高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
狭小地や狭小住宅がなかなか売れないと悩んでいる方は多いのではないでしょうか。狭小地・狭小住宅が売れない理由は、住宅ローンの承認が下りにくかったり、施工コストが高かったりすることが要因です。
しかし、狭小地・狭小住宅の特徴やニーズを理解することで対策できる方法があります。まずはなぜ売れないのか理由を明確にし、狭小地・狭小住宅は立地の特徴を理解したり、買い取り業者などに相談したりすることが重要です。
この記事では、狭小地や狭小住宅の特徴、売れない理由について詳しく解説します。また、狭小地・狭小住宅が売れないときの対処法についても詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
狭小地とは、10坪～20坪程度の狭い土地を狭小地のことです。また、この狭小地に建てられた住宅のことを狭小住宅と呼びます。
狭小住宅は都心部や主要都市などに多く、以下の3つの特徴があります。
狭小住宅は地価が高い東京都心部に特に多く、変形地にも多く建てられていて、狭小住宅は面積が狭いため間取りなどが工夫されています。
まずは、狭小地・狭小住宅の特徴について見ていきましょう。
狭小住宅は、変形地に建てられることが多くなっています。なぜなら都心部や主要都市などの狭小地は、三角形や台形など変形地が多く、土地代が比較的安く抑えられるためです。
土地が安い理由としては土地の形が均等ではないため、土地を活用するための十分な面積が取れず、広さのある整形地と比較すると使い勝手が悪いからです。
しかし、面積が狭い分、登記費用や固定資産税や都市計画税などの税金の負担も安くなります。また、水道光熱費なども通常より抑えることができるため、ランニングコストがかかりにくいなどメリットも多いのが特徴です。
狭小地・狭小住宅は、都心部に特に多いです。なぜなら東京都心部は特に坪単価が高く、一般的な家庭では広い整形地を購入するのは難しいため、比較的土地代が安い狭小地や狭小住宅でも需要があるからです。
都心部に狭小地ができる背景としては、大きく分けて以下の3つの理由が挙げられます。
狭小地は都心部以外にも、大阪・名古屋・福岡など主要都市や駅近の物件は人気です。狭小地や狭小住宅は、このような利便性が高い立地にある場合が多く、通勤や通学・買い物などに便利で生活しやすいというのが大きなメリットになります。
狭小住宅は、独特な間取りが多いのも特徴です。なぜなら狭い土地を最大限活用するためには、間取りを工夫する必要があるためです。
狭い土地は隣接する建物との距離なども近いため、日当たりなどを考慮して、2階にリビングを作ったり吹き抜けを作ったりなどの工夫がされています。また、狭いが故に駐車場スペースが作れないため、1階部分をビルドインガレージにするなどの例もあります。
また、立地によっては建築基準法で設計が制限される場合もあるため注意が必要です。例えば「北側斜線制限」では、北側の採光や通風を確保するため、住宅の建物の高さが制限されます。
狭小地で一戸建てを建てる際は、3階建てを希望する方が多いです。しかし、このような法律の制限がある場合、希望通りに設計できない可能性があることを理解しておきましょう。
狭小地や狭小住宅は、土地の面積が狭くても、設計などを工夫すれば住宅を建てることは可能です。
しかし、狭小地や狭小住宅は、以下の3つの理由でも売れない場合もあります。
狭小地は安く購入ができても、住宅ローンの承認が得られなかったり施工コストが高くなったりする可能性があるため注意が必要です。それぞれの理由について以下で詳しく解説するので、参考にしてみてください。
狭小地は、住宅ローンの承認が下りにくい可能性があります。なぜなら住宅ローンは不動産を担保設定することで融資が行われますが、基準として「土地面積が40㎡以上であること」「床面積は70㎡以上であること」というような制限を設定している金融機関が多いためです。
そのため、狭小地は土地面積や床面積が制限に達してない場合が多く、そもそも住宅ローンの対象外になってしまいます。したがって狭小地を購入する際は、現金などで一括購入しなければいけないため、売れにくくなってしまうのです。
また、住宅ローンを組むことができれば、住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除とは、入居から最長13年以上、所得税や住民税が控除される制度です。
