「3階建てを検討しているけど、鉄筋コンクリート（RC造）って結局いくらかかるの？」「木造や鉄骨造と比べて、どのくらい高くなるんだろう」
限られた土地を有効活用できる3階建て住宅の新築・建て替えを検討する中で、耐震性や耐火性、遮音性に優れたRC造に興味を持ちつつも、費用面で悩む方も多いのではないでしょうか。
この記事では、国土交通省の統計データをもとにして、RC造3階建ての坪単価や工事費の目安、木造・鉄骨造との費用差、そして費用を抑えるコツまでわかりやすく解説します。
RC造3階建ての費用は、坪単価から目安を算出できます。ここでは、RC造3階建ての費用について、次の3つのポイントから詳しく解説します。
坪単価の目安を知ることで、RC造3階建てが実現できるかどうかを見極める材料になるでしょう。
国土交通省「建築着工統計調査」（住宅着工統計 第34表）では、建物の種類や構造、利用関係ごとに1㎡あたりの工事費予定額が公表されています。
2025年の「一戸建て・RC造・持家・全国」の工事費予定額、約41万円をもとに坪単価へ換算すると、全国平均は約136万円/坪となります。
一方、東京都では1㎡あたりの工事費予定額が約66万円で、坪単価に換算すると約218万円/坪です。このことから、東京都のRC造は全国平均と比べて工事費が高い水準にあることが分かります。
先ほどの全国平均の坪単価（約136万円/坪）をもとに、延床面積別に建築費を試算すると、以下のようになります。
坪数が10坪増えるごとに、1,360万円前後ずつ総額が上がっていくイメージです。また、東京都の坪単価（約218万円/坪）で試算した場合は、以下のとおりです。
なお、実際の費用は、地域や土地の形状、仕様、設備のグレードによって大きく変わります。また、これらの金額は3階建てに限定した統計ではないことにご注意ください。
特に3階建ての場合、地盤の状態や基礎・構造計画、施工条件によって費用が上振れするケースも少なくありません。正確な総額を知りたい方は、土地条件を踏まえた個別見積もりを取ることをおすすめします。
RC造3階建ての総費用は、本体工事費だけで完結するものではありません。主に以下の3つで構成されています。
本体工事費は総額の7〜8割程度が一つの目安ですが、狭小地や軟弱地盤では付帯工事費の割合が高くなることもあります。総額を正しく把握するには、本体工事費だけでなく3項目すべてを含めた見積もりを確認するようにしましょう。
RC造の坪単価を見ても、それが高いのか安いのか、判断に迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、次の2つの視点からRC造・鉄骨造・木造を比較します。
それぞれの特徴を知ることで、ご自身の土地や予算に合った構造を選びやすくなるでしょう。
同じ国土交通省「建築着工統計調査」2025年の「一戸建て・持家・全国」から構造別の坪単価を算出し、延床30坪の場合の費用目安を比較すると、以下の表のとおりです。
| 構造 | 工事費予定額の坪単価目安（全国平均） | 延床30坪の工事費予定額の目安 | 特徴 | 向いている建築計画 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 約86万円/坪 | 約2,580万円 | コストを抑えやすく工期も短い傾向がある一方、大開口や遮音性ではRC造に劣るため構造・仕様の工夫が必要 | 総額を抑えたい方向け、標準的な間取り |
| 鉄骨造 | 約122万円/坪 | 約3,670万円 | 木造よりも大空間を作りやすく、RC造よりは工期を短縮できる | 広いリビングやビルトインガレージなど、柱の少ない空間向き |
| 鉄筋コンクリート造 | 約136万円/坪 | 約4,070万円 | 耐震性・耐火性・遮音性・耐久性に優れるが費用は最も高め | 多層階建築や、店舗併用・賃貸併用など遮音性や耐火性を重視したい方向き |
※国土交通省「建築着工統計調査」2025年（年計）の「一戸建て・持家・全国」の1㎡あたり工事費予定額をもとに算出した参考値です。3階建てに限定した統計ではなく、実際の費用は敷地条件や仕様、設備などによって異なります。
木造と比較すると、RC造の坪単価はおよそ1.6倍という結果です。数字だけを見ると高く感じるかもしれませんが、耐火性・遮音性・耐久性といった性能面のメリットも大きいため、価格だけで判断せず総合的に考えることをおすすめします。
RC造は、3階建て住宅に適した構造の一つですが、すべてのケースに向いているとは限りません。土地の広さや形状、希望する間取り、予算、求める性能などによっては、木造・鉄骨造・混構造のほうが適している場合もあります。
たとえば、コストをできるだけ抑えたい場合は木造、柱の少ない大空間を重視する場合は鉄骨造が候補になります。構造を先に決めるのではなく、土地条件や予算、実現したい住まいの条件を踏まえて複数の構造を比較することが、納得のいく選択につながるでしょう。
ここまでは自邸としての住宅建築を中心に解説してきましたが、「狭小地や相続した土地を活用してマンション・賃貸住宅を建てたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。ここでは、土地活用を検討する方に向けて、次の2つを解説します。
