館山
不動産管理会社の知識を活かしながら、フリーランスのライターとして活動をしています。
「賃貸経営は儲からない」「やめたほうがいい」などといった声があり、賃貸経営を始めるかどうか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、賃貸経営は儲かるケースと儲からないケースがあります。儲からないといわれるケースは、黒字化までに時間がかかることを把握していなかったり、ローンの返済額が大きかったりする場合などが考えられます。
儲かる賃貸経営を行うためには、賃貸経営のリスクを理解し、備えることが大切になるでしょう。
本記事では賃貸経営が儲からないと言われる理由や、失敗例、儲かる賃貸経営を行うためのポイントを徹底解説します。賃貸経営に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
アパートやマンションの賃貸経営が儲からないと言われる理由は、以下の5つの通りです。
賃貸経営を実際に行っているオーナーからは「賃貸経営はやめた方がいい」「アパート経営はするな」といったネガティブな声もあるのが事実です。これらの声には、黒字化までに時間がかかったり、入居者を維持し続けるのが難しかったりする問題が背景にあります。
まずは、賃貸経営が儲からないと言われている理由を理解し、さまざまなリスクに備えることが大切です。
賃貸経営は儲からないと言われる理由の1つ目は、黒字化までに時間がかかるという点です。なぜなら、アパートやマンション経営を始める際、建築費用や土地購入費用などの多額の初期投資がかかるからです。
また、ローンを組むためには自己資産も必要となり、自己投資分を回収、黒字化するまでに時間がかかってしまいます。アパート経営が黒字化するまでの期間は、10年程度が目安です。
さらに、アパートの建築費用、土地の購入の有無、家賃設定、空室率などによって黒字化までの期間が変わってきます。家賃収入の割合が高くなれば、黒字化までの期間が短くなると思われがちですが、空室リスクがあるため妥当な家賃設定を行うことが大切です。
アパートやマンションの賃貸経営は、早く資金を回収しようとせず、長期的な収支計画を立てる必要があります。
賃貸経営が儲からないと言われる理由の2つ目は、入居者を維持し続けるのが難しいことが挙げられます。理由としては、物件の経年劣化によって、空室のリスクが高くなるためです。
多くの入居者は、新築や築年数が浅い綺麗な物件を求める傾向にあり、15年～20年と経過すると、空室を埋めるのが難しくなってきます。物件をリフォームやリノベーションを行い、築年数が経っても入居者を維持し続ける努力が必要です。
賃貸経営が儲からないと言われる3つ目の理由は、ローンの返済額が大きい点です。賃貸経営での投資額は数千万単位の規模になり、すべて自己資産で支払うことができないため、基本的には金融機関から借入することになります。
そのため、数千万単位の多額のローンを背負うことになるため、失敗したら怖いと考える人が多いのです。人生においてもマイホームの購入以外、なかなか多額のローンを背負う機会もないため、賃貸経営が儲からないと思われる1つの要因となっています。
賃貸経営が儲からないと言われる4つ目の理由は、家賃の相場が下がっている点です。全国賃貸管理ビジネス協会の「全国家賃動向2024年1月調査」によると、家賃収入が前年同月非からー1～6％の地域もあります。
賃貸経営の収入は家賃収入が基本となるため、家賃が下がると得られる収入が減ってしまい、経営が厳しくなるケースもあるでしょう。地域の動向を調査し、儲かる立地で賃貸経営を行うことが大切です。
賃貸経営が儲からないと言われる5つ目の理由は、知識不足で思ったように収益が得られていないことが挙げられます。諸経費や空室リスクなどを考慮せずに収支計画を立ててしまうと、思い描いたような収益が得られません。
例えば、賃貸経営で発生する修繕費や、固定資産税や都市計画税などの税金、減価償却などの費用は経費として計上可能です。賃貸経営ではこれらの経費を上手く活用することで、収益を大きくできるでしょう。
ここからは「賃貸経営が儲からない！」と感じてしまう失敗例を紹介します。
失敗例を把握することで、失敗リスクに備えられるので、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸経営は、空室リスクに備えていないと儲からないと感じる場合があります。理由としては、賃貸経営では空室期間が長くなってしまうと、家賃収入がその分得られないため、賃貸経営が儲からないと感じる要因になっているからです。
