小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
10坪の狭い土地は、「土地活用ができない」と諦めている方も多いのではないでしょうか。結論からいうと、10坪の狭い土地でも土地活用を行うことは可能です。
しかし、10坪の狭小地は、整形地以外にも三角形や台形など変形的な土地、土地が整備しにくい場所にあるケースも少なくありません。そのため、その土地の立地・形状・環境・需要などに合った活用の方法を選ぶことが収益性を高めるコツとなります。
本記事では、10坪の狭い土地を活用するメリット・デメリットと、10坪の狭い土地の最適な土地活用の方法6選について詳しく紹介します。10坪の土地を所有しているオーナーの方や、低コストで土地活用を始めたい方はぜひ参考にしてみてください。
10坪（約33㎡）というと、住宅用地としては「狭すぎる」と感じる方も多いかもしれません。しかし、現代では限られた空間を有効活用する設計や建築技術が進化しており、小さな土地でも十分にポテンシャルを引き出せる時代です。
加えて、都市部を中心に地価が高騰する中、狭小地を活かした活用方法が注目されています。
ここでは、10坪の土地でできることや、狭小地が注目される背景を詳しく紹介します。
狭小地とは、一般的に面積が狭く、活用方法が限られている土地を指します。具体的には10〜15坪（約33〜50㎡）ほどの土地が狭小地に該当し、間口が狭かったり、三角形や旗竿地などの不整形地であることも多いです。
狭小地は建築や開発が難しいと敬遠されてきました。しかし近年では設計や建築の工夫によって、住宅や小規模な商業施設、投資物件などとして有効活用されるケースが増えています。特に都市部では、駅近や生活利便性の高いエリアに狭小地が点在しており、注目度が高まっています。
10坪（約33㎡）の土地は決して広くはありませんが、活用方法は多彩です。
住宅建設では、2階建て・3階建ての狭小住宅として設計することで、快適な住空間を確保できます。間取りや動線を工夫すれば、家族での生活も十分に可能です。また、収益目的ではアパートやシェアハウス、コインランドリー、自動販売機、駐車場、トランクルーム、コインロッカーといった用途が考えられます。特に都市部ではこれらのサービスへのニーズが高いため、収益性も十分に見込めます。
限られたスペースだからこそ、ニーズに合った使い方を見極めることが重要です。
狭小地の活用が注目を集めている背景には、都市部における地価の上昇や人口集中といった社会的な変化があります。東京や大阪などの大都市圏では、住宅地・商業地ともに地価の上昇が続いており、2025年のデータでは東京圏の住宅地で約5％、商業地では約7％の上昇率が記録されています。これは高まる需要に対し、供給できる土地が限られていることが大きな要因です。
こういった状況下で、限られた土地資源を効率的に活用するため、狭小地にも大きな注目が集まっています。狭小地は面積が小さい、または形状が不規則といった制約がある一方で、設計や用途を工夫すれば十分に収益化が可能です。
さらに、狭小地は初期投資が抑えやすく、低リスクで事業を始めたい人にとっても魅力的です。固定資産税や都市計画税の軽減が期待できるケースもあり、税務面でのメリットも見逃せません。こうした経済的背景やニーズの変化が、狭小地活用の流れを後押ししています。
10坪の土地活用を上手く行うためには、まずメリットを把握しておくことが大切です。10坪の狭い土地を活用するメリットは、以下の4つが挙げられます。
10坪の狭小な土地は、初期費用・固定資産税のコストが少なくて済むなどの利点があります。
まずは、10坪の狭小な土地を活用するメリットについて以下で詳しく解説するので、10坪以下の土地を所有している方は、参考にして土地活用をすべきか検討してみてください。
10坪の土地は、初期費用が少なくて済むのが1つ大きなメリットです。理由としては、10坪の土地の上に建てられる建物の場合、広い土地を活用するより建築費用などの規模が小さくなるためです。
例えば、駐車場、コインパーキング経営なども土地が狭い分、整備にかかるコストが少なく済みます。そのため、土地活用を始める際の投資額が少なく、土地活用初心者でも手軽にチャレンジしやすい土地だといえるでしょう。