建築費の相場だけでなく収益面まで押さえておくことで、より現実的な計画を立てやすくなります。
国土交通省「建築着工統計調査」によると、「RC造・共同住宅・貸家」の全国平均の工事費予定額は、約35万円/㎡です。
こちらは3階建てに限定した工事費の統計ではありませんが、RC造の賃貸住宅を建てる際の参考単価として活用できます。
たとえば、1フロア約20坪、3階建てで延床60坪（約198㎡）の賃貸住宅を想定すると、工事費予定額の目安は次のようになります。
35万円/㎡ × 約198㎡ ＝ 約7,000万円
なお、これは全国平均をもとにした参考試算であり、実際の建築費は土地条件や間取り、設備、住戸数などによって異なります。実際の金額を詳しく知りたい場合は、建築会社などに相談し、個別プランで試算してもらうことをおすすめします。
土地活用の選択肢は、実は賃貸マンションだけではありません。賃貸併用住宅や店舗併用住宅といった活用方法もあり、自邸としての居住スペースを確保しながら家賃収入を得ることも可能です。
土地活用を検討する際に気をつけたいのは、初期の建築費だけで判断しないことです。想定家賃、入居率、管理費や修繕費などの維持管理コストを含めた収支シミュレーションを行い、長期的に採算が取れるかどうかを確認しておきましょう。
「他の構造より費用が高くても、RC造を選ぶ価値はあるの？」と感じている方のために、ここでは3階建て住宅ならではの4つのメリットを整理してみます。
＜メリット＞
RC造ならではのメリットについては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
RC造3階建ての建築を進める前に知っておきたいのが、費用が想定より膨らみやすいポイントです。ここでは、次の3つの注意点を解説します。
あらかじめ知っておくことで、金額の内訳を照らし合わせやすくなるでしょう。
大開口やビルトインガレージ、上下階で壁・柱の位置が大きく異なる間取りなどでは、柱・梁・壁・基礎の設計が複雑になり、工事費が増えることがあります。
特に1階を駐車スペースにする場合は、車の出入り口に大きな開口を設ける分、他の部材を強化する必要が生じやすく、その分のコストがかかります。構造計画が複雑になる間取りでは、コストも上がる可能性があることを、頭の片隅に置いておきましょう。
3階建ては2階建てよりも施工する高さが増えるため、外壁工事に必要な足場の施工範囲が広がり、高所作業に伴う安全対策の負担も大きくなります。足場工事や仮設工事にかかる費用は、2階建てと比べて増加する傾向にあることを覚えておきましょう。
3階建てになると、2階建てと比べて階段が1区間増えるほか、給排水管や電気配線、空調・換気設備などを3階まで通す必要が生じます。こうした縦方向の設備工事量が増える分、コストも上乗せされやすい点に注意しておきたいところです。
ただし、上下階の設備配置を工夫することで、この増加分を抑えられる場合もあります。
費用がかさみやすいRC造だからこそ、あらかじめコストを抑えるコツを知っておきたいところです。ここでは、次の4つのコツを紹介します。
どれも設計段階から意識することで効果を発揮するポイントなので、ぜひ参考にしてみてください。
キッチン・浴室・トイレなどの水回りを上下階で近い位置にまとめることで、給排水配管が複雑になるのを防げます。配管が長く複雑になるほど資材費と施工の手間が増えるため、間取りを考える段階から水回りの位置をそろえる意識を持つことが効果的です。
上下階でパイプスペースをそろえられれば、配管ルートがシンプルになり、将来のメンテナンスもしやすくなるというメリットもあります。設計の初期段階から意識しておきたいポイントです。
3階建ては、階段やホール、廊下の配置によって必要な延床面積が変わりやすい構造です。動線が複雑になるほど無駄な床面積が増え、その分の工事費もかさんでしまいます。
階段の位置を各階でそろえてコンパクトにまとめる、廊下を最小限にして居住スペースを広く確保するなど、動線を効率化することで無駄な床面積を抑えやすくなります。限られた延床面積をどのように配分するかが、コストパフォーマンスに影響するポイントの一つといえるでしょう。
すべてをRC造にするのではなく、用途や階によって鉄骨造や混構造を取り入れることで、希望する性能とコストのバランスを取れる可能性があります。
例えば、1階の店舗や駐車スペースだけをRC造にして上層階を木造にするなど、部分的に構造を使い分ける方法も選択肢の一つです。構造を固定せずに比較検討することで、予算内での実現可能性が広がります。
設計と施工を同じ会社が一貫して手がける体制であれば、設計段階から予算やコストを意識した提案を受けやすくなります。また、施工方法や概算費用を設計段階から共有しやすく、予算との調整を早い段階で行いやすいこともメリットです。
費用を抑えるには、依頼する建築会社選びも重要です。ここでは、次の3つの視点から会社選びのポイントを解説します。
会社選びで失敗しないためにも、事前にチェックしておきましょう。
RC造は木造と施工方法が大きく異なるため、RC造・3階建ての具体的な施工実績があるかどうかは確認しておきたいポイントです。実績の件数だけでなく、自分たちの土地条件や用途に近い事例があるかどうかも合わせてチェックしましょう。
