「不動産投資を始めたいけどやり方が分からない」と不安に思う方もいるのではないでしょうか。不動産投資による資産運用を成功させるには、事前に情報を収集しておくことが大切です。
本記事では、不動産投資をこれから始める初心者の方に向けて、不動産に関する基礎知識を分かりやすく解説します。具体的な始め方や、不動産投資を始めるタイミング、気をつけるポイントについても触れていますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資は複雑な部分も多いため、基礎知識をしっかりと理解しておくことが大切です。基礎知識として、主に以下の3点があります。
不動産投資で損をしないためにも、事前の勉強や情報収集をして戦略的に行動することが成功へとつながります。
不動産投資で得る利益は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つに分類されます。不動産投資による利益の仕組みを知ることは、投資の戦略や運用を考える上で非常に重要となるため理解しておくことをおすすめします。
まず、不動産投資によるインカムゲインとは、不動産を購入して入居者から定期的に入る家賃収入を狙う利益を指します。インカムゲインでは、購入した物件のローンが完済すると、家賃収入だけになるため一気に収益が膨らむというメリットがあります。
一方、キャピタルゲインは、不動産の購入時よりも高い価格で売却をして売却益を狙う投資です。そのため、上手くいけばインカムゲインよりも利益が大きく、投資による回収スピードが早いというメリットがあります。
不動産投資で利回りはよく使われる言葉で、利回りとは投資金額に対する収益の割合のことを指します。不動産投資においての利回りは、物件の取得費用に対する家賃収入額の割合です。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。表面利回りとは物件価格に対して、現時点でどの程度の家賃収入が得られているのかという表面上の収益数を示す数値です。表面利回りの計算方法は、以下の通りです。
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
一方、実質利回りとは年間の家賃収入から管理費用などの年間コストを差し引いた額を、物件購入（購入時のコスト込み）で割った数字になります。実質利回りの計算方法は、以下の通りです。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入−年間コスト）÷（物件価格＋購入時コスト）×100
どちらも把握しておくことで、不動産投資による収益を予想することができるため重要な指標です。
自分に適した投資方法を見極めるためには、不動産以外の投資方法を理解し、比較することが大切です。代表的な投資方法として、株式投資と不動産投資の特徴を以下に整理します。
| 項目 | 株式投資 | 不動産投資 |
|---|---|---|
| 特徴 | 企業が発行する株式を購入し、株価の上昇や配当で利益を得る | 土地やマンションを購入・運用し、家賃収入や売却益で利益を得る |
| メリット | 資産の流動性が高く、短期間で利益を得やすい | 安定した長期収入が得られる |
| デメリット | 株価変動による損失リスクがある | 初期費用が高く、収益化までに時間がかかる場合がある |
| 初期費用 | 低～中 | 高 |
| 流動性 | 高 | 低 |
このように比較することで、それぞれの投資の特徴やメリット、デメリットが明確になり、自分に適した投資方法を判断しやすくなります。不動産投資だけでなく、他の投資方法との違いを理解することが、投資の失敗を避けるポイントです。
不動産投資の基礎知識について理解したところで、この章では、不動産投資の始め方について紹介します。主なステップとしては、以下の通りです。
すぐに投資を始めるのではなく、まずは目標を決めて綿密な情報収集からスタートしていくことが大切です。
不動産投資を始めるにあたって、「何のために投資をするのか」という目的と、「どの程度の収益を目指すのか」という目標を明確にすることが重要です。これらを決めずに不動産を購入すると、資金やリスク許容度に見合わない投資となり、うまくいかなくなる可能性があります。主な目的としては、以下が挙げられます。
目的を明確にすることで、「どのエリア・どの物件を選ぶべきか」という投資の方向性が定まります。
