高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
二世帯住宅は設計や間取りにこだわると、ライフステージに合わせて親族と暮らしたり賃貸物件として利用できたりすることが可能です。しかし「収益性はどうなの？」「住宅ローンは利用できるの？」と気になる方も多いのではないでしょうか。
賃貸併用住宅は設計を工夫すると住宅ローンを利用できたり、相続税が軽減されたりと賃貸経営のキャッシュフローをよくすることが可能です。設計次第で最初は二世帯住宅として、将来的に賃貸併用住宅にするという選択もできるため、ぜひ賃貸併用の二世帯住宅を建てるポイントをチェックしておきましょう。
本記事では、賃貸併用の二世帯住宅を建てるメリット・デメリット、賃貸併用の二世帯住宅を建てるポイントを徹底解説します。また、3つの二世帯住宅のタイプの特徴や今後賃貸に出すことができるのかなども紹介しているので、ぜひチェックしてみてください。
賃貸併用の二世帯住宅を建てるメリットは、以下の3つが挙げられます。
賃貸併用の二世帯住宅は、ライフステージに合わせて使い方を変更したり、住宅ローンの支払いを軽減できたりメリットが大きいです。ただし、仕組みを理解していないと損する場合もあるため、しっかりと理由について確認しておきましょう
賃貸併用の二世帯住宅を建てると、子供や兄弟などの親族と将来二世帯住宅で暮らせるのがメリットです。空いた世帯分は、賃貸としたり自分の家族と暮らしたりと柔軟に対応できるからです。
例えば、親族が住まない間は一世帯分の間取りを賃貸出して家賃収入を得て、空室になったら家族が住むという選択肢が増えます。
今は元気でも将来介護が必要になった際に、同居できる環境に備えられます。また、家族に子供が生まれた際に親の助けが必要になり、同居する場合も多いです。
そのほかにも、2世帯住宅を2世帯の家族が暮らしている場合、子供が大きくなって独立した際などに1世帯分を賃貸に出すという選択肢もあります。このように、賃貸併用の二世帯住宅はライフステージに合わせて賢い使い方に対応できるのが大きなメリットでしょう。
【二世帯住宅に家族と住むメリット】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・家事や子育てに協力的になる ・介護が楽になる ・親族が近いので安心感がある ・生活費を節約することができる |
・プライバシーがなくなる可能性がある ・親族が近いことでストレスになる場合もある |
賃貸併用の二世帯住宅は、住宅ローンの支払いを軽減できるのもメリットの1つ。理由としては、家賃収入を得られるため、その収入をローン返済に充てられるからです。
家賃収入でローン返済額、管理費、税金、空室時の積立金などの諸経費を回収できれば、自宅部分のローン返済や貯蓄に充てられます。そのため、住む人にとって魅力的な家を造り、キャッシュフローが良い家賃設定も慎重に検討しましょう。
賃貸併用の二世帯住宅は、相続税が減額されるメリットがあります。なぜなら、小規模宅地の適用が受けられるためです。
| 対象 | 要件 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|---|
| 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 | 特定居住用宅地等に該当する宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 被相続人等の貸付事業用の宅地等 | 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 | 220㎡ | 50％ |
出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
上記のように、小規模宅地の特例では、賃貸併用の二世帯住宅の居住部分（330㎡が限度）の相続税評価額を80％減らせます。また、賃貸住宅部分（220㎡が限度）も貸付建付地として評価額を50％減らせるのがメリットです。
また、相続する住宅に二世帯で同居する場合は、2戸の住宅として登記を行うと同居とはみなされないため注意が必要です。二世帯住宅を共有登記とすることで小規模宅地の特例が使えるようになります。
小規模宅地の特例の適用条件は個人で判断するのは難しいため、ハウスメーカーや税理士など専門家に相談してみましょう。
賃貸併用の二世帯住宅を建てる際のデメリットは、以下の2つが挙げられます。
賃貸併用の二世帯住宅は、親族が住む場合でも入居者が住む場合でも、同じ建物に一緒に住むことに変わりはありません。そのため、自分達が快適に生活できるかが重要なポイントです。
