高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
木造密集地域や防火地域において、木造ならではの施工性や設計の柔軟性、コストパフォーマンスを活かして木造耐火４階建て住宅（もくよん®）や、災害時の避難場所となる地下室や屋上を備えた災害住宅も提唱しています。
10坪・15坪・20坪といった狭小地でもアパート経営ができるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
狭小アパートは、都心部や駅が近いなど利便性が高い地域は需要があります。狭小アパートは面積が小さい分、土地代や固定資産税などのコストが低く、入居率が高ければ高利回りも狙えます。
ただし、狭小地は建築工事の際に不便な点が多く、建築費が高額になったり施行期間が長くなったりするデメリットもあるため注意が必要です。
この記事では、10坪・15坪・20坪程度の狭小地のアパート建築・経営についてや、狭小アパートの特徴、狭小地でアパート経営するメリット・デメリットについて詳しく解説します。
「狭小地を所有している」「狭小地の土地活用を検討している」という方は、ぜひ一度参考にしてみてください。
結論からいうと、狭小地でもアパートの建築・経営は可能です。狭小地とは、10坪・15坪・20坪などの狭い土地のことです。
例えば、10坪の土地に3階建てのアパートを建築し、7坪程度のワンルームの賃貸物件を3戸作れば、合計3戸の賃料を得ることができます。20坪の狭小アパートなら、7坪程度のワンルームを賃貸を1階ごとに2戸作り、2階建てでも合計4戸の賃料を得ることができます。
戸数や間取りなどは土地や地域の条件によって異なりますが、10坪～20坪の狭小地でも上記のようなアパートの建築・経営が可能です。
ただし、狭小地は整形地以外にも三角形や旗の形をした旗竿地など変形的な土地も多く、建築工事が難しい土地も少なくありません。このような変形的な土地でもアパート経営・建築は不可能ではありませんが、建築コストが高くなる傾向にあるので注意しましょう。
また、建築基準法や居住する地域の安全条例などの規制もあるため、望み通りのアパート経営ができない可能性も十分起こり得ます。
狭小地を所有するオーナーは、できるだけ希望に沿った形で経営ができるように、狭小地の建築に詳しいハウスメーカーや工務店に一度相談してみるのがおすすめです。
また、これから狭小地の購入してアパート経営を検討する方も、実際に狭小地の建築に詳しい専門家と一緒に土地選びをすると、設計や工事などもスムーズに進みます。
10坪・15坪・20坪の狭小地にアパートを建てることは可能ですが、狭小アパートには以下の3つの特徴があります。
東京都心部は、部屋の広さよりも利便性を優先する場合が多く、単身者などの需要が高まっています。また、早く入居してもらうためには、他のアパートとの差別化が必要になるでしょう。
まずは、10坪・15坪・20坪の狭小地のアパートの特徴について詳しく解説するので、狭小地のアパート経営を検討している方は参考にしてください。
狭小アパートは、都心部で需要が高くなっています。なぜなら都心部で生活する人は、単身赴任や学生など一人で住む人をはじめ、通勤や通学の利便性を求める人が多いためです。
最低限生活できるスペースとトイレやシャワーなど、必要な設備があれば狭くてもいいという単身者が多く、1部屋が4畳程度と狭くてもニーズがあります。都心部やオフィス街、駅やバス停から徒歩で10分圏内の場所など、立地が良ければ狭小地でも十分にアパート経営が可能です。
東京都心以外も、大阪・名古屋・福岡などの大都市の好立地では、狭小アパートの需要が高いです。近くに大学や大手企業などがある場所なら、大学生や会社員などの一人暮らしの需要も見込めるため、地域の調査とターゲットに合った間取りなどの設計が重要となるでしょう。
狭小アパートは、坪単価が高くなるのが特徴です。理由としては、10坪・15坪・20坪程度の狭小地は2階・3階建ての物件になる場合が多く、建物の建築費用が高くなる傾向があるためです。
坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの建築費のことを指すため、敷地面積が狭い狭小地は必然的に平米単価や坪単価が高くなります。