また、「目標利回り」の設定も欠かせません。不動産投資では、物件価格に対する収益の割合を示す「利回り（表面利回り・実質利回り）」が重要な判断指標となります。
一般的に、不動産投資の利回りは、物件の立地や種類によって大きく異なることが特徴です。例えば都心のワンルームマンションは価格が高いため利回りは低めですが、空室リスクが低く安定した運用が期待できます。一方、地方や郊外の物件は利回りが高くなりやすい反面、空室や家賃下落のリスクには注意が必要です。
このように、「安定性」と「収益性」のどちらを重視するかによって、目標利回りや物件選びは大きく変わります。無理のない収支計画を立てるためにも、自身の状況に合った目標設定を行いましょう。
不動産投資を始める際は、初期費用や自己資金をあらかじめ準備しておくことが重要です。物件価格以外にもさまざまな費用が発生するため、想定以上に資金が必要になるケースも少なくありません。主な初期費用としては、以下が挙げられます。
自己資金については、物件価格の10〜30％程度を用意するのが目安とされています。自己資金が多いほど借入額を抑えられ、無理のない返済計画を立てやすくなります。
自己資金を準備するには、毎月の貯蓄額を決めて計画的に積み立てることが基本です。あわせて、副業による収入アップや固定費の見直しによって資金を捻出し、余裕があれば資産運用で効率的に増やすことも検討するとよいでしょう。
なお、フルローンで始めることも可能ですが、返済負担が大きくなるため注意が必要です。無理のない資金計画を立てたうえで、余裕を持って準備を進めましょう。
不動産投資を始める前に、情報収集をしておくことが不動産投資に関する経営スキルをつけることが可能です。一般的な勉強方法としては、以下の3つが挙げられます。
基礎知識をインプットすることで、初心者でも自分がどのような物件に適しているのか絞り込みやすくなります。特に、セミナーやウェビナーでは同じく不動産投資を検討している人とコミュニケーションを取ることで「生の情報」に触れられるため、多角的な視点での投資判断がしやすくなります。
以下の記事ではアパート経営で必要な知識や経験談が学べるおすすめの書籍を10冊紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資において、安定的な収益を得るためには、エリアは重要なポイントの一つです。どれだけ優良な物件だとしても、エリアによっては賃貸ニーズが少なく思うような不動産経営を行えない場合もあります。
ニーズの他に、ハザードマップで自然災害によるリスクがないか確認し、賃貸需要を調べて長期的な視点で収益を得られそうなエリアを決めることが大切です。もし、持っている土地がある場合も同様に、ハザードマップや賃貸需要を確認して、不動産経営に向いているのか判断するようにしてください。
不動産会社は、契約から売買までの不動産に関する総合的な相談先になります。もし、購入する物件が具体的に決まっていなくても不動産会社へ相談することは可能なため、上手く活用することをおすすめします。
また、不動産会社は1社だけではなく、複数の会社に相談してから信頼できそうな会社を選ぶようにしてください。複数の会社に電話などで問い合わせて、担当者の態度や雰囲気を感じながら実際に購入する不動産会社を検討するのがおすすめです。
なお、M-LINEでは、都内の狭小地や変形地などでも収益化を目指せる多様なプランを提案しています。土地活用から税金や固定資産税などのお悩みまで、専門スタッフによるコンサルティングを実施。不動産投資を検討している方は、自分に合った活用方法を知るためにも、ぜひご相談ください。
不動産会社から物件を紹介されたら、すぐに購入を決めるのではなく、現地調査と収益シミュレーションを行うことが重要です。これらをしっかり行うことで、購入後のリスクを減らせます。
まず現地調査では、実際に物件を訪れて状態や周辺環境を確認します。建物の外観や共用部分の劣化状況、設備の状態などをチェックし、将来的に修繕が必要になりそうな箇所を把握しておきましょう。あわせて、最寄り駅からの距離や周辺の生活利便施設（スーパー・病院・学校など）も確認することで、入居者にとって魅力のある立地かどうかを判断できます。
次に行うのが収益シミュレーションです。想定される家賃収入や周辺の相場をもとに収入を見積もり、空室リスクも考慮したうえで現実的な収益を算出します。さらに、管理費や修繕費、固定資産税、ローン返済などの支出と将来の売却価格も加味し、最終的にどれくらいの利益が見込めるのかを確認することが大切です。
