高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
都市部を中心に、近年人気の高い多層階住宅。
多層階住宅は狭い土地でも居住スペースを確保できることが利点です。また、二世帯住宅や店舗併用住宅など幅広い用途が実現しやすいことも大きな魅力でしょう。しかし、建築費用や維持費が高額になる、階段移動が負担になるなどのデメリットも存在します。
そこで、本記事では多層階住宅の暮らしを具体的にイメージできるように、メリットやデメリットを詳しくまとめました。多層階住宅の平均価格も解説します。
多層階住宅に興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
多層階住宅とは、3階以上の階数を持つ住宅建物のことです。
このタイプの建物は、狭い土地でも上下の空間を活用することで、広い延床面積を確保できます。そのため、所有している土地が狭い場合や、都市部や駅近くなど利便性の高いエリアに住みたいといったニーズにぴったりです。
また、多層階住宅は単に住居としてだけでなく、賃貸収益を得たり店舗を開業したりなど、さまざまな用途に活用できることもポイントです。3階建てが一般的ですが、都市部では、二世帯住宅と賃貸や店舗を併用する4階建て以上の住宅も増えています。
多層階住宅は、都市部や人口密度の高い地域で増加しており、土地の利用効率を最大限に高められることが魅力です。
多層階住宅を検討するにあたり、最も気になることの一つは費用面でしょう。
多層階住宅は、鉄骨造（鉄骨を使用する建築手法）やRC造（コンクリートに鉄筋を組み合わせて使用する建築手法）のような強固な建築手法が必要なため、建築費用が高くなります。さらに、階数が増えると建物の重さも増すため、地盤を支えるための工事費も割高です。
施工会社や間取りなどによっても大きく異なりますが、一般的に3階建ての住宅の場合、1坪あたりの建築費用は70〜90万円ほどです。たとえば、30坪の住宅を建てる場合の費用は以下が目安となります。
＜30坪の場合の建築費の目安＞
| 30坪の平屋 | 約2,000万円～ |
| 30坪の2階建て | 約1,900万円～ |
| 30坪の3階建て | 約2,100円〜 |
さらに、多層階住宅は追加で構造計算費や地盤改良費なども必要になることを予め考慮しておくことが大切です。ただし、都市部など土地が高価な場所では、広い土地を購入して2階建てを建てるよりも、狭い土地に3階建てを建てるほうが結果的にコストを抑えられるケースも少なくありません。
多層階住宅の費用について検討するには、土地と建物の両方を総合的に考えましょう。
多層階住宅を建てるメリットは、以下の5つです。
メリットを把握することで、ご自身の理想に近い住宅が建てられるのか判断がつきやすくなるでしょう。それぞれ詳しく解説します。
1つ目の利点は、狭小地を有効活用できることです。
狭い土地でも、階層を増やすことで広い居住スペースを確保できることは大きな利点でしょう。特に、都市部や駅近などの利便性の良いエリアは、広い土地がなかったり、土地代が高すぎたりなどの理由で理想の土地を手に入れるのが難しいことは少なくありません。
しかし、多層階住宅であれば狭い土地でも十分な延床面積を確保できるので、理想のエリアに住める可能性が高まります。
たとえば、40坪の総2階の家を建てる場合、1階の面積は20坪になります。しかし、同じ40坪の3階建ての家を建てる場合、1階の面積は約13坪ですむのです。つまり、多層階住宅では同じ延床面積でも、土地を占める1階の面積が少なくてよいため、小さな土地でも十分な住宅を建てられます。
さらに、敷地面積が少ないので土地費用も抑えられます。都内の土地価格の場合、1坪ほどの違いで数百万円もの差が生じることもあります。また、固定資産税などの毎年の費用も低く抑えられることもポイントです。
間取りや周囲の環境によって違いはありますが、多層階住宅の魅力の一つは、十分な採光や素晴らしい眺め、良好な通風を確保できる点です。