また、初期投資が少ない分、失敗した時の損失も比較的小さく済みます。土地を所有していない人でも、10坪程度の狭小地なら比較的安く土地を取得できるでしょう。
これから土地活用にチャレンジしたいという方は、10坪程度でも収益性が見込める土地もあるため、狭小物件の活用も視野にいれてみてください。
10坪の狭い土地は、固定資産税の支払いが少なくて済むのもメリットの1つです。なぜなら10坪の土地は狭いため資産価値が低く、広い土地よりも固定資産税の課税額が安くなるからです。
固定資産税は、土地を所有している人が毎年納税しなければならない税金のことを指します。土地活用をする上で、初期投資以外にも固定資産税や管理費などのランニングコストも検討し、有効な方法を判断する必要があるので注意が必要です。
狭小地でも収益性がある土地活用ができれば、固定資産税の支払いを収益で賄うことができます。狭小地は固定資産税が安いため、収益性が高い方法で活用ができれば利回りが良くなるのも魅力の1つです。
10坪の土地は広い土地を活用するより、借入金を減らすことができるのもメリットです。狭い土地は比較的安く購入することができ、広い土地より建築費用や整備費用などの負担も少なくて済むため、借入金を抑えることができます。
初期費用である借入金が少なければ、収益から固定資産税・損害保険・管理委託料・修繕費などの支出を差し引いても、手元に残るお金を増やせる可能性が高くなります。狭小な土地でもニーズに合った土地活用ができれば、費用対効果が高く十分な収益を得られるでしょう。
10坪の狭小地でも、土地活用をすることによって節税対策に繋がります。先ほど記述した固定資産税だけでなく、相続税対策としても有効です。
アパートなどの賃貸物件が建設された土地は「貸家建付地」となり、「借地権割合×借家権割合」を土地の評価額から差し引くことが可能です。そのため、現金や更地の土地をそのまま相続するより、アパートやマンションなどの不動産を相続した方が相続税評価額を安くすることができます。
また、建築費用や管理費用などのコストは、財産から控除することができるため、更に節税効果に繋がります。家賃収入によって安定的な収益が得られれば、固定資産税の支払いや借入金の返済などに充てることができ、経済的にも安定した生活を送れるでしょう。
10坪の狭い土地を活用するのは、メリットだけでなくデメリットもあるため注意が必要です。狭い土地を活用するデメリットについては、以下の3つが挙げられます。
10坪の土地は、土地面積が小さいため土地活用の選択肢が限られたり、収入が大きくなかったりするのがデメリットです。狭い土地を上手く活用するためには、デメリットについても十分に理解した上で最適な方法を選択する必要があります。
10坪の狭い土地を活用する3つのデメリットについて、以下で詳しく解説するのでチェックしておきましょう。
10坪の土地は、土地の面積が狭いため、土地活用の選択肢が限られます。基本的には土地の面積が大きいほど、マンションなどの大規模な土地活用も可能になり、様々な選択肢があるのが特徴です。
10坪程度の土地は、アパート経営・自動販売機の設置・コインランドリー経営・駐車場経営などが一般的な土地活用の選択肢となります。そのため、マンションなどの大規模な賃貸経営をしたい方には、狭小地での土地活用は不向きでしょう。
狭小地は少ない選択肢となりますが、土地やエリアのニーズに合った土地活用の方法を選ぶことによって収益化を実現できます。費用対効果を十分に検討し、収益性の高い土地活用を選ぶことが重要です。
10坪の土地は、土地活用の収入がそれほど大きくないのがデメリットです。アパートなどを建てたとしても、賃貸面積が狭いため、高額な家賃収入を得ることは難しいでしょう。
また、部屋数が少なく部屋もシンプルな構造になるため、部屋数の多いマンション経営などと比べると、家賃収入の総額も少なくなります。
さらに、三角形や台形など特殊な形状の土地だと、ゆとりのある建物設計が難しい場合もあるため、貸しにくい物件となってしまうケースも考えられます。
したがって、狭い面積でも有効に使える土地活用の方法を選定し、適正な間取りや他の活用方法を慎重に検討する必要があります。このように狭小地の土地活用は非常に難しいため、初心者は自分で判断せず、狭小地の土地活用の経験が豊富な専門家に相談するのがおすすめです。
