1.表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。一般的に、不動産サイトなどで提示される利回りには、表面利回りが使用されています。グロス利回りと呼ばれることもあります。

表面利回りは、細かい諸費用やランニングコストなどは考慮しない、ざっくりとした計算方法です。そのため、実際の収益よりも多い数値が出ることが特徴です。

簡易的な計算なので、実態を正確に把握できないことは大きなデメリットと言えます。実際に利回りについて考える際は、表面利回りだけで判断しないように注意しましょう。

具体的な算出方法は、本記事の後半で紹介します。

2.実質利回り

実質利回りとは、購入にかかった出費に対する実際の利益の割合です。年間経費や購入時にかかった諸費用なども含めて計算するため、表面利回りと比べてより現実に近い数値を判断できることが特徴です。一つの目安として、実質利回りは表面利回りより、おおよそ2〜2.5％ほど下回ります。

NOI利回り（Net Operating Income）やキャッシュフロー利回りと呼ばれることもあります。

一見高い利回りが期待できるような物件でも、実質利回りを見てみると期待はずれということも少なくないため、購入を検討する際は実質利回りでシミュレーションすることが欠かせません。

具体的な算出方法は、本記事の後半で紹介します。

1.都心の利回り相場

東京都でマンション経営をする場合、一般的に実質利回りの目安は3〜4％です。

日本不動産研究所によって行われた「日本不動産研究所 第48回 不動産投資家調査」によると、2023年の東京城南地区（港区、品川区、目黒区、大田区）の期待利回りは、ワンルームタイプが3.8%、ファミリータイプが3.9%です。都市部のマンションは物件価格が高いため、利回りは一般的に低くなりがちです。しかし、賃貸需要が高く、空室リスクが低いというメリットがあります。

なお、期待利回りとは投資家が期待する収益率のことで、表面利回りよりも実質利回りに近い値です。実質利回りが期待利回りを上回る場合、その投資は十分な収益を上げていることになります。

2.地方の利回り相場

地方でマンション経営をする場合、一般的に実質利回りの目安は4〜6%ほどです。

日本不動産研究所によって行われた「日本不動産研究所 第48回 不動産投資家調査」によると、2023年の各地方の期待利回りは以下の通りです。

出典：日本不動産研究所 第48回 不動産投資家調査

地方のマンションは物件価格が低いため、利回りは高くなることが多いです。しかし、賃貸需要が低く、空室リスクが高いことがデメリットです。

1.新築マンションの利回り相場

都内の新築マンションの表面利回り相場は、以下の通りです。

物件の種類や立地によって数値に差はありますが、新築マンションは基本的に高い利回りにはならないことが特徴です。なぜなら、新築マンションは購入時の価格が高く投資額が多く必要だからです。

ただし、新築マンションは空室リスクが少なかったり家賃を高く設定できたりなどのメリットがあります。また、最新の設備や保証があるため、管理コストを抑えられる可能性もあるでしょう。

利回りが低いからといって収益が少なくなるわけではないことがポイントです。

2.中古マンションの利回り相場

中古マンションの表面利回り相場は、以下の通りです。

新築マンションに比べて、中古マンションは比較的利回りが高いことが特徴です。また、築年数が古くなればなるほど物件の購入価格が下がり、利回りは高くなります。

ただし、実際に中古のマンションを購入して経営を始めるにはリフォームが必要な可能性があります。そうなれば初期費用として、物件価格に追加してリフォーム代がかかるため、利益は期待したほど得られない場合もあるでしょう。

また、古いアパートは空室リスクが高まる傾向があることも考慮すべきポイントです。

1.表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、【年間の家賃収入÷物件価格×100】です。

年間の家賃収入は、満室時の収入を使って計算します。例えば、年間の想定家賃収入が100万円のマンションを1,000万円で購入した場合を例に見てみましょう。

【例】

表面利回りには経費が一切計上されていないため、実際の利回りとは大きく異なる可能性があります。簡単に計算できることがメリットですが、正確に判断したい場合は、表面利回りは参考程度に留め、より正確な実質利回りで判断することが大切です。

2.実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は、【（年間家賃－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100】です。

ランニングコストや、購入時にかかる諸経費なども含めて計算することが特徴です。例えば、年間の想定家賃収入が100万円のマンションを1,000万円で購入した場合を例に見てみましょう。

【例】

年間経費には、固定資産税や火災保険料、管理委託費、修繕費、エレベーター保守点検費、浄化水槽点検費用などが含まれます。また、購入時の諸費用には、司法書士報酬や登記印紙代、登録免許税、固定資産税、火災保険料、不動産取得税、仲介手数料、広告料などが入ります。