例えば、家賃5万円のアパートが3ヶ月間の空室だった場合、15万円の収入が得られなくなります。1室だった場合は大きな金額にはなりませんが、これが2室、3室と多くなれば家賃収入も下がってしまいます。
そのため、賃貸経営を行う際は、空室リスクも考慮した上で収支計画を立てることがポイント。一定の空室リスクは賃貸経営において仕方ないものなので、一定期間空室になっても経営が行えるように対策をすることが大切です。
賃貸経営では、修繕費やリフォーム代を考慮しておらず、儲からないと感じる人も少なくありません。収支計画の段階で、今後の修繕費やリフォーム代を考慮していないと、後々大きな修繕費が必要になってトラブルになる可能性もあります。
賃貸経営を成功させるためには、収支計画の段階で修繕費やリフォーム代を見積もっておく必要があります。エアコンや水漏れ、外壁塗装など、賃貸物件の故障や建物の不具合などは、賃貸オーナーが対応しなければいけません。
賃貸経営においてこれらの支出は、入居者を維持するためには必要不可欠です。支出に捉われず、儲かる物件を維持することを心がけましょう。
賃貸経営では、黒字化までの期間の知識不足によって儲からないと感じる人がいます。理由としては、アパートやマンションの賃貸経営では、黒字化までに約10年程の時間がかかるからです。
物件購入の際の借入金は、自己資金だけで賄う人は少なく、金融機関の融資を受けて資金を調達する人が一般的。毎月の家賃収入から返済する金額が回収できるためには、約10年程の時間がかかることを理解しておきましょう。
また、アパートの建築費用、土地の購入の有無、家賃設定、空室率、自己資金の金額などによって黒字化までの期間が変わってきます。賃貸経営は、黒字化までの期間があることを理解し、長期的な運用をすることがポイントです。
儲かる賃貸経営を行うためには、以下の7つのポイントをおさえておきましょう。
賃貸経営が儲からないといわれる理由を紹介しましたが、失敗している人たちは知識不足による失敗が多いです。儲かる賃貸経営を行うためには、上記のポイントを理解し、儲かる対策を行いましょう。
儲かる賃貸経営を実現するためには、ハウスメーカー・建築業者選びを徹底することが重要なポイント。理由としては、アパートやマンション経営に精通したハウスメーカー・建築業者を選び、知識やノウハウを提供してもらうことが大切だからです。
具体的にハウスメーカー・建築業者を選ぶ際は、1つの業者だけでなく、複数の業者を比較しましょう。比較する際は、以下のポイントをチェックし、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。
儲かる賃貸経営を実現するためには、ある程度の自己資金を用意しておきましょう。なぜなら、自己資金が多ければ、借入金額も少なくなり、キャッシュフローがよくなるからです。
また、自己資金を多く用意することで、キャッシュが溜まりやすかったり、オーバーローンになりにくかったりするのも特徴。将来的に発生する修繕費やリフォーム代に備えられ、万が一の際に売却しやすいのもメリットです。
具体的には、自己資金は物件購入価格の30％～50％用意しておくのがおすすめ。ハウスメーカーによっては、10％程度あればOKと説明する場合もありますが、10％は最低限必要な資金の目安です。
融資審査でも自己資産が十分であるほど、よい条件で借入することができるでしょう。儲かるアパート経営を行うためには、自己資産の準備も欠かさないようにしましょう。
儲かる賃貸経営を実現するためには、需要のある立地と入居者ニーズに合った賃貸物件を建築することも重要です。理由としては、立地や入居者ニーズに合った立地や物件を選ぶことで、入居者を維持しやすくなるからです。
立地に関しては、近くにスーパー・コンビニ・学校などがあるか、駅・バス停が近いかどうかなど交通アクセスのよさが必須です。
また、賃貸物件がどのような入居者が住むのか十分理解することが大切。例えば、ファミリー世帯や単身者では必要な間取りが違います。
ターゲット層に合わせて、物件の立地・間取り・設備を検討することで、退去率も低下するでしょう。
儲かる賃貸経営を実現するためには、管理方法も慎重に検討しましょう。なぜなら、管理方法は複数の修理があり、それぞれ契約の形態が異なるためです。
儲かる賃貸経営を行うには、管理委託かパススルー型サブリース型の管理方法がおすすめ。理由としては、賃貸保証型サブリースは収益性が低く、固定賃料が下がるリスクがあり、儲かる可能性が低いためです。
