高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
賃貸併用住宅は、賃貸のアパートやマンションと、住居として使う住宅が融合しているのが特徴的な住宅のことを指します。
賃貸併用住宅を運営するにはただのアパートやマンションを管理するのではなく、自宅と一つ屋根の下で営むことから、通常とは違う悩みや解決法が出てくるのが特徴的です。
そこでこちらの記事では、そんな小規模の賃貸併用住宅の宅地についての特例制度をまとめましたので、様々なテーマに分けて解説いたします。
賃貸併用住宅における小規模宅地の特例制度について知りたい方はぜひ参考にしてみてください。
賃貸併用住宅とは、賃貸と住宅のスペースを分けることなく一つの建物にしたものになります。
住居用のスペースと賃貸が融合しているということは、入居者と一つ屋根の下で暮らすことになるということです。見知らぬ入居者と一緒に住むことから家族から不満の声が上がる可能性があり、自分たちが住むスペースを確保するとなると今度は賃貸によって得られる利益が減少する場合も考えられるので、バランスが大事になります。
また、賃貸併用住宅は「住居」部分があることで住宅ローンの対象になり、低金利でローンの借り入れることも可能です。ロー人に連動して団体信用生命保険にも加入できる点がポイント。
これによって、低金利の借り入れができるだけでなく、ローンの借り主が亡くなるなどして返済が困難になると借入残高の一部、または全額を返済免除してもらえるのです。
加えて、賃貸併用住宅は「住居」と「賃貸」の境目が曖昧である特徴があることから、子供が独り立ちして部屋が空いたときには空いた部屋を貸出にまわし、逆に家族が増えたら貸出していた部屋を活用するといった使い方も実現可能です。
相続する上で、相続者が気になるものといえば相続税です。
非常に複雑な要素を持っている賃貸併用住宅もふとしたキッカケで相続するケースもありうるでしょう。
基本的に、相続税の課税対象は「土地」「家屋」「農地」「山林」となり、土地の評価と建物の評価は別々に算出されます。その上で、算出された税額は現金で納税する必要があり、現金ではなく土地や建物を相続した場合にはこちらが大きな負担になるリスクがあります。
結果、現金で支払えない場合は泣く泣く相続した土地や建物を手放してしまう…という可能性も否定できません。
しかし、賃貸併用住宅は相続税の軽減対象です。相続税の軽減措置を把握しておくことで最悪のケースを防ぐことが可能になります。また、不動産を相続する場合、ただの手つかずの土地を相続するよりも、土地活用をされたことで出来た建物を相続する方が、相続税を抑えられます。
その場合、相続税は現金で支払うことになりますが、賃貸併用住宅なら住居だけでなく、賃貸によって獲得した利益も一緒に相続できるため、相続税を支払いやすくなるのです。
賃貸併用住宅では小規模宅地特例というものが存在します。
この特例は非常に強力な効果を持っていて、最大限に発揮すれば最大で相続評価額の8割を軽減させられるのが特徴的です。
例えば、東京都などの都市部では限定された土地の中でどれだけ有効に活用できるかが鍵になるのが賃貸併用住宅になります。そのため、都市部の不動産を相続した場合は、小規模宅地の特例の対象になる可能性が十分にありえるのです。
このような点からも「相続したからには相続税を全額払う」と諦めるのではなく、まずは小規模宅地の特例にどれだけ当てはまっているのかをチェックしましょう。
賃貸併用住宅を運用すると常に出費のリスクがあるので、お金をどれだけ確保していても確保し過ぎということはありません。
賃貸併用住宅に小規模宅地の特例が適用される場合、相続するものが「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地」のどれが適用されるかどうかの基準が変わります。
次項でこれら3つの特例制度の種類について掘り下げて説明するので、相続税対策の参照にしましょう。
亡くなった方が実際に住んでいた自宅敷地を「居住用宅地」といいます。
その居住用宅地のある物件を相続した場合、小規模宅地の特定が適用されるには以下の条件があります。
〈小規模宅地の特例が適用される条件〉