また、投資回収までの期間や、金利上昇・空室率の変化といったリスクも踏まえて検討することで、より現実的な判断ができるようになります。
現地調査と収益シミュレーションを丁寧に行うことで、「購入すべき物件かどうか」を冷静に見極めることが可能です。焦って結論を出さず、客観的なデータをもとに判断することが、不動産投資を成功させるポイントです。
不動産会社からの提案や現地調査・収益シミュレーションの結果を踏まえ、最終的に購入する土地や物件を決定します。
この段階では、単に収益性だけで判断するのではなく、「長期的に安定した運用ができるか」という視点で総合的に判断することが重要です。
特に、現地調査で確認した「入居者目線での住みやすさ」は欠かせない指標となります。エントランスや共用部分の管理状況、室内設備の使い勝手、周辺環境の雰囲気、資料では分からない騒音や臭いといった周辺環境のデータをもとに、客観的に分析しましょう。
最終的に複数の候補を比較しながら、「収益性・立地・物件の状態」のバランスが取れた物件を選ぶことが、不動産投資を成功させるポイントです。
購入したい物件の現地調査が済んだら、買付けの申し込みを行います。買付申込書に記載する項目には、物件の名称や所在地、買付希望額、支払い方法、手付金の金額、有効期限などを記入し、買主の署名・捺印をします。
買付申込書は購入するという意思表示であるため、この段階でキャンセルしても法的な違約金などは発生しません。ただし、安易なキャンセルは売主や不動産会社との信頼関係を損なうため、十分な検討のうえで行いましょう。
また、買付申込書を提出したとしても、必ず物件を購入できるとは限りません。例えば、購入希望者が複数いた場合は売主本人が誰に売るのかを選ぶため、売主本人が「現金払いの人」や「購入希望額が高額な人」などの、何を重要視するかによって購入できない可能性があります。
不動産投資物件は高額なため、金融機関を利用し事前審査（ローン）の申し込みを行います。また、不動産会社と提携している金融機関に融資をお願いする方が、自分で金融機関に相談するよりも審査に通りやすいためおすすめです。
事前審査の申し込みには、あらかじめ提出書類の準備が必要です。例えば、源泉徴収票や前借入の返済予定表、身分証明書、購入物件の収益がわかる資料、全融資産がわかるものが挙げられます。スムーズに事前審査を受けるためにも、不動産投資の買い付けと同時に行うのが一般的です。
売買契約は、まず宅地建物取引士から「重要事項の説明」を受けることから始まります。法律により、重要事項は買主に書面で説明することが義務付けられており、口頭だけで済まされることはありません。
その後、契約書に署名・捺印を行い、手付金を支払うことで正式に契約が成立します。手付金の金額には決まりはありませんが、一般的には売買価格の5〜10％が目安とされています。
金融機関で本審査（ローン）の申し込みを行いましょう。本審査で承認が下りることで、ようやくローンを組むことができます。本審査では、事前審査に提出した書類と売買契約書や賃貸借契約書、重要事項説明書、手付金領収書などが必要です。
一般的には、本審査の結果が出るまでには約2週間〜1ヶ月程度かかります。承認後は、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結し、融資実行（実行日）の準備を整えます。
売主と買主、不動産会社が立ち合い、物件が引き渡し可能な状態かどうかなどのチェックを行って正式に引き渡されます。決済については、まず司法書士が登記に必要となる書類が揃っているのかを確認し、問題なければ融資担当者へ連絡して融資が実行され、決済手続きに入ります。
一連の手続きが全て完了することで、物件の鍵や関連書類を受け取り引き渡しが終了です。
物件の引き渡しが完了したら、ここでようやく運用を開始します。物件の運用が始まったら、まずは入居者の募集に着手します。
このように、不動産投資を始めるには事前の準備や多くのステップを踏むことにより、ようやく不動産経営をスタートすることが可能です。不動産投資を成功させるためにも、始めるタイミングについて次章で詳しく解説します。
不動産投資は、始めるタイミングによって成功のしやすさが変わります。主なポイントは以下の通りです。
