高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
二世帯住宅を検討しているけれど「やめた方がいい」「デメリットだらけ」「後悔した」などネガティブな声もあり、決断できない方も多いのではないでしょうか。しかし、二世帯住宅は家事や子育てなどを二世帯で協力でき、税金面でも優遇措置が受けられるなどメリットが多いのです。
また、二世帯住宅でも寝室以外の空間を完全同居するタイプと、一部分を共有するタイプ、完全に生活空間を分けるタイプの3種類があります。それぞれのタイプでメリット・デメリットがあるため、デメリットを回避するような間取りや設計にすることで、二世帯がストレスなく暮らせる家づくりが実現できるでしょう。
そこで、本記事では二世帯住宅のタイプ別のメリット・デメリットを紹介します。さらに、二世帯住宅を建てる際の注意点や二世帯住宅で受けられる税額の優遇措置について詳しく解説。これらの情報を知っているのと知らないのとでは、二世帯住宅への考え方も違ってくるので、ぜひ一度チェックしてみてください。
二世帯住宅には完全同居型・部分共用型・完全分離型の3つのタイプがあり、それぞれメリットが大きく異なります。
建築コストが抑えられる、一定のプライバシーを確保できるなど、それぞれメリットが違うため、まずは二世帯住宅のタイプ別のメリットをみていきましょう。
完全同居型の二世帯住宅は、建築コストを抑えられるのがメリットです。なぜなら、共有スペースが多くなるため、間取りに対する土地代や建築費、設備などを抑えられるためです。
完全同居型とは、リビングやキッチン、お風呂や洗面所など、寝室以外のすべての間取りを共有するタイプの住居になります。ほぼ同居に近い暮らし方になるため、子育てや介護などをしやすいのもメリットです
例えば、小さい子どもの面倒を見てもらえたり、高齢の両親の様子がすぐに見られたりするのがメリット。さらに共有するスペースが多いほど、家族と顔を合わせる機会も増えるため、気軽にコミュニケーションが取りやすくなります。
また、リビングやお風呂など1つの空間を家族みんなで共有することになるため、ガス・電気・水道代などの光熱費の負担も抑えられるでしょう。そのため、完全同居型は建築費や光熱費などの費用を抑えたい方、子育てや老後の介護がしやすい住居にしたい方、世帯間の距離が近い家庭を目指したい方におすすめの二世帯住宅です。
部分共用型の二世帯住宅は、世帯ごとに一定のプライバシーを確保できるのがメリットです。理由としては、部分共有型はキッチンやリビングなど一部の空間を世帯ごとに分けつつ、玄関やお風呂などの一部分を共有できるからです。
例えばリビングやキッチンを共有する場合、家族が集まる空間のため、使い方や生活時間のズレなどでストレスを感じるケースも少なくありません。そうした空間を世帯ごとに分ける間取りとすることで、お互いの家族が暮らしやすい空間にできます。
さらに一部分を共有するため、完全分離型よりも必要な土地の広さを抑えられ、建築費用も抑えられるのもメリット。完全同居ではないものの、一定のプライベート空間を空間を確保できるのが部分共有型の強みといえます。
そのため、家族間の一定の距離を保ち、家事や子育てなども適度に協力したい方、建築費用や土地代を抑えたい方におすすめの二世帯住宅です。
完全分離型の二世帯住宅は、完全に住居を分離して生活するため、プライバシーを確保できるのがメリット。なぜなら、玄関・トイレ・キッチン・お風呂・ダイニングなどすべての空間を分離させるため、同居というよりは隣同士や上下の賃貸などといったイメージでストレスなく快適に暮らせるためです。
完全分離型でも住居の間に行き来できる鍵付きの扉を利用すれば、プライベート空間を確保しつつ、一時的に子育てや介護もしやすくなるでしょう。
また、生活空間が完全に分かれているため、光熱費をどちらが支払うかなどのトラブルの心配もありません。さらに、将来的に1世帯分を賃貸に出すという使い方もできるのもメリットでしょう。
そのため、各家族のプライバシーを確保したい方、生活費や生活の仕方などのトラブルを避けたい方、将来的に一世帯分を賃貸物件として利用したい方などにおすすめの二世帯住宅です。
二世帯住宅は「デメリットだらけ」「やめた方がいい」といったネガティブな声も少なくありません。
メリット同様、二世帯住宅のタイプによってデメリットが異なるため、二世帯住宅を検討している方は事前にデメリットについても把握しておきましょう。
完全同居型の二世帯住宅は、プライバシーの確保が難しいのがデメリットです。理由としては共有する空間が多いため、リビングやお風呂などの共有スペースの使い方や、生活リズムの違いなどでストレスを感じやすいからです。
また、水道・電気代なども共有することになるため、どちらの世帯がどの割合で支払うのか事前に決めておかなければトラブルになる可能性もあります。
さらに、同じ空間に二世帯の家族が暮らすため「気が休まらない」「子育てに干渉しすぎる」などの嫁姑問題などのトラブルが発生するケースも少なくありません。結果として二世帯住宅にしたことを後悔する可能性もあるので、コスト面だけでなく実際に生活し始めた後のことについても具体的に話し合っておくことが大切でしょう。