また、坪単価は建物の構造によっても変化します。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）などによって建築費用が変わり、強度が高くなるにつれて坪単価が高くなるのが特徴です。
狭小地の土地活用においては、坪単価を意識して構造を選択し、収益性があるかどうかを検討しましょう。
狭小地のアパート経営を成功させるためには、他のアパートとの差別化が必要になります。なぜなら利便性や家賃などが同条件のアパートと狭小アパートを比較した際に、わざわざ狭小アパートを選択する人は少ないと考えられるためです。
特に三角形や台形などの変形的な狭小地は、家具の配置など生活する際に住みにくいと感じる場合も多いです。そのため、入居者にとって狭いという状況よりも、魅力的な付加価値を付ける必要があります。
入居者にとって魅力的な付加価値とは、以下のような例が挙げられます。
上記のように、ターゲットとする入居者のニーズに合った付加価値を取り入れることが大切です。例えば大学やオフィス街が近いエリアでは、無料インターネット環境の整備、急な転勤などに対応できる家具家電付きなどの物件の需要があることが予想されます。
また、ペットを飼っている人向けの物件なら、鳴き声や物音が気にならないように防音設備や遮音設備が備わっていると魅力的です。
ただし、様々な付加価値を付けてしまうと、本来のターゲットのデメリットとなってしまう可能性もあるため、専門家に相談しながら付加価値について検討するのがおすすめです。
狭小地でアパート経営をすると、以下の3つのメリットがあります。
狭小地のアパート経営は「土地小さいから収益が期待できないのでは？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。しかし、狭小地は土地が狭い分、土地代や税金が安いなどのメリットも多いです。
以下で3つのメリットについて詳しく解説するので、狭小地のアパート経営について迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
狭小地の土地は、土地面積が狭いので土地代が安くなります。土地代は面積が小さいほど安いため、狭小地を選択すれば、土地の購入費用を抑えることができます。
10坪・15坪・20坪の狭小地は広い土地を活用するより、建築の規模も小さくなるため、比較的ローコストで始められるのもメリットです。
ただし、狭小地は狭いが故に工事がしにくく、余計なコストがかかる場合もあり、建築費用が割高になるケースも多いのが難点になります。
一口に狭小地といっても、形状や需要、周りの建物や道路などの環境によっても状況が変わります。したがって土地代や建築費などの初期費用やランニングコスト、実際運用した際にどの程度の利回りになるのかなどをしっかりと調査し、事前に計画を立てることが大切です。
狭小地は、固定資産税や都市計画税なども安いのがメリットです。なぜなら狭小地の土地は広い土地よりも面積が小さいので、資産価値が低く課税額が安くなるためです。
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に所有している建物や土地に対して課税されるもので、毎年納税しなければならない税金です。
さらに狭小地にアパートを建設し、小規模住宅用地の適用を受けることができれば、固定資産税および都市計画税の評価額を更に減額可能です。狭小地で上手くアパート経営ができれば、安定的な収入を得ることができ、その収益から固定資産税や都市計画税などの支払いに充てられるようになるでしょう。
狭小地は、駅から徒歩10分圏内など立地が良い賃貸物件は、狭くても家賃を高めに設定できます。理由としては、都心部では部屋の広さより利便性を求める人が多いため、家賃を高く設定しても需要があるからです。
また、土地の面積が小さい分、土地の購入費用や毎年支払う固定資産税や都市計画税なども安くなります。そのため、比較的コストが抑えられ、安定的にまとまった収入を得られるため、上手く行けばローリスクハイリターンの土地活用が行える可能性があります。
10坪・15坪・20坪の狭小地のアパート経営は、土地代や税金などのコストが安く済むなど魅力的なメリットも多いですが、デメリットも存在します。
狭小地のアパート経営のデメリットは、以下の3つが挙げられます。