まず、資金にある程度の余裕があるタイミングは重要です。不動産投資はローンを組むケースが多いため、予想外の出費に対応できる資金があると安心です。
次に、収益が見込める物件に出会った場合も、投資を始めるチャンスです。良好な物件は人気が集中するため、条件に合う物件が見つかったときは購入を検討する価値があります。
また、低金利でローンを組めるタイミングも有利です。金利は将来的に上昇する傾向があるため、低金利で借りられるタイミングで始めることで返済負担を抑えられます。
最後に、自身の信用（属性）が高いときも適切なタイミングです。金融機関の審査は年齢・職業・雇用形態・年収・他社借入状況などで評価されます。そのため、属性が高い状態でローンを組むと、スムーズに審査を通過しやすくなります。転職前など、自身の信用が高いタイミングを狙うのもおすすめです。
初心者が不動産投資を始める前に気を付けるべきポイントについて、以下の5つについて解説します。
良好な物件だとしても、これから紹介するポイントを押さえていないと、不動産投資に失敗してしまう可能性があります。
不動産経営を成功させるためには、オーナーとして物件選びや運用に関する基本的な知識を身につけることが重要です。知識がないまま不動産会社の提案を鵜呑みにして物件を選んでしまうと、思わぬ損失を被る可能性があります。
知識を習得する方法としては、セミナーやウェビナーの活用がおすすめです。実際に不動産経営を行っているオーナーの体験談を聞いたり、意見交換を通じて学んだりする場もあり、経営のノウハウや現場で役立つ情報を得られるメリットがあります。
無理な資金計画を立てないことが、不動産投資を行う上で重要なポイントになります。不動産経営ではローンを組む人が多いため、事業資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。
不動産投資は、流動性が低く軌道に乗るまでに時間がかかるため、予想していなかった出費が発生し思わぬ落とし穴に遭遇することがあります。そのため、不動産経営はギリギリの資金で行うのではなく、資金に余裕を持った上で始めるようにしましょう。
不動産投資を始める前に、「なぜ投資をするのか」という目的を明確にすることは、成功への重要なステップです。
例えば、安定した家賃収入を得たい場合は、空室リスクを抑えた物件選びが必要になります。一方、資産形成や高い収益を目指す場合は、利回りの高い物件を選び、初期費用や運用戦略も考慮することが求められます。
目的が決まったら、具体的な目標を設定しましょう。月々のキャッシュフローや保有物件数など、数値や期限を設定することで行動計画が立てやすくなります。こうした目標設定を通じて、物件選びや資金計画の方向性も明確になり、無理のない投資判断が可能になります。
不動産投資には、空室リスクや家賃滞納、金利上昇、不動産価値の下落、地震や火災などの自然災害リスクなど、さまざまなリスクが存在します。これらを事前に把握して対策を講じることは、投資の成功に欠かせません。
まず、物件選びの段階でリスクを軽減できます。例えば、需要が高く将来性のあるエリアや、交通・生活利便施設が充実した場所を選ぶことで、空室リスクや価値下落リスクを抑えられます。
家賃滞納に対しては、管理体制を整えることが大切です。信頼できる管理会社を利用することで、入居者対応や家賃回収の負担を軽減できます。さらに、保証会社を活用すれば家賃滞納リスクをより減らせるでしょう。
他にも、火災保険や地震保険に加入しておくことで、自然災害による損害の経済的負担を抑えられます。
このように、リスクを理解したうえで、物件選び、管理体制、資金計画、保険の活用などで事前に対策を講じることが、安定した収益を得るための重要なステップです。初心者のうちからこれらを意識することで、不測の事態に備えた堅実な投資運営が可能になります。
購入前から出口戦略を考えることは、不動産投資を成功させるうえで非常に重要です。出口戦略とは、投資した不動産をどのタイミングで、どの方法で売却して利益を確定させるかを計画することです。
例えば、将来的に売却して利益を確定させたい場合は、売却時期や市場動向を意識した物件選びが必要になります。また、売却時にかかる税金や手数料も考慮しておくことで、手取り利益を正確に見積もることができます。
出口戦略を考えることで、投資のリスクを軽減し、資金計画や運用方針も立てやすくなります。信頼できる仲介業者を活用して売却の準備を進めることも、安定した利益を得るための重要なステップです。