住宅ローンは大きな節税効果が得られるため、土地活用をする上で重要な条件となります。住宅ローンを組めない狭小地は、現金がない人・節税効果を得たい人には売れない可能性が高いでしょう。
狭小地に建物を建てる際は、施工コストが高くなる可能性があります。理由としては狭小地は面積が狭く、工事の際に重機や建材の運搬がしにくかったり周りの住宅に配慮したりする必要があるため、建築費用が高くなる傾向にあるからです。
例えば、隣接する道路に重機が入ることができなければ、クレーン車などで建材を運ぶ必要があります。そのため、クレーン車の費用や人件費などが追加でかかる場合があり、通常よりも多くコストを見積もっておく必要があるでしょう。
また、狭小地に住宅を建てる際は十分なスペースがないため、3階以上や地下室を設計する場合が多いです。同じ面積でも綿密な構造計算が必要になるため、通常の平屋建てや2階建てよりも施工コストが高くなります。
上記の事例以外にも、狭小地・狭小住宅は以下のような理由で施工コストが高くなる可能性があります。
土地の売却以外にも、土地活用を検討する方は把握しておきましょう。
狭小地が売れない理由としては、土地活用方法が難しいことも要因です。なぜなら狭小地は、土地の面積が狭いため、駐車場経営・アパート経営・広告看板経営・自動販売経営などと土地活用できる方法が限定的だからです。
例えば、広い土地があれば、アパート経営でもそれなりの戸数を増やすことができますが、狭小地のアパート経営は上手く活用して5～6戸が限界でしょう。一般的な土地なら、それ以上の戸数を確保できるため、高額な収益を得られる可能性も高くなります。
したがって土地面積が狭いとどう活用するのか、どう施工するのかを慎重に考えなければなりません。また、狭小地は一般の土地と比べて大きな収益を得ることが難しいため、一般的な土地より売れないのが難点です。
狭小地・狭小住宅は、一般的な土地と比較すると良い条件で売れない可能性が高いです。しかし、以下の3つのポイントを意識すれば、できるだけ条件に沿った形で売れる可能性があります。
上記のポイントを抑えることができれば、狭小地・狭小住宅をできる限り良い条件で売ることが可能です。まずは、所有する土地について理解し、どのような需要があるのか慎重に考えてみましょう。
また、買い取り業者は、狭小地や狭小住宅の知識や経験が豊富な業者にお願いするのがおすすめです。狭小地の土地活用の知識がない業者は、売却価格が大きく下がる場合があります。「売れない」と悩む前に、以下のポイントを意識して行動してみましょう。
狭小地・狭小住宅を良い条件で売るためには、立地の特徴を理解することが重要です。なぜなら土地の特徴や良さを内見者にアピールできれば、成約に繋がる可能性が高くなるためです。
例えば以下のような土地の特徴は、内見者にとってアピールポイントとなります。
上記のように土地の立地条件が良いと、高値で売れる可能性が高くなります。狭小地・狭小住宅でも、生活しやすい環境であるとアピールできれば良い条件で売却できる可能性もあるでしょう。
まずは、土地の特徴を徹底的に調査し、内見者や買い取り業者に対してしっかりアピールできるように準備しておくのが大事です。
土地を高く売る方法として、隣接地の所有者に売却提案を行う方法も1つの方法になります。理由としては隣接地の所有者が隣地を購入し、土地の面積を広げることで、土地の資産価値の向上が期待できるためです。
例えば、隣接地の所有者がより土地を購入してより大きな土地にすれば、高値で売却ができます。また、今よりも広い土地が確保できれば、土地活用の選択肢が増えたり建て替えができたりする可能性も広がるのです。
不動産やハウスメーカーなどの買い取り業者にとっては、資産価値が低い土地でも、隣接地の所有者にとっては高値でも買いたいという方もいます。交渉次第では、いい値で売れる可能性もあるため、一度申し出てみるのが良いでしょう。
狭小地や狭小住宅の売却の際は、狭小地の土地活用に精通した買い取り業者に相談してみるのがおすすめです。なぜなら専門の買い取り業者は狭小地の可能性を最大限に活用し、収益化するための知識や経験があるからです。
例えば、狭小住宅の建築や設計に詳しい業者なら、購入検討者にどのような住宅が建てられるのかを適切に提案ができます。一方で提案の際に上手く土地の可能性をアピールできない業者に任せると、土地の可能性を低くしてしまう可能性があるので注意が必要です。