10坪の狭小地は、建築費が高くなる可能性があるのが注意点です。狭い土地は工事の際に重機や建材の運搬がしにくいため、作業上の人件費などが嵩み、建築費用が高くなるケースもあります。
加えて、狭いが故に資材などがハウスメーカーの規格品に収まらない場合もあるため、特注品の用意が必要なケースも起こり得ます。そのため、狭小地の建築費は、通常よりもコストを多めに見積もっておくことが大切です。
また、狭小地を十分に活用しようとする際に高層階のアパートの建築を検討する方も多いです。高層階のアパートの場合、階層を増やした分だけ床面積が増えて課税される税金が高くなります。
狭小地はあまり大きな収益が見込めないため、費用対効果を十分に検討した上で、有効な土地活用の方法を選定する必要があることを理解しておきましょう。
10坪の狭い土地活用に最適な活用方法は、以下の6つが挙げられます。
狭い土地でも、スペースに合わせた方法で上手く活用できれば収益化が期待できますが、成功させるためには土地の環境や需要などに合った方法を選ぶことが大切です。
上記の活用方法について以下で詳しく解説するので、狭小地の土地活用の参考にしてみてください。また、狭小地の土地活用についてはハウスメーカーや土地活用の専門家に相談してみると、最適な方法を提案してくれるため、失敗するリスクを軽減できるでしょう。
10坪程度の狭小地でも、アパート経営をすることは可能です。狭いアパートのことを「狭小アパート」といい、学生や単身赴任者などの一人暮らしの方の需要が高くなっています。
10坪あればワンルームなどのコンパクトな賃貸物件が建てられるため、近くに大学があったり、オフィスビルが多いエリアだったりする場合は特におすすめの活用方法です。
アパート経営は、土地活用の中でも収益率が高いため、安定的な収益を得ることができます。アパート経営によって、固定資産税や相続税などの節税効果も期待できるため、非常に魅力の高い土地活用方法です。
ただし、入居者がいなかったり入れ替わりが激しかったりすると、退去から次の入居者を受け入れるまでに時間とコストがかかってしまい、収入が不安定になる場合もあります。土地の周辺環境の事前調査を徹底し、アパートとしての需要があるかどうか十分に検討する必要があるでしょう。
自動販売機の設置は、手軽に土地活用を始めたい方におすすめの方法です。自動販売機は狭いスペースにも設置でき、初期費用なども安く済む点が特徴的です。
自動販売機は管理などもすべて自分で行えば、売り上げはすべてご自身の収入となります。管理などが手間だという方は管理業務を業者に委託して、販売手数料を差し引いた額を収益とすることも可能です。
設置する台数なども柔軟に対応でき移設などもしやすいのがメリットで、需要がある場所に自動販売機を設置できれば、一定の売り上げも期待できるでしょう。
ただし、急にコンビニが新設されるなど環境の変化によって、売り上げが下がってしまう可能性もあります。様々なリスクを予測した上で、慎重に検討しましょう。
コインランドリー経営は、店舗面積が10坪あれば始めることができます。洗濯機や乾燥機などを置くスペースがあれば十分経営が可能です。
近年は共働き世帯が増えたことでコインランドリーの需要が高まっていることからも、特にマンションやアパートが多いエリアや住宅街などは狭小地でも利益を出すことができるでしょう。
ただし、車での移動が主要なエリアでは、駐車場の確保が必要です。このようなエリアの顧客は、少し距離があっても駐車場があるコインランドリーを選ぶ傾向にあります。
また、周辺住民に認知されるまで、売り上げが安定するのに時間がかかるケースも少なくはないでしょう。利用者にリピーターになってもらえるように、最適な事業計画を立てることが大切です。
コインロッカー経営は、コインロッカーを設置し、利用料によって収益化を目指すことが可能です。駅周辺や商業施設、住宅地周辺などの利用者が見込める地域に設置することで、安定的な収益が期待できます。
初期費用はコインロッカー代や運搬、設置などの費用がかかりますが、アパートなどの建築費用よりコストをかけずに行えます。ただし、1件あたりが数百円単位の収益となるため、10坪の土地活用だと大きな収益は期待できないのがデメリットです。