たとえば、周囲に2階建て住宅が多い場合、多層階住宅を建てることで日当たりを確保できます。また、リビングを2階以上に配置することで眺めが良くなったり、屋上を利用することでプライベートテラスとして活用できたりなど、密集した地域でも人の目を気にせずに開放的な暮らしを実現できることもポイントです。
多層住宅にすることで、採光や採風を確保しつつ、より快適に暮らせることが魅力です。
多層住宅は賃貸併用住宅に向いていることもメリットです。
たとえば、1〜2階を賃貸として貸し出し、住環境の良い3階を自宅にするこも可能です。賃貸収入を住宅ローンの返済に充てることで、自己負担額を軽くすることができます。場合によっては、収入を得ることも可能でしょう。さらに、住宅ローンが完済すれば収入だけを得られるため、長期的に安定した資産形成が可能です。大学や駅の近くなど、入居者を確保しやすい立地なら、安定的な入居率を保つことができます。
また、自宅の一部を賃貸としている場合、自宅部分と賃貸部分では相続税の評価方法が異なります。賃貸部分は相続財産としての評価額が小さくなるため、相続税を軽減できることもメリットです。賃貸併用住宅は、土地と建物の相続税評価額を減額する特例が適用されることもあり、相続税対策として有効です。
店舗併用住宅にできることもメリットになります。
たとえば、1階に美容室やネイルサロン、ピアノ教室などの店舗を設け、2階以上を居住スペースにすることが可能です。店舗部分の建築費は事業経費にできるため、節税効果がある点もポイントです。
店舗併用住宅にすることで、テナントの賃貸料を節約できたり、通勤時間がかからず仕事とプライベートの両立がしやすかったりなどの利点も多くあります。また、将来的に閉業しても、賃貸テナントとして収入を得ることも可能です。
最後のメリットは、快適な二世帯住宅を実現できることです。子育てや介護など、必要に応じて助け合え、かつ適度な距離感を保って暮らせる分離型の二世帯住宅は人気の住み方です。
分離型の二世帯住宅を建てるには、建物の面積が大きくなることが課題になります。しかし、多層階住宅にすることで、土地のスペースが限られていても、分離型の二世帯住宅を実現しやすくなるでしょう。
また、各階で生活空間を分けられる多層階住宅は、二世帯住宅に向いていることもポイントです。
多層階住宅には、土地を有効活用できたり快適な暮らしを実現できたりなどのメリットが多い一方、以下のようなデメリットも存在します。
デメリットを把握することで、対策すべき点が明確になります。実際に住み始めてから後悔しないためにもぜひ、読み進めてください。
多層階住宅は平屋や2階建ての住宅と比べて、建築費が高くなるだけでなく、維持費や設備費用も多くかかる傾向があります。
たとえば、定期的な外壁の塗り替えや修繕などの際には、足場を多く設置する必要があるため、費用が割高になるのが特徴的。さらに、エアコンの設置や家具の搬入時にも、追加の費用がかかる場合があります。
さらに、多層階住宅ならではの設備が必要になる場合もあるでしょう。たとえば、移動の負担を減らすためにエレベーターを設置したり、階層による寒暖差をなくすために空調設備を取り入れたりする場合は、追加費用がかかります。また、3階以上にトイレやお風呂などの水回りを設置する場合は、配管費用が余分にかかる点も考慮しましょう。
このように、多層階住宅は建築費だけではなく、維持費や設備費も高くなる傾向があるため、検討の段階でこれらの費用もしっかりと考慮することが重要です。
多層階住宅は、縦に空間を使って居住スペースを確保できる一方で、階段の上り下りが大変な点はデメリットです。
解決策としてはエレベーターの設置が挙げられますが、費用が高額になります。予算やスペースの制限がある場合は、間取りを工夫することがポイント。家事や生活の流れを意識して、移動の負担を減らすように設計することが大切です。
たとえば、体力のある子供部屋を最上階に配置する方法が考えられます。子供部屋なら、子供が独立してからは頻繁に移動する必要がなくなり、老後の生活に影響が出ない点もメリットです。また、3階を納戸にするという選択肢もあります。
どのような間取りにすれば移動の負担が減らせるかは、専門家に相談することが重要です。多層階住宅の実績が豊富な専門家に相談することをおすすめします。
多層階住宅は、地震の揺れを感じやすいという点も欠点として挙げられます。