相続税評価額は路線価をもとに算出されますが、居住用宅地を相続した場合、330平方メートルまでなら相続税評価額を80%まで抑えられます。算出に用いる路線価というのは「道路や路線に面した宅地の1平方メートルあたりの千円単位での価格」を表したものです。
仮に路線価が30万円である場合、小規模宅地による軽減措置を活用しなかった場合、「330平方メートル×30万円=相続税評価額9,900万円」となります。
一方、居住用宅地を活用した場合、「330平方メートル×30万円×（100%-80%）=相続税評価額1,980万円」まで抑えられます。
相続する建築物を、亡くなった方が事業に活用していた場合は「事業用宅地」となります。
事業用宅地がある物件を相続した場合は、小規模宅地の特例が適用されることで400平方メートルまでは相続税評価額が80%まで減額されます。
こちらも特例が適用される条件を確認しましょう。
〈小規模宅地の特例適用条件〉
また、被相続人と同一生計になる親族の事業用宅地の場合は以下の要件も加わります。
つまり、こちらも仮に路線価が20万円であった場合、小規模宅地の特例を使わない場合は「400平方メートル×20万円=相続税評価額8,000万円」になるということです。一方、事業用宅地の軽減措置を活用した場合は「400平方メートル×20万円×（100%-80%）=相続税評価額1,600万円」になります。
相続する建築物を、亡くなった方がアパート、マンション、駐車場、駐輪場として活用していた場合は「貸付事業用」の宅地になります。
貸付事業用に向けた小規模宅地の特例は、200平方メートルまでは相続税評価額が50%減となります。
貸付事業用宅地の特例が適用される条件は以下の通りです。
〈小規模宅地の特例適用条件〉
こちらは入居者が親戚のみの場合や長期間に渡って入居者がいない場合は認められない可能性があるので注意しましょう。
また、平成30年の法改正により、相続開始の3年前以内に貸付を始めていた場合は貸付事業用宅地の特例が適用されないので、必ず確認しておくべきです。
参考までに、貸付事業用宅地の特例が適用されることでどれくらい相続税評価額が減額されるかを例を挙げて解説します。
200平方メートルの路線価50万円を例にすると「200平方メートル×路線価50万円=相続税評価額1億円」に、貸付事業用宅地の特例を適用します。これが適用されることで「200平方メートル×路線50万円×（100%-50%）=相続税評価額5,000万円」にできます。
このように、小規模宅地の特例は非常に高い相続税対策の効果があり、「相続税を支払えない」とすぐに諦めるのはもったいないということがよくわかりますね。
相続税を最大80%まで減額できるという強力な効果を持つ小規模宅地の特例は相続税対策において、とても重要な役割を持ちます。
それを活かすには特例が適用される条件をより詳細に把握しておくのがとても重要です。
賃貸併用住宅を相続した場合に小規模宅地の特例を受けるには、相続人が被相続人（不動産を遺した方）の親族である必要があります。
他にもいくつかの条件があるので参照してみましょう。
〈小規模宅地の特例が適用される条件〉
以上が賃貸併用住宅において小規模宅地の特例が適用される条件になります。
被相続人の配偶者が相続する場合はほぼ無条件です。一方で配偶者以外の親族が相続する場合は条件を確認しておく必要があります。
賃貸と住居が融合した物件である賃貸併用住宅は、小規模宅地の特例が適用されることがわかりました。
これによって、「賃貸併用住宅のことをぜんぜんわからないし相続税ばかりかかるものを相続してしまった」と頭を抱える事態を発生させにくくできます。
しかし、賃貸併用住宅は「住居」と「賃貸」の要素が複雑に絡み合うものです。
小規模宅地の特例が適用されるとわかっても、「事業が関わる物件を相続する」という人生を左右する出来事である以上は心配の種は尽きません。「賃貸併用住宅の評価額はどうやって決まるの？」「小規模宅地の特例が適用される対象に限界はないの？」など、把握しにくい質問は多くあるものです。
ここでは、より一層掘り下げ、賃貸併用住宅と相続税の知識を確かなものにできるようによくある質問に回答していきますので、チェックしてみましょう。