賃貸併用の二世帯住宅のデメリットも理解し、納得のいく家づくりを行いましょう。
賃貸併用の二世帯住宅は、プライバシーがなくなる可能性があるのがデメリットです。なぜなら、自宅と賃貸物件または親族の住宅が併設されているため、常に隣の部屋や2階などに人がいる状況になるからです。
壁や床など完全に区切られていても、同じ建物内に人がいると話し声が聞こえたり、足音が聞こえたりするでしょう。そのため、騒音が苦手、静かな空間で暮らしたいという方は、賃貸併用の二世帯住宅はやめておくのがいいでしょう。
また、壁やドアなどに防音・遮音素材を使う、間取りを工夫する、などである程度のプライバシーを守れるでしょう。
賃貸併用の二世帯住宅は、売却しにくいのも難点です。なぜなら、買い手が「賃貸併用の二世帯住宅が欲しい人」に限られてしまうからです。
例えば、一般的な住宅が欲しい人と二世帯住宅が欲しい人の需要を比べてみましょう。圧倒的に一般的な戸建てが欲しいという人が多いことが分かります。
賃貸併用の二世帯住宅は、基本的には売却せず、上手に賃貸経営できるようにプランを練ることが大切です。その土地のニーズ、魅力的な付加価値などを付け、空室率を極力下げるように工夫しましょう。
賃貸併用の二世帯住宅を賢く建てるためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
家族と一緒に住む場合は、両家族が納得のいく間取りや設備にすることが大切です。一世帯分の住居を賃貸とする場合は、収支シミュレーションや設計にこだわるとキャッシュフローを良くできるので、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸併用の二世帯住宅を建てる際は、間取りや設備を親族と十分に相談しておきましょう。理由としては、将来二世帯に一緒に暮らす予定がある場合、親族が納得する住宅にしておく必要があるからです。
間取りや造りが気に入らない場合、せっかく二世帯住宅を建てても将来親族に住んでもらえないという可能性もあります。以下のような項目についてしっかり話し合っておき、将来親族と一緒に住むためにも納得いく家づくりを実現しましょう。
また、将来相続する場合も含めて、住宅の支払いや管理についても話し合っておく必要があります。あらゆるリスクに備えることで、「こんなつもりじゃなかった！」というトラブルを防げます。
賃貸併用の二世帯住宅を建てる際は、収支シミュレーションを行いましょう。理由としては、綿密な収支シミュレーションを行うことによって「賃貸併用として経営が成り立つのか」を客観的に判断できるからです。
収支シミュレーションは自分だけで行うのではなく、ハウスメーカー・工務店などの賃貸経営の専門家に相談するのがおすすめです。さまざまな立場の方から収支シミュレーションを行ってもらうことで、より収益性の高い収支シミュレーションが可能になるでしょう。
以下で、賃貸併用の収支シミュレーションの際に気をつけるポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
賃貸併用の二世帯住宅を建てる際は、自宅部分の面積を全体の50％以上にするのがおすすめです。なぜなら、自宅部分を全体の50％以上にすることで、住宅ローンや住宅ローン控除を利用できるからです。
賃貸併用住宅を建てる際には、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の2種類が利用できます。そのうち住宅ローンの方が金利が安いため、不動産経営のキャッシュフローを良くすることが可能です。
| 三井住友銀行のローン金利 | 変動金利型 | 固定金利特約型（10年） | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン | 年0.475% | 固定10年 1.19%～ | |
| 不動産投資ローン | 2.575％※ | 年3.92％ | 50％ |
出典：住宅ローン｜三井住友銀行
※2023年12月時点の情報。自宅部分のみ適用
さらに、住宅ローン控除が適用できれば、一般新築住宅は13年間最高21万円の所得控除（※）を受けられるメリットもあります。不動産投資ローンでは、住宅ローン控除は利用できないため、住宅ローンを利用できるだけで大きな減税効果になるでしょう。
このように、自宅部分の面積を全体の50％以上にすることで、賃貸経営の収益性を高められる可能性があります。ぜひ3つのポイントを参考に、納得の行く賃貸併用の二世帯住宅を建築しましょう。