M-LINEでは、狭小地の設計や建築に特化した建物づくりを行っており、土地売却のご相談も承っています。狭小地は高値で売れないと諦めるのではなく、ぜひ一度ご相談ください。
上記で解説したポイントを試しても、狭小地・狭小住宅がなかなか売れないという方も中にはいるでしょう。そこで、狭小地・狭小住宅が売れないときは、以下の3つの対処法を検討してみましょう。
長期間売れない物件は、そのまま同じ方法で売却しようとしても、売れない可能性が高いです。仲介業者に売却を依頼してから、1年以上売れないという場合は上記の対策を取ることをおすすめします。
狭小住宅を売却する際は、リフォームすると売れる可能性が高まります。なぜなら購入者がリフォーム代などを負担する必要がなく、購入者にとってメリットが大きいためです。
例えば築年数が古い物件を購入する際は、屋根・内装・水回りの設備などのメンテナンスなどの費用も考慮するため、それらの負担がなくなるだけでも購入者にとって大きなメリットになります。また、買い取り前に内装や外装を新築のようにリフォームすれば、安く綺麗な家に住みたいというニーズにも応えられます。
ただし、リフォーム費用が高額になると、売却しても利益が少なくなってしまうため注意が必要です。リフォーム会社や仲介する不動産会社などを相談しながら、適切なリフォーム工事や価格相場を検討しましょう。
狭小地・狭小物件がなかなか売れない場合には、売却価格を下げることも検討しましょう。なぜならその土地の市場が把握できておらず、売却希望価格が高い可能性があるためです。
例えば売り始めた際の土地の適正価格と、1年後の土地の適正価格が変わっている場合があります。周辺の状況などによっても土地の価格が変化する場合があるため、まずは現在の土地の価格相場を調べてみましょう。
また、仲介を依頼している不動産会社やハウスメーカーを変更してみるのも1つの方法です。理由としては不動産会社によって、土地売却や不動産売却の実力に差があるためです。
例えば、狭小地・狭小住宅の土地活用が得意なハウスメーカーや不動産会社なら、土地を売却するだけでなく、その後の土地活用についてもサポートが可能です。他の不動産会社より売却価格が高くても売れないと意味がないので、一度売却価格や仲介会社を見直しましょう。
狭小地・狭小住宅が売れない場合は、収益不動産として運用する方法もあります。理由としては土地としては売れない狭小地や狭小住宅でも、周辺の需要に合った賃貸物件等なら十分収益化できる可能性があるためです。
例えば駅近や都心部は、1Rなどの狭い賃貸物件でも十分収益化できます。なぜなら通勤や通学がしやすく、ある程度狭くても利便性を求める人が多いためです。
狭小地でも3・4階建てのアパートが建築出来れば、3戸・4戸分の家賃収入を得ることができます。
狭小地を活用する方法としては、アパート経営・賃貸併用住宅・駐車場経営・コインロッカー経営・トランクルーム経営などが挙げられます。その土地の立地や周辺状況を調査し、どの活用方法が需要があるのかを判断し、適切な活用方法を選ぶことが大切です。
M-LINEでは、狭小地の活用方法として「マルチ・スカイ・アパートメント」をおすすめしています。マルチ・スカイ・アパートメントとは、高さ制限がある狭小地でも建築できるアパートです。
10cmも無駄にしない家づくりが自慢で、狭小地の可能性を最大限引き出します。他社の不動産やハウスメーカーではできない1層高い建物や傾斜建設などの提案が可能です。
今回は、狭小地・狭小住宅の特徴や売れない理由、条件よく売るポイントについて解説しました。狭小地や狭小住宅は、都心部に多く独特な間取りが特徴ですが、上手く活用できれば十分収益化するのが可能です。
狭小地・狭小住宅を良い条件で売却するためには、立地の特徴を把握し、狭小住宅に強い仲介業者を選ぶことも重要なポインになります。狭小地・狭小住宅が売れないと悩んでいる方は、今一度仲介業者や売却価格などを見直し、売れない理由がないのか見直してみてください。
M-LINEでは、狭小地・狭小住宅の土地活用について豊富な実績と経験があります。「狭小地・狭小住宅が売れない」「節税対策をしたい」などとお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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2024/04/30