部分共用型の二世帯住宅のデメリットは、共有部分の使い方や、水道光熱費などの支払いを分けにくいなどのストレスがある点です。なぜなら、完全同居型と同様に一部を二世帯で共有するため、それぞれの価値観や生活の違いなどによって合わない場合があるからです。
また、完全同居型よりも土地の面積が必要になり、建築コストも高くなることが予想されます。部分同居型は完全分離型よりもプライバシーの確保が難しく、完全同居型よりも建築コストがかかりやすいのも難点です。
ただし、二世帯住宅で費用を抑えつつ、プライベート空間を確保したいという方には部分共用型がおすすめ。ルールを作ったり、掃除担当を決めたり事前に話し合いや準備を行い、トラブルやストレスがないように間取りや設計を工夫することが大切です。
完全分離型の二世帯住宅は、土地代や建築コストが高くなるのがデメリット。なぜなら、世帯ごとにリビング・キッチン・お風呂・トイレ・玄関などのスペースを作るため、その分の土地や建築費用が必要になるからです。
例えば、限られた土地に二世帯住宅を建てる場合、1つ1つの間取りを狭くする必要があります。その場合は圧迫感のある間取りとなってしまい、理想の間取りを実現できない場合もあるため注意しましょう。
完全分離型の二世帯住宅を建てる場合は、ある程度の広さのある土地、理想の間取りが実現できるのかなどを確認しておくことが大切です。
ここからは、二世帯住宅の建てる際の注意点は以下の3つが挙げられます。
これまで二世帯住宅のメリット・デメリットについて解説しましたが、事前にデメリットに対応できる間取りにしたり、暮らし方について話し合ったり対策をしておくことで、暮らしやすい二世帯住宅を建てられます。
これから二世帯住宅を新築で建てたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
二世帯住宅を建てる際は、間取りを工夫しましょう。理由としては、具体的にライフスタイルやストレスになることを予想して間取りを考えることで、デメリットを回避できるためです。
例えば、子どもの足音や騒ぎ声などの騒音が気になる場合は、寝室から離れた位置にリビングを設置することで騒音を気になりにくくできます。また、生活リズムが大きく違う場合は、1階・2階と上下で二世帯を分けるより左右で分離する間取りの方が音のストレスをほとんどなくすことができるでしょう。
一部のスペースを共有する場合は、使用する時間を考えて間取りを決めましょう。「誰がどの時間に家にいるのか」「料理・掃除・洗濯は誰がするのか」「いつ行うのか」などを決めて重なる時間はスペースを分けたり、使用時間を決めたりすることがポイント。
収納スペースにおいても、あらかじめ世帯ごとに分けておくのがおすすめです。理由としては収納するものを整理する際に、お互いの家族の私物が片付けられないなどといったトラブルになるケースも少なくないからです。
このように、二世帯住宅でどのように暮らしていくか、二世帯住宅のデメリットを回避する間取りにすることで快適に過ごせる家づくりが実現します。家族で話し合い、慎重に間取りを検討しましょう。
二世帯住宅を建てる際は、掃除や支払いのルールも決めておくことが大切です。なぜなら、事前にルールを決めておけば住んでからのトラブルを防げるからです。
前述でも解説した通り、お風呂・洗面所などを共有する場合「どちらが掃除を使うのか」「いつ使用するのか」などを話し合っておきましょう。ルールをあらかじめ決めておくことで、トラブルが起きにくくなります。
また、リビング・キッチン・お風呂などを共有する場合「水道代や電気代をどちらが負担するか」「負担の割合はどうするのか」なども決めておくことが重要です。一緒に食事を取る場合は食費の支払いについても決めておくと、お金の問題で揉めることも少なくなるでしょう。
ルールを決めた上で、お互いの価値観がどうしても合わない部分が出てくる可能性があります。そうした場合においては、費用がかさんでも世帯間で間取りを分けるなどの対策が必要です。
二世帯住宅を建てる際は、世帯間のライフスタイルを把握しておきましょう。理由としては、家族一人一人で仕事・学校・趣味など生活スタイルが違うため、同じ家に住む人のことを理解しておくと共同生活を円滑に進められるからです。
例えば仕事が平日休みの人と、週末休みの人とでは、生活スタイルが大きく変わります。休みの人が家事を行うなど分担をすれば、お互い気持ちよく生活ができます。
家族によって暮らし方が違うのは当たり前のことですが、家族全員がどのように過ごす家にしたいのかを話し合い、実現できそうなところは間取りに取り入れていきましょう。
二世帯住宅には以下の4つの税金の優遇措置があります。
二世帯住宅は通常の一戸建ての新築より、二戸分の優遇措置を受けられるのがメリット。所得税や住民税の負担を大きく減らせる可能性があるので、ぜひチェックしておきましょう。
二世帯住宅は、二世帯分の不動産所得税の軽減措置が受けられる可能性があるのがメリットです。理由としては、不動産所得の控除は「1世帯あたり1,200万円」と定められているためです。
