高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
アパートに自分も住むことができれば、賃貸収入と自宅を同時に手に入れることができます。そのため、マイホームを建てるか、アパートなどの賃貸物件に自分も住むのかを迷っている方も多いのではないでしょうか。
アパート経営をしながら、自分もそのアパートに住む場合、節税効果があったり家賃収入でローンを返済できたりするのがメリットです。しかし、他の入居者とのトラブルが起きやすい・売却しにくいなどのデメリットもあります。
さらに、投資用物件や賃貸併用物件などの種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、リスクも考慮した上で検討することが大切です。
本記事では、アパート経営で自分も住む時のメリットやデメリット、方法などについて詳しく解説。アパート経営が成功すれば、安定的に家賃収入を得られるため、ぜひさまざまなケースを考えてみてください。
アパート経営で自分も住む時は、以下の3つのメリットがあります。
特に固定資産税や相続税などの節税のメリットは大きく、賢く不動産投資が行える可能性があります。以下でメリットについて詳しく解説していきます。
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分 | 評価額×6分の1 | 評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 評価額×3分の1 | 評価額×3分の2 |
また、賃貸併用住宅の場合、将来相続する際の相続税評価額を抑えられるのもメリット。理由としては、賃貸併用住宅の相続税は、賃貸割合や借地権割合によって減額が受けられるためです。
預貯金などを相続するよりも、相続税の負担を軽減できるため、将来の家族のためにアパート経営をする人が増えています。評価基準には、自宅部分の比率などが含まれないのもポイントです。
アパート経営で自分も住む場合、家賃収入によってローン返済ができます。なぜなら、アパートの入居者がいれば家賃収入を得られるため、収益性が高ければ自分の住居部分のローン返済も家賃収入で賄えるからです。
また、賃貸併用住宅の場合は、建物面積の50％以上を自宅とすることで、住宅ローンを活用できます。住宅ローンは不動産投資ローンと比較して、返済期間を長く設定でき、金利が低いのが特徴です。
さらに、下記一定要件（※）を満たすと、住居部分の住宅ローン控除を受けられます。このようにアパート経営をする際にさまざまな制度や知識を活用することによって、キャッシュフローをよくすることができるのがメリットです。
（※）一定要件
出典：一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
アパート経営で自分も住む場合、ライフスタイルに合わせて変更できるのがメリットです。なぜなら、子供が結婚、就職などの都合で部屋を使わなくなった際などを賃貸利用ができるようになるからです。
逆に必要になった場合でも、空き部屋があれば、今後家族が住むこともできます。会社の事務所として利用することもできるため、さまざまな使い方ができます。
このように、アパート経営は今後のライフスタイルもイメージしながら建築することで、さまざまな利用の仕方ができるのがメリットです。
アパート経営で自分も住む際は、以下のデメリット3つも把握しておきましょう。
同じアパートに入居者と一緒に住むことになるため、トラブルになる可能性もあります。リスクなども考慮した上で、慎重に検討しましょう。
アパート経営で自分も住む場合、オーナーが入居者と同じ住居に住むことになるため、トラブルとなる可能性もあるので注意しましょう。なぜなら、アパートの駐車場や階段などの共有スペースでは顔を合わせる機会があるからです。
例えば、騒音など何かトラブルにあった場合オーナーに直接尋ねてくるケースがあります。一戸建てなどのマイホームの場合は自分だけが住んでいるため、こうしたトラブルもなくプライバシーが守られ、快適に暮らせるというメリットがあります。
一緒の住居に他人が住むということは、他の入居者と上手く付き合っていかなければなりません。せっかく高額な費用をかけてアパートを建築しても、このようなトラブルで住みにくく失敗するケースも少なくないので注意しましょう。
特に騒音などの生活音が気になる方は、建築費用はかさみますが、防音や遮音工事をしたり、2棟建てにしたりして、トラブル対策をするのがおすすめです。また、人付き合いが苦手な方は、管理会社に管理やトラブル対応を任せるのが良いでしょう。
アパートは、一般的な住宅よりも建築費用が高額です。理由としては、一般的な戸建よりも建築規模が大きくなるからです。
自分の居住部分を広く取りたいと考えている方は、規模が大きくなるほど建築費用が高額になることを理解しましょう。ただし、ハウスメーカー・工務店によって、料金が大きく変わる場合もあるので、さまざまな会社で見積もりを比較してみるのがおすすめです。
また、高額な資金を用意できない場合は、中古アパートを一棟買いする方法や区分マンションなどを購入する方法も1つの手段です。新築アパートを建てるより費用が抑えられ、家賃収入を得ることができます。
ただし、中古アパートを一棟買いする際も、ある程度の自己資金の準備が必要です。また、中古アパートを購入する際は、専門家の力を借りながらローンの条件や空室率、管理支出、税金などのさまざまなリスクを想定し、収益性があると判断した物件を購入することが大切です。
アパート経営で自分も住む場合、売却が難しい場合があります。間取りなどが一般的な投資用物件に住む場合は、普通のアパートと変わりないため売却しやすくなります。
しかし、賃貸併用住宅など、普通の住まいと賃貸物件がある場合は、需要が限られるため売却しにくいです。なぜなら、売却の対象が自分の住居と賃貸物件を希望する人に限定してしまうためです。