不動産投資の始め方でよくある質問について、以下の5点を紹介します。
不動産投資に失敗しないためにも、少しでも疑問があれば解決しておくことが大切です。
不動産投資を始める際の自己資金の目安としては、一般的に物件価格の15〜30％用意することをおすすめします。主に、ローンの頭金と不動産投資を始める際に必要な諸費用のためのお金になります。
逆に考えると、自己資金から見てどのくらいの収益物件を購入できるのかの目安にすることが可能です。
まずは、不動産投資についての知識を体系的に付けることを目的とし、メディアのコラムや書籍などでインプットすることから始めることをおすすめします。また、WEBサイトやSNSを活用し「不動産経営とは」「不動産経営 メリット」「不動産経営 リスク」などの検索キーワードをかけてもみることもおすすめです。
ただし、WEBサイトやSNSは一部信憑性に欠けるものもあるため、情報の精査は自分で行う必要があります。
初心者におすすめの不動産投資は、主に以下の2つが挙げられます。
どちらも共通して、アパートやマンションの一棟投資に比べて初期投資を押さえて不動産経営を始めることが可能です。融資を受ける場合でも、返済の負担が軽く余裕を持って運用できるため、初心者の方におすすめとなります。
会社員が不動産投資を始める場合、一般的には副業とはみなされないことが多いです。これは、不動産投資が「資産運用」の一環と見なされ、必ずしも継続的な労働や本業にあたらないためです。
国税庁の区分では、賃貸アパートやマンションについて、独立した室数がおおむね10室未満、または独立家屋が5棟未満であれば、「事業的規模」とはみなされません。つまり、この範囲内での収入であれば、副業扱いにならないケースが多いとされています。
一方、公務員は国家公務員法や地方公務員法により、副業が原則として禁止されています。そのため不動産投資を行う場合には注意が必要です。ただし、公務員でも、投資が事業的規模に達していない範囲で、かつ管理業務を専門会社に委託して本業に支障をきたさない運用であれば、許可されるケースもあります。
いずれの場合も、就業規則や法令に従い、事前に確認しておくことが重要です。
出典：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁
なお、以下の記事ではサラリーマンのマンション経営について詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。
アパート経営やマンション投資で年間の不動産所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要です。不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた利益のことを指します。給与所得以外の所得がある場合は特に注意が必要です。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までに行い、前年の収入や経費をまとめて申告します。経費として計上できるのは、固定資産税や建物の保険料、管理委託料、減価償却費、修繕費、物件購入時の諸費用（不動産取得税や登録免許税など）です。これらを正しく計上することで課税対象となる所得を減らし、税負担を軽減できます。
特に青色申告を選択すると、最大65万円の特別控除を受けられるほか、赤字を翌年以降に繰り越すことも可能です。確定申告の流れは、1年間の収入と経費を記録し、申告書を作成して税務署に提出するだけです。必要に応じて税理士など専門家に相談すると、より安心して申告できるでしょう。
以下の記事ではマンションオーナーの確定申告について詳しく紹介しています。あわせて参考にしてください。
不動産投資は、初心者にとって分かりにくい点も多く、不安を感じる方も少なくありません。しかし、基礎知識を身につけ、投資目的や目標を明確にし、リスクや出口戦略を事前に考えておくことで、無理のない投資判断が可能になります。また、確定申告や経費計上などの税務面も理解しておくことが、安定した運用には欠かせません。
不動産投資を安心して始めたい方は、ぜひ信頼できる専門家に相談することをおすすめします。物件選びや資金計画、運用戦略などをプロと一緒に検討することで、初心者でもスムーズに投資をスタートできます。
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