地震に強い恐怖心がある方の場合、小さな揺れでも大きなストレスになる可能性があるため、慎重に検討することをおすすめします。
M-LINEのRCマンションは地震に強く、これまでの大地震（阪神淡路大震災・東日本大震災など）で使用できなくなったM-LINEのRCマンションは皆無です。さらに、木造の多層階住宅を建てたい場合も、M-LINEであれば、通常の木造3階建てとは違った構造計算を採用することにより、耐震性に優れた木造の多層階住宅を建てることも可能です。
地震に強い多層階住宅を建てたいという方は、M-LINEまでお気軽にご相談ください。
最後に、多層階住宅の事例を3パターン紹介します。
これから多層階住宅を建てる方は、参考にしてみてください。
| 敷地 | 約27坪 |
| 建ぺい | 約19.5坪 |
| 延床 | 約81坪 |
| ポイント | ・二世帯住宅 ・エレベーター完備 |
この多層階住宅は、建築坪が約20坪の6階建ての二世帯住宅です。
玄関に入ると、広々とした空間が広がっていて、コートやジャケットを掛けるスペースがあります。外から帰ってすぐに手を洗える洗面台が設置されていることもポイント。二世帯住宅なので、親世帯の負担を軽減するためのエレベーターも完備されています。
リビングには吹き抜けがあり、大きな窓から自然光がたっぷり入ります。キッチンにはアイランドキッチンが採用されており、360度回れて使いやすく、会話も広がります。
子供部屋はムービングクローゼットで2つの部屋を仕切っていることがポイント。成人してからは1部屋にまとめて使えるようになっています。このように、小さな個室を複数作るのではなく、広めの部屋を少なく作り、必要に応じて家具などで仕切ることで、壁やドアの建材費を削減することができ、建築費用を抑えることができます。子供が独立した後もフレキシブルに活用しやすい点もメリットです。
| 敷地 | 約23.5坪 |
| 建ぺい | 約16坪 |
| 延床 | ‐ |
| ポイント | ・賃貸併用住宅 ・狭小地 ・エレベーター完備 |
この多層階住宅は、23.5坪の狭小地を活用した賃貸併用住宅です。
外観は凹凸のあるスクエアタイルを使い、ツートンの色使いでシンプルでありながら特徴的で美しい仕上がりです。アイランドキッチンと洗面台は濃いグレーで空間を引き締め、洗面台は広くして忙しい朝に二人が同時に使用できるようにこだわっています。また、キッチン横の畳には特別なクロスを使用し、距離によって印象が変わることが特徴。
木目のクロスが使われたお部屋は収納内も同じクロスで統一され、部屋全体が広く感じられるように工夫しています。
| 敷地 | 約29坪 |
| 建ぺい | 約23.5坪 |
| 延床 | ‐ |
| ポイント | ・4階建て ・店舗・賃貸併用住宅 |
この多層階住宅は、1階が店舗、2階が賃貸、3〜4階が居住スペースの店舗・賃貸併用住宅です。
多層階住宅は、階層ごとに室内の雰囲気や用途を大きく変えられることがメリットです。その特徴を活かし、店舗、賃貸、住宅を一つの建物で叶えた実例がこちらです。
店舗部分には2店舗分のスペースを確保しています。店舗と賃貸のスペースを広く確保することで、収益性を高めていることがポイントです。
多層階住宅は狭い土地でも延床面積を確保できることが利点です。二世帯住宅や賃貸併用住宅など幅広い用途が実現しやすいことも魅力でしょう。
ただし、建築費用や維持費が高額になる、階段移動が負担になるなどのデメリットもあるため、慎重に検討することが大切です。
多層階住宅を建てる際には、本記事で紹介したメリット・デメリットを参考に、納得できる家づくりを行いましょう。
また、多層階住宅を建てる際は、実績が豊富な施工会社に相談することが重要です。
M-LINEでは、多層階住宅のご相談もお気軽にできます。豊富な経験と実績を持つ専門スタッフがお客さまのご要望を伺った上で、最適な提案をさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。
監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/27
2024/04/27
2024/04/27