不動産、賃貸併用住宅の評価額とはどのように決まるのか、改めて把握したいという方も多いと思われます。
小規模宅地の特例が適用されるとしても、それでもカバーできない評価額を相続するとなると、結局は相続した不動産を手放さないといけないというのもありえます。
そうならないようにするには、早めに評価額についてのシステムを理解するのが重要です。
賃貸併用住宅の評価額は他とは違って「住居」と「賃貸」の両方で決まる仕組みですので、まずは「住居と「賃貸」それぞれの評価額の算出方法を紹介します。
「住居」における評価額の算出式を求めるには「自用地評価」を導き出す必要があります。「自用地評価」を導き出すには、路線価地域＝「路線価×地積」、倍率地域＝「固定資産税評価額×倍率」という計算式を把握しておきましょう。
どちらの計算式を用いるかは土地によって違うので注意してください。
自用地評価を算出してからは「賃貸」の評価額を導き出します。
「賃貸」における評価額の算出式は「自用地評価額×（1-借家権割合×借地権割合×賃貸割合）=賃貸部分の評価額」です。
借家権割合は全国で一律30%と決まっていて、仮に借地権割合が70%とし、自用地評価額が1億円だったとしましょう。そこに「入居者使用床面積÷総賃貸床面積」で求める賃貸割合も計算式に入れます。この場合は満室の100%です。
まとめると「賃貸部分の建物の評価額＝1億円×（1−70%×30%×100%）＝8,900万」となり、ここにさらに小規模宅地の特例などが適用されることになります。
以上のように、「住居」と「賃貸」では借家権割合、借地権割合が差し引かれることから、「賃貸」の相続税評価額が「住居」のものに比べて大変にお得です。
小規模宅地の特例が適用される対象は、上記でも解説しましたが、以下のようにまとめられます。
〈小規模宅地の特例が適用される限界面積〉
小規模宅地特例の適用条件は相続税対策においてとても強力な効果を持っています。
しかし、「小規模宅地」である以上は、賃貸併用住宅に適用される限度面積というものがあります。
小規模宅地特例の限界面積を理解するには、まずは「建築面積」や「床面積」などについて把握しましょう。
建築面積は建築物の屋根、柱、壁がある建築物の面積のことで、基本的には建物1階の床面積が建築面積になります。ただし、もしも2階、または3階などが1階よりも広いのであればそちらが建築面積となります。
建築物を真上から見下ろした場合の一番広い階が建築面積と覚えておきましょう。
土地面積はというと、建築物がある土地の面積のことを言います。こちらも建築面積と同じく、土地を真上から見下ろす形で面積を測るので、傾斜地の場合は実際よりも面積が狭くなります。
なお、土地面積に占める建築面積の割合を建ぺい率と言い、同じ土地面積に建築物を建てるとしても建ぺい率は用途地域ごとに上限があるので注意が必要です。
建築物の各階の床面積の合計を延床面積、建物面積と言います。
小規模宅地の特例が適用されるかどうかは宅地面積が限界面積にさしかかっているかで決まり、この宅地面積の「宅地」とは「建築物がある土地」つまり敷地のことを指します。
このようなことからも、小規模宅地の特例が適用されるかは敷地面積を参考にしましょう。
賃貸併用住宅は「住居」と「賃貸」が融合した複雑な建築物です。そんな賃貸併用住宅を相続する場合、相続税を納税する義務が発生します。
相続税は現金で納めることになっていますので「相続税を現金払いする余裕がない」と困惑する方もいることでしょう。
しかし、賃貸併用住宅は小規模宅地の特例の対象で、「居住用宅地」「事業用宅地」「貸付事業用宅地」の3種類のどれかに該当する可能性があります。
相続する物件がどれに当たるのか、そして物件の評価額がどれくらいなのか、相続する上で把握することは重要です。
M-LINEは、小規模宅地に該当する都市物件に関わってきた実績が豊富で、確かな知識を提供しています。
個人の力で小規模宅地の特例を把握するのが不安という方は気軽にM-LINEの公式サイトから、小規模宅地の特例制度について相談してみましょう。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
2024/04/30
2024/04/30