親族などと一緒に暮らす二世帯住宅は、以下の3つの種類があります。まずは、3つのタイプのメリット・デメリットを見ていきましょう。
| タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 完全分離型 | ・賃貸併用住宅にできる ・ある程度のプライバシーが守られて快適に暮らせる ・光熱費などを世帯ごとに分けられる ・生活音が気になりにくい |
・建築費用が高額になる ・土地の広さも必要になる |
| 完全共有型 | ・子どもの世話など協力してもらいやすい ・家事や介護がしやすい ・建築費用が抑えられる ・家族間でコミュニケーションが取りやすい |
・プライバシーの確保が難しい ・賃貸併用住宅にはできない ・光熱費などの支払いを分けにくい ・共有部分の使い方でストレスを感じる場合もある |
| 一部共有型 | ・完全分離型より建築コストを抑えてある程度のプライベート空間を確保できる | ・賃貸併用住宅にするのは難しい ・共有部分の使い方でストレスを感じる場合もある ・ある程度の土地の広さが必要 |
賃貸併用の二世帯住宅は、他人と同じ住宅に住むことになるため、完全分離型がおすすめです。また、「二世帯住宅を賃貸に出す」といった方法もできますが、完全共有型・一部共有型は建築費や設備費用が嵩む場合が多いので、建てる前であれば賃貸併用住宅にする予定で設計を考えておくと良いでしょう。
完全分離型の二世帯住宅は、賃貸併用住宅としておすすめです。理由としては、生活空間を完全に分けているため入居者と一緒に共有するスペースがなく、プライベート空間の確保が可能だからです。
完全分離型の二世帯住宅が、一世帯となった時に、簡単なリフォームのみで賃貸併用住宅として活用できます。
ただし、賃貸用の駐車場やそれぞれの間取りなどを用意するには、十分な広さの土地と建築費用が必要になります。また、将来は二世帯住宅から一世帯で暮らす予定の場合は、壁の撤去などリフォームしやすい造りにしておくと良いでしょう。
完全共有型の二世帯住宅は、賃貸併用住宅にはできません。なぜなら、完全共有型は寝室以外のほとんどの生活空間を共有する造りのため、プライベートの確保が難しいからです。
また、完全共有型の二世帯住宅を賃貸に出す際は、完全分離型にする必要があるため、建築コストや設備費用がかなりかかってしまうでしょう。賃貸併用住宅として運用していく予定のある方は、最初から完全分離型にするか、分離型にしやすい設計にしておくことをおすすめします。
一部共有型の二世帯住宅も、賃貸併用住宅にするのは難しいでしょう。理由としては、お風呂・洗面所など一部の生活空間を共有する造りのため、プライベートの確保ができないからです。
ただし、一部共有型は一定のスペースは分離できているため、共有スぺ―スをリフォームすることで賃貸に出すことも可能です。しかし、こちらも元々の共有スペースの広さ・生活導線などを設計時に考えておくのが望ましいでしょう。
共有スペースが狭い場合、生活スペースを分けるのは難しい場合もあります。さまざまなリフォーム会社に相談し、賃貸併用住宅にできるのかプランを提案をしてもらいましょう。
最初は家族と同居、一世帯になったら賃貸併用住宅にしようと考えている方は、今後の使い方も考えて設計をしてみてください。難しい場合は、ハウスメーカーや工務店に相談してみると、さまざまな形を提案してくれるでしょう。
今回は、賃貸併用住宅の二世帯住宅を建てるメリット・デメリット、賃貸併用住宅の二世帯を建てるポイントなどについて解説しました。
賃貸併用住宅は、親族と一緒に暮らしたり、賃貸物件として利用したりとライフステージに合わせて利用できるのが魅力です。設計を工夫することで住宅ローンを利用できたり、相続税が減額されたりと賢く二世帯住宅を手に入れられます。
しかし、将来の利用シーンを具体的に考えて、プライベートや生活スペースの確保にこだわることが大切です。最初から完全分離型の二世帯住宅にする場合は、賃貸併用物件に転用しやすいですが、完全共有型や一部共有型は賃貸に出すのは難しい場合もあるので注意しましょう。
M-LINEでは、賃貸併用の二世帯住宅のご相談も承っております。「これから二世帯住宅を建てる」「将来的に一世帯分を賃貸に出したい」などどのようなご相談でもぜひ一度ご相談ください。
賃貸併用住宅に関する豊富な経験と実績を持つ専門スタッフがお客さまのご要望を伺った上で、最適な提案をさせていただきます。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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