を減価償却費内にすることも非常に重要です。なぜなら、減価償却費以上の借入額をすると、利益よりも小さいキャッシュフローしか得られなくなるからです。
また、借入額は耐用年数によって設定するのがポイント。減価償却費は、建物の耐用年数によって計上できるため、耐用年数を超えた借入を行うと税金の支払いが一気に増える形となり、アパート経営が厳しくなってしまいます。
そのため、建物の耐用年数に応じて、減価償却費内の借入額にすることがアパート経営で儲かるコツです。建物の構造による耐用年数は、以下を目安としてみてください。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下の場合 | 19年 |
アパート経営で儲かるためには、法人設立を検討しましょう。理由としては、法人設立によって税金が安くなったり、経費計上できる範囲が広くなったりするメリットがあるためです。
法人税は、一般的な高所得者よりも税率が安く設定されています。そのため、不動産所得が高額であるほど、法人化した方が税負担を軽減できます。
また、法人化によって家族を役員にして報酬を支払ったり、退職金の積み立てに使用したりなど、経費計上できる範囲が広がります。そのため、利益を圧縮することができ、支払う税金が少なくなるのです。
儲かるアパート経営をするためには、ぜひ法人設立を検討してみてください。
アパート経営には、成功率を高めるためには適切な管理方式を選びましょう。アパート経営の管理方式は、主に以下の4つの方式があります。
まず、サブリースとは、アパートオーナーとサブリース会社の間でアパート一棟の貸し出しを行い、サブリース会社が各入居者と契約を締結する方式です。
サブリースにも2種類あり、パススル一型サブリース・家賃保証型サブリースに分かれています。パススル一型サブリースは、空室に応じて家賃が変動する方式で、家賃収入から約5％程度の手数料がサブリース会社に差し引きされます。
一方で、家賃保証型サブリースとは、空室に関わらず毎月固定で安定した家賃収入が得られます。ただし、満室想定の家賃から15％程度の手数料がサブリース会社に差し引きされるのが特徴です。
管理委託は、アパートオーナーが管理会社に管理を委託する管理方式です。管理会社に家賃の5％程度の手数料を支払い、オーナーの代理人として、賃貸借契約等の締結を行ってくれます。
手数料などが低いため、収益性はサブリースなどより高くなりますが、空室リスクを直に負うことになるので注意しましょう。
自主管理とは、アパートオーナーが自ら管理を行う方式です。管理委託料や仲介料などの手数料が発生しないため、収益性が高くなるのがメリットです。
一方で、空室リスクを直に受ける・トラブルやアパートの管理をすべて行わなければならないのがデメリットでしょう。
上記のように、管理方式はさまざまな種類があり、管理の負担や収益性がそれぞれ違います。どのように管理していくのか、収益性への不安があるのかなど先の行動を予測した上で、適切な管理方法を選択しましょう。
儲かるアパート経営を行うには、需要がある立地の土地を選んだり、自己資金を用意したりなど事前に準備することが必要です。ポイントを掴んで適切に経営ができれば、アパート経営の成功率を高められるでしょう。
アパート経営は、生命保険の代わりとなったり、節税効果があったり、将来的に安定的な収入を得たりすることが可能です。本記事の儲かるアパート経営を行うためのポイントを参考に、現実的なアパート経営を行いましょう。
M-LINEでは、アパート経営の相談も承っており、土地や環境に合ったプランの提案やサブリースなども行っています。
さまざまなお悩みを解決するために、専門スタッフによるコンサルティングを実施しています。儲かるアパート経営を行いたいという方は、ぜひ一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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