まずは、新築の建物に対する不動産所得税の計算方法について確認しましょう。
| 対象 | 計算方法 |
|---|---|
| 新築の建物の不動産所得税の算出（住宅） | 固定資産税評価額（課税標準額）×3％ |
| 土地を取得した際の不動産所得税の算出 | 定資産税評価額（課税標準額）×3％ |
不動産所得税は、下記のように50㎡以上で240㎡以下の床面積で居住の要件を満たす新築住宅であれば、1世帯あたり1,200万（認定長期優良住宅の場合は1,300万）の控除が受けられます。
| 対象 | 下限 | 上限 |
|---|---|---|
| 新築住宅の床面積要件 | 50㎡以上 | 240㎡以下 |
出典：不動産所得税｜東京主税局
そのため、二世帯分の不動産所得税の軽減措置が受けられれば、合わせて2,400万円も控除が受けられることになります。次に、4,500万円の一戸建てと二世帯住宅の実際の不動産所得の例を比較してみましょう。
【一戸建ての場合】
（4,500万円‐1,200万円）×3％＝99万円
【二世帯住宅の場合】
（4,500万円-2,400万円）×3％=63万円
上記の例では、一戸建てよりも二世帯住宅の方が不動産所得が36万円も少ない結果となりました。このように二世帯住宅は要件を満たすことで不動産所得の軽減措置が二世帯分受けられるのが大きなメリットでしょう。
二世帯住宅は、一戸建てよりも固定資産税の軽減ができるのがメリットです。理由としては、二世帯住宅の場合は要件を満たせば、土地や建物の軽減措置を二戸分受けられるからです。
土地の場合は、家屋が建つ土地は200㎡まで小規模住宅用地として扱われるため、固定資産税の課税標準額が6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されます。一戸建ての住宅の場合は、200㎡までの軽減措置しか受けられませんが、二世帯住宅は二戸分の最大400㎡まで軽減措置が受けられるのがメリットです。
建物に関しては、新築の一戸建て場合、固定資産税が床面積120㎡までが3年間2分の1（長期優良住宅等は5年間）に軽減されます。二戸分の新築住宅と認められれば、建物の軽減措置も二戸分受けることができ、最大240㎡まで軽減措置が受けられるのがメリットです。
本制度は2020年3月31日までの制度でしたが、2022年の税制改正によって2024年3月31日延長されているため、最新の情報を確認しましょう。
このように二世帯住宅にすることで、固定資産税の負担を大きく軽減できるのが二世帯住宅の大きなメリットといえるでしょう。
二世帯住宅は要件を満たせば、住宅ローンの減税が二世帯控除が受けられるのもメリット。住宅ローン減税とは、年末時点でのローン住宅残高の0.7％が13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。
住宅ローンの減税が適用になるのは、共有登記または区分登記されていることや、1世帯分の床面積が50㎡以上、居住空間が2分の1以上が条件となります。そのため、間取りや登記などを決める際はハウスメーカーや工務店に相談し二世帯が減税対象となるか確認しておきましょう。
二世帯住宅を「共有登記」または「単独登記」にすると、相続税の減税措置が受けられるのもメリット。なぜなら、共有登記や単独登記とすると「小規模宅地等の適用」が適用され、相続する土地の面積330㎡までの評価額を80％減額できるためです。
ただし、完全分離型で親と子世帯が別々に区分登記した場合は、別々の住宅に住んでいるとみなされるため、小規模宅地等の特例が適用されません。こうした税制や補助金などの判断は個人では難しいため、ハウスメーカーや自治体などに相談してみるのがおすすめです。
参考：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年移行に居住用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
二世帯住宅は、完全同居型・部分共用型・完全分離型の3種類あり、それぞれメリット・デメリットが違います。また、二世帯住宅のデメリットを回避するような間取りや設計にすれば、住みやすい二世帯住宅を建てることが可能です。
また、二世帯住宅は不動産所得税や固定資産税、相続税などの優遇措置が受けられるなどメリットも大きいです。しかし、これらの優遇措置を受けるためにはさまざまな条件や要件を満たす必要があるため、ハウスメーカーや自治体などに相談してみましょう。
M-LINEでは、二世帯住宅の設計、建築、税金の相談などのご相談も承っています。「二世帯住宅を考えている」「ストレスを感じない二世帯住宅を建てたい」などどのようなお悩みでも一度ご相談ください。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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