例えば、一般的なアパート1棟と、賃貸併用住宅一棟を購入する場合、一般的なアパートの方が需要が高くなります。特に賃貸併用住宅は、売却しにくいことを理解した上で検討してみてください。
アパート経営で自分も住むためには、以下の2つの方法があります。
投資用物件は売却しやすい、賃貸併用物件は節税効果が高いなど、どちらもメリット・デメリットがあります。それぞれの特徴を把握し、自分が住むためにはどちらがいいのか検討しましょう。
アパート経営で自分も住むには、投資用物件の1戸に住む方法があります。投資用物件とは、不動産を目的としているアパートやマンションなどの賃貸物件を指します。
投資用物件の中でも、一棟投資と区分投資の2種類があります。また、新しく物件を建築する場合と中古物件を購入する場合もあるのが特徴です。
一棟投資は、一般的にアパート投資で行われている方法で、アパート一棟を賃貸に出して家賃を得る方法です。一方で区分投資は、1戸または複数戸のアパート物件を購入し、賃貸に出して家賃を得ます。
区分投資は、一棟アパートを買うよりも初期費用が安くなったり、管理の範囲が狭くなったりとメリットもありますが、一棟投資に比べて収益性が低いのがデメリットでしょう。
不動産用物件に住むメリットは、売却しやすいという点です。なぜなら、不動産用物件は間取りや外観など一般的なアパートと変わらないため、ニーズが高く売却しやすいのです。
賃貸併用住宅は、「自宅と賃貸物件が欲しい人」とニーズが限られてしまうため、売却しにくいデメリットがあります。ただし、不動産目的で投資をする場合、住宅ローンは使えないため、金利が高くなったり、住宅ローン控除が使えなかったりするのがデメリットです。
また、投資物件に自分も入居する場合、減価償却として計上できなくなる場合もあります。事前に専門家にデメリットを確認し、どちらが良いか慎重に検討するのがおすすめです。
アパート経営で自分も住むには、賃貸併用物件に住む方法があります。賃貸併用物件とは、オーナーの自宅と賃貸物件が1つの敷地や建物内に建築されている物件のことです。
自宅スペースを確保しつつ、あまったスペースで賃貸経営ができるのが魅力。賃貸併用物件は、入居者から家賃収入を得ることができるため、建築費用の返済に充てられるのもメリットでしょう。
また、賃貸併用物件は、自宅部分の面積を50％以上とすることで、自宅部分に住宅ローンを使えたり住宅ローン控除が利用できる点がメリットです。不動産投資ローンよりも低い金利で借りやすく、住宅ローン控除や減価償却費（賃貸部分のみ）なども適用できるため、節税効果があります。
ただし、一般的な一戸建てを建てるよりは、建築規模が大きくなるため、建築費用が高額になります。売却の際も「自宅と賃貸物件」欲しい人と需要が限られるため、売却しにくいのも難点です。
このように、投資用物件と賃貸併用物件は、どちらもメリット・デメリットがあります。リスクや今後の予想をした上で、自分も住むならどちらがいいか検討しましょう。
前章で、賃貸併用住宅は、自宅部分の面積を50％以上と住宅ローンや住宅ローン控除が使えるメリットがあると解説しました。しかし、自宅部分の面積を50％以下にすることで、得られるメリットもあります。ここからは、50％以上・以下にすることで得られるメリットについて解説します。
賃貸併用住宅は、売却しにくいのが欠点となるため、そのリスクに備えるためにもあえて自宅部分を50％にする場合もあります。ぜひ以下の解説を参考に、どちらが良いのか検討してみてください。
自宅の賃貸併用住宅を50％以上にするメリットは、自宅部分に住宅ローンや住宅ローン控除が利用できる点です。住宅ローンは、不動産投資ローンより借入期間を長く設定でき、低金利で借りられるのがメリットです。
そのため、月々の返済額を減らせるため、キャッシュフローがよくなる可能性が高くなります。住宅ローン控除の条件を満たせば、年末時点のローン残債の1％控除ができるので、大きな節税と効果があるでしょう。
また、賃貸併用住宅は一戸建てよりも、将来の相続税の負担を減らせるメリットがあります。なぜなら、相続税を計算する際に、借家物件の部分が評価額の減額を受けられるからです。
このように、賃貸併用住宅を50％にすると、節税効果や借入額の軽減など、魅力的なメリットが多いのが特徴です。
賃貸併用住宅を50％以下にすると、家賃収入を確保しやすかったり、売却しやすかったりするなどのメリットがあります。家賃収入を確保しやすい理由としては、賃貸部分の面積が広い分、貸し出す戸数を増やすことによって収入を多く得やすくなるからです。
売却しやすい理由としては、間取りの偏りがなく、不動産用物件は間取りや外観など一般的なアパートと変わらないためです。賃貸併用住宅の場合、どうしても自宅部分が広くなってしまうため、ターゲットが「自宅＋賃貸物件」が欲しい人に限られてしまいます。
リスクに備えるためにも、売却しやすい物件を建築・購入することは大切です。住宅ローンを利用できないなどデメリットもありますが、売却のリスクに備えられる点は大きなメリットとなるでしょう。
アパート経営で自分も住む際は、メリット・デメリットを把握しましょう。固定資産税や相続税などの節税となったり、家賃収入でローン返済できたりとメリットも多いです。
しかし、入居者と同じアパートに住むため、他の入居者とのトラブル、売却が難しいなど大きなデメリットもあります。さまざまなリスクも考慮した上で、アパート経営を失敗しない方法を選びましょう。
また、アパート経営で自分も住む場合、投資用物件と賃貸併用物件の選択肢があります。賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸物件を持つことができる魅力的な物件ですが、売却しにくいというデメリットがあるため注意しましょう。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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