駐車場経営は、10坪の狭小地でもおすすめの土地活用の方法の1つです。駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキングの2種類の方法があります。
月極駐車場は、区画分けを行ったり舗装したりするだけで、初期費用を抑えて始められる土地活用の方法です。10坪程度の土地なら2台から4台程度の駐車スペースを作ることができ、一度契約者が決まれば、安定的な収益を得られます。
コインパーキングは、舗装と駐車場の料金をカウントする機械の購入・設置が必要になるため、月極駐車場より費用が多くかかります。10坪の土地では、機械の設置スペースもあるため、2台から3台の駐車スペースとなるでしょう。
コインパーキングに関しては、立地がよく回転率が高ければ、月極よりも多くの収益を得ることが可能です。駅前や公共施設など、人が集まる場所が近い場所におすすめの活用方法になります。
しかし、変形的な土地などの車が停めにくい場所は、契約に繋がらないケースも少なくありません。そのため、駐車場経営を始める際は、車が停めやすい環境であるかどうかも重要なポイントになるでしょう。
広告看板経営は、10坪以内の狭小地や建物を建てることが困難な土地の形状でも、収益化が行える土地活用の方法です。初期費用や維持の費用もほとんどかからないため、比較的簡単に始められます。
看板・広告は、土地の面積に合わせてサイズを変更することができるため、柔軟に対応できるのも特徴です。交通量の多い場所であれば、看板の賃料も高く設定でき、収益性も高くなるでしょう。
ただし、広告看板経営は、その地域の看板設置における道路交通法などの法的要件を確認し、違反に気を付ける必要があります。例えば4ｍを超える大型看板などは、工作物に該当するため、着工前の申請や着工後の検査が必要です。
また、看板の老朽化によって、落下などの事故が発生するリスクもあります。事故によって人が怪我をした場合は、賠償責任を負う可能性もあるため、設置後も補修や取り換えなどの安全対策を行うのは必須です。
レンタル農園は、東京都大田区で実際に行われているユニークな土地活用の一例です。住宅地に所有する土地を地域の役に立てたいというオーナーの意向を受けて、「ホワイトファーム」と呼ばれる市民農園が生まれました。民間事業者が企画・運営を担い、土地を小さく区画分けして貸し出すスタイルです。
レンタル農園の取り組みは借地借家法の適用外のため、一時的な活用が可能です。また、賃料も相場よりやや高めに設定されており、収益性も期待できます。
利用者は庭のないマンション住まいの方や近隣の高齢者・ファミリー層が中心。週末には家族連れの姿も多く、地域コミュニティの場としても親しまれています。
自治体によってはこうした独自の活用を後押ししている場合もあるため、まずは相談してみるのもひとつの方法です。
狭小地で収益化を成功させるためには、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。
それぞれ詳しく解説します。
収益化を目指す際、まずは徹底した市場調査が欠かせません。周辺環境の状況や人口動態、交通アクセス、競合のサービス内容などを詳しく把握することが成功の鍵となります。市場のニーズを的確に理解すれば、需要の高い活用方法を見極めることができます。
調査結果をもとにターゲットを明確化し、収益性の高い計画を立てましょう。
土地の形状や面積、周辺環境を踏まえたうえで、収益性の高い活用方法を選ぶことが大切です。
例えば、小規模な賃貸住宅や賃貸併用住宅は都市部で安定した需要があります。また、初期投資やリスクが比較的低い駐車場経営やコインパーキングも狭小地に適しています。コインランドリーや自動販売機、コインロッカーなども、人通りが多い場所なら安定収益を期待できる活用法です。
狭小地の土地活用では、狭小地特有の制約や課題を熟知した専門業者への相談が欠かせません。
狭小地に強い業者は狭小地特有の制約や課題に精通しており、建築基準法や用途地域の規制、設計技術などに適切に対応してくれます。土地の特性に合った最適な活用プランを提案してもらうことも可能。さらに、初期費用やランニングコストも正確に見積もってもらえるでしょう。法規制に関わる手続きもスムーズに進められるため、トラブルのリスクを大幅に減らせます。