狭小地や変形地での施工経験が豊富な会社であれば、想定外のコスト増を防ぎやすくなります。過去の事例写真や工事内容を具体的に見せてもらうと、より安心して比較検討できるでしょう。
RC造3階建ては費用が高額になりやすいからこそ、予算や土地条件、希望に応じて複数の構造を比較提案できる会社を選ぶメリットは大きいといえます。RC造しか扱っていない会社では、他の構造の方が適しているケースでも選択肢が限られてしまいます。
構造を柔軟に提案できる会社であれば、総合的に見て納得のいくプランを見つけやすくなるでしょう。
3階建てなどの多層建築は、狭小地で検討されるケースも少なくありません。狭小地はもちろん、変形地や前面道路が狭い土地など、土地条件に合わせた施工計画を立てられるかどうかも重要な判断材料です。
所有している、あるいは検討している土地であれば、その形状や制約を踏まえた設計プランを提案してもらえるかどうか、まずは一度相談してみることをおすすめします。
ここまで費用面を中心に解説してきましたが、実際の建物をイメージすることも大切です。ここでは参考として、M-LINEが手がけたRC造の建築事例を2つご紹介します。
どちらも狭小地や変形地ならではの制約を、RC造の設計自由度で乗り越えた事例です。
中央区の敷地約12坪という都心の狭小地に建てたRC造5階建て住宅の事例です。1階にはビルトインガレージと宅配ボックス付きのエントランス、2階にはダイニングキッチン、3階には浴室と洋室、4階にはリビングとワークスペース、5階には洋室とルーフバルコニーを配置しました。
限られた敷地面積でも、縦方向の空間を活かすことで、暮らしに必要な広さを確保しています。「狭小地だからあきらめる」のではなく、RC造の多層階設計によって居住スペースを積み増せることが分かる事例です。
杉並区の商店街に建つ、敷地約30坪のRC造3階建て店舗併用賃貸住宅の事例です。延床は約61坪で、1階にはテナントスペースを設け、上階には賃貸住戸を配置しています。
外観には汚れの目立ちにくいタイルを採用し、エントランスホールは石張りと間接照明で高級感のある仕上がりに。RC造ならではの耐火性・遮音性を活かすことで、店舗と住居が同じ建物にあっても快適な環境を実現できています。
ここまでRC造3階建ての費用について解説してきましたが、最後に、RC造の費用に関してよくある3つの質問にお答えします。
気になる質問があれば、ぜひチェックしてみてください。
RC造3階建ては縦方向に建物の床面積が伸びる分、建物にかかる固定資産税額は木造や2階建てに比べて高くなる傾向があります。
一方で、3階建てにすることでコンパクトな土地を選択できるため、土地にかかる固定資産税を抑えられる場合があります。建物と土地、両方の税額を合わせて総合的に判断することが大切です。
RC造は気密性が高いため、断熱・気密の設計次第で光熱費を抑えることも期待できます。ただし、構造だけで光熱費が決まるわけではなく、断熱材の性能、窓の仕様、床の断熱、暖房・冷房設備などを総合的に計画することが重要になります。逆に断熱対策が不十分だと、木造よりも光熱費がかさんでしまうケースもあるため注意しましょう。
RC造であっても、外壁の塗装や防水工事など定期的なメンテナンスは必要です。ただし、木造と比較すると構造体そのものの耐久性が高いため、長期的に見るとメンテナンス費用を抑えられる場合があります。メンテナンス周期の長い外壁材を選ぶなど、素材選びによってもランニングコストは変わってくるでしょう。
RC造3階建ての費用は、土地条件・間取り・予算によって大きく変わるため、坪単価だけで判断するのは難しいものです。木造・鉄骨造・混構造といった選択肢も含めて比較しながら、ご自身の土地と暮らし方に合った構造を見極めることが、納得できる家づくりの第一歩です。
M-LINEでは、RC造・鉄骨造・木造耐火など工法・構造に縛られない柔軟な提案力を活かし、狭小地・変形地・相続地といった「他社で難しいと言われた土地」でも、ご希望とご予算に見合ったプランをご提案しています。住宅としてだけでなく、賃貸併用住宅や店舗併用住宅など土地活用の視点からのご相談も可能です。
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小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
長張隆史 ou2株式会社 代表取締役 一級建築士 （登録番号 第328587号）
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士・古民家鑑定士
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RC造は、初期費用だけを見ると木造や鉄骨造より高くなる傾向があります。一方で、上下階の生活音が伝わりにくい遮音性の高さや、耐火性能に応じた構造区分によって一般的な木造住宅よりも火災保険料を抑えやすいなど、住み始めてからのメリットもあります。特に3階建てはフロアが分かれる分、遮音性の高さがご家族それぞれの暮らしやすさに直結しやすいポイントです。