賃貸経営の管理方法は、管理委託・パススルー型サブリース・家賃保証型サブリースがあります。管理委託は、家賃の5％程度を支払い、賃貸物件の管理を管理会社に委託する契約方法です。
パススル―型サブリースは、管理会社が賃貸物件を借り上げ、第三者に転貸を行い、回収した賃料に応じた賃料が支払われる契約方法です。入居者から支払われる賃料から約5～10％の手数料が差し引かれます。
パススルー型サブリースは、少ない手数料で管理などの負担がありませんが、空室時や滞納時に家賃の支払い保障がない点がデメリットです。
賃貸保証型サブリースは、管理会社が賃貸物件を借り上げ、毎月固定の賃料がオーナーに支払われる管理方法です。満室時の家賃収入から15～20％差し引いた賃料がオーナーに支払われます。
空室や滞納などによって賃料は変動せず、手数料が高い分毎月固定の賃料が受け取れるのがメリット。しかし、賃貸保証型であっても賃料の減額要求があるので、賃料がずっと固定できる訳ではないので注意しましょう。
儲かる賃貸経営を実現するためには、減価償却費や必要経費について理解を深めることも重要になります。理由としては、減価償却費や経費を計上することにより、所得税・住民税を減らし、節税できるためです。
減価償却費とは、備品や建物の経年劣化によって、価値が変わる固定資産に対して計上できる経費です。国が定める耐用年数で分割して、毎年の経費を計上できます。
減価償却費は実際に支出がなくても、毎年少しずつ経費として計上できるため、節税効果があるのです。
必要経費は、広告宣伝費・管理費・共用部分の修繕費などさまざまなものが該当します。事業に関わる費用であれば、経費として計上することができるため、年間経費率を上げて節税効果が得られるようにしましょう。
儲かる賃貸経営を行うためには、法人設立を検討しましょう。なぜなら、法人が賃貸物件を所有すると税金が安くなったり、経費で認められる範囲が広くなったりするためです。
例えば個人事業主の事業所得は、最大税率が45％になる超過累進課税が適用される場合があります。しかし、法人は最大税率は23.2％であり、所得額が高い場合でも、納める税金がそれよりも高くなることがないのが特徴です。。
また、法人の場合、事業にかかった必要経費、経営者本人の給与、賞与、福利厚生費などさまざまな費用が経費として計上できるようになります。この範囲は個人事業主よりも経費として認められる範囲が大きくなるため、節税メリットが大きくなります。
設かる賃貸経営を行うためには、持っている土地の買い替えや賃貸物件の売却も検討しましょう。所有している土地を活用して賃貸経営を考えている方もいるかもしれませんが、儲からない立地で土地活用を行っても、空室リスクが高かったり、家賃設定を低くしたりしなければいけない可能性があります。
そのため、儲かる賃貸経営を行うには、土地を買い替えるのがおすすめ。仲介手数料や買い替える土地の差額などのコストが発生しますが、長い目でみると買い替える方が収益が多く得られる可能性が高いです。
また、事業用の資産を買い替えた際は、要件を満たせば「特定事業用資産の買換え特例」が受けられ、税負担を軽減できる可能性もあります。こうした制度を活用すれば、支出を抑えながら土地の買い替えが可能になり、立地の問題も解消するでしょう。
賃貸経営を始めて儲からなければ、賃貸物件の売却も検討しましょう。売却を行う際は、賃貸物件を購入したいという人が増える金利が低い時期がおすすめです。。
賃貸経営を始める際は、出口戦略として売却も視野に入れた収支計画を行うことが成功するポイントとなるでしょう。
賃貸経営は、黒字化までに時間がかかる、入居者を維持するのが難しい、ローンの返済額が大きいなどの理由によって儲からないと言われています。しかし、信頼できるハウスメーカーを選んだり、自己資産を用意したり儲かるポイントを抑えた賃貸経営を行えば、成功するといえるでしょう。
しかし、アパートやマンションなどを建築する際は、多額のローンを背負うことになるため、ハードルが高いと考える方も多いでしょう。M-LINEは、マンションやアパートの賃貸経営から、宿泊施設・テナントなどさまざまな土地活用の豊富な知識と経験があるのが魅力。
豊富な実績があるため、リスクの少ない賃貸経営の提案をさせていただきます。「現実的な収支計画を立てたい」「リスクもすべて把握したい」など、どんなご相談でも一度ご相談ください。
館山
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/08/28
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