例えば、M-LINEは無駄を一切許さない高い設計力を活かし、10センチメートルの隙間さえも有効に活用する土地活用を行っています。
既製品の組み合わせに頼らず、縦横斜めの設計を駆使して敷地形状に合わせた無駄のない空間を創出。さらに、初期費用やランニングコストも適切に見積もることが可能で、法規制の手続きもスムーズに進められます。
最後に10坪の狭小地活用に関するよくある質問に回答します。疑問点を解消することで、より効果的に狭小地を活用できるようになるでしょう。
10坪の狭小地を売却するか活用するかの判断は、土地の特性や立地、市場状況、所有者の事情によって異なります。
例えば都内にある場合、立地によっては活用の可能性が広がることも多いです。駐車場やトランクルーム、自動販売機の設置といった低コストで始められる活用法もあり、都市部では限られたスペースでも収益につながるケースが見られます。ただし、大きな利益は期待しにくいため、事前に収支の見通しを立てることが重要です。
一般的に狭小地は買い手が限られるため、売却価格が下がる傾向があります。売却を検討する場合は、周辺の市場や需要の状況をよく把握しておく必要があります。また、活用するにしても自主管理には労力がかかります。管理会社への委託や、狭小地の扱いに慣れた専門家への相談も選択肢に入れるとよいでしょう。
最終的な判断は、土地の特性や立地条件、自分がどの程度土地活用に関わる意向があるかを踏まえて行うことが大切です。
調査・相談・計画の3ステップが、土地活用をスムーズに始めるためのポイントです。
まずは市場調査を綿密に行います。地域のニーズを把握し、どの活用方法が適しているかを見極めましょう。次に、狭小地に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。法規制や設計の工夫など、プロの意見を取り入れることで実現可能なプランが見えてきます。最後に収支計画を立てます。初期費用や管理コストを試算し、無理のない運用方法を検討することが成功の鍵です。
初期費用は活用方法によって大きく異なります。低コストで始めたいなら、駐車場経営や自動販売機の設置が向いています。
駐車場は、区画や舗装などの整備で数十万円程度。10坪なら2～4台分のスペースが見込めます。自動販売機も同様に、機械の購入・設置で始められ、土地の形状にあまり左右されません。
中程度の初期費用であれば、トランクルームの設置が選択肢になります。簡易構造のため、数百万円程度で導入できるケースが一般的です。
一方、コインランドリーは洗濯機・乾燥機などの機器費用がかさむので、400万〜500万円ほど必要でしょう。立地が良ければ収益性が見込めますが、投資額は高めといえます。
もっとも高額なのが小規模アパート経営です。木造で1,250万円、鉄骨造では約1,600万円ほどが目安となります。設計や法規制の制約も多いため、綿密な計画が不可欠です。
コストと収益のバランスを見極めながら、自分の土地と目的に合った活用法を選ぶことが大切です。
今回は、10坪の狭小地の土地活用のメリットやデメリット、最適な活用方法について解説しました。10坪の狭い土地でも変形的な形状でも土地活用を諦めず、狭いなりに有効活用できる方法を見つけましょう。
土地活用は様々な手法がありますが、所有している土地の立地・形状・環境・需要を分析し、最適な方法を選ぶことが収益化を成功させるコツです。
10坪の土地でも有効的な活用法があるので、土地活用で迷っている方はぜひM-LINEへご相談ください。ご相談内容に応じて、専門的な知識を持ったプロの視点からご提案・サポートを実施しております。
土地の有効活用のことで不安な方は、資料請求もしくはお問い合わせページへお気軽にご相談ください。
小林 眞一郎 ou2株式会社 常務取締役 二級FP技能士
高坂 昇 ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2025/05/30
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