中古物件を購入した場合は、リフォームが必要なこともあるでしょう。キッチンや床、クロス、クリーニングなどのリフォーム代をすべて考慮します。ただし、マンションの建設段階で具体的な数値が分からない場合は、経費は年間家賃収入の10〜20%、購入時諸費用は物件価格の10%で計算するとよいでしょう。

また、家賃は想定ではなく実際の価格で計算することも大切です。もし家賃が分からない場合は、インターネットで大体の相場を調べて、できるだけ正確な数値をもとに算出するようにしましょう。

1.表面利回りにまどわされない

一つ目の注意点は、表面利回りにまどわされないことです。

マンションを探していて、表面利回りが高い物件を目にするととても魅力的に映るでしょう。しかし、表面利回りにまどわされて正確な判断ができなければ、マンション選びに失敗する原因になりかねません。表面利回りが高い物件を見つけた際は、「なぜ高いのか」をしっかりと分析することが大切です。

例えば、以下のような理由がないか確認しましょう。

• 立地が悪い： 交通の便が悪い、周辺の治安が良くない、生活利便性が低いなどの理由で需要が低いエリアにある物件は価格が安く、利回りが高く表示される可能性があります。
• 物件の状態が悪い：建物が古い、修繕が必要、設備が老朽化しているなどの理由で賃貸希望者が少ない場合、物件価格が下がり、利回りが高く表示される可能性があります。
• 事故物件：過去にそこで自然死や自殺、事件・事故などがあった物件は、市場価格よりも安く設定されることが多いため、利回りが高く表示される可能性があります。

他にも、高利回り物件にはリスクが隠れている可能性があります。投資を検討する際には、利回りの高さにまどわされず、不審な点はないか、なぜ高利回りなのかをしっかりと分析するようにしましょう。

2.利回りの傾向を理解する

二つ目の注意点は、利回りの傾向をしっかりと理解しておくことです。傾向を把握しておけば、正しい判断をしやすくなることが理由です。

利回りには、主に以下のような傾向が存在します。

• 新しい物件は利回りが低く、古い物件は利回りが高い
• 都心は利回りが低く、田舎は利回りが高い
• ファミリータイプは利回りが低く、ワンルームマンションは利回りが高い
• 重量鉄骨やRCマンションは利回りが低く、木造は利回りが高い

前述した通り、物件の立地や築年数によって利回りの目安や相場は異なります。加えて、マンションの種類にも利回りの傾向が存在します。例えば、ワンルームマンションは投資額が少なく済むため、利回りも比較的高めです。一方、ファミリータイプのマンションは初期投資額が大きくなるため、利回りは低い傾向にあります。ただし、賃貸契約期間が長く安定した収益を見込めることが特徴です。

また、マンションの材質によっても利回りの傾向は異なります。

木造マンションは一般的に初期投資が少なく済むため、表面利回りが高めです。ただし、維持管理費がかかるため、実質利回りは期待していたほど高くない可能性があります。

一方、重量鉄骨やRCマンションは価格が高く初期投資がかかるので、表面利回りは低いことが特徴です。さらに、世帯数が多く物件自体が大きいことで、固定資産税が高く、実質利回りも低くなりがちです。管理費や定期清掃代、電気代なども物件の大きさに比例して上昇。エレベーターが設置されていれば、その電気代やメンテナンス費用も考慮する必要があります。

重量鉄骨やRCマンションは、木造や軽量鉄骨の物件に比べて諸経費がかさむのが特徴です。

しかし、重量鉄骨やRCマンションは階数が多く部屋数も多いため、家賃収入は多く期待できます。耐久性が高いため、長期的に安定した収益を期待することもできるでしょう。さらに、状態の良い物件であれば将来的に売却益を狙うことも可能です。

このように、利回りは、物件の条件やタイプによっていくつかの傾向があります。傾向を把握しておくことは、マンション選びに大いに役立つでしょう。

3.利回りのみで最終的な判断はしない

三つ目の注意点は、利回りのみで最終的な判断はしないことです。

マンション経営で物件を選ぶ際、利回りは重要な指標です。しかし、利回り以外にも多くの要素が影響を与えるため、他の要素も考慮する必要があります。例えば、物件の立地や状態、ターゲット層、賃貸需要の有無、市場の動向、出口戦略などが挙げられます。

利回りと併せて、これらのポイントを総合的に評価することで、よりリスクの少ない、収益性の高いマンション投資が可能になります。

マンション投資は長期的な視点で考えることが重要なので、十分なリサーチと計画を行い、慎重に判断することが大切です。