狭小地のアパート経営は、周辺の道路や建物の環境などによって建築費が高額になる可能性が高いです。また、入居者が入れ替わりやすいという特性もあるため、空室などのリスクも考慮した上で利回りを計算するなど、前もってあらゆるリスクを想定しておくことが重要になります。
ここからは、狭小地のアパート経営のデメリットについて詳しく解説します。狭小アパートの経営を成功させるためにも、必ずチェックしてください。
狭小地にアパートを建てる際は、建築費が高くなる傾向にあります。なぜなら狭小地は土地の形状が変形的な場合が多く、基本的には注文住宅となるため、設計や施行にかかる費用が高額になるからです。
また、狭小地のアパートの戸数を増やすためには、建物を2階・3階と階層を追加して設計しなければいけません。階層を増やすと設計上、鉄筋コンクリート造や鉄骨造にしなければならないため、高額なコストがかかってしまうのです。
さらに狭い土地の周辺の建物との間や道路が狭いと、クレーンなどで資材を運ばなければならない場合もあります。したがって運搬料の追加や作業員の増員、特注品などの用意にもコストがかかる可能性があるのです。
上記のような理由から、狭小地にアパートを建設する際は土地代や税金が安いとはいえ、通常よりも建築費の予算を多く見積もっておくことが大切です。
また、高層階のアパートの場合、階層を増やせば床面積も増えるため、課税される税金も高くなることも理解しておきましょう。狭小アパートの経営は、費用対効果を十分に検討した上で、有効な方法を選択する必要があります。
狭小地のアパートの建築や経営について経験のない人が自己判断すると、失敗するリスクもあるため注意しましょう。工務店やハウスメーカー選びも慎重に行い、より現実的な提案をしてくれる専門家を選ぶことが大切です。
狭小地のアパートの建築は、施行期間が長くなる傾向にあるのもデメリットです。理由としては土地が狭いことで工事の際に重機などが停められない、建材を保管するスペースがないという問題があり、工事がスムーズに進みにくいからです。
そのため、狭小地にアパートを建設する際は、別に建材や資材の保管場所を確保したり、特注品の資材の用意をしたりなどの準備期間が必要になります。別の場所に保管スペースが確保できても、何度も運搬する必要があり、それなりの人手とコストの負担がかかります。
加えて、施行期間が長いとその間賃料を得ることができないため、すぐに収益化できないのもデメリットです。狭小地のアパート建設は、オーナーの建築コストの負担も大きくなるため、専門家などに相談しつつ費用体効果について慎重に判断しましょう。
狭小地のアパートは、入居者が入れ替わりやすい可能性があります。そもそも狭小アパートは、学生や単身赴任者などをターゲットにする場合が多く、環境や時期によって入居者の入れ替わりが頻繁に起こります。
例えば、大学生の場合は卒業と就職のタイミングでの引っ越し、社会人では異動や昇給などの引っ越しなどが考えられます。契約者が退去することが分かったら、早めに入居者を募集する準備を始めましょう。
また、利便性だけを優先して狭小アパートに入居した方は、実際に生活してみると狭くて不便に感じてしまい、短期間で引っ越しを希望する方も少なからずいるのも特徴的です。入居者が変わりやすいということは、その間の空室の期間が長くなるリスクもあるため、一時的に収入が減る可能性があることを理解しておきましょう。
さらに、退去が多いとルームクリーニングの費用も頻繁に発生するため、契約時にルームクリーニング代の負担などについて取り決めをしておきましょう。
今回は、10坪・15坪・20坪の狭小地でアパート建築・経営ができるのかについて詳しく解説しました。狭小アパートは、都心部などの好立地の場所では需要が高く、利便性を求める方に人気のある物件です。
そのため、狭小地でも十分にアパート経営は可能ですが、建築費が高額になったり、施行期間が長くなったりとデメリットもあるため注意が必要です。10坪・15坪・20坪の狭小地にアパートを建てたいと考えている方は、費用対効果を考え、設計や間取りなどを慎重に検討する必要があります。
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監修者情報
高坂 昇ou2株式会社 専務取締役 一級建築士
2024/04/30
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2024/04/30